无论是北京的老破小，还是县城的新楼盘，似乎只要入手，就能坐等资产升值。 但近几年这种 "普涨神话" 彻底破碎！东北的资源型城市房价跌回十年前，三四线县城的空置房随处可见，农村的房子更是 "5 万一套也无人问津"。 "中心城市" 和 "公消费" 虽然被频繁被提及，但中心城市的房产真会长吗，谁都没底。 不少经历过2000年房地产黄金期的人，都有过"闭眼买房就能涨"的记忆。 房地产 "普涨时代" 结束核心原因有两个，其中最关键的就是人口红利见顶。 2022年我国首次出现人口负增长，2023年常住人口城镇化率达到66.15%，虽然仍在提升，但增速已经放缓，过去"人人需要买房" 的基础不存在了。 再加上住房供给过剩，据国家统计局数据显示，2023年末全国商品房待售面积达5.6亿平方米，相当于近300万套住房待售，很多地方已经从"缺房"变成"缺 人住"。 既然区域分化是必然，美国作为房地产发展成熟的国家，是否有经验能给我们参考？ 美国的房地产走势一直和移民政策深度绑定，2023年美国合法移民人数达103万，这些移民大多流向奥斯汀、西雅图等科技城市，带动当地2023年房价分别 上涨8%、6%。 而铁锈地带的底特律、克利夫兰 ...

中国商报（记者 王彤旭）今年8月，上海市曾印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，这一消息当时迅速登上百度热搜榜。事实证明，以上海 为代表的一线城市在房地产市场的政策动向具有一定的带动作用，也颇受各方关注。 "十四五"期间，各项政策持续落地见效，市场潜在需求进一步释放，我国房地产市场不断改善。当前，房地产市场正处于新旧模式转型的关键期，政策持 续加码，进一步推动房地产业高质量发展。 8月25日，"上海：符合条件家庭外环外买房不限购"登上百度热搜榜。（图片截自百度） 转向民生导向 "十四五"规划和2035年远景目标纲要明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。专家表示，"十四五"期间，房地产行业政策以"需求提振+供给优化 +金融协同"为核心，通过保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等诸多举措，推进行业从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。其中，保 障性住房是满足工薪收入群体刚性住房需求的重要途径，也是实现住房公平、促进社会和谐稳定的重要举措。 近5年来，多地持续将保障性住房作为住房发展规划的重要内容，加快推进政策落地，努力实现"居者有其屋"。比如，辽宁省今年将新增4.5万套配租型保 障性住房 ...

2025年9月25日，福建省厦门市的土地市场，迎来4宗住宅土地的集中出让，本次土拍全部以底价成交，总成交金 额达81.25亿元。购地者都是厦门市的国有房地产开发企业，包括厦门象屿、厦门建发、厦门国贸等知名企业，这 反映出当前市场环境下，民营房地产开发企业，已经对厦门的房地产市场，失去了信心。 这次土地拍卖情况是，厦门建发购得了湖里区湖里片区地块，地块面积4.1万平方米，建筑面积约12.3万平方米， 容积率3.0，由建发集团以20.38亿元竞得。该地块位于湖里老城区，周边生活配套成熟但城市界面亟待更新。集美 区杏林湾片区地块，由象屿集团与集美发展联合体以22.69亿元竞得。该地块位于集美新城核心区，占地面积约5.8 万平方米，规划建筑面积约14.5万平方米，容积率2.5。 厦门的本次土拍呈现三大显著特征：首先，全部底价成交，没有一分钱的溢价；其次，购地企业清一色为厦门市 属国企；第三，所有的地块，都附带配建的要求。这些现象的背后，反映出当前土地市场的阶段性特点：第一， 在楼市持续低迷状态下，开发商的投资更趋理性。在"房住不炒"政策基调下，房地产开发商，对利润的测算更为 谨慎，特别是对于配建要求较高的地块，普遍采 ...

利率再创新低，房市摇摆不定。央行9月19日宣布下调贷款市场报价利率，这已是2025年第三次降息。1年 期LPR下调10个基点至2.95%，5年期以上LPR下调15个基点至3.55%，创下历史最低水平。降息消息传出 后，房地产中介门店客户咨询量激增，多位房产经纪人表示，部分业主开始调低卖房预期，首次置业者入 市意愿明显提升。有业内资深人士直言，对于有意出售房产的业主来说，当前或许是未来一段时间内的最 佳时机。 中国经济正处在关键转型期，财经委员会第四次会议明确提出"房住不炒"依然是房地产市场的基本定位。统 计局最新数据显示，2025年8月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降4.2%。这 已是连续第27个月出现同比下跌。与此同时，一二线热点城市近期房价开始呈现企稳迹象，北京、上海、 深圳8月新房价格环比均出现微幅上涨，涨幅在0.1%至0.3%之间。 央行此次降息并非孤立行动。9月以来，多部委密集出台房地产支持政策。住建部、财政部联合发布《关于 优化住房公积金使用政策的通知》，将首套房公积金贷款额度上限提高至80万元，二套房提高至60万元。 财政部推出新一轮契税优惠政策，90平方米以下住 ...

行业营收表现 - 2025年上半年行业典型上市房企整体营业收入12868亿元 同比下降15% [1] - 营业成本11454亿元 同比下降16% [1] - 2023年营收短暂回升后2024年再次加速下滑 2025年上半年跌幅略有收窄 [1] 利润指标 - 2025年上半年毛利润1414亿元 同比下滑9% 自2021年起保持下滑趋势 [1] - 2025年上半年净利润亏损902亿元 归母净利润亏损954亿元 [2] - 行业净利润已连续四年亏损 2023年亏损2762亿元 2024年扩大至3397亿元 [2] 利润率表现 - 2025年上半年行业整体毛利率10.87% 较2024年上升1.8个百分点 [4] - 净利率-7.45% 归母净利率-7.9% 均为亏损状态 [4] - 27家未暴雷房企毛利率15.09% 较2024年上升2个百分点 净利率1.71% 扭转2024年亏损态势 [4] 盈利亏损原因 - 历史高位获取的高地价、低利润项目影响持续传导 [4] - 销售去化压力放大 房企通过打折促销以价换量 导致增收不增利 [4] - 存货等资产及应收款项计提资产减值或信用减值拨备 投资物业公允价值波动对利润产生负面影响 [4] - 结转物业利润空间下降 存货及应付款项存在减值风险 合联营投资亏损成为净利亏损重要因素 [7] 行业展望与战略转型 - 行业正处在政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼的转折期 [7] - 商业运营等业务成为穿越周期的压舱石 典型企业龙湖集团2025年商业航道预计实现10%以上增长 [8] - 华润置地、招商蛇口及新城控股提及通过公募REITs推动存量资产价值释放 [8] - 2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年 [8] 房企具体战略规划 - 华润置地购物中心保持每年6个左右开业节奏 下半年开业4座 计划通过REITs做到300亿到500亿规模 年均推出50亿到100亿元 [9] - 招商蛇口以做好存量、做精增量为核心理念 通过公募REITs推动存量资产价值释放 形成开发-运营-资本化-再投资闭环 [9] - 龙湖集团下半年新开10座商场 2026及2027年计划每年新开业约十个项目 [9] - 新城控股提升商业运营总收入作为有息负债偿还来源 积极推进消费类基础设施REITs发行和创新融资 [9] - 中海地产深化今天、明天、后天三大产业结构 在销售型业务占据市场第一位置 做强做优持有型业务 [9]

行业转型背景 - "十四五"规划提出"房住不炒"定位 加快建立租购并举住房制度[1] - 房地产行业从规模扩张转向品质引领 进入"品质时代"[1] - 行业需解决房屋漏水 烟道反烟 隔音差等基础问题[3] 公司战略定位 - 公司2023年率先提出商品房开发从"峰值时代"向"品质时代"过渡[1] - 2025年提出构建"三大主业支撑"新业务格局[8] - 三大主业包括不动产投资开发 不动产经营 不动产综合服务[8] 产品品质实践 - 广州保利天奕项目采用304不锈钢烟道 中空玻璃隔音 光线污染测试等细节设计[2] - 推出"全周期陪伴式交房"和"贴膜交付"服务创新[2] - 建立"好房子"标准 聚焦安全 舒适 绿色 智慧四大内涵[3] 财务表现 - 2018-2024年经营活动现金流持续为正 2025上半年达160.17亿元[4] - 2025上半年销售回笼1448亿元 综合回笼率100%同比提高15个百分点[5] - 货币资金余额1385.62亿元占总资产10%以上 另有593亿元已售待回笼资金[5] 债务结构 - 2025年6月末3年以上到期有息负债占比42.8%较年初提升3.2个百分点[5] - 1年内到期有息负债占比21.4%较年初下降2.9个百分点[5] - 资产负债率73.53% 净负债率59.64%较期初分别下降0.82和3.02个百分点[5] 行业地位 - 2023年以4222亿元销售额和2386万平方米销售面积成为行业销冠[6] - 2024年及2025年上半年保持行业第一地位[6] 新业务发展 - 不动产经营在营面积573万平方米较上年末增加39万平方米[8] - 在营租赁住房2.6万间较上年末增加18%[8] - 保利物业在管面积8.34亿平方米 营收83.92亿元同比增6.6%[8] 未来展望 - 行业将逐步止跌回稳进入"不动产时代"[6] - 公司通过三大主业实现多元化均衡化发展[10] - 存量市场经营和综合服务存在巨大挖掘空间[7]

楼市新周期：四大挑战下的理性抉择与安居之道 "房子，早已不是那个闭眼买、稳赚不赔的'金饭碗'了。"朋友小周的一声叹息，道出了当下房地产市场深层的变革。去年岁末，在经济承压之下，他无奈地 挂牌出售了2019年以每平方米14500元购入的房产。然而，三年光景，市场风向已然调转，他只能以每平方米13200元的价格割肉离场。算上中介费、税费等 一系列隐性支出，这套曾经寄托着美好期望的居所，竟让他亏损了近30万元。小周的经历，并非个例，而是折射出当前中国房地产市场步入深度调整期的真 实写照。 市场巨变：从"黄金时代"到"新常态" 中国房地产业协会发布的《2025年中国房地产市场现状分析报告》冷峻地揭示了这一现实：2025年一季度，全国商品房销售面积同比下滑8.7%，销售金额 更是锐减12.3%。数字背后，是楼市发展方向的根本性转变，告别了过去数年高歌猛进的"黄金时代"，迈入了充满挑战的"新常态"。 住建部住房政策研究中心在《2025-2030年中国住房市场展望》中，更是为未来五年描绘了一幅严峻图景：全国约45%的家庭将面临住房市场的四大严峻挑 战。这四大挑战，不仅关乎冰冷的房价数字，更触及住房功能的重塑、人口结构的变迁 ...

市场现状与价格趋势 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下滑3.2% 二手房价格指数骤降5.7% 市场连续第八个季度同比下跌 [2] - 东北 西北等部分地区房价跌幅超过10% 刷新近十年最低纪录 [2] - 北京 上海 深圳等一线城市2025年第二季度二手房成交量环比增长12.3% 新房成交量环比上涨8.7% [13] 人口结构与需求变化 - 2024年末中国人口净减少221万人 出生率跌至5.5‰创历史新低 [3] - 未来20年25至45岁主要适龄购房人群预计减少约1.2亿人 [3] - 全国闲置商品房存量达5000万套 平均去化周期拉长至26个月 [4] 居民负债与购买力 - 2025年第一季度居民部门杠杆率攀升至64.7% 逼近国际警戒线 [7] - 家庭房贷余额累计超过38万亿元 平均每个家庭房贷负担约8万元 [7] - 2025年上半年全国居民人均可支配收入实际增长率仅为2.7% 低于同期GDP增速 [10] 政策环境与地方财政 - 2024年全国土地出让金收入3.2万亿元 占地方财政收入比重约24% 较峰值下降超过40% [8] - 全国超过200个城市放松限购限贷措施 一线城市首套房贷利率降至3.8%左右 [8] - 央行强调保持"房住不炒"定位 实施稳健货币政策支持合理住房需求 [13] 行业转型与就业变化 - 互联网行业2024年平均裁员率达15% 应届毕业生起薪较三年前下降约20% [11] - 人工智能 大数据 碳中和等新兴领域人才需求旺盛 薪资保持两位数增长 [16] - 制造业数字化转型加速 传统蓝领岗位需求萎缩 高技能复合型人才缺口扩大 [11] 资产配置新趋势 - 2025年上半年A股市场个人投资者开户数同比激增32% 基金定投人数增长41% [16] - 职业培训和在线教育平台2024年注册学员同比增加51% [16] - 67%受访家庭推迟购房计划 78.3%的35岁以下年轻人优先选择提升职业竞争力 [13] 区域市场分化 - 一线城市房价相对坚挺但整体难掩颓势 二三线城市普遍陷入深刻调整 [2] - 北京 上海等城市房价收入比达20:1 远高于国际3-6:1的合理区间 [13] - 优质学区房和临近地铁房源仍具备市场支撑力 市场分化趋势明显 [13]

夕阳的余晖洒在老街的石板路上，我和几位老友在饭后缓步而行。白天的喧嚣渐渐退去，唯有老李的一声叹息，在微凉的晚风中显得格外沉重："现在的楼 市，真的回不去了吗？" 人口结构的变化是根本性的因素。 国家统计局数据显示，2025年我国65岁以上人口占比达到18.7%，人口自然增长率为-1.2‰。人口老龄化和负增长直接影 响住房需求，尤其是改善性和投资性需求。中国人口与发展研究中心预测，到2030年，我国每年新增住房需求将降至800万套左右，相比2016年减少约 30%。 午后的聚餐，原本是老友重逢的欢聚时刻，却因为席间聊起的房产投资而染上了一丝忧虑。十年前，我们五个人怀揣着相似的梦想，一头扎进了楼市。十年 后的今天，境遇却大相径庭：老张在两年前果断出手，卖掉了两套投资房，成功解套，还小赚了一笔，脸上写满了轻松；老李却愁眉不展，三套房产无人问 津，如烫手山芋般让他寝食难安；我和老王则相对淡定，安稳地住在自己的房子里，市场的风吹草动似乎已经与我们无关。 老李的疑问，何尝不是当下无数房产持有者的心声？曾经，买房几乎等同于赚钱，房地产市场一片欣欣向荣。然而，近几年风云突变，楼市从炙手可热到有 价无市，这巨大的落差，让许多人 ...

中国老龄化速度远超预期。目前，60岁以上人口已达3.1亿，占总人口22%。到2035年，这一数字将突破4亿，占总人口近30%。 "90后、00后人口分别仅1.75亿和1.45亿，而70后、80后人口有2.5亿。"一位人口学者分析，"这意味着，未来购房主力在减少，而已有房的老年人比例在增 加。" 更关键的是，老年人购房需求几乎为零。70%的60岁以上老人已有房，且不愿再购房。而年轻人购房意愿也因高房价、高压力而降低。 "中国现有6亿栋房子，按每栋平均住5人计算，足够30亿人居住。"一位房地产分析师指出，"而当前中国总人口仅14亿，这意味着房子严重过剩。" 每年还有超1000万套新房入市，而需求却在萎缩。数据显示，96%的家庭已有房，41.5%拥有两套及以上。这意味着，多数家庭不再需要新增住房。 "去年，某三线城市一个楼盘，300套房源，半年只卖了50套。"一位开发商坦言，"现在不是房子不够卖，而是没人买。" 假设你现在有一套200万的房子，5年后会贬值到什么程度？根据三大趋势分析： ? 一线城市核心区域：如上海浦东、北京海淀，房价跌幅可能控制在10-15%，价值约170-180万。 200万的房子，5年后还能值 ...