报告行业投资评级 - 行业投资评级为领先大市-A [6] 核心观点 - 央行三季度例会明确房地产政策两大主线：一抓存量盘活，二稳市场预期，强调推动已出台政策落地见效并加大存量商品房和土地盘活力度 [1] - 核心城市供应提速且调控政策加力宽松，存量项目及土地收储、城市更新政策有望加码推进 [1] - 建议关注三类房企：困境反转类如金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头如绿城中国、中国金茂、滨江集团；多元经营稳健的地方国企如浦东金桥、外高桥 [1] 销售回顾 - 重点监测32城商品住宅成交1.6万套，环比增长15.1%，2025年累计成交59.3万套，同比下降6.1% [2][12] - 一线城市成交4816套，环比增长3.4%，累计成交16.9万套，同比增长0.5% [2][12] - 二线城市成交9563套，环比增长24.5%，累计成交35.3万套，同比下降8.9% [2][12] - 三线城市成交1453套，环比增长2.7%，累计成交7万套，同比下降6.7% [2][12] - 重点监测18城二手房成交2.4万套，环比增长1%，累计成交92.6万套，同比增长10.3% [2][24] - 一线城市二手房成交9970套，环比下降1.3%，累计成交37.4万套，同比增长21.7% [24] - 二线城市二手房成交13091套，环比增长4.8%，累计成交50.6万套，同比增长7.2% [24] - 三线城市二手房成交1067套，环比下降17.5%，累计成交4.6万套，同比增长11.1% [24] 土地供应 - 百城宅地供应规划建筑面积568万㎡，累计供应17408万㎡，同比下降16%，供求比1.25 [3][37] - 一线城市累计供应671万㎡，同比下降21.1%，供求比0.99 [37] - 二线城市累计供应7597万㎡，同比下降3%，供求比1.2 [37] - 三四线城市累计供应9140万㎡，同比下降24%，供求比1.32 [37] - 百城土地挂牌楼面均价6879元/㎡，近四周平均挂牌均价5264元/㎡，环比增长15.4%，同比下降1.1% [3][38] - 一线城市挂牌楼面价64470元/㎡，近四周平均起拍楼面46162元/㎡，环比增长100.8%，同比增长44.8% [38] - 二线城市挂牌楼面价5870元/㎡，近四周平均起拍楼面5937元/㎡，环比增长9.3%，同比增长5.8% [38] - 三四线城市挂牌楼面价4072元/㎡，近四周平均起拍楼面价3891元/㎡，环比增长6.1%，同比下降0.8% [38] 土地成交 - 百城宅地成交规划建筑面积475万㎡，累计成交13908万㎡，同比下降3.7% [4][64] - 一线城市无宅地成交，累计成交681万㎡，同比下降4.8% [64] - 二线城市成交167万㎡，累计成交6316万㎡，同比增长12.8% [64] - 三四线城市成交308万㎡，累计成交6911万㎡，同比下降15% [64] - 百城宅地平均成交楼面价3433元/㎡，环比下降50.5%，同比下降50.3%，整体溢价率2.8% [4][65] - 2025年平均楼面价7229元/㎡，溢价率10.4%，较去年同期提高5.9个百分点 [4][65] - 一线城市2025年平均楼面价40263元/㎡，同比增长45%，溢价率13.6%，较去年同期提高8.1个百分点 [65] - 二线城市平均成交楼面价3606元/㎡，溢价率1.3%，2025年平均楼面价7858元/㎡，同比增长15.4%，溢价率12.7%，较去年同期提高7.6个百分点 [65] - 三四线城市平均成交楼面价3339元/㎡，溢价率3.6%，2025年平均楼面价3400元/㎡，同比增长7.4%，溢价率2.6% [65]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 人员流动回落，需求环比改善，工业生产总体平稳，消费、投资、出口等方面有不同表现，大类资产表现分化，期间有多项重要政策/事件发生 [3] 根据相关目录分别进行总结 大类资产 - 本周债指普跌，中债 7 - 10 年国开行债指数下跌最多，周度跌幅达 0.19% [3][7] - 股指多数上涨，科创 50 指数上涨最多，周度涨幅达 6.47% [3] - 商品涨跌互现，南华贵金属指数上涨最多，涨幅达 4.48%，南华黑色指数下跌最多，跌幅达 1.95% [3] - 外币多数下跌，日元跌幅最大，周度跌幅达 0.95%，美元相对人民币升值，周度涨幅达 0.31% [3] 工业生产 - 生产总体平稳，上游全国电厂样本区域用煤量周度环比下行 1.27%，石油沥青装置开工率周度环比上行 5.70pcts 至 40.10%，高炉开工率周度环比上行 0.47pcts 至 84.47%，粗钢产量周度环比下行 0.67% [3] - 地产链螺纹钢开工率周度环比下行 2.31pcts 至 40.65%，浮法玻璃开工率周度环比持平上周 76.31%，磨机运转率周度环比持平上周 38.55% [3] - 泛消费品链涤纶长丝开工率周度环比持平上周 91.54%，PTA 开工率周度环比下行 0.81pcts 至 76.48%，甲醇开工率周度环比上行 0.12pcts 至 79.51% [3] - 汽车链汽车半钢胎开工率周度环比下行 0.08pcts 至 73.58%，汽车全钢胎开工率周度环比上行 0.06pcts 至 65.72% [3] 人流物流 - 人员流动明显回落，全国迁徙规模指数 7DMA 周度环比下行 7.21%，国内航班执飞数量 7DMA 环比下行 2.93%，国际航班执飞数量 7DMA 周度环比下行 1.01%，北京和上海客运量上行，广州和深圳地铁客运量下行 [3] - 货运价格小幅下行，公路物流运价指数 4WMA 周度环比下行 0.04%，总量高于往年同期水平 [3] 消费 - 汽车销量同比有所上行，上期乘用车市场批发与零售销量同比去年分别上行 6.00%和 9.00%，批发同比增速 4WMA 和零售同比增速 4WMA 均上行 [3] - 物价表现分化，本期电影票房周度环比下行 55%，观影人次 7DMA 周度环比下行 55%，猪肉价格周度环比下行 0.31%，蔬菜价格周度环比上行 4.23% [3] 投资 - 建筑施工表现较好，本期水泥库容比周度环比上行 0.4pcts，水泥价格指数周度环比上行 2.97%，水泥发运率周度环比上行 0.4pcts，螺纹钢库存周度环比下行 2.8%，全国盈利钢厂比例周度环比下行 0.9pcts，螺纹钢表观需求周度环比上行 5.0% [3] - 商品房市场有所回暖，30 大中城市商品房成交面积 7DMA 周度环比上行 21.2%，一线、二线和三线商品房成交面积均上行，16 城二手房成交面积 7DMA 周度环比上行 1.6%，全国城市二手房出售挂牌价指数周度环比下行 0.1%，百城成交土地面积上行，成交土地溢价率周度环比下行 [3] 出口 - 港口吞吐量有所上行，本期港口货物吞吐量周度环比上行 0.1%，集装箱吞吐量周度环比上行 0.2% [3] - 航运指数多数下行，本期 BDI 指数周度环比上行 2.54%，SCFI 指数和 CCFI 指数周度环比分别下行 6.98%和 2.93% [3] 重要政策/事件 - 9/22 LPR 报价维持不变 [3] - 9/22 国新办新闻发布会介绍十四五时期金融业的发展情况，未涉及短期政策的调整 [3] - 9/24 央行公告 9.25 日操作 6000 亿 MLF [3] - 9/26 央行三季度货币政策例会继续强调“适度宽松”的货币政策 [3]

行业投资评级 - 维持行业"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 货币政策将继续支持巩固房地产市场稳定态势 央行提出加大存量商品房和存量土地盘活力度 完善房地产金融基础性制度 [1][4] - 一线城市政策效果显现 北京上海成交量持续回升 深圳小幅回落 9月底是政策窗口期 新一轮支持政策有望推出 [4][5][7] - 地产板块处于低位 具备配置性价比 建议关注核心城市头部房企和二手房中介机构 [7] 核心城市成交表现 - 北京近一周(9.20-9.26)二手住宅日均成交551套 同比增长11% 新房日均成交154套 同比增长52% 较8月新政前一周增长113% [4] - 上海近一周(9.20-9.26)二手房日均成交726套 同比增长22% 新房日均成交322套 同比增长29% 较新政前一周增长37% [5] - 深圳近一周(9.20-9.26)二手房日均成交124套 同比增长11% 新房日均成交51套 同比下降23% 较新政前一周下降10% [5] 全国市场表现 - 30个大中城市近一周(9.20-9.26)新房成交面积同比-3.8% 9月(截至9.26)同比增长10.9% 1-9月累计同比下降5.1% [6] - 分城市看 一线城市近一周新房成交面积同比+24% 二线-4.5% 三线-25% 9月成交面积同比分别为+23% +13% -5% [6] - 13城近一周(9.20-9.26)二手房成交面积同比+5.2% 9月(截至9.26)同比增长18% 为4月以来单月最大涨幅 1-9月同比+13% [6] 投资建议方向 - 拿地能力强 土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [7] - 政策放松预期升温 受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 如我爱我家等 [7]

债 券 研 究 债 券 周 评 相关研究 证券分析师 黄伟平 A0230524110002 huangwp@swsresearch.com 栾强 A0230524110003 luanqiang@swsresearch.com 研究支持 王哲一 A0230123100001 wangzy@swsresearch.com 联系人 黄伟平 (8621)23297818× huangwp@swsresearch.com 2025 年 09 月 27 日 人员流动回落，需求环比改善 ——高频经济周报（2025.9.21-2025.9.27） 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 中庚基金 使用。1 证 券 研 究 报 告 - ⚫ 工业生产：生产总体平稳。从上游来看，本期全国电厂样本区域用煤量周度环比下行 1.27%，石油沥青装置开工率周度环比上行 5.70pcts 至 40.10%，高炉开工率周度环比 上行 0.47pcts 至 84.47%，粗钢产量周度环比下行 0.67%。从地产链来看，螺纹钢开工 率周度环比下行 2.31pcts 至 40.65%，浮法玻璃开工率周度环比持平上周 ...

欢迎扫描下方二维码关注： 未取得房产证的房产不用 缴纳房产税。 正解: 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二 条规定，产权所有人、承典人不在房产所在地 的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由 房产代管人或者使用人缴纳。 产税只针对地上建筑, h 下室、 地下停车场不用 螺纳层产税 正解 : 根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能 的地下建筑征收房产税的通知》( 财税〔2005〕 181号)规定，凡在房产税征收范围内的具备房 屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地 下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人 防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维 护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、 经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的 场所。 因此，具备房屋功能的地下室、地下停车场等 地下建筑要缴房产税。但要注意的是，对于与 地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、 地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部 分与地上房屋视为一个整体，按 照地上房屋建筑的有关规定计算 征收房产税。 根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体 问题的解释和暂行规定》((1986) 财 ...

宏观日报 | 2025-09-25 关注电力行业新能源装机推进 中观事件总览 生产行业： 1）9月24日，国家主席习近平在联合国气候变化峰会发表视频致辞。习近平宣布中国新一轮国家自主 贡献：到2035年，中国全经济范围温室气体净排放量比峰值下降7%-10%，力争做得更好。非化石能源消费占能源 消费总量的比重达到30%以上，风电和太阳能发电总装机容量达到2020年的6倍以上、力争达到36亿千瓦，森林蓄 积量达到240亿立方米以上，新能源汽车成为新销售车辆的主流，全国碳排放权交易市场覆盖主要高排放行业，气 候适应型社会基本建成。 服务行业： 1）商务部等9部门印发《关于促进服务出口的若干政策措施》，包含13项具体措施，旨在推动服务贸 易高质量发展。政策措施包括用好用足中央和地方现有资金渠道支持服务出口，增强服务贸易创新发展引导基金 撬动作用，优化服务出口零税率申报程序，加大出口信用保险支持力度等。其中提到，支持在上海自贸试验区临 港新片区、海南自由贸易港等有条件的地区开展国际数据服务业务。适应服务贸易新业态新模式发展需要，支持 在自贸试验区、海南自由贸易港、国家服务业扩大开放综合试点示范地区等建立国际数据中心和云 ...

在很多人看来，一个家庭有存款四五十万并不算什么。但实际上，普通家庭有四五十万存款也并难非易事。假如夫妻俩人都出去工作，每个月能存下4000 元，一年只能存下5万元，要想存到50万元，至少要10年的时间。而在此期间不能失业、不能生病，不能发生任何变故，这实在是太难了。 不仅如此，杨彬这160万购买的商品房，现在只值110万，房价跌去了50万。于是，杨彬逢人便说，自己投资房产，房价下跌使他损失了一辆奥迪。事实上， 很多人只要手里存款达到50万之后，就想投资房产，结果不仅这笔50万没保住，现在每月还要偿还欠下银行的巨额房贷。 第三，投资理财，反而失去财富 深圳的王勇继承了他父亲留下的50万遗产，觉得把钱存在银行里面不仅利息低，还跑不赢通胀。于是，他就把钱分成两份：25万用于炒股票，另外25万用于 购买基金。结果由于投资市场不景气，王勇炒股亏掉30%，投资基金亏掉25%。事实上，一些人在存款达到了40-50万之后，就不甘心于把钱存在银行里面， 往往会去投资高收益的品种，结果就是投资失败，资产大幅缩水。 而对于现在有四五十万存款的家庭，业内人士提醒：别急着高兴，能守住资产才是真本事。有调查显示：超过60%的家庭，在存款 ...

核心观点 - 内需周期品价格回暖 服务消费景气提升 地产销售改善 建工需求边际好转 制造业开工率提升 [1][2][3] 下游消费 - 30大中城市商品房成交面积同比+20.3% 其中一线城市同比+68.8% 二线城市同比+21.7% 三线城市同比-19.9% [2] - 10大重点城市二手房成交面积同比+73.3% 地产优化政策效果持续显现 [2] - 乘用车零售同比+1.0% 车市价格战趋缓 零售增速回升至小幅增长 [2] - 8月空调内销量同比+1.2% 出口量同比-4.2% 内需增速明显放缓 美国关税压制出口景气 [2] - 生猪价格环比-3.2% 主因出栏量增多 主粮价格延续低位震荡 [2] - 海南旅游消费价格指数环比+1.3% 电影票房环比+364.6% 同比+149.0% 服务消费景气回升 [2] 中游制造 - 建工需求边际改善 钢铁稳增长政策落地 钢铁玻璃价格小幅上涨 水泥价格止跌 [3] - 汽车化工等制造业开工率环比继续回升 企业招聘意愿稳定 [3] 上游资源 - 动力煤供给偏紧 节前补库需求释放 煤价环比+3.5% [3] - 美联储偏鹰表态压制国际金属价格 叠加国内下游需求偏弱 工业金属价格承压 [3] 人流物流 - 航空运输需求同环比提升 市内出行活跃度高位提升 [3] - 全国高速公路货车通行量环比+1.9% 铁路货运量环比+0.2% [3] - 全国邮政快递揽收量环比+1.5% 投递量环比+0.5% [3] - 干散运价格延续上涨 国内港口货物吞吐量环比+0.1% 集装箱吞吐量环比+0.2% 出口景气边际改善 [3]

近年来，房地产市场出现了一个奇怪的现象：一边是各地房价长期下跌的趋势明显。目前，全国房价平均跌幅超过30%。而另一边是各种救市利好政策不 断。现在除了一线城市的核心区域之外，其他绝大多数城市都放开了限购政策。此外，银行也将房贷利率和首付比例下降到历史最低。但是，房产救市取得 的效果并不能令人感到满意。 如果房地产市场持续低迷，房企手里的商品房去库存难度会加大。届时，会有越来越多的房企面临资金链断裂的风险。不仅如此， 2025年下半年到2026 年，房地产企业将面临约1.2万亿元的债务到期高峰。而在当前房子销售困难，资金无法及时回笼的情况下，一旦出现债务到期高峰，对于房企而言无疑是 一个巨大挑战。 从目前情况来看，房地产金融风险来自于两个方面：一个是，房贷不良率的持续上升。据银保监会数据，2025年第二季度，全国个人住房贷款不良率为 0.7%，较2024年末上升了0.2个百分点。 另一个是，开发贷的风险也在逐步上升。2025年上半年，全国房地产开发贷款不良率达到6.3%，较年初上升1.5个百分点。如果房地产"救不起来"，那么房 地产金融风险就会逐步上升，现在必须要引起足够重视。 第四，房价下行的压力会逐步加大 ...

2025年秋天，全国楼市又一次站到了风口浪尖上。这一次，不是"房价冲天"，而是"挂牌爆表"：二手房 在售量突破750万套，创下历史纪录。 与此同时，70个大中城市里有68个房价下跌。一边是卖不出去的房子在堆着，一边是买不起也不想买的 年轻人在观望着。 问题是——这波下跌，是"刮骨疗伤"，还是"病入膏肓"？未来三年，是继续向下，还是悄悄筑底？咱们 得把这盘棋的局势看清楚，才能知道该不该出手。 北京、上海、深圳这些一线城市也不再坚不可摧，部分区域二手房价格比2022年最高点掉了三四成。深 圳某些地段甚至跌了超过40%。这不是"价格松动"，而是"地基松动"。 二手房市场更是冷如冰窖。挂牌量虽然冲上750万套的天花板，但成交量却持续低迷。挂牌多、成交 少，意味着什么？房主想卖，买家不敢买，"有价无市"的僵局越拉越长。 这种局面背后，是购房者对未来的不确定感——收入增长慢、就业不稳、政策预期模糊，大家宁愿观 望，也不愿轻举妄动。 城市之间的差距也在迅速拉大。一线城市核心区还算稳得住，像北京西城的学区房，还能扛住价格；但 只要出了环线，价格立马跳水。 三四线城市更是惨烈，部分地方新房价格跌到了3000元一平米以下，几乎回 ...