文 ： 华创证券研究所首席经济学家 张瑜（执业证号：S0360518090001） 联系人： 陆银波（15210860866） 报告摘要 景气向上 1、华创宏观WEI指数震荡回升。 截至12月21日，该指数为5.22%，环比前一周上行0.06个点。 2、地产销售：商品房住宅成交面积同比降幅继续收窄。 我们统计的67个城市，截至12月26日当周， 商品房成交面积同比为-19%。12月前26日累计同比为-26%。11月同比为-34%。 3、基建：石油沥青装置开工率改善 。截至12月24当周，开工率为31.3%，较上周环比回升3.7个点， 较去年同期高5.4个点。 4、价格：铜价、金价、油价均上涨。 COMEX黄金收于4546.2美金/盎司，上涨4.6%；LME三个月铜 价收于12218美元/吨，上涨4.1%；美油收于56.7美元/桶，上涨1.1%，布油收于60.6美元/桶，上涨 1.4% 景气向下 1、耐用品消费：乘用车零售低位运行 。12月第三周，乘用车零售同比增速-11%，前值-17%。12月 前三周累计同比-18.8%。11月全月同比为-8.1%。 2、生产：行业开工率偏弱。 环比来看，江浙织机、全钢胎、P ...

“十四五”期间中国房地产市场形势总结 - 政策环境从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历从支持、收紧到全面宽松的周期，2024年“去库存”成为重点，2025年延续“止跌回稳”目标 [1][13][14][27] - 2021年行业规模见顶后进入深度调整期，“十四五”期间新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较历史高点下降约五成 [1][15][77] - 市场分化加剧，一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性，而三四线城市整体承压明显 [1][15] - 改善性需求成为市场主导，重点城市120-144平米户型成交占比超30%，全国二手房交易量占整体比重超过40% [1][15][26] - 企业格局剧变，“十四五”期间累计77家房企出现债务违约，2024年千亿房企仅剩11家，较2020年减少30家 [1][16] - 行业集中度阶段性回落，TOP100房企销售份额由2020年的近六成降至2025年的约三成，央国企市场份额显著提升，2025年1-11月销售额TOP100中央国企有52家 [1][16] “十五五”期间中国房地产市场发展环境 - 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需成为核心任务，房地产仍将发挥支柱产业作用 [1][19] - 城镇化迈向“提质”新阶段，2024年城镇化率达67%，预计“十五五”期间年均提升0.7个百分点，区域发展聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群与都市圈 [1][19] - 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1][20] “十五五”期间中国房地产市场预判 - 供需规模将逐步筑底企稳，预计2026-2030年新建住宅年均销售面积保持在7-8亿平方米 [2][22] - 未来五年城镇住房需求总量约49.8亿平米，其中：新增城镇人口带来约16.1亿平米需求，改善性需求约20.3亿平米（占总需求约四成），拆迁改造需求约13.4亿平米 [2][22] - 受预期偏弱及市场惯性影响，“十五五”前期量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷 [2][23] “十五五”期间中国房地产市场核心趋势 - 城市分化成为常态，“好城市+好房子”具备发展空间，核心城市群及高品质住房将持续获得市场青睐 [2][24] - 存量时代到来，城市更新潜力释放，城中村改造、老旧小区升级成为重要抓手，预计进入加速期 [2][24] - 房企转型“轻重并举”，聚焦产品力提升，拓展代建、物业服务等轻资产业务以增强抗周期能力，并借助数字技术与人工智能降本增效，打通经营性物业“融投管退”闭环 [2][24] “十四五”期间房地产政策具体演变 - 需求端政策由收紧转向放松，累计降息8次，5年期以上LPR累计下调115个基点至3.5%，个人按揭贷款加权利率降至3%左右，首套房首付比例下限降至15% [36][37][39][41] - 因城施策持续推进，截至2024年底多数城市限制性政策已基本取消，仅北上深和海南部分城市存在限购，2025年8-9月北上深再次优化限购政策 [44][45][50] - 供给端加大金融支持，“金融16条”、“三支箭”先后落地，城市房地产融资协调机制建立，截至2025年11月商业银行审批通过的“白名单”贷款超7万亿元 [56][57] - 土地供应政策优化，从“两集中”供地转向“合理控制新增房地产用地供应”，以改善市场供求关系 [59][60] - 存量盘活成为重点，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量商品房，2025年各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总金额近6400亿元 [61][62] 房地产发展新模式构建 - 住房供应体系完善，构建“市场+保障、租+购”体系，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间） [63][64] - 改革完善开发、融资、销售制度，多地探索现房销售，并建立项目资金监管制度及融资“白名单”机制 [66][68] - “好房子”建设成为重要抓手，2025年首次被写入《政府工作报告》，并发布国家标准《住宅项目规范》 [69] - 城市更新重要性提升，2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手，高质量开展城市更新 [70][71]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][4][13] 核心观点 - 中央经济工作会议将房地产政策定调从“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续“稳楼市”导向[2] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，但新型城镇化推进与“好房子”需求释放仍带来发展潜力[2] - 政策将通过供需两端协同发力，供给端因城施策控增量、去库存、优供给，需求端清理不合理限制并深化公积金制度改革，以化解短期压力并夯实长期健康发展基础[2][4][5] 政策与市场环境 - 供给端政策包括：因城施策控制土地出让规模、鼓励收购存量商品房用于保障性住房以去库存、有序推动“好房子”建设[2][4] - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，仍处于历史高位[4] - 截至2025年12月26日，地方政府土地储备专项债券发行规模累计超过5,400亿元[4] - 需求端政策方向包括：核心城市有望进一步放松限购（如北京已优化政策）、深化公积金制度改革（2025年以来各地出台相关政策超260条）[5] 新房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加2个至8个，但一线和二三线城市环比均持续下降[5] - 11月商品住宅价格同比降幅在连续12个月收窄后首次走阔[5] - 11月商品房销售面积和销售金额环比分别增长9.31%和2.28%，但同比分别下降17.93%和26.09%[5] - 销售金额同比下滑幅度已连续6个月超过两位数[5] - 2025年1-11月，全国房地产开发投资规模同比下降15.9%[7] 土地与供给端表现 - 2025年11月，土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%，但同比仍分别下降27%和28%[7] - 11月土地市场平均溢价率低位回升至4.1%，环比上升1.29个百分点[7] - 11月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，但累计同比降幅有所扩大[7] - 商品房待售面积连续9个月环比下降，但7.53亿平方米的规模仍处历史高位[4][7] 二手房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市二手住宅销售价格全面下跌，一线、二线、三线城市同比分别下降5.8%、5.6%、5.8%[8] - 重点城市中，北京、上海、广州、深圳二手房价同比分别下降6.8%、4.6%、7.2%、4.8%[8] - 成交量方面，第三方监测的30个重点城市11月二手房成交量环比增长14%[8] - 前11个月累计成交面积同比增长3%，呈现“以价换量”态势[8] - 一线、二线、重点三四线城市成交面积环比分别增长10%、13%、37%[8] 企业融资与债券市场 - 2025年11月，房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，发行主体以央国企为主[9] - 11月华润置地在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券[9] - 11月以来万科企业相继对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期[9] - 2025年12月21日至2026年1月末，房地产企业境内债整体到期规模为279.37亿元[9] - 11月房企境内债券日均交易量环比小幅上升，但成交热度不高，市场偏好仍以央国企为主[9]

生产端 - 焦炉、高炉、PX、PTA及全钢胎开工率环比均下降，其中全钢胎开工率环比下降2.19个百分点至61.95%[7] - 生产端开工率整体表现弱于去年同期[12][15] 消费端 - 电影票房周收入环比增长3,400万元至75,100万元[7] - 乘用车日均零售销量（4周移动平均）环比增长1,567.2辆至77,378.5辆[7] - 消费端的票房与乘用车表现优于去年同期[20] 地产基建 - 30大中城市商品房周成交面积环比增长44.90万平方米至301.91万平方米[7] - 100大中城市成交土地占地面积环比大幅下降1,417.45万平方米至3,073.04万平方米[7] - 地产热度明显弱于去年同期[26] - 基建相关指标如石油沥青装置开工率环比上升3.70个百分点至31.30%，表现平稳[7][29] 进出口 - 上海出口集装箱运价指数（SCFI）环比上升103.40点至1,656.32点[8] - 波罗的海干散货指数（BDI）环比下降244.00点至1,877.00点，显示干散货航运需求疲软[8][36] 物价通胀 - 农产品批发价格200指数环比下降0.86点至129.66点[8] - 猪肉批发价环比微涨0.11元/公斤至17.67元/公斤，而蔬菜批发价环比下降0.15元/公斤至5.68元/公斤，呈现分化走势[8][40] - 南华工业品指数环比上涨40.62点至3,534.24点，显示近期国内外商品价格有所反弹[8][43] 交通运输 - 国内执行航班数量（7日移动平均）环比增加225.71架次至12,430.43架次[8] - 中国公路物流运价指数环比微涨0.31点至1,051.72点，整体较为平稳[8][50]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 * 上周（2025年第52周）大中城市房地产成交面积环比回升，主要受北京于12月24日进一步放宽购房政策（放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求）影响 [1][3] * 报告判断后续将有更多城市跟进放松政策，此举有助于稳定年底市场，并为明年市场开局打下基础 [1][3] 新房市场成交情况 * **30大中城市周度成交**：2025年第52周新房成交面积为300万平方米，环比前一周增长32.1%，但同比2024年下降22.7% [3] * **分线城市周度成交**： * 一线城市成交54万平方米，环比增长3.6%，同比下降38% [3] * 二线城市成交192万平方米，环比大幅增长50.99%，同比下降19% [3] * 三线城市成交53万平方米，环比增长12.7%，同比下降15.8% [3] * **30大中城市月度累计成交**：2025年12月1日至25日累计成交面积826万平方米，环比11月同期增长35.9%，同比下降26% [3] * **分线城市月度累计成交**： * 一线城市累计成交179万平方米，环比增长19%，同比下降38% [3] * 二线城市累计成交488万平方米，环比增长43%，同比下降21.7% [3] * 三线城市累计成交33万平方米，环比下降71.1%，同比下降84.1% [3] 二手房市场成交情况 * **24城周度成交**：2025年第52周二手房成交量为221万平方米，环比前一周增长3.79%，同比下降21.96% [3] * **分线城市周度成交**： * 一线城市成交88.4万平方米，环比增长2.3%，同比下降25.3% [3] * 二线城市成交82.96万平方米，环比增长2.94%，同比下降29.1% [3] * 三线城市成交49.2万平方米，环比增长8.0%，同比逆势增长4.03% [3] * **24城月度累计成交**：2025年12月1日至25日二手房累计成交面积827万平方米，环比11月同期增长5.5%，同比下降28.9% [3] * **分线城市月度累计成交**： * 一线城市累计成交306万平方米，环比增长4.0%，同比下降29% [3] * 二线城市累计成交299.65万平方米，环比增长1.8%，同比下降35.4% [3] * 三线城市累计成交222万平方米，环比增长13.1%，同比下降16.8% [3] 土地市场情况 * **百城周度土地成交**：2025年第52周土地供应面积为1131万平方米，土地成交面积为4469万平方米，供销比为0.25倍，土地出让金额为1535亿元 [3] * **百城年度累计土地成交**：本年度（截至第52周）全国100大中城市累计土地供应面积90029万平方米，同比下降13%，累计同比增速较前一周回落0.49个百分点，累计成交面积79513万平方米，同比下降6.7%，累计同比增速较前一周回落0.32个百分点，累计土地出让金24492亿元，同比下降8.18% [3] * **土地溢价率**：上周全国土地溢价率为1%，环比前一周回落0.52个百分点 [3] 库存情况 * **35城可售面积**：2025年11月35城可售面积为31694万平方米，环比上个月增长1.35%，同比下降1.29% [3] * **35城库存出清周期**：2025年11月库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09% [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告基于统计体系构建高频数据体系并构建国盛固收基本面高频指数与分项 2025 年 12 月 22 日 - 12 月 28 日数据显示基本面高频指数平稳 但各分项指标有不同表现 如生产开工率多数回落 地产销售成交面积有变化 物价等方面也呈现不同态势 [1][8][9] 根据相关目录分别进行总结 总指数：基本面高频指数平稳 - 本期国盛基本面高频指数为 129.3 点 前值 129.2 点 当周同比增加 6.1 点 同比增幅收窄 利率债多空信号下调 信号因子为 3.2% 前值 3.4% [1][9] 生产：开工率多数回落 - 当周电炉、聚酯、半胎、全胎、PTA、PX 开工率均较前值有不同程度回落 秦皇岛港煤炭调度为 47.0 万吨 前值为 42.4 万吨 [16] 地产销售：商品房成交面积小幅上升 - 当周 30 大中城市商品房成交面积为 41.4 万平方米 前值为 34.9 万平方米 100 大中城市成交土地溢价率为 1.2% 前值为 1.7% [29] 基建投资：石油沥青开工率回升 - 当周石油沥青开工率为 31.3% 前值为 27.6% [39] 出口：运价指数小幅上行 - 当周 CCFI 指数为 1146.7 点 前值为 1124.7 点 RJ/CRB 指数为 300.6 点 前值为 293.9 点 [46] 消费：日均电影票房回升 - 日均电影票房为 10811 万元 前值为 9836 万元 [56] CPI：水果、鸡肉价格上涨 - 最新一期 7 种重点监测水果平均批发价为 7.8 元/公斤 前值为 7.6 元/公斤 白条鸡平均批发价为 17.9 元/公斤 前值为 17.8 元/公斤 [63] PPI：铜铝现货、原油价格上涨 - 秦皇岛港动力煤平仓价为 682 元/吨 前值为 719 元/吨 布伦特原油期货结算价为 62 美元/桶 前值为 60 美元/桶 LME 铜、LME 铝现货结算价较前值上涨 [69] 交运：客运量全面上涨 - 当周一线城市地铁客运量为 3905 万人次 前值为 3863 万人次 公路物流运价指数为 1052 点 前值为 1051 点 国内执行航班 12353 架次 前值为 12172 架次 [80] 库存：纯碱库存小幅回落 - 当周 PTA 库存天数为 3.6 天 前值为 3.8 天 纯碱库存为 146.9 万吨 前值为 151.6 万吨 [87] 融资：地方债融资由正转负 - 周内地方债净融资 -32 亿元 前值为 281 亿元 信用债净融资为 408 亿元 前值为 575 亿元 6M 国股银票转贴现利率为 0.93% 前值为 0.91% 票据利率 - 存单利率均值为 -0.70% 前值为 -0.72% [98]

2025年第52周， 住建部召开全国城乡建设工作会议，明确来年将着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新 模式。央行发布金融稳定报告，将实施更加积极有为的宏观政策，做好房地产金融宏观审慎管理。 地方层面，北京进一步调整优化房地产限制性政策：其一，非京籍购房社保要求减一年；其二，商贷利率不分首 套二套；其三，二套房公积金首付降至25%。上海在本周审议通过了"十五五"规划建议，明确将推动城市高质 量、内涵式发展。河南省发布新规建设生育友好型社会，多子女家庭购买二套房可视为首套房。 01 周度中央： 住建部落实经济工作会议房地产相关要求，央行表示将持续防范化解重点领域风险 对比"十五五"规划建议和中央经济经济工作会议的相关内容来看，2025年末的住建部会议对相关内容进行了进一步深 化落实，并将"加快构建房地产发展新模式"明确分解为"做实房地产开发项目公司制、推行主办银行制、推行现房销售 制、规范预售资金监管"等多个方面。构建行业新模式，既是促进行业加快降风险进程的有效举措，也是满足新时代行 业发展的必经之路。预计来年将有更多城市跟进推行现房销售，项目的开发和预售资金也将得到更为全面的管理。 对于未来五年行业的发展趋 ...

2026年房地产市场整体展望 - 2026年是“十五五”开局之年，房地产市场总基调为“止跌回稳”，呈现需求稳步释放、供需关系逐步调节的态势，同时伴随明显的城市分化与行业高质量转型趋势 [1] 2026年房地产销售规模与结构 - 预计2026年全国商品房销售面积约7.8亿平方米，同比下降10.9% [1][7][26] - 一线城市预计销售面积3992万平方米，占全国5.1%，销售面积同比下降8% [1][7][26] - 二线城市预计销售面积22682万平方米，占全国29.1%，销售面积同比下降11% [1][7][26] - 三四线城市预计销售面积51226万平方米，占全国65.8%，销售面积同比下降11.1% [1][7][26] 各线城市市场表现与驱动因素 - **一线城市**：新房销售面积下降主要源于土地供应连续四年大幅下滑，2025年1-10月月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均减少65% [7][30]；预计2026年新房价格表现将持续优于二手房，2025年1-11月一线城市新房价格指数同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8% [9][40]；需求支撑来自长期存在的刚需、政策优化（如放松限购）以及旺盛的改善型置换需求 [8][34] - **二线城市**：市场表现差异较大，需求主要来自人口净流入（如合肥2024年常住人口增量达15.2万）、宽松的政策环境以及产品优化升级 [10][48]；预计2026年新增土地供应与需求之间存在0.4亿平方米缺口，需盘活存量土地 [54] - **三四线城市**：新增需求有限，销售面积占比从历史高点（2022年占68.9%）持续下降 [11][60]；预计2025年土地成交建面约7亿平方米，但新增供给仍多于2026年需求约1.9亿平方米，库存处于高位 [61] 房地产市场库存状况 - 商品房库存分为现房库存、在建库存和土地库存，三大类库存均呈改善态势 [2][12] - 截至2025年10月末，现房库存（已竣工未销售）为7.6亿平方米，已连续8个月下降 [2][12] - 在建库存（已开工未销售）规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米 [12] - 土地库存（已拿地未开工）约23亿平方米 [12] - 城市间库存分化明显，上海、杭州等热点城市去化周期在18个月以内，部分非热点二线及三四线城市去化周期超5年 [2] 影响购房者预期的关键因素 - **房价走势**：二手房价格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%；2025年1-10月法拍住宅成交均价同比下降12.3%，拉低市场边际价格 [13] - **库存情况**：二手房挂牌量处于高位，截至2025年12月3日，北京、深圳、广州大中介挂牌量分别为13.7万套（较2024年末增7%）、8.5万套（增73%）、14.7万套（增2%） [13] - **租金回报率**：截至2025年11月，一线城市租金回报率回升至1.82%，较2021年7月历史低点1.3%提升52个基点，已接近10年期国债收益率，房产配置价值提升 [13] 2026年房地产政策重点 - **加快构建房地产发展新模式**：完善商品房开发、融资、销售全流程基础制度 [14]；融资端推行“白名单”制度，截至2025年10月11日全国累计审批贷款规模已超7万亿元 [14]；销售端扩大现房销售试点，2025年1-10月现房销售占比提升至35%，较2024年同期增长5个百分点 [14] - **建设“好房子”**：聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，通过提升建筑标准、优化户型设计、完善社区配套等激活改善型需求，推动行业向高品质转型 [2][15]；新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为“好房子”建设提供技术依据 [16]

12月29日，《中共甘肃省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布。 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础 制度，形成供应体系健全、要素配套合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局。优化保 障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。有序推进"好房子"建设，持续满足居 民改善性住房需求。结合推进新型城镇化，完善农业转移人口住房消费支持政策。实施房屋品质提升工 程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 ...

公司股价与交易表现 - 12月29日盘中，公司股价上涨2.63%，报15.23元/股，成交额10.47亿元，换手率3.61%，总市值294.21亿元 [1] - 当日主力资金净流出4097.06万元，特大单买卖占比分别为3.60%和5.20%，大单买卖占比分别为11.14%和13.45% [1] - 公司股价今年以来累计上涨430.66%，近5日、20日、60日分别上涨18.06%、33.95%和358.73% [1] - 今年以来公司已24次登上龙虎榜，最近一次为12月19日，龙虎榜净买入2.63亿元，买入和卖出总计分别占当日总成交额的10.36%和6.34% [1] 公司基本情况与业务构成 - 公司全称为中福海峡(平潭)发展股份有限公司，成立于1993年9月8日，于1996年3月27日上市 [2] - 公司主营业务涉及造林营林、林木产品加工与销售、贸易业务、与平潭综合实验区开放开发的有关业务 [2] - 主营业务收入构成：纤维板销售占42.75%，商品房销售占36.79%，农资贸易流通占13.81%，林木产品销售占2.34%，生物与新医药产品生产销售占2.22%，不动产租赁占0.95%，其他贸易流通占0.80%，其他占0.32% [2] 行业归属与市场数据 - 公司所属申万行业为农林牧渔-林业Ⅱ-林业Ⅲ，所属概念板块包括平潭实验区、生态林业、福建自贸区、年度强势、新材料等 [2] - 截至11月28日，公司股东户数为33.89万户，较上期增加3.12%，人均流通股为5650股，较上期减少3.03% [2] 公司财务与股东信息 - 2025年1月至9月，公司实现营业收入10.30亿元，同比减少13.04%，归母净利润3123.05万元，同比增长38.39% [2] - 截至2025年9月30日，香港中央结算有限公司为公司第二大流通股东，持股2589.56万股，相比上期增加2174.33万股 [2]