融资计划 - 公司近期发布总额150亿元公司债券融资预案 用于偿还有息债务 补充流动资金 项目建设及并购地产项目 [1] - 债券期限不超过10年 票面金额100元 具体发行规模和利率待定 [2] - 若此次融资获通过 公司年内公开市场已完成及计划融资规模将接近400亿元 [2] 融资成本与规模 - 作为央企 公司融资成本具显著优势 上半年新增有息负债平均成本降至2.71% 综合融资成本控制在2.89%行业低位 [2] - 2024年以来直接融资规模达359亿元 今年可能再创历史新高 [2] - 具体融资案例包括：2月发行20亿元中票利率2.60% 5月发行30亿元中期票据利率2.15% 5月底完成85亿元定向可转债综合成本2.32% 6月获准50亿元超短期融资券 8月100亿元中期票据获准注册 [2] 财务状况 - 截至2025年6月末 公司短期借款48亿元 一年内到期非流动负债688亿元 短债合计736亿元 在手货币资金1386亿元 现金完全覆盖短期债务 [5] - 资产负债率73.53% 较年初74.34%下降0.81个百分点 扣除预收款资产负债率63.3% 净负债率59.64% 较期初下降 [5] - 一年内到期有息负债占比21.4% 较年初下降2.9个百分点 [5] - 2025年上半年营业总收入1169亿元同比下降16.08% 毛利率14.6% 利润总额99亿元同比下降29.7% 归母净利润27.11亿元同比下降63.5% [6] 投资与扩张 - 上半年新增26个项目（同比多14个） 总地价509亿元同比增304% 权益地价443亿元同比增306% 均居行业第一 [5] - 连续四年高强度扩张 近三年拿地合计地价款近4000亿元 总货值约7350亿元 居行业第一 [6] - 2025年上半年新设17家子公司 收购2家企业 同时转让3家子公司及清算7家企业 [3] 盈利改善策略 - 行业处于深度调整期 公司存量项目较多 去库存与盈利改善需一定周期 [6] - 通过加快三四线城市旧项目去化 新增一二线核心城市盈利预期更好项目 实现"调仓" [6] - 积极通过存量焕新去化 改善增量投资 降本控费和做大做优资产经营与不动产服务等措施提升净利润水平 [6] 财务指标变化 - 流动比率从2022年末1.54提升至2025年6月末1.66 速动比率从0.50微升至0.54 [4] - 销售毛利率从2022年21.99%降至2025年上半年14.64% 销售净利率从9.61%降至5.62% [4] - 加权平均净资产收益率从2022年9.18%降至2025年上半年1.36% [4] - 应收账款周转率从2022年77.82次降至21.36次 存货周转率从0.26次微升至0.13次 [4]

股价异动表现 - 首开股份在14个交易日内录得12个涨停板 累计涨幅超过200% [2] - 9月23日股价跳水跌停 收跌4.13% 9月24日继续下挫7.31% [2] - 9月3日至9月18日期间股价累计涨幅偏离值达205.68% 触发异常波动情形 [3] 风险提示与监管关注 - 三周内密集发布11次股票交易风险提示公告 [3] - 出现交易量明显增长 换手率大幅提升 股东人数显著增长等情况 [3] - 个别机构股东出现减持清仓行为 [3] 业务基本面状况 - 2025年上半年实现营业收入180.4亿元 同比增长105.19% [6] - 归属于母公司股东的净利润为-18.39亿元 呈现增收不增利状况 [6] - 2022年至2024年累计亏损超过149亿元 [6] - 资产负债率达到77.84% [6] 宇树科技关联关系 - 通过控股子公司盈信公司认缴出资3亿元投资金石成长基金 [4] - 盈信公司持有金石成长基金认缴份额比例约为6.51% [4] - 通过基金间接持有宇树科技股权比例仅为0.3% [5] - 该项投资被定义为财务性投资 对业绩影响极小 [5] 土地储备与项目情况 - 在京内拥有69个主要项目 总规模约1560万平方米 [4] - 京外拥有79个主要项目 总建筑面积约2740万平方米 [4] - 2025年上半年房产销售结算收入175.78亿元 结算成本154.13亿元 [4] - 9月5日以4.46亿元拿下北京呼家楼地块 住宅起始楼面价超过8万元/平方米 [7] 战略调整措施 - 对19家二级开发单位进行整合重组 形成京北大区与京南大区 [7] - 建立七大区域管理中心覆盖辽宁 江苏 浙江等地区 [7] - 全力攻坚销售回款 加速资产去化 [6] - 将金石成长基金认缴出资额从6亿元削减至3亿元 [5]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入1168.57亿元，同比下降16.08% [1][2] - 归母净利润27.11亿元，同比下降63.47% [1][2] - 毛利率较去年同期下降1.4个百分点至14.6% [2] - 少数股东损益占净利润比例同比上升28.1个百分点至58.7% [2] - 投资净收益同比下降45.9%至9.2亿元 [2] 销售情况 - 签约金额1451.71亿元，同比下降16.25% [2] - 签约面积713.54万平方米，同比下降25.2% [2] - 签约均价同比提升12%至2.03万元/平方米 [2] - 2022年及之后获取的增量项目签约金额占比65%，较2024年全年提升5个百分点 [2] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92% [2] 土地储备 - 新增26个项目位于核心城市，总地价509亿元，权益地价443亿元 [3] - 拿地权益比87%，总计容面积228万平方米，拿地销售比35.06% [3] - 期末待售项目计容面积5855万平方米，较年初下降403万平方米 [3] - 增量项目待售计容面积894万平方米，较年初下降84万平方米 [3] 融资状况 - 发行公司债和中期票据57亿元，发行现金类定向可转债85亿元 [4] - 6年期定向可转债综合成本2.32% [4] - 一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点 [4] - 资产负债率73.53%，扣除预收款资产负债率63.3%，净负债率59.64% [4] - 新增有息负债综合成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [4]

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点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相 关人员为光大证券的客户。 报告摘要 事件： 公司发布截至2025年8月31日未经审核运营数据 2025年8月，公司实现合同销售金额132亿元，同比下降13.2%；合同销售面53.9万平方米，同比下降26.7%。 2025年1-8月，公司实现合同销售金额1368亿元，同比下降12.0%；合同销售面积512.0万平方米，同比下降 23.3%。 点评： 销售均价提升明显，资产运营稳健增长，融资成本持续优化 销售均价提升明显，销售结构聚焦核心： 2025年1-8月，公司实现合同销售金额1368亿元，克而瑞销售排行榜稳居行业前三；2025年上半年，公司实现 签约销售金额1103亿元（同比下降11.5%），签约销售面积412万平方米（同比下降20.9%），签约销售均价 2. ...

公司经营业绩 - 2025年前8个月新签合同总额28799亿元人民币 同比增长1.0% [1] - 建筑业务新签合同额26644亿元人民币 同比增长1.8% [1] - 房屋建筑业务新签合同额17606亿元人民币 同比增长0.2% [1] - 基础设施业务新签合同额8954亿元人民币 同比增长5.0% [1] - 境内业务新签合同额25306亿元人民币 同比增长2.2% [1] - 房屋建筑施工面积155615万平方米 新开工面积18041万平方米 竣工面积12479万平方米 [1] - 地产业务合约销售额2155亿元人民币 合约销售面积812万平方米 [1] - 新购置土地储备576万平方米 期末土地储备7473万平方米 [1] 重大项目进展 - 近期获得重大项目合计85.9亿元人民币 [2] - 沙特阿拉伯德拉伊耶二期歌剧院街区项目 浙江金华金东区金漪湖未来产业科技园配套基础设施建设项目 上海浦东新区张家浜楔形绿地住宅项目等3项房屋建筑类项目稳步推进 [2] - 各地工程建设进度基本符合预期 [2] 行业政策环境 - 2025年8月份楼市以公积金政策和松绑政策为主 [2] - 政策通过扩大公积金使用范围 放开限购 减轻租购负担等方式激发市场活力 [2] - 核心一线城市放宽限购利好政策出台 [2] - 预计9月将迎来传统营销旺季 市场活跃度有望阶段性回升 [2] 公司竞争优势 - 建筑地产行业领军者 依托强大建造实力 技术创新能力和优质地产项目储备 [2] - 未来将保持强大发展韧性 [2]

2025年8月销售业绩 - 2025年8月单月合约销售金额为人民币0.46亿元 权益合约销售金额同样为人民币0.46亿元 [1] - 2025年8月单月销售面积为3,918平方米 权益销售面积同样为3,918平方米 [1] - 2025年8月单月销售均价为每平方米人民币11,617元 权益销售均价同样为每平方米人民币11,617元 [1] 2025年前八个月累计销售业绩 - 截至2025年8月30日止八个月累计合约销售金额为人民币5.24亿元 权益合约销售金额为人民币5.04亿元 [1] - 截至2025年8月30日止八个月累计销售面积为42,615平方米 权益销售面积为39,621平方米 [1] - 截至2025年8月30日止八个月累计销售均价为每平方米人民币12,307元 权益销售均价为每平方米人民币12,713元 [1] 相关财务表现 - 2025年上半年净亏损约为人民币7.78亿元 [2]

2025年8月销售表现 - 单月合约销售金额0.46亿元 权益合约销售金额0.46亿元[1] - 单月销售面积3918平方米 权益销售面积3918平方米[1] - 单月销售均价每平方米11617元 权益销售均价每平方米11617元[1] 2025年累计销售表现 - 前8个月合约销售金额5.24亿元 同比减少8.71%[1] - 前8个月权益合约销售金额5.04亿元[1] - 前8个月销售面积42615平方米 权益销售面积39621平方米[1] - 前8个月销售均价每平方米12307元 权益销售均价每平方米12713元[1]

销售表现 - 2025年8月合同销售面积7.2万平方米 同比减少49% 环比减少47% [1] - 2025年8月合同销售金额9.9亿元 同比减少57% 环比减少41% [1] - 2025年1-8月累计合同销售面积81.5万平方米 同比减少6% [1] - 2025年1-8月累计合同销售金额121.7亿元 同比减少15% [1] 文旅业务 - 2025年8月旗下文旅企业接待游客946万人次 同比下降6% [1] - 2025年1-8月累计接待游客5505万人次 与上年同期持平 [1] - 全国多地高温及台风暴雨天气对游客出游造成影响 [1]

股价表现 - 9月15日股价涨停至6.06元/股 单日涨幅9.98% [2] - 9月3日至15日期间9个交易日内出现8次涨停 区间涨幅超过129% [2] - 股价涨幅明显偏离同行业及上证指数 [3] 业务背景与股权结构 - 公司隶属北京市属国有大型企业首开集团 主业涵盖非经营性资产管理、房地产及物业经营管理和建筑工程 为中国500强企业及最早成立的房地产开发企业之一 [2] - 通过持股62.74%的控股子公司盈信公司参股金石成长股权投资基金 认缴出资3亿元 实缴出资1.8亿元 持有基金认缴份额比例约6.51% [2] - 该基金持有宇树科技4.7683%股权 经计算盈信公司间接持有宇树科技股权比例仅约0.3% 属于财务性投资且对基金决策无控制力 [2] 财务与经营状况 - 2025年上半年营业收入180.39亿元 同比增长105.19% 但归母净利润亏损18.39亿元 [3] - 2022年至2024年累计亏损严重 分别亏损4.61亿元、63.39亿元和81.41亿元 [3] - 2025年1至7月签约面积77.63万平方米 签约金额121.79亿元 较2024年同期的90.08万平方米和181.01亿元出现下滑 [3] 股价异动原因 - 近期股价异动与机器人概念相关 因参股公司宇树科技（机器人赛道企业）已启动上市计划 [2]