行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][4][13] 核心观点 - 中央经济工作会议将房地产政策定调从“持续用力推动止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”，延续“稳楼市”导向[2] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，但新型城镇化推进与“好房子”需求释放仍带来发展潜力[2] - 政策将通过供需两端协同发力，供给端因城施策控增量、去库存、优供给，需求端清理不合理限制并深化公积金制度改革，以化解短期压力并夯实长期健康发展基础[2][4][5] 政策与市场环境 - 供给端政策包括：因城施策控制土地出让规模、鼓励收购存量商品房用于保障性住房以去库存、有序推动“好房子”建设[2][4] - 截至2025年11月末，全国商品房待售面积为7.53亿平方米，仍处于历史高位[4] - 截至2025年12月26日，地方政府土地储备专项债券发行规模累计超过5,400亿元[4] - 需求端政策方向包括：核心城市有望进一步放松限购（如北京已优化政策）、深化公积金制度改革（2025年以来各地出台相关政策超260条）[5] 新房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市数量增加2个至8个，但一线和二三线城市环比均持续下降[5] - 11月商品住宅价格同比降幅在连续12个月收窄后首次走阔[5] - 11月商品房销售面积和销售金额环比分别增长9.31%和2.28%，但同比分别下降17.93%和26.09%[5] - 销售金额同比下滑幅度已连续6个月超过两位数[5] - 2025年1-11月，全国房地产开发投资规模同比下降15.9%[7] 土地与供给端表现 - 2025年11月，土地成交建筑面积和金额环比分别增长39%和57%，但同比仍分别下降27%和28%[7] - 11月土地市场平均溢价率低位回升至4.1%，环比上升1.29个百分点[7] - 11月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，但累计同比降幅有所扩大[7] - 商品房待售面积连续9个月环比下降，但7.53亿平方米的规模仍处历史高位[4][7] 二手房市场表现 - 2025年11月，70个大中城市二手住宅销售价格全面下跌，一线、二线、三线城市同比分别下降5.8%、5.6%、5.8%[8] - 重点城市中，北京、上海、广州、深圳二手房价同比分别下降6.8%、4.6%、7.2%、4.8%[8] - 成交量方面，第三方监测的30个重点城市11月二手房成交量环比增长14%[8] - 前11个月累计成交面积同比增长3%，呈现“以价换量”态势[8] - 一线、二线、重点三四线城市成交面积环比分别增长10%、13%、37%[8] 企业融资与债券市场 - 2025年11月，房企境内债券市场融资呈小额净流出态势，发行主体以央国企为主[9] - 11月华润置地在境外市场公开发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券[9] - 11月以来万科企业相继对其发行的20亿元和37亿元境内债寻求展期[9] - 2025年12月21日至2026年1月末，房地产企业境内债整体到期规模为279.37亿元[9] - 11月房企境内债券日均交易量环比小幅上升，但成交热度不高，市场偏好仍以央国企为主[9]