行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

每经记者｜陈利 每经编辑｜程鹏 陈梦妤 向江林 一场关乎购房模式的转变正在全国多地推进。 今年以来，包括湖南平江县、甘肃张掖、河南信阳等多个城市先后出台政策，要求新出让土地的商品房项目实行现房销售。另据克而瑞监测，2019年以 来，商品住宅现房销售面积占比已从10%提升至今年年初的33%，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策。 国家统计局数据显示，2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；今年前9月，这一占比提升至35.4%。 而在"十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展的背景下，日前住房和城乡建设部提出了六大重点任务，其中就包括建立住房保障轮候库制度、推 进商品房现房销售制度。 这也意味着，以"推进现房销售"为代表的一系列措施，将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务。"随着政策的不断细化和市场的逐步适应，现房销售 模式有望成为中国商品住宅销售新常态，这是实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。"克而瑞分析指出。 图片来源：每日经济新闻资料图 "十五五"时期现房销售有望逐渐推进 12月10日，深圳福田区梅林街道B405-0308地块完成竞拍，成交楼面价426 ...

北京市商品房购房流程与政策要点 - 购房前需进行购房资格核验 购房家庭及个人须根据北京市商品房限购政策进行资格核验 相关信息可在北京市住建委官网“北京购房指南”专栏查询 [3] - 签订合同前需仔细审阅《北京市商品房预售合同》 合同主要内容包括商品房基本情况、商品房价款、交付条件、面积差异处理、质量保修及前期物业管理等 [3] - 需确认售楼场所公示了《北京市商品房预售许可证》 并关注所购房屋是否在公示的“预售范围”内 可通过销控信息了解房屋销售状态 [3] 购房资金监管与费用缴纳 - 购房款应直接存入专用监管账户 根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》 项目预售过程中购房款应存入专用账户以优先保障工程建设 房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他预售资金 [4] - 定金处理有明确规定 房地产开发企业收取的定金应在完成商品房网上签约后五个工作日内存入专用监管账户 [4] - 契税与住宅专项维修资金需购房人自行缴纳 房地产开发企业不得代收代缴 也不得将其作为销售和交付的前置条件 确需代办时 资金不得转入开发企业或第三方账户 [4] 房屋交付与质量查验 - 实施新建住宅交付使用前房屋质量查验制度 在房屋竣工验收合格后交付使用前 开发企业应组织购房人对房屋施工质量进行查验 发现问题按买卖合同约定处理 [4] - 前期物业服务标准需提前知晓 前期物业服务是否收费、服务内容及收费标准已在前期物业合同中约定 该约定作为房屋买卖合同的附件或直接纳入合同 [5] 销售行为规范与信息公示 - 项目销售机构与销售人员信息需公示 相关信息在北京市住建委官网项目信息中公示 项目售楼处也应公示销售机构和销售人员姓名、胸牌号码等基本情况 [5] - 销售人员接待客户时应挂胸牌服务 [5] - 签订认购协议时需重点关注“定金”约定 在取得预售许可证前 企业不得以预订、认购等方式预售或收取任何预定款性质费用 签订《认购书》时应重点关注履行时限、付款方式及解除协议退款等约定 [3]

撰文｜陈利 编辑｜陈梦妤 魏文艺 而在此之前，已有多城从政策端及土地出让端发力，推动现房销售制度落地。 封面｜每日经济新闻资料图 如今年5月，河南信阳在《信阳市中心城区加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》中提出，中心城区新出让土地的商品房项目一律实行现房销 售，成为2025年全国首个全面落实现房销售的城市；7月，湖北荆门发布的《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》也明确，有序推进 现房销售；对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发；2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。 一场关乎购房模式的转变正在全国多地推进。 今年以来，包括湖南平江县、甘肃张掖、河南信阳等多个城市先后出台政策，要求新出让土地的商品房项目实行现房销售。另据克而瑞监测，2019年以 来，商品住宅现房销售面积占比已从10%提升至今年年初的33%，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策。 国家统计局数据显示，2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；今年前9月，这一占比提升至35.4%。 而在"十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展的背景下 ...

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

证券研究报告·行业深度报告·房地产 房地产行业深度报告 2026 年房地产行业年度策略——市场逐步 探底向稳，龙头房企率先修复 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 2025 年 12 月 19 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 行业走势 -19% -15% -11% -7% -3% 1% 5% 9% 13% 17% 2024/12/19 2025/4/19 2025/8/18 2025/12/17 房地产 沪深300 相关研究 《楼市成交持续调整，推动新型城市 基础设施建设》 2025-07-21 《楼市成交季节性调整，加大闲置存 量土储回收力度》 2025-07-15 东吴证券研究所 1 / 22 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产市场正进入阶段性修复通道，供需修复与库存去化改善或加速市 场企稳。整体来看，新房销售虽仍处于恢复过程中，但降幅已较前期明 显收窄，市场企稳迹象逐步显现。2025 年 1-11 月，全国商品房累计销 售面积 78702 万平方米，同比-7.8%，价格方面，随着供给 ...

一、住建部：全面推进城市管理进社区。11月23日，住房城乡建设部透露，为推动城市治理重心和配套 资源向基层下沉，高效解决城市管理领域群众急、难、愁、盼问题，各地将全面推进城市管理进社区工 作，构建城市管理融入基层治理新格局。住房城乡建设部表示，全面推进城市管理进社区，不是简单的 执法延伸，更加注重服务的下沉，以城市管理进社区为载体，将城市管理领域涉及垃圾分类、绿化管 理、停车秩序、供热供气供水等方面管理与服务融入社区治理，着力做好社区居民天天有感的"关键小 事"。 二、湖南郴州：楼盘封顶才能卖。自12月1日起，郴州市中心城区房地产开发企业申请商品房预售许 可，需满足以下条件：项目主体建筑工程全部封顶，已完成风险评估且预售评估无风险。同时，鼓励现 房销售。11月20日，湖南省郴州市住建局办公室印发《关于市中心城区商品房销售管理有关事项的通 知》，对中心城区商品房销售管理提出要求，并明确对未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房的 违规行为，一经发现查证属实，将严肃依法依规查处；同时对该违规预售项目所有商品房暂停网签一个 月，并暂停受理该项目商品房预售申请两个月。这是继衡阳市之后，湖南省又一地市明确楼盘封顶才能 ...

12月19日，中恒集团盘中上涨2.17%，截至10:48，报2.83元/股，成交8790.39万元，换手率0.99%，总市 值90.42亿元。 资金流向方面，主力资金净流入145.47万元，特大单买入926.77万元，占比10.54%，卖出1045.77万元， 占比11.90%；大单买入2014.73万元，占比22.92%，卖出1750.27万元，占比19.91%。 中恒集团今年以来股价涨15.04%，近5个交易日涨2.54%，近20日涨7.60%，近60日跌2.08%。 今年以来中恒集团已经1次登上龙虎榜，最近一次登上龙虎榜为11月26日，当日龙虎榜净买入4669.67万 元；买入总计7968.61万元 ，占总成交额比21.29%；卖出总计3298.94万元 ，占总成交额比8.81%。 分红方面，中恒集团A股上市后累计派现29.41亿元。近三年，累计派现6874.28万元。 机构持仓方面，截止2025年9月30日，中恒集团十大流通股东中，南方中证1000ETF（512100）位居第 五大流通股东，持股2423.75万股，相比上期减少64.15万股。香港中央结算有限公司位居第六大流通股 东，持股2408.94 ...

日期：2025年12月19日 核心观点： ➢ 25年政策力度整体平淡，26年可能迎来政策组合拳。自去年9.24至今，已经持续五个季度没有出现强刺激的地产政策。我们理解主要是因为 今年的出口较为强劲，全年的经济增长任务完成情况较好，地产端的宽松政策可能延后。在此背景下，今年下半年以来房价，尤其是二手房 价加速下行，亟需等待政策托底。 而就在近期举行的12月中央经济工作会议，明确了对26年房地产工作的要求是"着力稳定房地产市场"；并提出房 地产政策方向，包括因城 施策控增量、去库存、优供给，鼓励收储、深化公积金制度改革、推动"好房子"建设；此外，在货币政策工具方面，提到"灵活高效运用 降准降息"。 26年政策重点关注：1）降息、房贷贴息。其本质是降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距以重塑房价的底部支撑，阻断下行螺旋。 26年降息预期提升，但"灵活高效运用"也可能预示下降空间较为有限；房贷贴息的关键则在于幅度与周期长度。2）深化公积金改革。在商 贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能更在使用用途、资金管理等方面突破，并更大范围推广，公积金池剩余资金或可 撬动房地产市场加速企稳回升。3）核心城市 ...

今年以来，海南核心地段地块成为企业争夺焦点，不少"老玩家"开启了持续加仓模式。 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区控规HP03-08-09-01地块，折合楼面价约1.32万元/平方米。该地块占地约152亩，容积率2.2，限 高60米，北侧临水兼具河景与二线海景资源。 今日（12月18日），海南自贸港正式启动封关运作。 "一线放开、二线管住、岛内自由"的政策制度落地实施，也标志着海南进入全面开放的新阶段。 海南曾因全域限购、5年社保/限售等政策，被业内称为"楼市调控最严省份"。2024年初，海南优化调控政策，如海口将限购区社保要求维持5年不变，非 限购区降至2年，限售年限从5年缩短至2年，同时放宽企业购房等条件。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，就在今日和封关前一日（12月17日），中国绿发连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块， 此前不少能源企业也纷纷南下"扫货"。 从市场情况看，海南整体房价也有所回稳。 海南省统计局数据显示，2025年1—10月，全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交 ...