观点指数多地持续推动存量物业激活，50城住宅租金延续调整趋势期内，成都、佛山、重庆、南宁等地推出的存量优化政策，与中央财政安居工程补助资金 形成联动，核心聚焦存量资产转化与供给效率提升，政策明确通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源。住宅租金表现上，2025年11月重点50城住宅租 金市场仍延续调整态势，租金均值跌至29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行。 头部企业出现退租事件，住房租赁企业持续深化对外合作近期万科泊寓、魔方生活服务两大头部长租公寓品牌发生集中退租事件，折射出当前行业在市场压 力与运营模式下的共性困境。与头部运营商的低效资产剥离形成对比，本期住房租赁企业动态表现为扩张与优化并存，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓 国际等多家样本企业继续深化对外合作，实现管理规模的进一步增长。 国企与房企系形成互补格局，新开项目多类型覆盖全客群本期样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平，瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔 方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场的投入 ...

在融资方面，利好政策更是层出不穷。2025年2月，国家金融监督管理总局明确表示，房地产"白名单"项目的贷款金额已经达到5.6万亿元，并且后续还在持 续扩围，确保符合规定的项目能够"应进尽进"。同年5月，金融监管总局又推出了八项增量政策，其中包括修订并购贷款管理办法、扩大保险资金投资试点 以及将保障性住房再贷款利率下调至1.5%等，这些举措进一步降低了房地产企业的融资成本。到了11月，全国"白名单"项目的贷款审批金额已经超过7万亿 元，为房地产企业的项目建设和债务偿还提供了强有力的资金支持。万科作为一家优质的房地产企业，不仅能够享受到"白名单"的融资便利，其大股东深铁 集团的国有企业背景更是政策鼓励"国资支持优质房企"的直接体现。 然而，万科的"刚兑"之所以被称作"历史性"，也正因为当前房地产行业的整体债务压力依然巨大。数据显示，2025年房地产企业全年到期债务高达5342亿 元，较2024年增加了513亿元，其中第三季度更是迎来了1600亿元的到期高峰。尽管房地产行业的违约情况有所好转——2025年第三季度境内债券的实质性 违约仅有2只，涉及金额38.35亿元，但中小房地产企业资金链紧张、融资困难的问题仍然没 ...

中央经济工作会议房地产政策定调 - 2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，这是继2024年提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”后再次强调“稳楼市”[1] 政策核心方向：平衡与改善供求关系 - 政策将“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 当前房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市区域出现局部供过于求情形[1] - 今年以来房屋新开工面积、房地产开发投资等建设指标同比走降[1] - 商品房供给指标下降，是落实严控增量政策与市场自发调整的共同结果[2] - 在供大于求的城市，需要控制供应规模并优化供给结构[1] 深化住房公积金制度改革 - 会议明确将深化住房公积金制度改革[3] - 未来公积金可更广泛用于租房、装修、危旧房改造、城市更新等，以发挥普惠金融作用[4] - 2025年以来各地出台的公积金相关政策超260条，预计2026年将延续此趋势[4] - 改革重点方向包括贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等[4] - 深圳市近期出台新规，新增购房首付款提取、购房税款提取等[4] - 在“租购并举”背景下，公积金应发挥更大作用[4] 有序推动“好房子”建设 - “好房子”建设思路由“大力推进”调整为“有序推动”，体现了系统性与协调性[4] - “好房子”是以供给端升级引导需求升级，有助于通过“优质优价”稳定新房价格[4] - “好房子”不等同于“大房子”或“贵房子”，不能仅堆科技与材料，应避免同质化，需满足各类人群差异化需求[5] - “好房子”需要让好建造、好服务、好配套形成组合，发挥集成效应[5]

2025年中国房地产市场总结 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势，处于“止跌回稳”过程中，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量” [1] 2025年市场表现与价格 - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅与2024年同期持平，改善性需求及优质项目入市是重要支撑 [2] - 2025年1-11月，百城二手房价格累计下跌7.46%，市场延续“以价换量”，价格仍面临调整压力 [2] - 2025年1-11月，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长 [2] - 2025年1-11月，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点 [7] - 2025年1-11月，30个城市中有24个城市的集中式长租公寓租金累计下跌 [7] 2025年土地市场 - 2025年1-11月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金同比下降6% [2] - 房企拿地向核心城市聚焦，带动1-11月一、二线城市土地出让金同比增长4% [2] - 2025年土地市场热度“前高后低”，三季度以来核心城市优质地块供应放缓，土拍热度下降 [2] - 2025年1-11月，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为57% [2] - 央国企仍是拿地绝对主力，地方国资托底力度有所减弱 [2] 2026年市场展望与预测 - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄 [5] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄 [5] - 预计2026年房地产投资同比下降11% [5] - 市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会 [5] - 供给端缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善 [5] - 中长期看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右 [5] 政策环境与导向 - 《“十五五”规划建议》明确要“推动房地产高质量发展”，并清理住房消费不合理限制性措施 [4] - 短期政策聚焦推动市场止跌回稳，围绕稳定预期、激活需求和优化供给落实举措 [4] - 激活需求方面，北上深等城市限制性政策具备优化空间，预计将继续通过降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 [4] - 优化供给方面，预计未来有望通过加大“补人头”的住房租金或购房补贴方式落实保障，同时加大存量商品房和闲置土地收储力度 [4] - 2026年是“十五五”开局之年，预计更多增量政策将加速落地，政策力度有望进一步加大，经济增长目标或仍设定在5%左右 [3] 住房租赁市场 - 2025年政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，首单保租房公募REITs扩募项目上市，《住房租赁条例》正式实施 [6] - 2025年1-11月，各地政府共出台住房租赁政策超150次，供给侧强调完善“市场+保障”住房供给体系 [6] - 截至2025年11月，多个省市完成“十四五”保租房筹集目标 [7] - 截至2025年11月，全国开业、管理规模TOP30住房租赁企业的开业及管理规模均较2024年末增加15万间以上，增量超过上年同期 [7] - “十五五”时期，保租房供给有望从大规模筹建转向以需定建阶段，租赁住房REITs扩围扩容有助于吸引更多社会资本进入市场 [8] 物业管理行业市场表现 - “十四五”期间行业发展明显放缓，上市物企营收增速从2021年的超40%降至不足4%，毛利润增速持续下降，行业“增收不增利”态势延续 [8] - 物业管理面积增速降至3%左右，行业重心已从“规模为王”转向“质效优先” [8] - 2025年二十城物业服务价格综合指数为1073.24，环比下降0.07%，同比下降0.20% [11] - 2025年二十个城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月，环比下跌0.09%，同比下跌0.23% [12] - 行业正陷入“收入结构性增长”难以对冲“成本刚性上涨”的利润困境 [12] 物业管理行业资本市场与并购 - “十四五”期间物业管理板块估值经历深度回调，市盈率持续承压 [9] - 行业IPO市场于2020年达到高峰，全年共18家物业企业上市，此后上市企业数量逐年递减 [9] - 行业并购在2021年创下历史峰值，交易总额近400亿元，随后热度迅速下降，2025年并购案例主要集中于集团内部或关联方资源整合 [9] 物业管理行业发展趋势 - “十五五”时期物业企业应探索更适宜的收费机制，逐步提升服务透明度 [10] - 行业应聚焦夯实基础服务、保障服务品质，坚持以满意度评价为导向 [10] - 行业科技化建设重心将从“工具创新”转向“场景落地”，聚焦人、物、空间三大核心场景 [10] - 物业企业应重塑人才理念，搭建员工成长阶梯，设计物质与精神并重的激励机制 [10] - 物业企业应针对性制定品牌发展方针 [10] 物业管理行业ESG表现 - 2025年物业服务上市公司ESG整体披露率达到94.03% [13] - 样本企业ESG得分均值再创新高，但各企业表现出现分化 [13] - “资源使用”和“排放物管理”指标得分率涨幅位居前列，而“产品与服务”指标得分率首次出现下滑 [13] - ESG信息披露正从建议鼓励阶段迈入兼具强制性与结构化披露的新时代 [13] - 物业企业的服务品质是践行社会责任、响应ESG发展理念的重要举措 [14] - 物业企业角色将从“社区管家”演进为“城市管家”和“社区治理者”，深度参与基层治理和城市服务 [14]

核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后，在交易结构、供应格局和市场特征上显现重大变化，行业正自发调整以适应高质量发展新阶段，从增量开发转向存量运营，市场分化加剧，并孕育新的发展领域[1] 交易总量与结构变化 - 房地产交易总量呈现筑底止跌态势，2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降[1] - 二手房在交易总量中占比显著提升，今年1至11月全国二手房交易网签面积占比升至45%，市场正从新房为主转向新房二手房并举，并进一步迈向以存量交易为主的成熟格局[1] - 一二线热点城市率先进入存量时代，今年1至11月四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成，其中北京占比超八成，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市二手住房成交比例也已超过新房[1] - 二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，分析市场走势需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一框架[1] “租购并举”格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，补上住房市场“租”的短板[2] - 今年9月中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段[2] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地，使越来越多人选择租房，同时家庭型租赁需求持续增长，租赁市场服务范围从单身青年向家庭延伸，结构更趋多元[2] - 租赁短期内会分流部分购房需求，但能避免非理性行为，长期对房地产市场起到“减震”作用，未来租赁与买卖市场将形成功能互补、协同发展的稳定格局[2] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形或难再现，市场格局呈现显著分化特征，简单的一二三四线城市层级划分已难以精准描摹行业全貌[4] - 同一城市内部不同板块、不同项目销售表现差距拉大，有的持续热销，有的面临去化压力，市场复杂性和多元性凸显[4] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下，部分热点城市已率先回暖，今年1-11月深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长，厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市交易亦保持活跃[4] 企业模式与未来机遇 - 新的市场形势要求房企业务模式从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式，“以规模论英雄”方式不再适用[4] - 伴随阶段性“换挡”，楼市将经历变化和重构，“好房子”建设、城镇化持续推进以及城市更新等领域发展，将带来房地产新供给、新需求和更多新特征[5]

文章核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后 在供求结构 交易格局与企业运行模式等多个领域显现重大变化 行业正自发调整以适应高质量发展新阶段 [1] 交易格局转变 - 二手房交易份额显著提升 全国二手房交易网签面积在房屋交易总量中占比升至45% [2] - 一线城市率先进入存量时代 今年1至11月 四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成 其中北京占比超八成 [2] - 重点二线城市如重庆 成都 杭州 南京的二手住房成交比例也已超过新房 二手房对新房市场的“替代效应”日益明显 [2] - 分析市场需将新房与二手房总供给与总需求纳入同一框架 2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降 显示“筑底止跌”态势 [2] 租购并举格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源 公共租赁住房 保障性租赁住房 市场化商品租赁住房快速发展 补上“租”的短板 [3] - 《住房租赁条例》于今年9月施行 推动住房租赁市场进入法治化 规范化新阶段 [3] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地 使越来越多人选择租房 家庭型租赁需求持续增长 租赁市场服务范围向家庭群体延伸 结构更趋多元 [3] - 租赁短期内分流部分购房需求 但长期能避免非理性行为 对市场起“减震”作用 未来租赁与买卖市场将形成功能互补 协同发展的稳定格局 [3] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形难再现 市场格局呈现显著分化特征 [4][5] - 简单的一二三四线城市层级划分已难精准描摹行业全貌 同一城市内部不同板块 不同项目的销售表现也拉开差距 [5] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下 部分热点城市已率先回暖 今年1-11月 深圳 南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 厦门 贵阳 武汉 沈阳等城市交易亦保持活跃 [5] - 新形势对房企业务模式提出新要求 需从高强度投资 高速度回款的规模型导向 转变为合理适度投资 持续经营 注重单个项目精细打磨的运营商模式 “以规模论英雄”方式不再适用 [5] 行业未来发展方向 - 伴随阶段性“换挡” 楼市将经历一系列变化和重构 [6] - “好房子”建设 城镇化的持续推进以及城市更新等领域的发展 将带来房地产新供给 新需求和更多新特征 [6]

文章核心观点 - 2025年中国住房租赁市场在居民就业收入预期偏弱及保障性租赁住房供应增加的影响下，租金持续下跌，行业政策导向从大规模筹建转向优化供给和规范化发展，同时金融工具特别是公募REITs的扩围扩容为行业提供了重要的资金回笼和扩张渠道，租户需求向品质化升级，企业需把握政策与金融机遇实现高质量发展 [1] 住宅租赁价格指数走势 - 2025年1-11月全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，跌幅较上年同期扩大0.32个百分点，11月平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57% [2] - 租金仅在2月因“返城季”短暂企稳，6-7月跌幅收窄，8月以来跌幅扩大，呈现连续下跌态势 [2] - 1-11月50城中49城住宅租金累计下跌，仅乌鲁木齐上涨0.76%，温州、三亚等7城跌幅超5%，杭州、长沙等19城跌幅在3%-5%之间 [5] - 分梯队看，一线城市租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点；二线城市下跌3.66%，跌幅扩大0.7个百分点；三四线代表城市下跌2.65%，跌幅扩大0.3个百分点 [5] - 截至2025年11月，50城平均租金房价比为2.23%，较2024年12月提升0.1个百分点，较2023年初低点提高0.25个百分点，投资回报持续改善 [7][8] 住房租赁政策分析 - 中央定调优化保障性住房供给，政策导向从扩大供给转向优化供给，“收储转租”成为重要方向，2025年1-11月地方政府出台住房租赁相关政策超150次 [1][11][22] - 金融支持体系基本形成，政策推动租赁住房公募REITs扩围扩容，“782号文”支持市场化租赁住房探索REITs发行路径并允许跨地区扩募 [13][16] - 截至2025年11月，共有8支保租房REITs首发上市，首发规模约121亿元，占基础设施REITs总首发规模1993亿元的约6.1%，并已进入“首发+扩募”双轮驱动阶段 [16] - 《住房租赁条例》于2025年9月正式实施，作为首部国家级行政法规，推动行业向规范化、专业化方向发展 [20] - 需求侧政策力度加大，多地优化公积金租房政策，提高提取额度、频次并支持直付房租，以减轻居民负担 [23] 市场供求趋势 - “十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底已完成约573万套（间），2025年筹集以“收储转租”、“非居改租”等存量转化方式为主，江苏、上海、北京、四川等多地已完成“十四五”筹集目标 [25][26][30] - 保租房REITs底层资产运营稳健，截至2025年9月末，八支REITs平均出租率均在93%以上，部分项目出租率创近两年新高，如华夏北京保障房REIT的文龙家园项目达97.6% [31][34] - 2025年三季度保租房REITs基金收入、净利润、可供分配金额整体保持稳定或增长，剔除扩募影响后收入同环比增幅约3%，仅华夏基金华润有巢REIT收入小幅下滑 [35][38] - 行业加速扩容，截至2025年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源达140.9万间，较2024年末增加15.3万间；管理规模TOP30企业累计管理房源达200.7万间，较2024年末增加18.7万间 [39] - 行业格局形成房企系规模领先（开业65.5万间，管理95.8万间），地方国企系主导保障（开业32.2万间，管理47.3万间），创业系、酒店系专注轻资产运营的互补局面 [41][43][44] 租赁需求特征 - 租客以高学历青年为主，54%年龄在25-34岁，83%为本科或专科学历，68%毕业5年以内，44%月收入在5000-10000元之间 [46] - 72%租客选择整租，一线城市合租比例更高，50%租客选择个人房源，集中式公寓租客中硕士及以上学历者占比超两成 [46] - 租客对租金敏感，仅43%计划在当前租约到期后续租，但比例较去年底小幅上升，租金下跌是计划换租的普遍原因 [49][52] - 集中式公寓租客换租意愿较高，主要痛点在于户型、通风、隔音等居住舒适度问题，而非价格 [58][59] - 租客需求升级，重视租住品质和权益保障，对餐厨、收纳、影音等室内设施需求较高，32%的集中式公寓租客因交易规范而选择此类房源 [65][69] - 租房仍是过渡性选择，72%租客计划攒够首付后购房，仅16%计划未来3年一直租房，经济压力和对房地产市场看法是主要影响因素 [70][72] 市场发展趋势展望 - “十五五”时期保租房供给有望从大规模筹建转向“以需定建、以需定购”阶段，供应趋稳有助于行业平稳运行，且供给需侧重品质优化 [74][77] - 《住房租赁条例》实施将推动行业向规范化、市场化、专业化方向发展，预计更多地方政府将制定实施细则 [78] - 公募REITs及持有型不动产ABS等金融工具将持续拓宽企业融资渠道，吸引社会资本，支持企业通过扩募跨区域整合资产，形成规模效应 [79] - 企业应通过市场化长租房转化、存量资产盘活等方式参与保租房筹集，并打造品质化的“好房子”产品，提升规范化运营水平 [80][81] - 企业需把握不动产金融机遇，利用REITs扩募等政策窗口回笼资金、优化资产结构，并可通过参与设立住房租赁基金实现“资本+产业”协同 [82]

公司荣誉与行业认可 - 万科泊寓在“2025长租公寓企业TOP10”和“2025长租公寓指数参编企业TOP20”榜单中斩获双奖 其行业领先的综合实力与创新实践获得认可[1] - 厦门泊寓海湾社区入选住房租赁“好房子”典型案例 这是对其品牌影响力与运营实力的高度认可 也是对其持续参与行业标准建设、推动行业健康发展贡献的充分肯定[1] 标杆项目运营亮点 - 厦门泊寓海湾社区前身为厦门国际健康驿站 创新改造为8000间长租公寓 已成为全国规模最大的保障性租赁住房项目[3] - 项目创新采用全干法装配式装修工艺实现绿色建造 并依托数字化运营平台将管家人房比提升至165间/人[4] - 社区内规划8500㎡商业街区 并免费提供自习室、健身房、图书馆等公共空间 通过开办“青年夜校”、组建近百个兴趣社群 构建了独特的青年社区生态[4] - 该项目是万科泊寓成功运营的29个超1000间大型租赁社区之一 公司长期保持95%以上的高出租率[4] 商业模式与运营能力 - 万科泊寓已跑通将城市存量资产盘活为保障性租赁住房的模式 包括“非居改保”、“由售改租”、TOD租赁社区等多种发展模式[6] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 通过标准化服务体系提升经营效益 并实现了Pre-REIT基金突破 逐步打通资产退出通道[7] - 其大型租赁社区通过商业配套、公共服务、社群活动与集中式管理相结合 成功将大型社区从“居住容器”升级为“微型城市单元” 积累了行业领先的超大型青年社区管理经验[6] 业务规模与市场地位 - 万科泊寓自2016年成立以来 已覆盖全国29个重点城市 于2023年宣布实现业务盈利[6] - 公司规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一[6] - 截至今年7月 万科泊寓全国开业房间数正式突破20万间 其中超13万间房源纳入保障性租赁住房 纳保比例达65% 在市场运营机构中纳保数量位居第一[7]

文章核心观点 - 全国住房总量已严重过剩，但存在显著的结构性错配，即一二线城市优质房源供不应求，而三四线城市及县城则面临库存高企、空置率高的局面[1] - 住房过剩是人口迁移、投机炒房、城市规划扩张、开发商误判及土地财政等多重因素共同作用的结果[4][5][6][7] - 未来楼市调控将转向“一城一策”，并伴随房产税试点、租购并举制度完善以及“好房子”时代到来等关键变局[9][10][11][12] 一、住房总量与结构现状 - 截至2025年，全国城乡住房总量达6.6亿栋，其中城镇3.3亿栋，农村2.7亿栋[1] - 按每栋平均住5人计算，理论容量达30亿人，远超14亿的实际人口，表明总量严重过剩[1] - 市场呈现“冰火两重天”：一二线城市优质改善型房源抢手，三四线城市及县城库存去化周期超过30个月，远超18个月的合理周期[1] 二、高空置率情况 - 全国城镇住房空置率已升至16.7%，相当于每6套房中有1套空置[2] - 部分三四线城市新区入住率极低，晚上亮灯房屋不足三成，形成“空城”现象[2] 三、房屋过剩的成因 - **人口迁移与分配错配**：人口向一二线城市聚集，但当地住房供应不足；三四线城市人口外流却仍在新建住房，同时存在分配不均问题[4] - **投机炒房后遗症**：过往炒房行为导致大量房屋成为闲置的“资产筹码”，尤其在三四线城市[5] - **城市规划盲目扩张**：早期为追求城镇化速度盲目建设新区，缺乏产业与配套支撑，形成“鬼城”[5] - **开发商市场误判**：过往楼市上行期开发商过度乐观，高杠杆拿地建房，导致供应远超需求，库存积压[6] - **土地财政驱动**：地方政府依赖土地出让收入，持续过量供应住宅用地，尤其在人口基数小、外流严重的地区，加剧住房过剩[7] 四、结构性过剩下的家庭困境 - 存在“县城有房住不上，大城市想买房买不起”的困境，凸显过剩是结构性而非绝对过剩[9] - 案例显示，县城房产难以变现以支持在打工城市购房，且县城医疗教育资源不足[9] 五、未来楼市政策与市场变局 - **分类施策成为调控主旋律**：未来实行“一城一策”，一二线热点城市将增加保障房和改善型住房供应；三四线收缩型城市将严控新增用地并重点盘活存量[9] - **房产税推进铺平道路**：普查为房产税精准征收奠定基础，未来可能率先在热点城市试点，针对多套房持有者，以抑制投机并增加地方财政收入[10] - **租购并举制度完善**：政府将加大对租赁市场的扶持，规范市场秩序，支持专业租赁企业发展高品质长租房，推动“租购同权”[11] - **“好房子”时代加速到来**：住房进入“买方市场”，购房者对品质要求提升，政策引导房企转型，未来新房将在户型、社区配套、建筑质量、绿色节能及智慧社区等方面全面升级[12] 六、对购房者的启示 - 需抛弃“买房必涨”心态，尤其在三四线城市[14] - 一二线城市刚需应优先选择交通、教育、医疗配套好的地段[14] - 改善型购房者可关注一二线城市可能增加的改善房源供应及针对性优惠政策[14] - 持有多套房产者（尤其三四线闲置房）应考虑尽早处置，以规避未来可能增加的持有成本[14] - 选购新房应更多关注社区适老化设计、绿色建筑认证、物业服务水平等品质指标[14]

项目概况 - 杭州钱塘新区建设投资集团与万科泊寓合作推出人才租赁住房项目“沁贤里泊寓·大学城北店”，已于11月21日开始集中配租 [1] - 项目全期规划684套房源，首批配租167套，预计12月22日正式投入使用 [1] - 项目位于杭州市钱塘区银海街18号，由国企建设，泊寓运营，户型以一居室为主，辅以部分二居室 [1] - 符合条件者可享受最低六折人才优惠，申请截止日期为2025年12月4日 [1] 目标客群与申请条件 - 项目面向杭州市人才、钱塘区区级人才或满足大专及以上学历、缴纳社保、本地无房条件的人才 [1] - 应届大学生可领取大学生住房补贴 [1] - 申请条件友好，面向在杭工作的大专及以上学历人才 [2] 产品与服务特色 - 室内设计结合青年人喜好与习惯，规划了涵盖办公、睡眠、收纳、卫浴、晾晒、轻食等多种功能空间 [2] - 社区内规划设有免费的公共空间，支持健身、阅读、亲子休闲等活动 [2] - 允许租客携带宠物入住，旨在为年轻人提供“情绪价值” [2] - 配套齐全，可实现拎包入住 [1] 公司业务与行业地位 - 万科泊寓是国内住房租赁领域的龙头企业，在运营和竞争能力上保持领先 [2] - 根据万科集团三季度报告，泊寓在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业突破20万间，出租率接近95% [2] - 泊寓已成为全国最大的集中式公寓提供商，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [2] - 泊寓于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利 [2] 区域市场拓展 - 今年以来，杭州泊寓已与各区合作推出了三个人才公寓项目，累计供应人才专项租赁住房超1500套 [1] - 该项目是钱塘区吸引和留住人才的举措之一 [1]