行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

活动概况与模式创新 - 本次活动由福州市住房和城乡建设局与福州日报社联合主办，活动场地面积约3000平方米，融入城市公园绿色空间 [2] - 活动开创了“房地产+新能源+文旅”的沉浸式多元消费新场景，50多家房地产上下游企业齐聚 [2] - 活动旨在搭建融合政策宣导、产品展示、服务集成、金融支持、消费体验的全链条共享平台，以释放住房消费潜力并推动行业高质量发展 [13] 政策导向与行业趋势 - 中央经济工作会议对房地产领域作出“着力稳定房地产市场”的部署，提出因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [4] - 当前住房领域正加快构建以“好房子”为核心，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设发展新模式 [4] - 主管部门表示将继续优化政策与服务，支持刚性和改善性住房需求，并鼓励企业聚焦产品力与服务力提升 [13] 参与企业与表彰情况 - 建总地产、榕发地产、福厝地产、福州新榕、新投三江、左海置地、地铁置业、保利发展、厦门建发、首开股份、国贸地产、绿城集团、麦田、贝壳等众多知名品牌房企和中介企业参展 [8] - 福州市建设发展集团有限公司、福州建工福厝置业有限责任公司、建总地产、新投三江、福州新榕城市建设发展有限公司、福州左海置地有限公司获授2025年度福州房地产标杆品牌企业 [4] - 榕发·城启未来、福厝·凤鸣天玺、建总·乌山梧桐序、新投·映万合、新榕·云和悦、左海·金山文翠获评2025年度福州消费者喜爱楼盘 [6] - 贝壳找房（福州）科技有限公司、福建一麦相承信息技术有限公司获评2025年度福州“五星顾问”服务企业 [6] 产品与服务展示亮点 - 许多参展的新楼盘项目已响应“好房子”新国标，在层高、空间密度、隔音等方面下足功夫 [8] - 活动特设汽车展区，汇集小米、福特、长安、吉利银河、马自达、鸿蒙智行、极氪汽车等众多知名品牌 [13] - 中行、建行、工行三大金融机构及华润燃气等上下游企业参展，为购房者提供金融、供气等一站式咨询 [13] 多元消费与体验活动 - 活动现场设有非遗文创集市区，共二十余家集文创手作、吃喝玩乐、中医体验等摊位 [13] - 现场主舞台定时上演精彩表演及有奖问答，并向民众派发礼品 [13] - 市民可在服务处领取专属集章地图，根据指引前往展区打卡以获得抽奖机会 [13]

新华社北京12月20日电 题：守牢安全底线，稳妥化解风险——九论学习贯彻中央经济 工作会议精神 "十五五"时期我国发展环境面临深刻复杂变化，我国发展处于战略机遇和风险挑战并 存、不确定难预料因素增多的时期，重点领域还存在风险隐患。做好明年经济工作，要遵循 党的二十届四中全会提出的"坚持统筹发展和安全"重要原则，切实提高防范化解风险能 力，标本兼治、综合治理，稳妥做好重点领域风险化解，牢牢守住不发生系统性风险的底 线。 当前，我国城镇化正从快速发展期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段 转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化，房地产发展必须适应新 阶段新变化。房地产产业链长、关联度高，必须处理好促发展和防风险的关系。要着力稳定 房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 等。要深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。要坚持防范风险、强化监管和 创新发展模式相协调，加快构建房地产发展新模式，加快推动房地产业转型升级，建立风险 防控长效机制，扎实推动房地产高质量发展。 做好明年经济工作，要积极有序化解地方政府债务风险。按照科学分类、精准置换 ...

与此同时，中国建筑披露近期获得重大项目，合计106.7亿元项目金额。其中包括，房屋建筑类项目2 项，主要聚焦四川绵阳惠科新型显示产业园基础设施建设项目及广东清远灏嵩绿色循环科创园建设工 程；基础设施类项目1项，为中建八局、中建基础和中建三局联合开发的辽宁大连金州湾国际机场工程 航站楼、楼前高架桥及附属设施工程施工项目。 近期中央经济工作会议对房地产及建筑领域释放了明确的支持信号。业内人士指出，中央经济工作会议 的政策导向为中国建筑提供了更加清晰和有利的宏观环境，凭借中国建筑作为行业龙头的综合实力、全 产业链布局以及与国家战略的高度协同，中国建筑不仅能够在当前"稳市场、防风险"的进程中担当重 任，更有望在构建房地产发展新模式、推动建筑业现代化转型的进程中引领行业发展，实现自身长期 的、高质量的可持续发展。其未来表现将更加紧密地与国家城镇化进程、民生改善战略及经济结构升级 相结合，成长路径更具韧性和确定性。 （编辑 张昕） 本报讯 （记者向炎涛）近日，中国建筑股份有限公司（以下简称"中国建筑"）公布2025年1月至11月经 营情况简报。2025年前11个月，中国建筑实现新签合同总额40408亿元，同比增长0.9% ...

近期中央经济工作会议对建筑及房地产领域释放了明确的支持信号，强调"推动投资止跌回稳""高质量 推进城市更新""着力稳定房地产市场""有序推动'好房子'建设"等。中央经济工作会议的政策导向为中国 建筑提供了更加清晰和有利的宏观环境，凭借行业龙头的综合实力、全产业链布局以及与国家战略的高 度协同，中国建筑不仅能够在当前"稳市场、防风险"的进程中担当重任，更有望在推动建筑业现代化转 型、构建房地产发展新模式的进程中引领行业发展，实现自身长期的、高质量的可持续发展。（燕云） 地产业务方面，中国建筑2025年1—11月合约销售额3246亿元，合约销售面积1215万平方米。新购置土 地831万平方米，期末土地储备7190万平方米。 与此同时，中国建筑披露近期获得重大项目，合计106.7亿元项目金额。其中包括，房屋建筑类项目2 项，主要聚焦四川绵阳惠科新型显示产业园基础设施建设项目及广东清远灏嵩绿色循环科创园建设工 程；基础设施类项目1项，为中建八局、中建基础和中建三局联合开发的辽宁大连金州湾国际机场工程 航站楼、楼前高架桥及附属设施工程施工项目。 近日，中国建筑（601668.SH）公布2025年1—11月经营情况简报。 ...

一、常州购房资助政策升级！覆盖期房与二手房，最高补贴20万元。12月1日，江苏省常州市召开进一 步资助住房困难工薪群体购买商品住房政策吹风会。为让住房困难工薪群体享受"购房资助政策"购买商 品住房有更多房源选择，切实保障其刚性住房需求，常州市将在2025年实施"支持住房困难工薪群体购 买自住新建商品住房现房"政策的基础上，进一步加大力度，支持购买新建商品住房现房，拓展至既资 助购买新建商品住房现房，也资助购买新建商品住房期房和存量商品住房（指成套二手住房）。其中， 购买刚需型新建商品住房房源库（含现房和期房，以下简称"房源A库"）中的商品住房，并在2026年12 月31日前完成《商品房买卖合同》网签备案的，可获得购房款（以网签备案的《商品房买卖合同》所载 为准）的15%但不超过20万元的购房资助。购买存量商品住房房源库（以下简称"房源B库"）中的商品 住房，并在2026年12月31日前完成不动产转移登记的，可获得购房款（以网签备案的《存量房买卖合 同》所载为准）的15%但不超过18万元的购房资助。 二、吉林：加快建设符合实际的"好房子"，严禁违法违规建设豪华别墅和私家庄园。近日，中共吉林省 委、吉林省人民政府 ...

一、住建部：全面推进城市管理进社区。11月23日，住房城乡建设部透露，为推动城市治理重心和配套 资源向基层下沉，高效解决城市管理领域群众急、难、愁、盼问题，各地将全面推进城市管理进社区工 作，构建城市管理融入基层治理新格局。住房城乡建设部表示，全面推进城市管理进社区，不是简单的 执法延伸，更加注重服务的下沉，以城市管理进社区为载体，将城市管理领域涉及垃圾分类、绿化管 理、停车秩序、供热供气供水等方面管理与服务融入社区治理，着力做好社区居民天天有感的"关键小 事"。 二、湖南郴州：楼盘封顶才能卖。自12月1日起，郴州市中心城区房地产开发企业申请商品房预售许 可，需满足以下条件：项目主体建筑工程全部封顶，已完成风险评估且预售评估无风险。同时，鼓励现 房销售。11月20日，湖南省郴州市住建局办公室印发《关于市中心城区商品房销售管理有关事项的通 知》，对中心城区商品房销售管理提出要求，并明确对未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房的 违规行为，一经发现查证属实，将严肃依法依规查处；同时对该违规预售项目所有商品房暂停网签一个 月，并暂停受理该项目商品房预售申请两个月。这是继衡阳市之后，湖南省又一地市明确楼盘封顶才能 ...

本报记者 陈潇 11月份，房地产行业债券融资规模延续回升态势。12月17日，中指研究院最新发布的数据显示，2025年11月份房地产行业 债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%，相比今年10月份，融资规模环比保持增长，显示行业融资环境持续改善。 从年内整体表现看，2025年1月份至11月份房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增长10.5%，同比增幅相比前10个 月进一步扩大。有业内人士认为，融资规模回升是政策支持、融资工具完善与市场预期修复共同作用的结果。 多重因素推动融资规模扩大 从结构上看，11月份，房地产行业融资呈现出"多渠道并进"特征。信用债、ABS（资产证券化产品）与海外债同步发力， 为融资规模增长提供支撑。 值得一提的是，近期，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》并向社会公开征求意 见。这标志着境内商业不动产REITs试点正式启动，REITs市场有望迎来新一轮扩容。 中泰证券测算，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元。从长期看，公募REITs是盘活商业地产存量，打 通融投管退全链条的重要方式。在业界看来，这些政策的推出 ...

一家房企负责人在上海土地竞价大厅里，为徐汇区低密别墅地块举起第28轮竞价牌，他紧盯着的不再是周转速度，而是产品品质的未来。楼市的暖风正悄然 改变着行业的呼吸节奏。 "高周转、高杠杆"的时代一去不返，房地产行业在经历深度调整后，正迎来一次从底层逻辑到顶层设计的系统重构。 如果说增量市场做的是"加法"，那存量市场做的则是"乘法"——通过重组、整合与链接，将沉睡的资源转化为城市发展的新动能。 中央经济工作会议为2026年房地产工作定下基调，提出 "因城施策控增量、去库存、优供给"。这三个词精准地描绘了房地产发展新模式的轮廓：从无序扩 张转向精细耕作，从满足"有没有"转向追求"好不好"。 过去的房地产市场，如同开足马力的快车，追求速度和规模。如今，这列快车正驶向一个名为 "高质量发展" 的全新站台。数据显示，2025年上半年，全国 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅已连续8个月收窄，市场预期正逐步改善。 从上海到成都，再到青岛，一场关于"好房子"的静默革命正在上演。成都越秀·阅今沙将公园、商业与社区融为一体，青岛海信悦澜山则用不到百平米的精 巧户型，满足中等收入家庭的改善需求。 市场的反馈热烈而直接。成都新规 ...