销售表现 - 2025年上半年全口径销售金额533.5亿元 同比增长20% 销售面积239.4万平方米 行业排名第9 较去年底上升3位 [2][5] - 一二线城市销售额占比94% 其中一线城市占比36% 较去年全年上升4个百分点 华东和华北区域销售额贡献各占35% 合计70% [2][9] - 前10大城市销售贡献占比75% 较去年提升14个百分点 上海单城销售93.6亿元 北京88.1亿元 西安54亿元 [2][9] 投资拓展 - 新增土地16幅 全部位于一二线城市 新增土储计容建筑面积145万平方米 总土地款492亿元 拿地销售金额比0.92 远超行业百强平均水平0.26 [2][11] - 北京上海两地投资额324亿元 占比66% 权益土地款222亿元 坚持合作拿地模式 [2][11] - 未售货值约3200亿元 一二线城市占比88.2% 可支撑未来3年销售 [12] 财务业绩 - 营业收入251亿元 同比增长14% 其中城市运营与物业开发收入200亿元 同比增长17% 占比80% [3][17] - 金茂服务收入18亿元 同比增长20% 商务租赁与酒店经营收入下降 [3][17] - 毛利润40.6亿元 同比增长13.7% 毛利率维持16% 净利润12.8亿元 归母净利润10.9亿元 同比增长8% [3][17] - 销售费用下降15% 管理费用下降5% 销管费用率下降至4% [3][17] 债务与融资 - 持有现金385.5亿元 较期初增长10.6% 现金短债比1.4 非受限现金短债比1.24 [4][19] - 净负债率70.2% 较期初下降11个百分点 三条红线维持全绿 [4][20] - 一年内到期债务274.5亿元 较期初增长27% 占比上升4.7个百分点 [20] - 新增融资平均成本2.7% 整体平均融资成本降至2.96% [4][20] 战略调整 - 组织架构调整为总部-地区二级管控 取消五大区域公司 重组为14个地区公司 [9] - 推行"06101224"运营策略：6个月开盘 10个月股东现金流回正 12个月经营现金流回正 24个月利润回收 [9]

核心观点 - 9月新房市场因传统营销旺季供应环比增长10%，但同比仍大幅下降，成交绝对量预计将止跌回升，呈现弱复苏走势 [1][4][19] 供应规模分析 - 9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积588万平方米，环比上升10%，同比下跌47%，2025年前9月累计供应面积同比下降20% [6] - 一线城市总供应153万平方米，环比增长26%，但同比下降39% [7] - 二线城市总供应393万平方米，环比持平，同比大幅下降52%，前9月累计同比下降21% [7] - 三四线城市总供应43万平方米，环比大幅增长87%，同比增长11%，主要受无锡（环比+169%、同比+164%）单月高增长拉动 [9] 城市能级供应表现 - 北京9月供应52万平方米，环比暴涨296%，同比微降4%，前9月累计供应保持8%的正增长 [7] - 广州供应75万平方米，环比增73%，同比降27% [7] - 上海单月预期供应规模不足5万平方米，处于相对低位 [7] - 宁波、南京、长沙等二线城市供应环比增幅显著，而成都、苏州、青岛等城市供应量同环比均呈现“断崖式”下滑 [7] 供应产品结构 - 重点城市商品住宅供应结构以改善型为主，刚需、改善、高端占比分别为30%、53%和17% [3][11] - 北京、上海、深圳、杭州、成都等19个城市以改善产品为供应主力 [11] - 南宁、郑州、广州、福州等城市刚需产品供应占比在50%以上 [11] - 济南、苏州、无锡等城市本月高端产品占比居首，均在6成以上 [11] 供应区域结构 - 重点城市供应区域集中在主城区，主城、近郊、远郊占比结构为67%、26%和8% [14] - 无锡、苏州、漳州、泉州等城市主城供应占比均在9成以上 [14] - 青岛、厦门、宁波、长沙等城市则以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [14] 后市预判 - 新房成交绝对量预计将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势 [4][19] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，京沪受益于808和825新政出台 [19] - 武汉、南京、合肥、郑州等二线城市预计呈现弱复苏走势 [19] - 二手房市场成交增长动能整体放缓，短期内以价换量趋势延续 [19]

合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

2025年第七批次上海土拍核心概况 - 上海2025年第七批次集中土拍共成交5宗宅地，合计成交总价111.2亿元，其中3宗溢价成交，2宗底价成交 [2] - 杨浦滨江地块竞争最为激烈，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，成为杨浦区内中环区域地价最高的宅地；真如翠谷宅地溢价13%成交，刷新板块地价新纪录 [2] - 本轮土拍各地块的房地价差均不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间 [3] 各地块成交详情分析 - **杨浦区东外滩地块**：成交总价27.36亿元，溢价率28%，楼板价92225元/平方米，周边可比房价120000元/平方米，房地价差27775元/平方米；地块为稀缺江景纯住宅用地，容积率1.8，限高24米，定位低密度洋房社区 [4][6][7] - **普陀区真如地块**：成交总价52.4亿元，楼板价79324元/平方米，溢价率13%，周边可比房价110000元/平方米，房地价差30676元/平方米；地块位于城市副中心核心，是真如翠谷住宅项目组成部分，产品设计灵活度高 [4][9][10][11] - **闵行区颛桥地块**：成交总价5.5亿元，溢价率11%，楼板价36649元/平方米，周边可比房价70000元/平方米，房地价差33351元/平方米；容积率1.6，定位低密度产品，板块宅地供应稀缺 [4][15][16][18] - **宝山区美兰湖地块**：底价成交，总价23.23亿元，楼板价21300元/平方米；由4个子地块组成，为大体量低密度社区，容积率1.2-1.6，配套成熟 [4][20][21] - **青浦区新城地块**：底价成交，总价2.7亿元，楼板价15500元/平方米；为袖珍商住地块，商业配比15%，紧邻地铁17号线青浦新城站 [4][24][25][26] 2025年全国土地市场背景 - 2025年前8月，上海土拍成交金额达1848亿元，占全国总成交金额的13%，高居全国第一；杭州、北京分列二、三位，前三城市合计出让金额4378亿元，占全国30% [30] - 在土地出让金额超100亿的城市中，溢价率前三名为杭州（30%）、深圳（27%）和上海（20%）；上海土拍热度主要源于供求关系持续良好及新房房价指数延续上涨的市场韧性 [33]

销售表现 - 2025上半年全口径合约销售金额267亿元同比减少6% 合约销售面积96.1万平方米同比减少13.7% [2][5] - 合约销售均价达27763元/平米同比提升8.7%创近年新高 主要因上海销售金额占比22.8%及长三角地区销售额占比54.8% [2][8] - 已竣工可售物业存货货值增长3.2%至466.9亿元 占存货货值比例由36%提升至37.4% 存货去化压力未好转 [2][5] 土地投资 - 新增9个项目 土储建面118.3万平方米权益比例74% 拿地总价337亿元 拿地销售比1.26同比大幅提高 [2][11] - 上海、杭州、广州三个核心城市投资占比达88% 重点布局核心城市 [2][11] - 总土储建面1308万平方米较期初减少0.6% 一线城市土储占比30%提升1个百分点 平均土地成本11076元/平方米保持高位 [13] 盈利能力 - 营业收入184.4亿元同比增长48.1% 毛利润32.2亿元同比增长81.3% 毛利率17.5%同比提升3.2个百分点 [3] - 归母净利润2.08亿元同比减少44.31% 归母核心净利润0.29亿元同比减少92.3% [3][17][23] - 净利率1.3%同比下降0.7个百分点 归母净利率1.1%同比下降1.9个百分点 归母核心净利率0.2%同比下降2.8个百分点 [3][23] 财务结构 - 平均融资成本2.9%较期初下降0.48个百分点 发行40亿元公司债券票面利率均低于2.7% [3][19] - 持有现金284.7亿元较期初减少17.9% 短期有息负债174.8亿元减少10.5% 现金短债比1.62 [3][19] - 净负债率85.3%较期初提升8.4个百分点 剔除预收款后的资产负债率69.5%降低0.9个百分点 三条红线指标首次达绿档 [3][20] 债务情况 - 总有息负债682亿元同比减少3.2% 两年内有息负债占比50.6%债务结构优化 [19][20] - 一年后至两年内到期债务170.7亿元占比25% 两年后至五年内到期250.3亿元占比36.7% 五年后到期86.2亿元占比12.7% [19]

销售业绩 - 上半年总销售金额52.36亿元 同比增长47.0% 其中并表项目销售额24.4亿元（+75.4%） 合作权益销售额16.93亿元（+7.1%） 代建销售额11.89亿元（+83.5%）[2][6] - 总销售面积28.04万方 同比增长28.0% 代建销售面积5.83万方（+109%）[6] - 完成年度105亿元销售目标的49.9%[2][6] - 长三角区域销售面积占比65.7%（同比下降10.6个百分点） 中西部占比18.3%（+6.3个百分点） 一二线城市销售面积占比56.9%（+9.8个百分点）[9] 土地储备 - 新增土储总建面45.8万方 同比下降53% 全部为代建项目[2][12] - 并表口径储备建面296.1万平方米 较年初增长1.3% 主要分布在芜湖（23.8%）合肥（20.5%）重庆（17.6%）[15] - 合作权益土储建面112.1万方（较期初-20.6%） 代建土储建面348.5万方（较期初+22.6%）[2][16] 财务状况 - 营业收入17.78亿元 同比下滑29.8% 房地产开发收入13.85亿元（-27.6%）[3][18] - 归母净利润亏损36.9亿元 同比扩大3567.4% 核心归母净利润亏损35.96亿元[3][18][23] - 毛利率19.5%（-9.3个百分点） 房地产开发毛利率4.19%（-7.36个百分点）[18] - 资产减值损失16亿元（去年同期不足1亿元）[3][18] 现金流与负债 - 持有现金60.7亿元 较期初增加22.5%[4][20] - 现金短债比0.39（2024年末0.25） 非受限现金短债比0.386[4][20] - 担保总额179.22亿元（+25.8%） 占净资产比例88.95%[4][20] - 净负债率97.4%（较期初-8.6个百分点） 剔除预收账款资产负债率67.62%（+2.25个百分点）[4][20]

核心观点 - 公司2025年上半年合约销售额同比下降19%至1201.5亿元 但仍位居行业第二 财务指标保持稳健 净负债率降至28.36% 现金短债比达4.86 融资成本处于行业最低区间[2][3][25] - 公司聚焦核心城市投资 北京权益地价占比达38% 商业物业收入同比增长 写字楼及购物中心运营指标提升[2][15][28] 合约销售表现 - 合约销售金额1201.5亿元 同比下降19% 销售面积512万平方米 同比下降6% 销售均价23467元/平米 同比下降13%[2][6] - 销售结构分化 附属公司销售额929亿元同比下降22% 合联营及中海宏洋部分销售额272亿元同比下降8%[8] - 北京销售额突破304.5亿元 北部大区销售额占比上升至37% 一线城市销售回款表现突出 北京上海均超100亿元[2][8] 土地储备投资 - 新增土储391万平方米 权益地价455亿元 权益比高达98% 北京权益地价170.6亿元占比38% 杭州济南深圳分别投资81亿48亿31亿[2][12][15] - 总土地储备4047万平方米 同比下降2% 期末物业及存货价值4665亿元 同比略升1%[18] 盈利能力分析 - 营业收入832亿元同比下降4% 毛利润144.6亿元同比下降25% 毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 净利润95亿元同比下降17% 净利率11.45%同比下降1.8个百分点[3][21] - 分销费用增长至21.1亿元 销售费用率升至2.54% 存货减值压力持续 2024年计提跌价准备7.5亿元[3][23] 财务稳健状况 - 经营回款968.8亿元 资本支出836.9亿元 保持经营性现金净流入 期末现金1090亿元 覆盖扣除预收款后流动负债的97%[3][25] - 净负债率28.36% 扣除预收账款资产负债率45.69% 现金短债比4.86 加权平均融资成本2.9%处于行业最低区间[3][25] 商业物业运营 - 商业收入35.4亿元 其中写字楼17亿元 购物中心11.7亿元 长租公寓1.6亿元[28] - 写字楼新签约51万平方米 续租率76.9% 成熟购物中心出租率96.2% 销售额客流分别提升6.7%和11.0%[28] - 推动资产优化与改造 北京环宇荟项目改造后租金增长32% 商业收入占总营收4%[28]

销售表现 - 2025上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 完成全年1205亿元目标的51% 位列行业全口径金额榜第八名 [1][7] - 销售面积146万平米 同比减少22.3% 销售均价同比提升42.8%至42123元/平米 [7] - 销售额80.5%位于一线城市 北京/广州/上海单城销售额均超100亿元 其中北京近200亿元 [1][10] - 区域销售分布变化明显：北方区域占比提升至33.8% 华东区域27.8% 大湾区区域降至27.4% [10][12] 土地储备 - 新增13宗地块 总建面148.4万平米 同比减少13.8% 权益投资额109.6亿元 [15] - 新增土储权益比例35.6% 较2024年降低16.6个百分点 创近年新低 所有新增项目权益比例均低于60% [15] - 一线城市拿地建面占比67.9% 其中北京单城新增64.68万平米占比43.6% 二线聚焦西安和杭州 [2][16] - 总土储建面2043.1万平米 94%位于一线和重点二线城市 区域分布：大湾区39% 中西部26% 华东19% 北方16% [2][19] 盈利能力 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 其中物业销售结转收入440.3亿元 同比增长34.2% [22] - 毛利率10.6% 同比降低3.1个百分点 净利率6.3% 同比降低1个百分点 [3][22] - 归母净利润13.7亿元 同比减少25.2% 归母净利率2.9% 同比降低2.3个百分点 [3][31] - 已售未入账销售额1490亿元 较期初减少12.4% 合同负债698亿元 较期初减少16.7% [3][22] 财务结构 - 完成新融资234.3亿元 加权平均融资成本3.16% 较期初降低0.33个百分点 [4][24] - 总有息负债1038.6亿元 与期初基本持平 短期有息负债253.9亿元占比24.4% [24] - 持有现金446.4亿元 较期初减少10.8% 现金短债比1.76 非受限现金短债比1.16 [4][24] - 扣预资产负债率64.6% 净资产负债率53.2% 三条红线保持绿档 [4][24] 商业运营 - 直接持有商业租赁收入2.68亿元 同比减少9.7% [5][26] - 越秀房托（持股40.61%）营业收入9.66亿元 同比减少6.6% [5][26] - 越秀服务（持股67.81%）营收19.62亿元 同比增长0.1% [5][26] - 在租商业物业面积109.9万平米 其中写字楼44.4% 商业物业45.9% 停车场及其他9.7% [30] - 越秀服务在管面积7231万平米 较期初增长4.3% 新增合约面积596万平米 [30]

土地供应 - 第35周重点城市供应土地建筑面积838万平方米 环比上升72% [1] - 一线城市仅北京新增挂牌2宗含宅地 其中朝阳区地块起拍总价31亿元 [1] - 重点城市供应含宅用地73幅 平均容积率1.96 青岛/南京/漳州宅地平均容积率均低于2.0 [1] 重点供应地块详情 - 北京朝阳区太阳宫综合用地容积率2.6 起拍价31亿元 规划建面5万平方米 起拍楼板价6.1万元/平方米 毗邻2022年出让地块楼板价达8.8万元/平方米 [2] - 苏州吴中区低密宅地容积率1.3 规划建面7.2万平方米 出让底价11.56亿元 起拍楼板价1.6万元/平方米 要求住宅单套面积不低于140平方米 装修标准不低于3000元/平方米 [2] 土地成交 - 第35周成交建筑面积343万平方米 环比上升23% 成交金额218亿元 环比大幅上升76% [3] - 平均溢价率2.3% 处于年内低位 无10亿元以上地块溢价成交 [1][3] - 南京江宁谷里定向回购宅地溢价率44.24% 经过170轮竞价以8.02亿元成交 楼板价5634元/平方米 [4] 定向回购地块特性 - 南京江宁谷里地块采用定向开发模式 地上计容房屋由指定单位以12100元/平方米包干单价整体回购 需规划住宅不低于1388套 [4] - 成交房地价差仅6466元/平方米 利润空间极度压缩 附属设施及车位不单独计价 [4] 核心城市地块成交对比 - 南京雨花台低密宅地容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 周边新房售价3-4万元/平方米 最终由颐居建设以18亿元底价竞得 [4] - 北京顺义区薛大人庄村地块由懋原地产以楼板价27989元/平方米底价竞得 [12] - 无锡XDG-2025-31号地块由无锡文旅以楼板价19612元/平方米底价竞得 [12]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额1103亿元 同比减少11.5% 签约销售面积412万平方米 同比减少20.9% 全口径销售金额排名稳居行业第三位 [2][4] - 一线城市（含香港）销售占比达46% 同比提升8个百分点 TOP10城市签约贡献占比达70% 集中度同比提升5个百分点 [2][6] - 华东大区销售金额363.6亿元 占比33% 中西部大区销售金额241.2亿元 占比21.9% 成为业绩贡献主力区域 [6][8] 投资布局 - 新增土地投资权益地价322.8亿元 总计容建筑面积148万平方米 权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29） 新增投资全部集中在一二线城市 [2][11] - 总土地储备建筑面积4895万平方米 开发物业土地储备中一二线城市面积占比70% 投资物业土地储备中一二线城市面积占比78% [13] 盈利能力 - 营业收入949.2亿元 同比增长19.9% 核心净利润100亿元 同比减少6.6% 经常性核心净利润60.2亿元 同比增长9.6% 占比提升至60% [3][15] - 综合毛利率24% 同比提升1.8个百分点 经营性不动产业务毛利率达72.9% 同比提升1.4个百分点 [3][17] - 已签未结算开发物业营业额3064亿元 其中1595亿元预计可在2025年内结算 [17] 财务状况 - 持有现金1202.4亿元 现金短债比1.95 长短期债务比3.56 净负债率39.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% [3][20] - 加权平均融资成本2.79% 较期初下降32个基点 维持行业极低水平 平均债务期限6.4年 [20] 多元化业务 - 资管规模4835亿元 较期初增长4.6% 积极推进公募REIT常态化扩募 目标规模300-500亿元 [4][24] - 在营购物中心92个 零售额1101亿元 同比增长20.2% 租金收入104亿元 同比增长9.9% [4][26] - 代建业务在管项目253个 建筑面积7992万平米 较期初增长5% 文体运营营业额5.1亿元 长租公寓营业额4.15亿元 同比增长10% [4][29]