“十四五”期间中国房地产市场形势总结 - 政策环境从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历从支持、收紧到全面宽松的周期，2024年“去库存”成为重点，2025年延续“止跌回稳”目标 [1][13][14][27] - 2021年行业规模见顶后进入深度调整期，“十四五”期间新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较历史高点下降约五成 [1][15][77] - 市场分化加剧，一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性，而三四线城市整体承压明显 [1][15] - 改善性需求成为市场主导，重点城市120-144平米户型成交占比超30%，全国二手房交易量占整体比重超过40% [1][15][26] - 企业格局剧变，“十四五”期间累计77家房企出现债务违约，2024年千亿房企仅剩11家，较2020年减少30家 [1][16] - 行业集中度阶段性回落，TOP100房企销售份额由2020年的近六成降至2025年的约三成，央国企市场份额显著提升，2025年1-11月销售额TOP100中央国企有52家 [1][16] “十五五”期间中国房地产市场发展环境 - 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需成为核心任务，房地产仍将发挥支柱产业作用 [1][19] - 城镇化迈向“提质”新阶段，2024年城镇化率达67%，预计“十五五”期间年均提升0.7个百分点，区域发展聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群与都市圈 [1][19] - 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1][20] “十五五”期间中国房地产市场预判 - 供需规模将逐步筑底企稳，预计2026-2030年新建住宅年均销售面积保持在7-8亿平方米 [2][22] - 未来五年城镇住房需求总量约49.8亿平米，其中：新增城镇人口带来约16.1亿平米需求，改善性需求约20.3亿平米（占总需求约四成），拆迁改造需求约13.4亿平米 [2][22] - 受预期偏弱及市场惯性影响，“十五五”前期量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷 [2][23] “十五五”期间中国房地产市场核心趋势 - 城市分化成为常态，“好城市+好房子”具备发展空间，核心城市群及高品质住房将持续获得市场青睐 [2][24] - 存量时代到来，城市更新潜力释放，城中村改造、老旧小区升级成为重要抓手，预计进入加速期 [2][24] - 房企转型“轻重并举”，聚焦产品力提升，拓展代建、物业服务等轻资产业务以增强抗周期能力，并借助数字技术与人工智能降本增效，打通经营性物业“融投管退”闭环 [2][24] “十四五”期间房地产政策具体演变 - 需求端政策由收紧转向放松，累计降息8次，5年期以上LPR累计下调115个基点至3.5%，个人按揭贷款加权利率降至3%左右，首套房首付比例下限降至15% [36][37][39][41] - 因城施策持续推进，截至2024年底多数城市限制性政策已基本取消，仅北上深和海南部分城市存在限购，2025年8-9月北上深再次优化限购政策 [44][45][50] - 供给端加大金融支持，“金融16条”、“三支箭”先后落地，城市房地产融资协调机制建立，截至2025年11月商业银行审批通过的“白名单”贷款超7万亿元 [56][57] - 土地供应政策优化，从“两集中”供地转向“合理控制新增房地产用地供应”，以改善市场供求关系 [59][60] - 存量盘活成为重点，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量商品房，2025年各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总金额近6400亿元 [61][62] 房地产发展新模式构建 - 住房供应体系完善，构建“市场+保障、租+购”体系，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间） [63][64] - 改革完善开发、融资、销售制度，多地探索现房销售，并建立项目资金监管制度及融资“白名单”机制 [66][68] - “好房子”建设成为重要抓手，2025年首次被写入《政府工作报告》，并发布国家标准《住宅项目规范》 [69] - 城市更新重要性提升，2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手，高质量开展城市更新 [70][71]