北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）北京市住建委官网数据显示，12月23日北京新房网签385套，网签面积28384.19平方米，其中住宅网签133套，网签面积 18191.1平方米；二手房网签754套，网签面积66668.23平方米，其中住宅网签664套，网签面积62725.41平方米。 | 可售期房统计 | | 2025 年11月预售许可 | | 2025/12/23 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: | 97137 | 批准预售许可证: | 16 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M2):8098314.4600 | | 批准预售面积(M²): 526801.7300 | | 网上认购面积 | | 其中 | 41771 | 其中 住宅套数: | 2491 | 其中 住宅 | | 面积(M2): 5735485.1800 | | 面积(M²): 395285.8600 | | 面积 | | 商业单元： | 257 | 商业单元: | 0 | 商业 | | 面积(M2): 186528.9500 | | 面积(M2): | 0.0000 | 面积 | | 办 ...

还有一个原因是二手住房的替代作用日益明显。二手房交易已成为当前住宅交易的重要组成部分。2025 年1月至11月，全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45%。2025年前三季度，深圳、上海等核心 城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10%。 二手房占比上升是今后一个时期的趋势。从国际经验看，进入城镇化后期，以存量交易为主是房地产市 场较为普遍的规律。英国等发达国家二手房交易占比普遍在70%以上，美国超过80%。 应该看到，新房市场和二手房市场都能解决居民住房问题，要把新房市场和二手房市场作为一个整体看 待。 2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头。在去年四季度高基数 的基础上，2025年新房销售量同比调整幅度有所扩大，但从新房和二手房交易总量来看，市场需求规模 基本保持稳定。 当前，商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进。基于市场供求关系，应因城施策控增 量、去库存、优供给。房地产过剩的城市，应停止通过征地新增房地产用地，重点结合城市更新、城中 村改造盘活利用存量用地。应继续推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、 ...

1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%。这是各地落实控增量要求的正向反应，也是市场自 发调整的结果。 房地产开发投资下降，原因之一是各地严控房地产增量，主动调控取得积极成效。我国房地产市场供求 关系已经发生重大变化，由需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求不可能回到过去高峰时的规 模，简单依靠卖地增加财政收入的做法再也不可能了。 还有一个原因是二手住房的替代作用日益明显。二手房交易已成为当前住宅交易的重要组成部分。2025 年1月至11月，全国二手房交易面积占交易总量的比重已达45%。2025年前三季度，深圳、上海等核心 城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10%。 二手房占比上升是今后一个时期的趋势。从国际经验看，进入城镇化后期，以存量交易为主是房地产市 场较为普遍的规律。英国等发达国家二手房交易占比普遍在70%以上，美国超过80%。 2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头。在去年四季度高基数 的基础上，2025年新房销售量同比调整幅度有所扩大，但从新房和二手房交易总量来看，市场需求规模 基本保持稳定。 当前， ...

核心观点 - 上海与北京二手房市场在2025年末出现“翘尾”行情，成交量显著回升并创下近年新高，市场呈现“以价换量”特征，部分核心区域挂牌价已止跌，业内人士预计止跌趋势将蔓延，市场正朝稳定方向发展 [1][2][3][7] 市场成交表现 - **上海市场量价特征**：2025年上海二手房市场呈现“前高后低、年末翘尾”特征，截至12月18日累计成交24.39万套，已超越2024年全年的24.27万套，创近四年新高 [2] - **上海月度成交数据**：3月成交量达全年高峰2.93万套，4月维持在2.34万套高位，11月成交量回升至2.29万套，截至12月20日，12月成交量已突破14000套，整月有望突破2万套 [2] - **北京市场量价特征**：北京二手房市场年末同样企稳回升，11月二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5%，截至12月20日，本月成交已达14362套，环比增长3.5% [3] - **北京价格变化**：北京二手房套均总价从6月的约380万元下滑至11月的350万元左右，单价已连续8个月下行 [5] 市场驱动因素 - **政策效应**：上海“8·25楼市新政”放宽非沪籍单身人士购房，政策利好推动年底低总价小户型成交 [4] - **以价换量**：市场普遍处于“以价换量”状态，价格回调吸引刚需和改善型买家入场，低总价门槛是成交关键 [5] - **新房市场对比**：上海新房价格涨幅明显，中环内单价达11万/平方米，内环内达十七八万/平方米且面积大、总价高，预算有限的买家转向性价比更高的二手房 [5] - **供需关系变化**：上海二手房挂牌量自2025年4月起逐月下降，当前最新挂牌量已降至14.3万套左右，市场抛压减轻 [7] - **北京供应情况**：北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但相比市场低点约10万套仍处较高水平，分析师认为挂牌量需回落至10～12万套区间价格才可能真正稳定 [6] 市场结构与行为 - **成交结构**：当前二手房交易以中低总价、中小面积房源为主，导致套均总价结构性下调，老旧小户型房源持续降价凸显性价比，吸引刚需客群 [5][6] - **业主行为**：北京部分楼盘业主组成“保价联盟”，呼吁理性挂牌、避免价格内卷，旨在稳定小区价格体系 [3][6] - **市场情绪与效率**：上海中介反馈，即便是“老破小”，只要挂牌价合理，一周内即可售出，反映市场交易活跃度提升 [1] 后市展望 - **价格趋势**：上海部分核心区域小区挂牌价已经止跌甚至有所上涨，预计下跌的小区将越来越少，跌幅将越来越小，市场逐步走向稳定 [7] - **市场态势**：预计明年上海二手房市场仍将处于以价换量态势，但成交量不会回落，价格跌幅会进一步收窄 [7] - **政策环境**：从中央到地方政策方向明确为“止跌回稳”，预计将通过降准降息等货币政策支持，并逐步取消限制性措施 [7] - **止跌预期**：有业内人士预计上海二手房止跌趋势将在2026年进一步蔓延 [1]

北京房地产市场单日及月度交易数据 - 12月22日单日，北京新建商品房网上签约803套，签约面积44,190.36平方米，其中住宅签约215套，签约面积27,030.58平方米 [1] - 12月22日单日，北京二手房网上签约746套，签约面积61,704.8平方米，其中住宅签约659套，签约面积57,214.64平方米 [1] - 2025年11月全月，北京存量房（二手房）网上签约16,217套，签约面积1,405,566.77平方米，其中住宅签约14,446套，签约面积1,295,484.96平方米 [3] 北京商品房库存及供应情况 - 截至12月22日，北京可售期房套数为97,149套，可售面积为8,144,457.14平方米，其中住宅可售面积为5,752,492.55平方米 [2] - 截至12月22日，北京未签约现房套数为212,260套，未签约面积为11,674,930.45平方米，其中住宅未签约套数为28,929套，未签约面积为3,435,281.97平方米 [2] - 2025年11月，北京新批准预售许可证16个，批准预售面积526,801.73平方米，其中住宅批准预售面积395,285.86平方米 [2]

新房市场价格竞争加剧 - 部分地段或品牌无优势的新楼盘正通过大幅折扣进行价格战 例如有项目在已有94折优惠基础上 首开再给最高9折优惠 另有现房楼盘推出“买就送25万黄金” 改善盘折扣下探至7折以下[1] - 地方平台公司开发楼盘的备案价持续下降 非但未能托底市场 反而屡次砸穿底价体系 降低了市场预期 例如轨道姚公庙地块、城投东新地块及轨道高新地块[3] - 平台公司因缺乏住宅开发经验与成熟团队 且面临销量和回款压力 为与知名房企竞争 倾向于采取堆料和低价策略 其定价态度谨慎 以确保自身项目去化为优先[5] 新房市场面临的结构性压力 - 新房市场去化压力主要来源于二手房市场 尽管新房降价 但绝大多数区域二手房价格仍远低于新房 一二手房价差处于较高水平[7] - 新房原本在大户型与高品质上对二手房有优势 但早期二手房多为两房、小三房等刚需产品 在容积率、户型设计和居住舒适度上逊于新房[7] - 改善需求正在萎缩 原因在于大户型供应持续增加且置换链条未能打通 改善客户在下行市场中更倾向于观望[7] 次新房入市加剧市场竞争 - 近年交付的次新房综合品质与多数新房差距不大 购房者对会所、大门、公区等硬件敏感度降低 价格成为核心竞争点[9] - 此趋势对合肥市场的准现房、现房楼盘影响显著 在品质和计容规则相近的背景下 购房者选择更便宜的产品[9] - 2021-2023年合肥热门板块的限售楼盘将陆续解除三年限售 若市场未回暖 其批量入市将对新房市场形成进一步冲击[9] 市场陷入价格下行循环 - 二手房价格下行持续冲击新房销售 而新房的非理性降价又倒逼二手房进一步让利 市场陷入恶性循环[11] - 行业建议控制供地节奏并引导房企理性定价 以防范市场秩序混乱[11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 12月第三周，地产成交热度小幅修复但整体偏弱，房价待改善；生产端工业货运量韧性回落、开工率多数偏弱，建筑业供需偏弱；外需吞吐量同比回落但维持高位、运价指标分化；消费出行热度回落、汽车消费同比偏弱；价格方面猪肉价格偏弱，原油与铜价受扰动，黑色系价格修复[3] 各部分内容总结 消费 - 出行热度下行，9个重点城市地铁客运量环比-1.8%、同比2.5%，拥堵延时指数同比-3.4%，国内/国际航班执行数量同比0.5%/3.9% [8] - 汽车消费同比偏弱，12月8 - 14日乘用车零售/批发同比-24%/-31%；快递揽收量同比-0.3%；电影票房环比-46.9%、同比2.2%；轻纺城销量同比38.7% [8] 地产 - 成交热度小幅回升，30城新房成交面积周同比-22.4%，12月前三周同比-28.46%；26城二手房成交面积周同比-28.2%，12月前三周同比-36.37% [10] - 挂牌量价齐跌，城市二手房出售挂牌价/量指数周环比-0.1%/-1.3% [11] - 土地市场溢价率低位运行、成交量季节性上行，百城土地成交面积周环比41.37%、同比-14.93% [11] - 政策在供需两端发力，重庆保障房“好房子”导则施行，石家庄优化公积金政策 [12] 生产 - 铁路公路货运量下降，铁路货运量与高速公路货车通行量同比-2.1%/-2.1% [17] - 行业开工率分化，焦化/地炼开工率同比上升，PTA/聚酯/江浙织机开工率偏弱，半钢胎/全钢胎生产开工率略降 [17] 建筑业 - 施工资金环比下降，样本建筑工地资金到位率为59.53%，环比-0.21pct [14] - 水泥供需降幅收窄，库存下降、价格上升，发运率同比-0.7pct，磨机运转率同比-1.8pct，库容比周环比-1.7pct，价格环比0.6% [14] - 黑色供需偏弱，库存小幅下降、价格上升，建筑钢材成交量周同比-8.5%，高炉开工率同比0.9pct，螺纹与线材产量同比-14.4%，螺纹钢库存周同比15.4%，铁矿石/螺纹钢价格环比0.8%/3.4% [15][16] - 沥青开工率环比下降、价格环比略升，开工率周环比-0.2pct，价格周环比0.6% [16] - PVC/苯乙烯开工率边际分化，同比分别为-1.0pct/-5.9pct [16] 外需 - 吞吐量热度韧性，港口累计完成货物吞吐量和集装箱吞吐量环比-1.2%/-0.9%、同比2.2%/7.4% [18] - 运价分化，RJ/CRB同比0.6%，BDI周均环比-12.9%、同比107.3%，CCFI与SCFI环比0.6%/3.1%，国内进口运价CDFI环比-5.3% [18][19] - 韩国、越南出口维持韧性，韩国12月前10日出口额同比17.31%，越南12月上半月出口额同比30.52% [18] - 海外经济方面，美国11月非农就业增6.4万人、失业率升至4.6%，欧元区11月CPI同比上涨2.1%、环比下降0.3%，核心CPI同比持平、环比大降0.5% [19] 价格 - 原油价格下行，供给端偏空、需求端与库存端偏多，布油周环比-3.3% [21] - 有色价格分化，内盘铜/铝周环比0%/-0.4%，外盘LME铜/LME铝环比0.41%/0.2% [21] - 黑色价格上行，焦炭供应趋紧、价格受支撑，螺纹钢需求降幅收窄、库存去化，价格环比上涨 [22] - 猪肉价格下行，能繁母猪存栏高位、供给压力大，平均批发价周环比-1.1% [20] - 蔬菜价格下行，前期不利天气影响的供给边际恢复，周环比-0.3% [20]

行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“优于大市”、“中性”等）[1][2][3][4] 核心观点 * 上周（2025年第51周）房地产成交普遍出现反弹回升，市场对明年的政策有较强预期，这将有助于市场整固发展，并推进房地产新模式的构建，利好优质房企 [2][4][18] 新房市场成交数据 * **30大中城市新房成交**：2025年第51周成交面积为227万平方米，环比前一周增长15.4%，但同比2024年下降30.3% [4][19] * **分线城市新房成交（第51周）**： * 一线城市：销售面积52万平方米，环比增长10.4%，同比下降42% [4][19] * 二线城市：销售面积127万平方米，环比增长13.45%，同比下降30% [4][19] * 三线城市：销售面积47万平方米，环比增长27.8%，同比下降12.9% [4][19] * **月度累计成交（12月1-18日）**：30城累计成交面积527万平方米，环比2025年11月同期增长33.0%，同比下降30% [4][19] * 一线城市：累计成交125万平方米，环比增长21%，同比下降39% [4][19] * 二线城市：累计成交296万平方米，环比增长40%，同比下降26.8% [4][19] * 三线城市：累计成交106万平方米，环比增长31.3%，同比下降27.7% [4][19] 二手房市场成交数据 * **24城二手房成交**：2025年第51周成交量为213万平方米，环比前一周增长1.71%，同比下降25.3% [4][20] * **分线城市二手房成交（第51周）**： * 一线城市：成交面积86.4万平方米，环比增长0.9%，同比下降27.5% [4][20] * 二线城市：成交面积80.6万平方米，环比增长3.06%，同比下降27.4% [4][20] * 三线城市：成交面积45.5万平方米，环比增长1.0%，同比下降16.1% [4][20] * **月度累计成交（12月1-18日）**：24城累计成交面积592万平方米，环比2025年11月同期增长6.3%，同比下降31.4% [4][20] * 一线城市：累计成交217万平方米，环比增长2.8%，同比下降31% [4][20] * 二线城市：累计成交216.7万平方米，环比增长4.4%，同比下降36.9% [4][20] * 三线城市：累计成交158万平方米，环比增长14.5%，同比下降22.7% [4][20] 土地市场数据 * **第51周土地市场**：上周土地供应面积为1148万平方米，土地成交面积为4603万平方米，供销比为0.25倍，土地出让金额为1354亿元 [4][21] * **年度累计数据（100大中城市）**：本年度累计土地供应面积88793万平方米，同比下降13%，累计同比增速较前一周回落0.13个百分点；累计成交面积74947万平方米，同比下降6.5%，累计同比增速较前一周回升0.71个百分点；累计土地出让金22914亿元，同比下降7.98% [4][21] * **土地溢价率**：上周全国土地溢价率为2%，环比前一周回落0.28个百分点 [4][21] 库存情况 * **35城可售面积**：2025年11月可售面积为31694万平方米，环比上个月增长1.35%，同比下降1.29% [4][22] * **库存出清周期**：2025年11月库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09% [4][22]

2025年12月21日北京房地产市场单日交易数据 - 12月21日北京新房网签167套 网签面积12973.35平方米 其中住宅网签91套 网签面积11146.5平方米 [1] - 12月21日北京二手房网签178套 网签面积14973.07平方米 其中住宅网签171套 网签面积14602.22平方米 [1] 截至2025年12月21日北京商品房库存与供应数据 - 可售期房总计97094套 可售面积8148271.19平方米 其中住宅41947套 面积5760665.84平方米 [2] - 2025年11月新增预售许可证16个 批准预售面积526801.73平方米 其中住宅批准预售面积395285.86平方米 [2] - 未签约现房总计212819套 未签约面积11696062.08平方米 其中住宅28991套 面积3441919.10平方米 [2] - 现房项目总计39550个 初始登记总面积278319363.33平方米 其中住宅初始登记面积116345499.60平方米 [2] 2025年11月北京存量房（二手房）月度交易数据 - 2025年11月存量房网上签约16217套 签约面积1405566.77平方米 [3] - 2025年11月存量住宅签约14446套 签约面积1295484.96平方米 [3]

新房市场表现 - 新房市场整体回暖，主要受年末冲量及重点城市优质项目入市增加带动 [1] - 本周47城新房成交面积录得434.0万平方米，创下自10月以来的周度成交新高 [1] 二手房市场表现 - 二手房成交量出现边际回升 [1] - 市场整体延续了自11月以来的态势 [1]