行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][3][61] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价在过程中可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下市场进一步稳定[3][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[3][61] 政策动态 - **中央层面**：住建部提出打赢保交房攻坚战，38城启动老旧住房自主更新原拆原建，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给[3][4][12]；推进现房销售制实现“所见即所得”，并深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动[3][4][12]；央行表示将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策落实[4][12][16] - **地方层面**： - **北京**：非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%[4][13][16] - **河南**：合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度；在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买的商品住房，可认定为首套住房[12][14] - **上海**：发布《上海市完整社区建设实施方案》，提出到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，并确保新增建成特色类完整社区15个以上[13][14] - **四川**：提出因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式[13][14] 市场表现 - **销售端**： - **新房市场**：2025年第52周，全国68城商品住宅成交面积310万平米，同比下降39%，环比增加8%[5][17]；年初至今68城累计成交面积11870万平米，累计同比下降19%[5][17] - **分线城市新房**：2025年第52周，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-41%、-42%、-24%[28]；年初至今累计增速分别为-12%、-16%、-99%[28] - **二手房市场**：2025年第52周，全国20城二手房成交面积为198万平米，同比增速-23%[5][36]；年初至今累计成交面积9769万平米，同比增速-1%[5][36] - **投资端（土地市场）**： - 2025年第52周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8172万平方米，同比下降12%，成交溢价率为1.2%[5][42] - 分线城市土地成交：一线城市成交280万平方米，同比下降33%；二线城市成交2129万平方米，同比下降36%；三线城市成交5764万平方米，同比增加5%[5][42] - **重点城市土地成交**： - 北京海淀区上地地块由海开控股以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/平方米，溢价率0.40%[42] - 杭州富阳区银湖地块由浙江龙大地产以总价2.92亿元竞得，成交楼面价6201元/平方米，溢价率1.74%[42] - 成都、武汉本周均有涉宅用地顺利成交[43] - **融资端**： - 2025年第52周，信用债发行42.9亿元，同比增加8%，环比减少1%，平均加权利率2.23%，环比减少16个基点[6][49] - 信用债累计发行规模4062.2亿元，同比减少1%[6][49] - **板块行情**： - 本周（2025年12月22-26日）房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，板块表现弱于大市，相对收益为-0.04%，在28个板块中排名第15位[56][58] - **个股涨幅前五**：华联控股（42.26%）、首开股份（23.55%）、*ST基础（16.14%）、苏州高新（13.38%）、京基智农（12.05%）[59] - **个股跌幅前五**：世联行（-14.58%）、*ST中迪（-10.28%）、新能泰山（-6.42%）、财信发展（-5.76%）、世荣兆业（-5.38%）[60]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 2025年12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大，而新房网签面积同比降幅收窄[1][4] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”等新表述，后续可关注金融工具支持及公积金政策优化等可能性[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营有积极变化、债务压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市新房网签面积同比为-26%，较11月收窄9个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-38%（收窄3个百分点），二线城市同比-18%（收窄11个百分点），三线城市同比-29%（收窄11个百分点）[4] - 新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][13] 二手房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比为-30%，较11月扩大15个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-29%（扩大4个百分点），二线城市同比-40%（扩大21个百分点），三线城市同比-25%（扩大23个百分点）[4] - 二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[15][18] 滚动网签与拿地情况 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[20] - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%，累计成交楼面均价同比增幅收窄6个百分点至+7%[22] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比降幅扩大14.5个百分点至-39.5%[22][31] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[24][28] 库存与前瞻指标 - 2025年11月，推盘未售口径库存去化周期较10月上升[33] - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比增幅收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅收窄3.4个百分点至-11.9%[5][43] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅收窄7.0个百分点至-48.6%[5][48] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][41] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][47] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数258只，总市值2946.3十亿元，流通市值2798.1十亿元[8] - 行业指数近1个月绝对表现-2.5%，近6个月绝对表现14.8%，近12个月绝对表现9.1%[9]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、减持等）[1][3][11] 报告的核心观点 * 市场整体处于供需宽松状态，但正为反转积蓄能量，预计2026年若需求突破，部分城市有望进入“供减需增”的过渡阶段[12] * 城市分化显著，新一线城市正显现新的发展方向，其市场特征（量涨价跌）向一线城市靠拢，价格对需求的传导变得敏感[12][30] * 低能级城市（二线、三四线）内生需求不足，价格调整对激活市场的作用有限，与新一线城市的发展方向形成对比[12][31] 一、百城二手房年度趋势 * **市场供需**：2025年全国百城二手房市场呈现整体供需宽松，各能级城市供需平衡指数均为负值，其中三四线城市失衡最显著（平均-14.53），其次为一线（-10.25）、二线（-9.36）、新一线（-8.67）[19] * **结构特征**：70%的城市处于“供增需减”状态（如深圳、济南），30%的城市处于“供需双降”状态（如上海、长春），城市分布较2024年更为集中[19] * **趋势预判**：需求端在政策提振下仅小幅下降，降幅慢于供应端，且部分城市供应已出现减少迹象，为市场进入下一轮“供减需增”循环积蓄能量[20] * **相关性变化**：2025年，各能级城市找房热度与找房价格的相关性变化显著，一线城市保持稳定的负相关（-0.57），呈现“量涨价跌”态势；新一线城市从2024年的正相关（0.55）转为负相关（-0.52），向一线城市趋势靠拢；二线（-0.08）和三四线城市（-0.05）则呈现量价弱相关[30] 二、百城二手房挂牌量 * **总量与增速**：2025年百城二手房月均挂牌量达259.37万套，同比增长14.09%，但增速较2024年的25.30%大幅回落，供应扩张动能收敛[32][33] * **月度走势**：挂牌量呈现“年初攀升、年中回落、年末趋稳”的季节性规律，5月达到272万套的峰值[13][32] * **城市分化**：各能级城市挂牌量均增长，但增速分化明显，三四线城市以17.07%的增速领跑，一线城市增速最低为10.53%[6][32]；各能级内部城市差异巨大，例如一线城市中深圳挂牌量同比增长37.93%，而上海仅增长1.72%[38][39] 三、百城二手房找房热度指数 * **整体趋势**：2025年找房热度指数年均71.25，同比微跌0.01%，但已连续三年下滑，较2023年累计下降4.85%[41][45] * **月度表现**：除2月因春节低基数同比上涨4.72%外，其余月份均下跌，且年末（10-12月）跌幅扩大至6.5%-6.9%[14][41] * **城市表现**：各能级城市找房热度全面下跌，新一线（-3.41%）和二线城市（-3.53%）跌幅更深[6][41]；一线城市由2024年全线上涨转为2025年全线下跌，信号意义突出[14][47] 四、百城二手房挂牌时长 * **整体趋势**：2025年百城平均挂牌时长93.37天，同比微降0.06%，市场流动性仍处下行通道但增长趋稳，三年累计增长17.4%[59][62] * **城市分化**：呈现“一线、三四线偏高，新一线、二线偏低”格局，一线城市平均105.0天，三四线城市97.0天[6][60] * **内在逻辑**：一线城市“长挂牌但高流动”，因高总价、严调控导致决策周期长，但依托真实需求流动性充足；三四线城市则因人口外流、需求不足导致“长挂牌低流动”[16][60] 五、百城二手房挂牌均价 * **整体趋势**：2025年百城二手房挂牌均价为12164.65元/平方米，同比下跌8.98%，跌幅较2024年扩大，各能级城市价格全面下跌[72][76] * **跌幅分布**：二线城市调整压力最大，同比下跌10.16%，一线、新一线、三四线城市分别下跌7.87%、8.72%、8.60%[7][72] * **分化因素**：城市内部分化加剧，成交结构成为核心影响变量，低单价房源成交占比提升加剧了整体挂牌均价的结构性下跌[17][74]；例如上海因“老破小”成交占比提升，跌幅（-9.53%）高于深圳（-7.00%）[74][83]

新房市场表现 - 本周（12.20-12.26）47城新房成交面积录得556.6万平方米，创7月以来周度成交新高[2][5] - 47城新房成交量环比增长28.1%，但同比仍下降16.4%，同比降幅较上周收窄[5] 二手房市场表现 - 本周（12.20-12.26）二手房成交量环比小幅回落1.6%，同比降幅为29.6%，降幅较上周走阔[7] - 二手房成交回落主要受新房市场活跃带来的挤出效应影响[2][7] 政策影响与市场结构 - 北京出台“京五条”优化政策，包括降低非京籍购房社保年限、放松多子女家庭限购、统一商贷利率、降低二套公积金首付至25%等[10] - 政策落地后（12月24日），北京二手房成交出现放量，但新房成交改善相对不明显[12] - 当前一线城市新房市场的主要矛盾在于优质供给不足，而非需求端政策[12] - 房地产市场问题具有结构性，需求正从投资品转向消费品，且新房受二手房价格挤出[12] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行[3][13]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳[2] 各部分总结 政策跟踪 12 月 24 日北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，放宽非京籍准入，支持多孩家庭，旨在稳定房地产市场[1] 周度成交情况 - 新房成交显著放量，38 城新房成交面积环比大幅增长 29%，同比降幅收窄 12 个百分点至 -19%[3] - 二手房市场高位企稳，15 城二手房成交面积环比小幅增长 4%，同比降幅微幅收窄 1 个百分点至 -22%[3] 月度成交情况 - 新房降幅边际收敛，38 城新房本月累计成交同比下滑 26%，较 11 月收窄 9 个百分点[4] - 二手房景气度短期承压，15 城本月累计成交同比下滑 28%，跌幅较 10、11 月均扩大 8 个百分点[4] 一线城市表现 - 新房成交环比增长 9%，北京领涨环比 79%，广州涨 15%，深圳、上海回落，同比降幅收窄 2 个百分点至 -42%[5] - 二手房成交环比上涨 4%，京沪深合计突破震荡区间，北京环比 +9%，同比跌幅收窄至 -22%，北京最优 -19%[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交显著放量，环比增长 40%，同比降幅收窄 17 个百分点至 -8%；二手房环比增长 8%，同比降幅小幅收窄 1 个百分点至 -27%[7] - 三线城市新房成交环比增长 20%，同比降幅由 -28% 收窄至 -16%；二手房环比回落 2%，但绝对量处年内高位[7] 房价观察 - 各线城市二手房价延续阴跌态势，环比跌幅 0.17%-0.24%，同比二线回撤最深 -8.62%，一线及三线 6%-7%[8] - 一线城市内部分化，广沪企稳反弹，京深补跌；二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落[8]

大家好，在进入正文之前，给大家做一个推荐。 我的一个设计师好友夏夏，从LXD离职后，经历过设计创业的失败，后同小伙伴一起经营了一些自媒体账号，分享全球优秀设计工作室的作品。良心干 货，超前理念，你想看的好设计全都有❗ 如果你也是设计师，想邀请你一起关注一下，这里只有好设计，真的超有料❗ ▼ 计~ 就在昨天，我陪着朋友去看房，遇到了一位从事房产中介工作长达20年的老陈，在饭后大家都多喝了两杯的情况下，老陈拍着我的肩膀说道："兄弟，就 当下这样的行情，我跟你讲的这7个字，价值能达到20万！"。 曾经那种只要闭眼买房就可赚到钱的时代，已然彻底远去，不会再回来了，现如今，倘若出现一步踏错的情况，那么很有可能会面临长达五年甚至十年的 艰难挣扎。 这里面蕴含着七个字，即"买旧、买大、不买三"，千万不要产生误解，接下来听我逐步为你详细剖析拆解。 一、为何要"买旧"？买的不是破旧，而是"核心价值" 3. 品质直观可感 期房存在的最大风险便是如同"开盲盒"一般，有关期房维权的新闻屡见不鲜，反观二手房，墙体是否存在裂缝、物业是否尽责、邻居素质高低、下雨天车 库会不会漏水等等，每一处细节都可亲自去勘察了解，彻底摆脱"交付即维权"这 ...

刚刚过去的住建部工作会议强调："要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。" 数据显示，2025年11月，30个重点城市二手房成交面积1704万平方米，环比上涨14%。受二手房带动，11月一二手总成交面积2453万平方米，环比微增 1%。 近年来，各地豪宅纷纷出圈，豪宅市场也成为了市场主要关注焦点，但从二手房整体成交占比来看，即使是北京、上海，总价200万以下成交才是主流。 200万以下房源 成交占比同比增长显著 2025年下半年起，因二手房市场行情低迷、业主"以价换量"，成交结构中低价房源占比持增。 CRIC监测数据显示，2025年11月，北京、上海、深圳、杭州等总价200万元以下房源成交占比同比增长显著，其中上海和深圳总价200万元以下房源成交 套数占比同环比齐增。 以上海为例，2025年11月总价200万元以内房源成交套数占比为49.71%，环比上升0.99pcts，同比上升13.12pcts；市场份额有进一步扩大趋势。 与此同时，上海、北京总价300万-1000万元二手需求全面"塌陷"，同环比全线"飘绿"，一方面受整体市场压力影响；另一方面，也源于新房 ...

北京商报讯(记者王寅浩李晗)北京市住建委官网数据显示，12月25日北京新房网签329套，网签面积26217.3平方米，其中住宅网签137套，网签面积18880.28 平方米；二手房网签858套，网签面积74637.42平方米，其中住宅网签784套，网签面积69656.53平方米。 | 2025年11月存量房网上签约 | | | --- | --- | | 网上签约套数： | 16217 | | 网上签约面积(m²)： | 1405566.7700 | | 住宅签约套数: | 14446 | | 住宅签约面积(m²)： | 1295484.9600 | | 可售期房统计 | | 2025 年11月预售许可 | | 2025/12/25) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 96721 | 批准预售许可证: | 16 | 网上认购: | | 可售房屋面积(M²): 8057844.8500 | | 批准预售面积(M²): 526801.7300 | | 网上认购面积( | | 其中 | 41456 | 其中 | 2491 | 其中 住宅: | | 面积(M2 ...

购买房产除了考虑价格涨跌，还有一项重要指标：租金收益率，也被称为房屋租售比。 据多家房地产分析机构统计，截至2025年11月，全国重点城市挂牌房屋的租金收益率同比小幅提升，达到约2.23%，深圳、重庆及南京 等城市的挂牌租金收益率环比上涨，二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率在2.7%以上。 当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势。相较于同时期国有大银行一年期存款利率1.1%，三年期 1.55%，买房出租的收益率则更加可观。 视觉中国图 上海中原地产数据显示，2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，出现年度交易量的第三高点。其中，一些区域 配套成熟、总价低、租金收益率在2%以上的小区交易量高。 12月18日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海市中心的小户型二手房交易量高，原因在 于楼市调整过程中，租金收益率已开始逐步高于定期存款利率。 有小区租金收益率超4% 住房租金收益率是指房屋出租收益与房屋总价值之间的比率，比率越高，说明房子的投资回报越高。 以记者在上海市徐汇区武康路看的一套一室一厅二手房为例，总价400万元 ...

购买房产除了考虑价格涨跌，还有一项重要指标：租金收益率，也被称为房屋租售比。 据多家房地产分析机构统计，截至2025年11月，全国重点城市挂牌房屋的租金收益率同比小幅提升，达 到约2.23%，深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨，二线城市中，武汉、成都和重庆的 挂牌租金收益率在2.7%以上。 当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势。相较于同时期国有大银行一年期 存款利率1.1%，三年期1.55%，买房出租的收益率则更加可观。 上海中原地产数据显示，2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，出现年度交易量 的第三高点。其中，一些区域配套成熟、总价低、租金收益率在2%以上的小区交易量高。 12月18日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海市中心的小 户型二手房交易量高，原因在于楼市调整过程中，租金收益率已开始逐步高于定期存款利率。 有小区租金收益率超4% 住房租金收益率是指房屋出租收益与房屋总价值之间的比率，比率越高，说明房子的投资回报越高。 据卢文曦介绍，在上海市场交易热点方面，二手住宅以低总价产品为绝对主力，并且这一 ...