2026年房地产市场整体展望 - 2026年是“十五五”开局之年，房地产市场总基调为“止跌回稳”，呈现需求稳步释放、供需关系逐步调节的态势，同时伴随明显的城市分化与行业高质量转型趋势 [1] 2026年房地产销售规模与结构 - 预计2026年全国商品房销售面积约7.8亿平方米，同比下降10.9% [1][7][26] - 一线城市预计销售面积3992万平方米，占全国5.1%，销售面积同比下降8% [1][7][26] - 二线城市预计销售面积22682万平方米，占全国29.1%，销售面积同比下降11% [1][7][26] - 三四线城市预计销售面积51226万平方米，占全国65.8%，销售面积同比下降11.1% [1][7][26] 各线城市市场表现与驱动因素 - 一线城市：新房销售面积下降主要源于土地供应连续四年大幅下滑，2025年1-10月月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均减少65% [7][30]；预计2026年新房价格表现将持续优于二手房，2025年1-11月一线城市新房价格指数同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8% [9][40]；需求支撑来自长期存在的刚需、政策优化（如放松限购）以及旺盛的改善型置换需求 [8][34] - 二线城市：市场表现差异较大，需求主要来自人口净流入（如合肥2024年常住人口增量达15.2万）、宽松的政策环境以及产品优化升级 [10][48]；预计2026年新增土地供应与需求之间存在0.4亿平方米缺口，需盘活存量土地 [54] - 三四线城市：新增需求有限，销售面积占比从历史高点（2022年占68.9%）持续下降 [11][60]；预计2025年土地成交建面约7亿平方米，但新增供给仍多于2026年需求约1.9亿平方米，库存处于高位 [61] 房地产市场库存状况 - 商品房库存分为现房库存、在建库存和土地库存，三大类库存均呈改善态势 [2][12] - 截至2025年10月末，现房库存（已竣工未销售）为7.6亿平方米，已连续8个月下降 [2][12] - 在建库存（已开工未销售）规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米 [12] - 土地库存（已拿地未开工）约23亿平方米 [12] - 城市间库存分化明显，上海、杭州等热点城市去化周期在18个月以内，部分非热点二线及三四线城市去化周期超5年 [2] 影响购房者预期的关键因素 - 房价走势：二手房价格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%；2025年1-10月法拍住宅成交均价同比下降12.3%，拉低市场边际价格 [13] - 库存情况：二手房挂牌量处于高位，截至2025年12月3日，北京、深圳、广州大中介挂牌量分别为13.7万套（较2024年末增7%）、8.5万套（增73%）、14.7万套（增2%） [13] - 租金回报率：截至2025年11月，一线城市租金回报率回升至1.82%，较2021年7月历史低点1.3%提升52个基点，已接近10年期国债收益率，房产配置价值提升 [13] 2026年房地产政策重点 - 加快构建房地产发展新模式：完善商品房开发、融资、销售全流程基础制度 [14]；融资端推行“白名单”制度，截至2025年10月11日全国累计审批贷款规模已超7万亿元 [14]；销售端扩大现房销售试点，2025年1-10月现房销售占比提升至35%，较2024年同期增长5个百分点 [14] - 建设“好房子”：聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，通过提升建筑标准、优化户型设计、完善社区配套等激活改善型需求，推动行业向高品质转型 [2][15]；新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为“好房子”建设提供技术依据 [16]