国家标准《住宅项目规范》已正式施行。近日，多地密集推出关于"好房子"建设的指引，结合区域发展 特点，构建高品质住宅标准体系，未来"好房子"建设将更有规范可依。 具体来看，9月26日，上海市规划和自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规 划资源若干意见》（简称《意见》）的通知。《意见》提出，在阳台计容方面的规定为阳台（含封闭式 阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大 于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米可设置总面 积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超 过1.8米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积 率。 今年以来，"好房子"成为房地产市场的一个高频词。记者在采访时发现，购房者对"好房子"的几个关键 要素特别期待：高度、亮度、厚度、梯户比以及得房率。购房者普遍希望住的房子层高能高一些，通风 和采光条件更好，密闭性和隔音性能更强。此外，在提高得房率的同时尽量保持合理的梯户比和小区容 积率。 ...

具体来看，9月26日，上海市规划和自然资源局发布关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划 资源若干意见》（简称《意见》）的通知。《意见》提出，在阳台计容方面的规定为阳台（含封闭式阳 台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该 户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米可设置总面积不 大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米 （含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。 与此同时，多个城市的"好房子"项目开始推出市场，成为购房者关注的焦点。在北上广深等一线城市，记 者发现越来越多打着高得房率的"好房子"入市，的确吸引了不少购房者。 国家标准《住宅项目规范》已正式施行。近日，多地密集推出关于"好房子"建设的指引，结合区域发 展特点，构建高品质住宅标准体系，未来"好房子"建设将更有规范可依。 广州市住房和城乡建设局也发布关于公开征求《关于推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》意见的 公告，其中提到，房地产开发企业对 ...

中国商报（记者 王彤旭）今年8月，上海市曾印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这一消息当时迅速登上百度热搜榜。事实证明，以上海 为代表的一线城市在房地产市场的政策动向具有一定的带动作用，也颇受各方关注。 "十四五"期间，各项政策持续落地见效，市场潜在需求进一步释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持 续加码，进一步推动房地产业高质量发展。 8月25日，"上海：符合条件家庭外环外买房不限购"登上百度热搜榜。（图片截自百度） 转向民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化 +金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中，保 障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重要举措。 近5年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保 障性住房 ...

行业政策与市场趋势 - "好房子"被写入政府工作报告并成为房地产行业发展新方向 覆盖全国的居住升级行动全面展开 [1] - 房地产行业正从"量"向"质"转型 "好房子"战略成为核心发展方向 [7] - 国家标准《住宅项目规范》施行 多个省份陆续出台"好房子"政策 [1] 公司战略与品牌建设 - 公司提出以"好地段 好社区 好户型 好品质 好服务"为核心的"五好"标准 [9] - 2022年底发布"海洋生活美学"品牌主张 打造"海上森屿"产品美学 [7] - 2024年成立美好生活研究院 强化前沿研发能力 加速产品升维迭代 [7] - 秉持长期主义发展价值 以"好房子"为顶设指引 深度参与城市人居升级 [29] 产品创新与研发 - 探索第四代住宅 可变户型设计 收纳体系提升满足家庭多场景需求 [9] - 采用隔音降噪防漏防臭技术 绿色建材应用 海绵城市方案 [9] - 设置健身房 儿童游乐区 社区图书室等功能配套空间 [10] - 打造空地一体化智慧配送 推动"HI邻居"社群品牌建设 [10] - 将全屋智能系统深度融入居家空间 通过场景化联动 无感化交互 前瞻性配置三大维度提供智慧生活解决方案 [21] 项目开发与运营 - 深度聚焦六大区域20个核心重点城市 打造近150个优质项目 开发面积近2000万㎡ [31] - 城市更新面积超1000万㎡ 代建项目超200个 代建面积超1500万㎡ [36] - 物业服务在管项目近300个 管理面积近4000万㎡ [36] - 教育业务运营多所幼儿园和学校 会展运营116万㎡厦门国际博览中心 [36] - 福州国贸天琴湾入选高校教材《全国房地产优秀案例4》成为行业标杆 [15] 标杆项目案例 - 厦门天樾云颂位于岛内核心地段 拥有成熟商业教育医疗文化配套 超高层立体生态设计 [18] - 国贸樾云墅拥有高尔夫练习室 星级酒店式中央车站 以低密四代理念复刻生态尺度生活 [18] - 国贸学府锦樾以厦门首个学区全维好房子为建设目标 承袭白鹿洞书院文脉精粹 [18] - 上海海上原墅打造松江现象级红盘 续写沪上品质人居新篇章 [31] 服务体系与社区建设 - 打造"国贸金钥匙会"会员服务平台 提供房屋管理 智慧门禁 线上缴费 报事报修等便捷服务 [21] - 引入智能巡逻与清洁机器人 实现24小时全天候服务 [21] - 打造"Hi邻居"社群品牌 以四大全龄层模块为基础开展艺术文化亲子体育研学等活动 [26] - 通过"好产品+好服务"持续提供长期居住价值 [28]

下一步，辽宁省住建厅将持续完善"好房子"标准体系，推动绿色建筑与智慧城市深度融合发展，通过打造更多优质项目，切实提升人民群众的居 住品质，实现企业、产品与城市的协同共进。 新华网沈阳9月24日电 什么是"好房子"，辽宁省住房和城乡建设厅发布的《辽宁省"好房子"建设典型案例经验做法清单》给全省提供了参考，本 次发布的清单共有27个住宅项目的先进经验入选。此举标志着辽宁省在推进高品质住宅建设方面迈出实质性步伐，为全国住房品质提升提供了"辽 宁方案"。 辽宁省住建厅相关负责人介绍，清单经过实地核验和专家评审等多个环节严格筛选。以辽宁中海公司入选的五个项目为例，项目展现了当前住宅 建设的前沿水平：BIM（建筑信息模型）技术实现精准建造、同层排水系统解决渗漏难题、新风系统保障室内空气质量、智慧安防构建社区安全 屏障。其中，中海天钻项目创新运用海绵城市理念，实现雨水资源化利用；中海领馆壹号项目则配备全维度社区设施，打造全龄友好生活空间。 据了解，此次发布的清单是继《辽宁省"好房子"技术指南（试行）》后的又一重要成果。作为辽宁省系统性"好房子"建设技术文件，《辽宁省"好 房子"技术指南（试行）》涵盖7章、16节、261条技 ...

行业转型背景 - "十四五"规划提出"房住不炒"定位 加快建立租购并举住房制度[1] - 房地产行业从规模扩张转向品质引领 进入"品质时代"[1] - 行业需解决房屋漏水 烟道反烟 隔音差等基础问题[3] 公司战略定位 - 公司2023年率先提出商品房开发从"峰值时代"向"品质时代"过渡[1] - 2025年提出构建"三大主业支撑"新业务格局[8] - 三大主业包括不动产投资开发 不动产经营 不动产综合服务[8] 产品品质实践 - 广州保利天奕项目采用304不锈钢烟道 中空玻璃隔音 光线污染测试等细节设计[2] - 推出"全周期陪伴式交房"和"贴膜交付"服务创新[2] - 建立"好房子"标准 聚焦安全 舒适 绿色 智慧四大内涵[3] 财务表现 - 2018-2024年经营活动现金流持续为正 2025上半年达160.17亿元[4] - 2025上半年销售回笼1448亿元 综合回笼率100%同比提高15个百分点[5] - 货币资金余额1385.62亿元占总资产10%以上 另有593亿元已售待回笼资金[5] 债务结构 - 2025年6月末3年以上到期有息负债占比42.8%较年初提升3.2个百分点[5] - 1年内到期有息负债占比21.4%较年初下降2.9个百分点[5] - 资产负债率73.53% 净负债率59.64%较期初分别下降0.82和3.02个百分点[5] 行业地位 - 2023年以4222亿元销售额和2386万平方米销售面积成为行业销冠[6] - 2024年及2025年上半年保持行业第一地位[6] 新业务发展 - 不动产经营在营面积573万平方米较上年末增加39万平方米[8] - 在营租赁住房2.6万间较上年末增加18%[8] - 保利物业在管面积8.34亿平方米 营收83.92亿元同比增6.6%[8] 未来展望 - 行业将逐步止跌回稳进入"不动产时代"[6] - 公司通过三大主业实现多元化均衡化发展[10] - 存量市场经营和综合服务存在巨大挖掘空间[7]

美好城市深度研究 什么是"好房子"？规划好，硬件好，通风好，采光好等等，从顶层设计密集发声到建筑工程开工落地， 已在紧锣密鼓的实践中。中国建筑设计研究院有限公司总工程师仲继寿在谈到这个问题时说，观念的转 变是至为重要的，我们以往的实践总是强调某一点时，在这一点特别突出，却忽略了其他问题，没有站 在高位，全面衡量到底什么是"好房子"。 "安全、健康、可持续，简单地说，主要是这三个方面。"仲继寿认为，不同的开发商、管理者、设计师 和居住者都有着不同的理解，中国院在近年来参加"好房子"设计竞赛的成果中，正是从这三个维度着 手，系统地展现了住宅的种种可能性。 他引用了林徽因在《现代住宅设计参考》中说到的，"住宅是全国经济的一个方面，公共卫生的一个因 素，行政上的一个理想，也是文化上的一个表现。"即住宅兼具社会性与人文性，健康住宅需关注生 理、心理、社会多维度需求。 仲继寿崇尚自然，他的办公室没有一件新家具，全是旧的。"我们从传统文化能学到什么？古代的建筑 材料，是可以回收的，建筑本身是向拆而建，建筑体是采光、通风的。" 过去几十年，房地产开发高周转模式，快速开发、建成、销售，是短期现金流开发模式。而现在在发生 变化， ...

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

公司业绩与财务表现 - 2025年上半年公司合同销售额1201.5亿元同比下降19.0% 行业排名第二 合同销售面积512万平方米同比下降5.9% 销售均价23500元/平方米同比提升1% 整体市占率2.72% [2] - 2025年上半年公司收入832.2亿元同比下降4.3% 归属股东核心净利润87.8亿元同比下降17.5% 核心净利润率10.6%同比下降1.6个百分点 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [4] - 预计2025年至2027年归母核心净利润分别为161亿元、171亿元及180亿元 [1] 盈利能力与成本控制 - 2025年上半年整体毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 分销及行政费用占收入比例3.8%处于行业领先位置 [4] - 平均融资成本进一步下降至2.9% 资产负债率53.7%较2024年末下降2.1个百分点 人民币借贷占比提升至84.8% [4] - 在手现金1089.6亿元占总资产12.1% 债务结构持续优化 [4] 土地储备与投资策略 - 2025年上半年新增总购地金额403.7亿元 新增土地建面258万平方米 拿地规模行业领先 [3] - 新增土地投资的一线及强二线城市占比86% 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [3] - 系列公司已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）为后续业绩提供保障 [3] 销售布局与市场地位 - 北上广深及香港合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额53.7% 其中北京销售金额超300亿元 [2] - 公司高度聚焦高能级城市及核心区域投资 拥有"好产品"口碑 市占率不断提升 [1] 商业运营与资产管理 - 2025年上半年商业运营收入35.4亿元同比基本持平 一线城市收入占比提升至47% [5] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 整体销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [5] - 写字楼成熟期项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [5] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 全周期资产管理能力取得关键进展 [5]

核心观点 - 公司获买入评级 目标价19.35港元 2025年预测市盈率12倍 [1] - 公司聚焦高能级城市及核心区域投资 产品口碑良好 市占率持续提升 [1] - 公司融资能力与成本管控能力行业领先 为盈利提升及长远发展提供保障 [1] 销售表现 - 2025年上半年合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 销售面积512万平方米 同比下降5.9% 销售均价上升1%至23500元/平方米 [1] - 整体市占率2.72% 保持市场前列 [1] - 北上广深及香港销售额占比达53.7% 其中北京销售额超300亿元 [1] 土地储备 - 2025年上半年新增购地金额403.7亿元 新增土建面积258万平方米 拿地规模行业领先 [2] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [2] - 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [2] 财务指标 - 2025年上半年收入832.2亿元 同比下降4.3% [3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 [3] - 分销及行政费用占比3.8% 处于行业领先位置 [3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5% [3] - 核心净利润率10.6% 下降1.6个百分点 仍处行业第一梯队 [3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点 [3] - 平均融资成本2.9% 人民币借贷占比84.8% [3] - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平 [4] - 一线城市商业收入占比提升至47% [4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [4] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [4] 盈利预测 - 预计2025年归母核心净利润161亿元 [1] - 预计2026年归母核心净利润171亿元 [1] - 预计2027年归母核心净利润180亿元 [1]