新华财经北京9月28日电（记者高婷、卫韦华、谈瑞）自去年9月26日中央政治局会议首提"促进房地产市场止跌回稳"以来，作为全国楼市的风向标，北京、 上海、广州、深圳一线城市的表现格外受到关注。 6月，广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率等；8月8日，北京楼市政策松绑，符合条件的家庭在五环外购房不限套数，并加大公积金 支持力度等；8月25日，上海同样调减了住房限购政策，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，加大信贷支持力度等。9月初，深圳发布楼市新政，打出分 区优化限购、统一房贷利率、放宽企业购房限制等组合拳。 业内人士认为，今年以来，一线城市相继优化楼市政策，力度、时点均符合市场预期。一线城市核心区域土地市场持续活跃，带动房企对更多核心城市优质 土地保持乐观；一线城市楼市回暖也将通过政策示范效应和房企资源倾斜进一步向强二线城市传导。 政策工具箱不断完善一线城市房地产市场数据见好 今年以来，公积金政策的优化运用在一线城市中得到了显著提升。58安居客研究院院长张波表示，一线城市跟进优化公积金政策，一方面是为了刺激购房需 求；另一方面则是通过盘活资金、扩大覆盖群体推动楼市向供需平衡转型。 记者从北京市住 ...

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 核心观点 - 国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》为城市工作提供系统性纲领性指引 明确城市发展从大规模增量建设转向存量提质增效新阶段 [3] - 一线城市北京上海深圳领衔优化房地产政策 涉及放开限购 公积金调整 购房补贴等多方面 政策放松力度符合市场预期 [5][6][7] - 8月新房价格同比跌幅持续收窄但销售金额同比降幅扩大 二手房市场热度转弱延续以价换量态势 [8][9] - 房地产行业有望步入更注重品质高效和可持续的新发展阶段 政策组合拳为金九银十蓄力 [8] 政策动态 - 北京优化限购政策和公积金贷款 五环外商品住房不限套数 二套贷款额度提至100万元 [5] - 上海优化限购 公积金 贷款利率和房产税政策 外环外住房不限套数 二星级绿色建筑公积金贷款额度上浮15% [6] - 深圳优化多区限购和贷款利率 深汕合作区等完全放开限购 不再区分首套和二套利率 [7] - 温州天津东莞成都苏州南昌岳阳河南等地亦有积极政策调整 [8] 市场表现 - 8月70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市增加3个至9个 同比降幅连续10个月收窄 [9] - 8月商品房销售面积同比降幅10.98% 销售金额同比降幅14.76% 环比小幅增长 [9] - 前8月累计销售面积和金额同比降幅较上月扩大 [9] - 土地成交建筑面积环比下降5% 金额环比下降29% 平均溢价率5.6% [10] - 商品房待售面积连续6月环比下降至7.62亿平方米但仍处历史高位 [10] - 1-8月房地产开发投资同比下降12.90% [10] - 二手房价格环比上涨城市仅1个 百城挂牌量达254.64万套同比增长9.69% [10][11] 融资环境 - 8月境内债券融资金额环比下降 净融资呈小幅净流出态势 [12] - 债券发行主体以央国企为主 民企新希望五新实业和美的置业获信用支持 [12] - 9月20日至10月末房地产企业境内债到期规模363.19亿元 [12] - 二级市场交易热度一般 市场偏好以央国企为主 [12]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

本文字数：2016，阅读时长大约4分钟 2025.09. 15 作者 | 第 一财经 邹臻杰 《条例》对于承租人、出租人、住房租赁企业等主体的影响何在？ 上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，《条例》的正式实施，最主要实际上对承租人影响比 较大。这主要是因为在过往，租客的一些实际权益没有得到充分保护，比如，上述提到的"押金"问 题，此次《条例》中明确了"租赁合同中应约定扣减押金的情形""出租人无正当理由不得扣减押 金"等，这将大大减少今后承租人和出租人在退押金方面的扯皮。此外，部分租客在过去遇到的租金 被克扣但投诉无门的情况，也有望在实践中得到积极解决。 严跃进表示，《条例》对于出租人其实也是保护。尤其是，近年来一些租客有许多不文明习惯，如租 了房但每天进进出出很吵，产生一些扰民噪音、高空抛物等现象，《条例》的出台，也保护了房东在 这一层面的合法权益，使得房东的追诉有所依据。 "对于住房租赁企业，《条例》要求这类主体一方面要做到合同备案，一方面也要做好租金监管。"严 跃进则称，《条例》更多地对这一部分主体进行了一种规范。《条例》实际上有较多的篇幅提到了住 房租赁企业，意在培育市场化、专业化的住房租赁企业， ...

鼓励多人租赁促消费，促进"租购并举"落地。 作为我国第一部专门规范住房租赁的国家级行政法规，今日（15日）开始正式实施的《住房租赁条例》 （下称《条例》）将对哪些人产生影响？ 第一财经了解到，《住房租赁条例》自今年7月21日对外发布以来受到各方业界人士关注。有房地产资 深专家称，该《条例》的正式实施，一方面能够通过鼓励更多人租赁住房，将更好发挥促消费作用；一 方面也能从存量盘活的角度更好地促进"租购并举"住房制度落地。 同时，《条例》相较于征求意见稿的几大变化包括：明确"实名"的对象，明确房源入市标准，扩大"不 可租"房源名单，优化备案模式，细化押金约定内容，明确资金监管账户要求，调整罚款适用情况等。 哪几类人受影响 《条例》对于承租人、出租人、住房租赁企业等主体的影响何在？ "对于住房租赁企业，《条例》要求这类主体一方面要做到合同备案，一方面也要做好租金监管。"严跃 进则称，《条例》更多地对这一部分主体进行了一种规范。《条例》实际上有较多的篇幅提到了住房租 赁企业，意在培育市场化、专业化的住房租赁企业，以使这类主体更好服务承租人。 上述几类主体如何进行具体实操？上海链家新房事业部总经理徐向东也给出建议称，对 ...

住房租赁条例施行 - 住房租赁领域首部行政法规《住房租赁条例》于9月15日正式施行 强化市场监督管理 规范出租承租活动和企业及经纪机构行为 保护当事人合法权益 [1] - 《条例》明确禁止厨房 卫生间 阳台 过道 地下储藏室 车库等非居住空间单独出租用于居住 [1] - 住房租赁经纪机构需核对并记录委托人身份及住房权属信息 实地查看房源 签订经纪服务合同 编制住房状况说明书后方可发布房源信息 [1] 租赁合同备案要求 - 出租人需通过住房租赁管理服务平台等方式将租赁合同向房产管理部门备案 [1] - 合同备案目的为规范租赁交易和确保合同有备可查 不涉及税费政策调整或新增"房东税" [2] - 备案合同可方便租客办理居住证和住房公积金提取用于租房等事项 是推动"租购同权"的前提 [2] 地方落实与监管措施 - 北京 成都 合肥等多地通过培训会等形式明确抓好《条例》落实工作 [1][2] - 北京市住建部门以《条例》为工作指南 致力于营造安全稳定舒适的租住环境 促进市场平稳健康发展 [3] - 成都市要求各区县住建主管部门协调市场监管 公安机关等多部门 加强监督检查 健全联动执法机制 依法查处违法问题 [3] 行业影响与市场规范 - 《条例》施行将有力规范住房租赁市场 支持租购并举住房制度建立 助力激活住房租赁消费 在扩内需方面发挥重要作用 [1] - 对租赁行业实施全链条监管 完善市场规则 有助于推动租赁关系和行业稳定发展 实现市场各方共赢 [3] - 国务院有关部门和地方人民政府将及时出台配套规定 细化制度措施 增强可操作性 确保《条例》落地落实 [2]

政策背景与紧迫性 - 2025年9月中国房地产市场推出新一轮救市政策 旨在打破弱预期-弱现实-弱价格负反馈循环并稳定宏观经济[1] - 房地产投资增速预计下降7% 高库存 购房负担压力偏大与部分房企信用风险持续构成三大约束[2] - 北京五环外不限购政策使通州区改善型项目认购量两周内提升68% 大户型项目到访量激增150% 但刚需项目热度回落且二手房价未扭转跌势[2] - 房地产相关产业贡献全国约20% GDP 其持续下行拖累钢铁 水泥 家电等数十个行业复苏[3] - 社会消费品零售总额预计增长4-5% 但楼市低迷引发的财富效应收缩制约居民消费能力提升[3] 需求端政策举措 - 北京上海采取环线差异化限购松绑策略 五环外/外环外全面取消套数限制 非户籍居民社保缴纳年限从2年降至1年[6] - 上海新政后外环外改善型住宅看房量环比增长40% 120-144平方米户型咨询量占比提升至35%[6] - 苏州上海推出提贷并举公积金措施 允许提取公积金支付首付款同时申请贷款且不影响额度计算[7] - 上海对绿色建筑住房实施公积金贷款额度上浮15% 多子女家庭首套贷款额度最高达216万元（提升12.5%）[7] - 上海取消首套与二套住房利率差异化限制 以200万元30年期贷款计算 二套房购房者月还款额减少800-1200元[7] 供给端改革措施 - 专项债明确划出土地收储与存量房收购额度 2025年4.4万亿元专项债支持地方政府收购存量商品房转化为保障性住房[9] - 广西上海推广好房子建设标准 包括绿色建筑 智慧社区 适老化设计等具体指标[9] - 2025年城中村改造规模在去年100万套基础上扩大 货币化安置比例预计提升至40% 直接消化约2亿平方米存量商品房（占库存总量15%）[10] 政策效果与市场反应 - 北京通州 上海外环外等政策先行区域新房认购量普遍提升50%以上 部分改善型项目出现日光现象[10] - 政策脉冲式反应有望在金九银十销售旺季形成叠加效应 推动全国商品房销售面积降幅收窄[10] - 一线城市与强二线城市政策效果快速显现 但三四线城市去化周期超过36个月且面临人口流出压力[11] - 2025年房企到期债务规模超过5000亿元 部分企业保交楼压力巨大[11] - 居民人均可支配收入预计增长5-6% 但储蓄倾向较强 购房意愿实质性提升可能需要6-12个月政策观察期[11] 政策实施挑战与平衡 - 需把握短期刺激与长期转型平衡 避免过度依赖行政手段推高市场热度[12] - 需平衡市场活力与风险防控 防范个人住房贷款不良率上升风险[12] - 需避免一线城市政策外溢引发三四线城市非理性跟风[12]

行业监管框架 - 中国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》将于9月15日实施 包含7章50条内容 旨在规范租赁活动并推动租购并举制度[1] - 条例要求租赁合同通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案 未按规定办理备案者将面临2万至10万元罚款[3] - 新规明确禁止住房租赁企业发布虚假房源信息 包括图片与实物不符、隐瞒重要住房信息等行为[2] 市场主体行为规范 - 出租人不得非法迫使承租人解除合同或腾退住房 同时规范解约流程和押金退还规则[1][2] - 住房租赁企业被禁止通过"吃差价"方式盈利（如房东报价2500元却向租客收取2800元）[5] - 行业专业化分工加速 近两个月新增托管房源同比增加30% 轻资产托管模式逐渐普及[3][4] 市场供给结构变化 - 国家鼓励居民家庭释放自有房源 支持企业改造老旧厂房、商业办公用房和自持商品房用于租赁[5] - 上海积极推进商务楼宇改造为租赁住房产品 为存量资产盘活提供实践案例[6] - 专业机构通过提供房屋翻新（墙面维修、家电更换）等服务 将空置两月的房源在10天内完成出租[4][5] 消费者权益保障 - 租客获得安全住房使用保障 甲醛超标或不合规的房屋被禁止进入租赁市场[3] - 租客可主动要求合同样本 并依据条例对押金规则和解约流程进行详细咨询[5] - 条例为租购同权提供法规依据 减少交易各方权益损害现象[2][6]

精准施策激活市场活力 - 外环外购房限制全面解除 符合条件的沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年的非沪籍家庭在外环外购买新建商品房和二手房均不限套数 成年单身人士购房资格与家庭单位等同[5] - 外环内购房社保年限从5年缩短至3年 临港等重点区域进一步降至1年[6] - 外环外区域房价呈现显著分化 嘉定、松江等近郊板块新房价格较峰值回落10%-15% 临港新片区、青浦新城等政策重点扶持区域逆势上涨5%-8%[5] 金融杠杆撬动居住品质升级 - 购买二星级及以上绿色建筑的家庭首套公积金贷款额度从160万元提升至184万元 多子女家庭最高可贷216万元 二套贷款额度同步上浮至149.5万元[8] - 允许提取公积金支付购房首付款 缴存人完成网签备案后可直接提取账户余额支付首付且不影响后续贷款额度计算[8] - 以上海绿色建筑市场规模已达3.4万亿元 新政推动节能建材、装配式建造等产业链发展[8] 信贷改革重构市场逻辑 - 银行业金融机构不再区分首套与二套房贷利率 转而根据客户风险状况差异化定价[9] - 上海首套房贷利率降至3.05% 二套降至3.45% 处于历史低位[9] - 以贷款300万元期限30年计算 二套房贷月供可减少约800元 总利息支出节省近30万元[9] 税收优化助力人才安居 - 非沪籍家庭购买首套房暂免征税 二套及以上住房给予人均60平方米免税面积[10] - 以三口之家购买总价800万元二套房为例 可享受180平方米免税面积 年纳税额预计降低40%-50%[10] - 政策设计体现对居住属性的尊重 税务部门通过动态评估家庭住房需求避免一刀切式调控[10] 城市治理的上海范式 - 政策工具形成协同效应 限购松绑激活市场流动性 公积金改革降低购房门槛 利率市场化优化资金配置 房产税调整实现精准调控[11] - 新政加速上海住房市场品质革命 推动开发商从规模扩张转向价值创造 催生低能耗、智能化、社区友好型产品[11] - 政策引导人口向新城流动 缓解中心城区压力 实现全域均衡发展 到2025年新增600万平方米超低能耗建筑[11]

政策导向 - 房地产行业定位清晰 "房住不炒"成为长期政策基调 政策全面放松导致普涨的可能性极低[4] - 政策趋向精准细化 支持真实住房需求 抑制投机炒房行为[4] - 投资逻辑需转变 从短期价差获利转向长期居住价值及租金回报考量[5] 市场分化趋势 - 全国房价普涨时代结束 城市和地段分化加剧 补涨可能性减小[7] - 人口与资金向大城市核心区域聚集 产业强、有人口虹吸效应的区域房价有支撑[7] - 产业弱、人口流出城市面临长期调整 "闭眼买房都赚"模式终结[7] 住房供应结构 - 租购并举制度加速推进 保障性租赁住房/人才公寓/共有产权房等多渠道供应增加[9] - 住房需求被分流 市场热度趋于理性 刚需群体购房压力缓解[9] - 缺乏学区/地段优势的老旧房产流动性风险上升 稀缺性和附加值成核心竞争力[9] 购房策略建议 - 刚需群体无需焦虑大涨或期待大跌 应聚焦地段户型与价格匹配度 月供建议控制在月收入40%以内[11] - 改善型群体可置换非核心资产至品质房产 优质房产仍具保值增值潜力[13] - 多套房产持有者需评估资产质量 优先处理无地段/学区/出租价值的旧房 释放资金转向核心资产或多元化投资[13] 行业展望 - 2026年楼市预计趋于平稳 大幅涨跌概率较低 理性看待房产投资成为新常态[14]