出品 | 搜狐财经 据他分析，目前成交的房源有两大特点，一方面是核心区域的稀缺资产，以及改善型房子；另一类则是价格较低但户型和品质相对一般的房源。 从购房角度分析，张波认为去年被视为"笋盘"的房源，当下的性价比已经非常高。"一定要在市场的最低点购入最便宜的房源，这样的时机并非每个人都能 准确把握。" 自8月以来，北京、上海、深圳相继放松限购，北京五环外降低社保年限，上海外环外也是如此，深圳多个区域甚至取消限购。 三大城市购房门槛，各有不同程度的降低，京沪以挖掘"内需"潜力为主，深圳对外地需求放开，如今效果如何？二手房价格是否到底？限购是否还会进一步 放开？带着这些疑问，搜狐财经近期连线了58安居客研究院张波，进行了深度分析。 张波指出，北上深这一轮新政后，房屋成交出现明显增长的态势，尤其是9月第三周（15日-21日），三个城市二手房成交量快速上涨，其中北京和深圳创下 了近六周以来的成交新高。 但三个城市的二手房仍处在"以价换量"阶段，均呈现下跌趋势；新房市场层面，只有上海出现上涨，但也是由于高端项目（豪宅）火热，进而推动房价上 涨。 58安居客研究院院长 张波 作者 | 王泽红 当传统旺季"金九银十"遇上新政 ...

行业投资评级 - 强于大市 维持 [1] 核心观点 - 新房成交在低基数与局部需求释放下环比增长但同比仍处低位 二手房市场保持韧性 核心城市成交同比回升 [4] - 未来地产政策或陆续出台 多个新一线城市正研究最新政策举措以激发改善性住房需求并加大购房支持 [4] - 地方政策从需求刺激向供给提质转型 长期利于行业结构优化 但价格端仍承压 居民观望情绪尚未根本扭转 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积203万方 本年累计成交6610.23万方 累计同比-3.6% [5][13] - 近四周平均成交面积159.27万方 同比+1.4% 环比+2.9% [5][13] - 一线城市近四周平均成交面积48.17万方 同比+10.8% 环比+4% [5][13] - 二线城市近四周平均成交面积77.19万方 同比+7.9% 环比+4.9% [5][13] - 三线城市近四周平均成交面积33.9万方 同比-19.3% 环比-2.6% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积8102.02万方 同比-9.05% 环比+0.6% [5][15] - 14城去化周期17.73个月 一线城市去化周期12.81个月 [5][15] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积237.64万方 本年累计成交8429.15万方 累计同比+15.8% [6][18] - 近四周平均成交面积209.74万方 同比+19.1% 环比+4.1% [6][20] - 全国城市二手房出售挂牌量指数10.59 环比-2.6% [6][22] - 挂牌价指数151.67 环比-0.14% [6][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地107宗 成交85宗 [6][25] - 新增供应商服类土地114宗 成交90宗 [6][25] - 近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量0.88 [6][25] - 近四周平均商服类土地成交数量/供应数量0.77 [6][25] - 近四周成交住宅类土地楼面均价5240.5元/平方米 溢价率3.11% 环比-0.12pct [6][25] - 近四周成交商服类土地楼面均价1714.5元/平方米 溢价率0.52% 环比+0.34pct [6][25] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 跑输1.22pct [7][32] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.48% 恒生综合指数下跌1.21% 跑输2.27pct [7][32] - A股房地产在31个申万一级行业中排名第11 [34] - 港股地产分类在14个恒生综合行业中排名第12 物业服务及管理排名第13 [34] - A股重点房企涨幅前三位：张江高科+34.69% 上海临港+15.02% 万业企业+8.32% [36] - 港股重点房企涨幅前三位：中国海外宏洋集团-0.4% 保利置业集团-1.18% 绿景中国地产-1.92% [36] - 重点物业服务企业涨幅前三位：招商积余+1.76% 金科服务+0.76% 滨江服务-0.17% [36]

供需与生产 - 石油沥青装置开工率回升至40.1%，较2024年同期增长11.9%[15] - 水泥发运率和磨机运转率分别位于40.3%和38.6%，处于历史中低位[15] - 工业开工整体景气度维持历史中高位，PX开工率达87.1%，焦化企业开工率达71.9%[24] - 汽车半钢胎开工率为73.6%，低于2024年同期5.5%[24] 需求端表现 - 螺纹钢和建材表观需求保持历史低位，线材需求持平2024年同期[33] - 乘用车零售销量同比处于偏低位置，家电线上线下销售额指数大幅下降（如彩电线下销售额同比-58.6%）[37] 商品价格趋势 - 国际大宗商品价格震荡上行，包括原油、铜铝和黄金[38] - 国内工业品价格偏强运行，南华综合指数震荡回升，但铁矿石价格回落[44] 房地产市场 - 全国30大中城市新房成交面积环比回升33%，较2024年同期增长12%[58] - 一线城市新房成交面积较2024年同期增长26%，二手房成交显著转暖（北京+49%，上海+42%，深圳+71%）[63] 出口与流动性 - 9月前28日港口吞吐量同比增长7.3%，多指标模型预测出口同比+6.7%[66] - 资金利率震荡上行，R007为1.64%，央行逆回购净投放1711亿元[71][73]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 上海"好房子"标准细则正式落地，新规对住宅阳台设计进行细致规范，通过"半面积计容"方式允许户型配置更大阳台，外立面干挂石材、铝板等装饰面层不计入容积率，鼓励架空层和风雨连廊不计入容积率，这将提升开发商升级外立面积极性和打造丰富居民公共设施空间，有助于得房率实质提升和居住体验改善 [3] - 受一线城市新政后成交修复带动及低基数影响，9月新房、二手房成交同环比均有改善，但整体局面持续性仍有待观察，价格绝对值仍在走低、库存上升、居民信心较弱，且去年四季度开始销售基数较高，接下来市场可能仍会面临一定压力 [7] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出房企更具备α属性，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下困境反转标的具备更大估值修复弹性 [7] - 建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2）2024年以来销售和拿地有显著突破"小而美"房企：保利置业集团、城投控股；3）经营或策略上有增量或变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团；4）受益于二手房市场持续量价修复房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [7] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40城新房成交面积229.9万平，环比上升23.0%，同比下降7.7%，同比增速较上周下降33.5个百分点；一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为9.8%、45.0%、-3.0%，同比增速分别为4.4%、1.9%、-42.5%；一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄53.6、13.6个百分点，三线城市同比增速较上周下降52.8个百分点 [6][16][17] - 18城二手房成交面积164.3万平，环比上升1.8%，同比上升6.0%，同比涨幅较上周收窄36.7个百分点；一、二、三四线城市环比增速分别为-8.6%、12.2%、-12.0%，同比增速分别为25.5%、6.9%、-34.0%；一、二线城市同比涨幅较上周分别收窄41.2、32.0个百分点，三四线城市同比增速较上周下降34.6个百分点 [6][16] - 12城新房库存面积11434万平，环比增速0.7%，同比增速-12.7%；去化周期22.1个月，环比上升1.4个月，同比上升0.3个月；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.0、20.2、102.5个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.8、1.9、15.2个月，一、三四线城市同比分别上升0.4、25.3个月、二线城市同比下降0.7个月 [6][16][41] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积1761.6万平，环比上升57.2%，同比上升41.8%；成交土地总价447.1亿元，环比上升210.7%，同比上升43.5%；成交土地楼面均价2538元/平，环比上升97.6%，同比上升1.2%；土地溢价率1.2%，环比下降0.2个百分点，同比下降0.6个百分点 [6][61] - 百城成交住宅土地规划建筑面积692.0万平，环比上升115.4%，同比上升360.3%；成交住宅土地总价347.2亿元，环比上升234.0%，同比上升252.1%；成交住宅土地楼面均价5017.9元/平方米，环比上升55.0%，同比下降23.5%；住宅类用地溢价率3.9%，环比下降1.0个百分点，同比下降3.7个百分点 [83] 本周行业政策梳理 - 中央：工信部、住建部等六部门联合印发《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》，提出通过政府采购强制提升绿色建材应用比例，将陶瓷薄砖、智能马桶、整体卫浴、节能门窗、适老化建材、家用安全防护用品纳入消费品以旧换新补贴范围 [99][102] - 地方：上海优化调整个人住房房产税试点政策，符合条件高层次人才、重点产业紧缺急需人才及持有居住证满3年购房人新购家庭第一套住房暂免征收房产税；上海青浦区发布人才购房政策，外省市来沪人员社保或个税缴纳未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格；山东明确建立可持续城市更新融资模式；东莞实施购房补贴政策，给予购房合同总价2%、最高不超过3万元购房补贴，首套房、二套房最高贷款额度统一提高至150万元 [100][101][102] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-0.2%，较上周下降0.9个百分点，相对收益（相对沪深300）-1.2%，较上周下降2.4个百分点；房地产板块PE为32.74X，较上周上升1.07X [6][103] - A股涨跌幅靠前公司：滨江集团4.9%、招商蛇口4.3%、华侨城A2.0%；港股涨跌幅靠前公司：中国海外发展-2.0%、建发国际集团-2.8%、龙湖集团-3.8% [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量150.1亿元，环比上升104.8%，同比上升75.8%；总偿还量135.7亿元，环比上升23.2%，同比上升74.0%；净融资额14.4亿元 [6][121] - 债券发行量最大房企：招商蛇口35.0亿元、上海金茂19.5亿元、城投控股17.3亿元；债券偿还量最大房企：华润置地48.0亿元、首开股份19.0亿元、广州城建15.0亿元 [121]

东方IC 对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示："过去几年住房销售一直低迷，原因是抵押贷款利率居高不下而房源 有限；不过，抵押贷款利率正在下降、市场上房源增加，这将提振未来几个月的销量。" 来源：环球Tech 【环球网财经综合报道】日前，美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，经季节调整后，美国8月二手房 屋销售年化速率较7月小幅下降0.2%，至400万套。房价中位数同比上涨2%至42.26万美元，连续第26个月实现同 比上涨。 中金公司此前发布研报指出，如果说过去两年多以来围绕美国经济、财政、利率政策的预期出现过诸多反复，目 前待考察的主要变量则基本收敛至利率。如若后续得以顺利实施降息，则对于居民和企业部门的预期将可能起到 更为正面和清晰的引导作用，理论上利率的逐步降低有助于改善美国购房人面对的可负担性压力，推动住房成交 逐步修复。 中金公司还提到，美国房价在2021年达到历史新高，2022年以后尽管基本维持高位，但实际增速已经转负。如果 说过去40年美国房价几乎单边持续积累实际收益（持续跑赢通胀），但疫情可能标志着通胀和利率运行方向的拐 点，那么未来房价要进一步积累实际收益的空间或不大 ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级为看好 且维持该评级 [1][5][63] 报告核心观点 - 房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进 在政策作用下预计进一步稳定 [5][63] - 新房成交面积环比增长27% 二手房成交面积同比增长9% [5][7][19][38] - 土地成交面积同比增长32% 但溢价率环比下降至1% [5][7][41] - 国内信用债发行规模环比增长140% 同比大幅增长203% [5][8][52] - 上海发布住宅品质提升新规 推出17项具体举措覆盖新建和存量住宅 [5][6][15] 政策层面 - 2025年1-8月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个 完成年度目标86.8% [6][14] - 河北 辽宁 重庆 江苏 安徽及新疆生产建设兵团已提前实现100%开工 [6][14] - 全国累计化解历史遗留问题房屋2300多万套 2025年以来已化解230多万套 [14] - 全国2300多个县市实施"交房即交证"改革 累计发放不动产权证书840多万本 [14] - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域转为可售入市 [15] - 武汉推进"好房子"建设 盘活商办等存量房屋 [15] - 上海从城市设计优化 社区环境营造等维度推出17项品质提升举措 [6][15] 销售端表现 - 2025年第39周68城商品住宅成交面积245万平米 同比下降22% 环比增加27% [7][19] - 年初至今68城成交面积8846万平米 累计同比下降10% [7][19] - 各线城市表现分化：一线城市单周成交同比增5% 二线降18% 三四线降48% [32] - 年初至今累计增速：一线城市3% 二线城市-8% 三四线城市-98% [32] - 2025年第39周20城二手房成交面积188万平米 同比增长9% [7][38] - 年初至今20城二手房累计成交面积7467万平米 同比增长8% [7][38] 投资端表现 - 2025年第39周100大中城市成交土地规划建筑面积2431万平方米 同比增长32% [7][41] - 各线城市土地成交均增长：一线城市增53% 二线城市增36% 三线城市增28% [7][41] - 土地成交溢价率为1% 环比下降 [7][41] - 成都成功出让3宗涉宅用地 总收金12.84亿元 [42] - 南京成功出让7宗涉宅用地 总收金44.45亿元 [42] - 武汉成功出让1宗江岸区涉宅用地 收金1.96亿元 [42] 融资端表现 - 2025年第39周信用债发行144.8亿元 同比增加203% 环比增加140% [8][52] - 平均加权利率2.35% 环比减少16BP [8][52] - 信用债累计发行规模3115.5亿元 同比基本持平 [8][52] 市场行情表现 - 房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益-1.22% [58] - 板块表现在28个板块中排名第10位 [58] - 涨幅前五位个股：张江高科涨34.69% 亚太实业涨27.66% 深振业A涨19.02% 上海临港涨15.02% 合肥城建涨14.77% [61] - 跌幅前五位个股：香江控股跌30.77% 天房发展跌21.58% 电子城跌16.40% 莱茵体育跌16.23% 万通发展跌16.18% [62]

9月28日，扬州市住建局在文昌中路20号扬州房产超市一楼大厅召开"金秋筑家 品质护航"2025金秋购房 活动新闻发布会。会上宣布，今年国庆期间将举办金秋购房活动，而引发广泛关注的人才购房优惠凭证 （人才券）政策将迎来最后一次发放。 据介绍，本次金秋购房活动是市区在政策有效期内最后一次发放人才购房优惠凭证。这一消息预计将吸 引大量有购房需求的市民关注。 市场回暖：数据揭示房地产复苏迹象 扬州市房地产市场已出现筑底回稳的积极信号。据介绍，今年1-8月，市区商品房成交面积达126.07万 平方米，同比增长8.04%，商品房成交趋势呈现稳中有升的态势。 截至8月末，市区商品住宅去化周期为14.73个月，较2024年底缩短1.75个月，房地产去化周期持续缩 减。 改善型住宅产品尤为抢手。市区26个改善型住宅项目目前已领取销售许可证的住宅共计3900套，已销售 2019套，去化率已达51.8%，供应量和销售量同期占比均持续提升。 住房"以旧换新"政策成效显著。截至目前，全市11家房企开展此项业务，累计报名2572组、成交541 组，促进新房销售15.4亿元。 政策窗口：人才券发放进入倒计时 发布会明确表示，扬州市普惠性购 ...

城市：新房供求同环比降2成，一线成交累计同比正增韧性强 产品：好房子持续推进 ◎ 文 / CRIC研究中心 政策篇 新房供求同环比降2成 一线成交累计同比正增韧性强 2025年三季度，整体楼市重回年内低位，新房供求同环比齐降：一方面房企推盘积极性一般，三季度供应量下降约2成，累计同比降幅达18%，一二线高位回落；另 一方面新房成交稳中有降，年中冲刺季之后需求进入疲软期，京沪深8月以来相继出台利好政策助力市场维稳，不过9月新房成交环比增幅仍不及供应，金九成色一 般。二手房增长动能明显放缓，延续震荡走势，一方面挂牌量增价跌，市场信心暂未恢复；另一方面，优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。 城市、产品 肆 预判四季度，我们认为，政策利好加持+房企推盘频次和营销力度加大，新房成交环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右。城市 间、项目间分化还将持续加剧：京沪深杭蓉等核心城市市场热度或小幅微降，主要源于新房市场中高端需求或将面临短期供过于求的的疲软行情，三四线城市成交规 模将延续筑底行情。仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。二手房市场 ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

行业投资评级 - 推荐（维持）行业评级 [7] 核心观点 - 二手房日均网签面积高于去年同期水平 新房市场供需环境较二手房更早出现改善 [1][5] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [5] - 围绕合理估值区间做投资更可取 当前板块调整后PB约1.2倍 重点房企平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转 [5] 新房网签表现 - 9月1-25日样本39城新房网签面积同比+7% 较8月转正且提升28个百分点 [3] - 一线城市同比+17% 二线城市同比+12% 三线城市同比-7%但降幅收窄13个百分点 [3] - 剔除中秋节假期影响 9月以来新房日均成交面积同比减少约2% [3] - 贸易五省样本城市新房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [9][13] 二手房网签表现 - 9月1-25日样本16城二手房网签面积同比+18% 较8月转正且提升20个百分点 [3] - 一线城市同比+27% 二线城市同比+10% 三线城市同比+16% [3] - 剔除中秋节假期影响 二手房日均成交面积增加约2% [3] - 贸易五省样本城市二手房网签面积同比转正 环比高于过去4年同期水平 [15][19] 土地市场表现 - 2025年1-8月全国累计土地成交建面同比-10% 降幅较1-7月扩大2个百分点 [22] - 累计成交均价同比+23% 增幅较1-7月收窄5个百分点 [22] - 8月单月土地出让金同比在7月+9.5%基础上转负至-30.4% [29] - 8月流拍率较上月下降6.7个百分点 溢价率下降3.2个百分点 [24][28] 库存与去化 - 8月推盘未售去化周期较7月上升 拿地未售和开工未售口径库存较7月下降 [32] - 一线、二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降 但去化周期均较上月上升 [35] 前瞻指标 - 12个样本城市8月二手带看人数环比在7月-8.7%基础上转正至+2.8% 同比增幅扩大4.0个百分点至+19.8% [4][43] - 8月挂牌价调涨房源占比从7月6.0%下降0.2个百分点至5.8% 同比降幅收窄2.9个百分点至-1.6% [4][49] - 货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 宏观流动性环比紧缩力度扩大 同比宽松力度收窄 [4][47][48] - 居民新增存款趋势同比降幅扩大 存款余额趋势同比增幅收窄 [38] - 居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大 [39]