编辑：W 曾经有专家预测，只要二孩政策开放，那中国新生儿就会蹭蹭的往上涨，结果被现实狠狠的打了脸，因 为这位专家根本就没有考虑到当下老百姓最需要的是什么。 中国的生育率低下，总人口眼瞅着就要被隔壁的邻居给比下去了，新一代的劳动力越来越少，很多人都 在着急，如今国家终于找到了关键点——住房。 为什么说生育率低的关键点在于住房？国家是如何调整住房的？ 失衡的家庭资产负债表 "世界人口第一大国"的头衔易主了，当这顶戴了几十年的帽子被印度摘走，比网络上短暂的唏嘘更需要 我们注意的是现实中那日渐稀薄的出生率。 曾经我们总觉得"人多"是与生俱来的底气，仿佛只要政策的大门一开，二孩、三孩就会像春笋一样冒出 来。但现实是，这并不是一场简单的"想不想生"的意愿调查，而是年轻人对生娃的恐惧无法战胜，为什 么恐惧？当然是没钱了。 被视为财富象征的房子正演变成卡住年轻人生育咽喉的最大障碍，而国家近期的密集动作，从保障性住 房的全面铺开到房地产市场逻辑的深层重构，说明了现在官方已经透了这笔"生育账"的死结：不把被房 子掏空的钱袋子补上，人口的红利就无从谈起。 把目光聚焦到那些本该是生育主力的30岁左右人群身上，你会发现，"低欲望"其实 ...

一、住建部：全面推进城市管理进社区。11月23日，住房城乡建设部透露，为推动城市治理重心和配套 资源向基层下沉，高效解决城市管理领域群众急、难、愁、盼问题，各地将全面推进城市管理进社区工 作，构建城市管理融入基层治理新格局。住房城乡建设部表示，全面推进城市管理进社区，不是简单的 执法延伸，更加注重服务的下沉，以城市管理进社区为载体，将城市管理领域涉及垃圾分类、绿化管 理、停车秩序、供热供气供水等方面管理与服务融入社区治理，着力做好社区居民天天有感的"关键小 事"。 二、湖南郴州：楼盘封顶才能卖。自12月1日起，郴州市中心城区房地产开发企业申请商品房预售许 可，需满足以下条件：项目主体建筑工程全部封顶，已完成风险评估且预售评估无风险。同时，鼓励现 房销售。11月20日，湖南省郴州市住建局办公室印发《关于市中心城区商品房销售管理有关事项的通 知》，对中心城区商品房销售管理提出要求，并明确对未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房的 违规行为，一经发现查证属实，将严肃依法依规查处；同时对该违规预售项目所有商品房暂停网签一个 月，并暂停受理该项目商品房预售申请两个月。这是继衡阳市之后，湖南省又一地市明确楼盘封顶才能 ...

住房需求总量与构成 - “十五五”时期全国城镇住房需求总量预计为49.8亿平方米 [1] - 需求构成中，新增城镇人口带来16.1亿平方米需求，改善性需求带来20.3亿平方米需求，拆迁改造需求约13.4亿平方米 [1] - 改善性需求占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点 [1] 新建商品住宅销售预测 - 综合按照70%—80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿—8亿平方米 [1] - 2025年新房销售规模已降至中枢水平 [2] 需求驱动因素与市场特征 - 新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，假设五年城镇人口增加约3650万人 [1] - 生活水平提升催生改善性需求，“十五五”末城镇居民人均住房建筑面积预计将达到45平方米 [1] - 当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响 [2] 市场趋势与区域分化 - 尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力 [2] - 刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧 [2] - 短期房地产销售量价仍有一定压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段 [2] 住房供给来源 - 对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求 [1]

针对如何推动房地产止跌回稳，邢自强提出 "收库存、保主体、贴按揭" 三大政策方向。他表示，中国 房地产调整已进入第五年，而国际上同类调整通常需七年左右进入新稳态，通过精准政策干预可缩短这 一周期。 在 "收库存" 方面，邢自强建议聚焦五年内人口净流入、租金回报率稳健的一线及二线重点城市，选择 性收储库存房源并改造为保障性住房或商品房。"无需全国铺开，哪怕针对十几个一线城市、二十个二 线城市发力，也能起到四两拨千斤的信号作用，如同新质赛道激活股市信心一般，带动房地产市场预期 修复。" 他同时提及，政策执行中需兼顾规避道德风险，通过客观指标甄选收储城市与房源，平衡历史 债务问题与市场稳定需求。 专题：财经年会2026：预测与战略暨2025全球财富管理论坛 《财经》年会2026：预测与战略暨2025全球财富管理论坛于2025年12月18-20日在北京举行。摩根士丹 利中国首席经济学家邢自强表示，尽管新质生产力已显现苗头，但参考美日欧历史经验，若房地产未能 止跌回稳，进入新稳态，仅靠先进制造业与科技自强，难以打破低物价循环、消费疲软等困境。 《财经》年会2026：预测与战略暨2025全球财富管理论坛于2025年12月 ...

山东省城市更新政策与规划 - 山东省政府审议通过推动城市高质量发展的实施意见，旨在建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，走出一条具有山东特色的城市现代化新路子[1] - 山东省常住人口城镇化率在2024年达到66.5%，较2012年提升了14.5个百分点[1] 城市更新的领域与案例 - 城市更新行动涵盖老旧片区、城中村、老旧小区改造，历史文化保护利用以及基础设施升级等领域，旨在补齐民生短板并激活城市发展动能[1] - 济南市舜泰广场智慧停车项目通过多业态融合，解决了交通微循环不畅并补齐了服务设施配套[2] - 青岛市四方路历史文化街区通过恢复老建筑原有形制，显著提升了街区活力与环境品质，成为热门文化体验地[2] 未来城市更新重点方向：居住环境 - 全链条提升住房建造服务水平，大力推进“好房子”建设[3] - 稳步实施城中村、危旧房改造，推进老旧小区改造[3] - 完善社区嵌入式服务设施，构建便民生活圈，打造完整社区[3] 未来城市更新重点方向：公共服务 - 塑强“乐业山东”服务品牌，实施“全民参保·福暖万家”工程[3] - 推进普惠托育服务，发展单位办托、社区嵌入、托幼一体等多元化托育服务[3] - 实施医疗卫生强基工程，逐步实现公办社区卫生服务中心街道全覆盖[3] - 优化保障性住房供给，提升配租、配售服务效能，并稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度[3] 未来城市更新重点方向：基础设施 - 实施都市圈城际通勤效率提升工程[3] - 推进城市燃气设施增容和胶东地区清洁供暖“一张网”建设[3] - 加快老旧市政基础设施设备更新[3] - 集约建设“双千兆”网络、移动物联网、算力等数字基础设施[3] 未来城市更新重点方向：公共空间 - 保护修复城市河湖水系、湿地、山体，建设幸福河湖、美丽河湖[3] - 深入推进绿道建设行动，建设社区公园、口袋公园，实施公园绿地开放共享[3] - 改造提升城市小微公共空间，推动环卫保洁提质扩面，常态化开展环境卫生整治[3] 城市更新的综合影响 - “十四五”时期，山东省通过系统谋划和实施各类城市更新项目，及时回应群众关切，促进了城市功能完善和品质提升，并培育了新经济增长点，给城市注入了更多活力[1] - 此轮城市升级涵盖住房、交通、教育、医疗、基础设施及公共空间，核心目标是提升居民幸福感，旨在让城市更具温度、更富活力、更有魅力[4]

对2026年的经济工作，会议提出"五个必须"，排在首位的就是必须充分挖掘经济潜能，对应着潜在需求 向现实需求转化。住房供求关系发生重大变化的形势下，住房需求潜力转向租赁和买卖、刚需和改善、 二手房和新房之间良性循环的多层次住房消费。目前，热点城市租赁交易单远比买卖交易单大，15个省 份二手住房交易超过新房，30个重点城市二手房交易占比近70%。 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员） 中央经济工作会议强调，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品 房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动"好房子"建设。加快构建房地产发展新 模式。 稳楼市仍是2026年房地产管理的重点。客观而言，前期楼市纾困力度大，且政策未间断，但各地对楼市 供求平衡考虑不足。目前，考虑到新房在售、在建和二手房挂牌量，部分城市库存去化周期较长。同 时，近年来各地都在打造高品质项目，以供给优化来提振需求，但一些地方仍存在规模化发展、同质化 现象，新房去化压力显现。因此，2026年供给管控思路突出，比如"好房子"也要有序推动。 同时，随着人口和就业空间分化，住房需求多样化、多层次，城市不同区域需求潜 ...

文章核心观点 - 中央经济工作会议定调稳定房地产市场 政策重心从需求端提振转向供给侧结构重塑 市场对此高度认可 带动A股房地产板块异动拉升 [1] - 政策组合拳包括控制增量、消化库存、优化供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 相关专项债已累计发行约37亿元 以加速化解房企库存压力 [1] - 公积金制度深化改革 多地出台超260条相关政策 使用范围有望进一步拓展 以降低刚需购房门槛并强化民生保障作用 [2] - 行业基本面数据降速收窄 房企融资环境边际改善 头部房企出现业绩反弹迹象 行业风险偏好逐步回升 [2] - 政策首提有序推动“好房子”建设 引导行业向安全、绿色、智慧方向精细化转型 形成“优质优价”市场格局 [3] - 房地产产业链多个板块将受益 包括房地产服务、建筑建材、家电家居等 相关需求将得到释放或升级 [4] 政策定调与行业转型 - 中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场” 确立“控增量、去库存、优供给”核心方针 [1] - 政策标志房地产调控从需求端提振全面转向供给侧结构重塑 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 四川、浙江等地已通过专项债收购存量房作保障房 累计发行相关专项债约37亿元 [1] - 会议首提“有序推动‘好房子’建设” 明确住房供给需聚焦安全、绿色、智慧属性 适配不同群体差异化需求 [3] - 政策将推动行业从粗放开发转向精细化建设 形成“优质优价”的市场格局 有助于稳定新房价格 [3] 市场表现与基本面数据 - A股房地产板块异动拉升 世联行快速封死涨停板 华夏幸福、万科A、南都物业、三湘印象、新城控股等纷纷跟涨 [1] - 2025年1-11月全国房地产开发企业到位资金85145亿元 同比下降11.9% 但国内贷款降幅收窄至2.5% 显示融资环境边际改善 [2] - 尽管房企销售仍处下行区间 但较2024年实现降速收窄 头部房企凭借集中度优势已出现业绩反弹迹象 [2] 公积金制度改革与民生保障 - 中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”作为稳楼市重要抓手 [2] - 2025年以来各地出台公积金相关政策超260条 12月深圳新增公积金用于购房首付款及税款提取的新规 [2] - 后续公积金使用范围有望进一步拓展至装修、老旧小区改造等领域 甚至探索与子女教育、大病医疗的衔接 [2] 产业链受益板块分析 - **房地产服务板块**：“存量转保障房”政策落地将释放房屋经纪、物业管理等服务需求 世联行作为龙头优势将凸显 11月二手房找房人数占比达65.8% 连续5个月上升 南都物业将受益于物业服务需求刚性增长 [4] - **建筑建材板块**：“好房子”建设与“高质量推进城市更新”将带动对绿色建材、智能设备的需求 利好水泥、玻璃、新型建材等细分领域 尽管房地产开发投资下行 但保障房建设与旧改项目已形成对冲 相关建材企业订单环比改善明显 [4] - **家电家居板块**：“好房子”建设聚焦居住品质提升 将拉动绿色家电、定制家居等配套需求 适老型、智能化产品占比将显著提升 历史数据显示 房地产销售降速收窄后3-6个月 家电家居需求通常会出现滞后修复 [4]

文章核心观点 - 文章核心观点是推动中国房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，通过构建发展新模式、优化供给结构、提升产品与服务品质、防范化解风险，以实现行业的长期健康稳定发展，并满足人民美好生活需要及支撑中国式现代化建设 [3][4][6] 深刻认识推动房地产高质量发展的重要意义 - 满足人民美好生活向往的客观需要：居民住房条件已显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套，住房需求已从“有没有”转向“好不好” [5] - 满足人民美好生活向往的客观需要：已建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [5] - 推进中国式现代化建设的客观需要：房地产产业链条长、关联度高，2024年房地产业和建筑业增加值合计占国内生产总值比重达13%，长远看行业发展仍有较大潜力和空间 [6] - 推进中国式现代化建设的客观需要：推动行业转向高质量发展，有利于促进中国经济实现质的有效提升和量的合理增长 [6] - 促进房地产业转型发展的客观需要：过去“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，必须适应房地产市场供求关系发生重大变化的新阶段，加快构建房地产发展新模式 [7] 准确把握推动房地产高质量发展的总体要求 - 主要目标：加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [8] - 主要目标：推动住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，以高品质供给持续推进高质量发展 [8] - 需处理好的主要关系：包括长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对关系 [9] - 基础支撑：需强化法律、标准、技术、人才四大支撑，例如出台“好房子”建设指南，加强前瞻性技术研发应用 [10] - 保障机制：必须坚持系统观念，加强部门间统筹协调，形成协同联动的工作机制，涉及开发、建设、交易、使用等多个环节及多个部门 [10] 全面落实推动房地产高质量发展的重点任务 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系，以需定建、以需定购，增加供应 [11] - 促进房地产市场持续健康发展：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡 [12] - 促进房地产市场持续健康发展：坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权，并规范发展租赁市场 [13] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：在开发上，做实项目公司制，严禁违规抽挪资金；在融资上，推行主办银行制；在销售上，推进现房销售制，规范预售资金监管 [13] - 实施房屋品质提升工程：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [14] - 实施物业服务质量提升行动：探索社区党组织领导下的协调运行新模式，提升物业服务质量，并鼓励向养老、托幼等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式 [14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险三项制度，以强化房屋安全保障 [15]

城市更新与房地产之所以要深度融合，核心逻辑在于房地产需要"稳"的动能，而城市更新恰好能提供这 一关键载体。1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，市场仍待形成稳定回升态 势。与此同时，城市更新的推进亟需房地产行业的参与。从城中村改造来看，截至2024年，35个大城市 有170万套城中村住房亟待改造。这既是城市更新的核心任务，也正是房地产企业发挥建设、运营优势 的主战场。可以说，房地产的企稳离不开城市更新的增量空间，城市更新的落地离不开房地产的产业支 撑。 然而，现有改造还需进一步优化，以匹配居民日益多元的需求。一方面，在过去，传统改造多聚焦水电 气管线等基础配套，对适老化扶手、社区食堂、儿童活动空间等个性化服务覆盖不足，全国老旧小区改 造中，亟需增加配备嵌入式养老服务站点。另一方面，一些小区智慧化改造仍相对滞后，老旧小区实现 安防监控、智能门禁等系统全覆盖的比重还需要增加。当前，新一轮改造正从"基础补短板"转向"品质 提能级"。好小区的核心价值已从"物理空间供给"转向"品质与服务供给"，这正是城市更新与稳楼市结 合的核心逻辑之一。 冯奎(中国区域科学协会副理事长) 近日召开的中央经 ...

朋友们，我是帮主郑重。今天，一份关键数据出炉了——11月全国70城房价，环比、同比继续双降。这 意味着房价已经连续第8个月走低。我看到很多朋友的第一反应是："楼市是不是彻底没戏了？" 别急， 作为一个看了20年经济数据的老记者，我想说，这份冰冷的统计数据背后，既有我们必须正视的风险预 警，也藏着中长线投资者值得关注的重大转折信号。 这份数据最核心的看点，不是"跌了"，而是 "如何跌" 。简单说，就是分化加剧：一线城市的抗跌性明 显更强，环比微降，而二三线城市的压力更大。同时，新房价格的下行压力普遍大于二手房。这告诉我 们，当前市场的核心问题，是信心与预期的普遍偏弱，大家不是在挑好房子，而是在犹豫"要不要买房 子"。 那么，为什么在这个时候，我们反而要冷静下来，甚至看到一些积极信号呢？因为政策的方向已经发生 了根本性转变。大家回想一下，过去一两年的政策重心是什么？是"去杠杆、防风险"。而现在的政策重 心，已经非常清晰地转向了 "防风险、稳市场、促转型"。从金融支持房企合理融资的"三个不低于"， 到重点城市的优化限购，再到轰轰烈烈的"保交楼"行动，目标非常明确：就是要把市场从"自由落体"的 状态，拖入一个"软着陆 ...