核心声明 - 公司澄清从未发布过《2025年中国城市住房断供率研究》报告 [2][4] - 公司澄清未发布任何与上述报告相关的断供率数据 [2][4] - 相关不实表述已对公司造成不良影响 [2][4] 信息渠道与呼吁 - 呼吁媒体及行业同仁以公司官方渠道发布的信息为准 [2][4] - 旨在避免不实信息对公众造成误导 [2][4]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调要努力让人民群众住上更好的房子，住建部明确提出建设好房子、好小区、好社区、好城区，标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设好房子是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从开发商向美好生活服务商转型，是实现行业高质量发展的必然路径 [1] - 住房是最大的民生，好房子直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感，是解决当前住房领域主要矛盾、满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在通过科学系统的研究为好房子的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2] - 调研旨在构建基于真实需求的未来理想家园蓝图，每一份问卷反馈都是构建的基石 [3] - 参与调研人士可优先获得调研成果《中国好房子居住满意度与未来趋势白皮书》 [4] 研究执行与参与 - 问卷将占用5分钟时间，通过扫描二维码或点击阅读原文链接参与 [4][5] - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，邹永华是住房政策学者、钱学森城市学金奖得主 [7] 研究机构背景 - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向包括行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入研究 [9] - 机构拥有公众号矩阵并入驻多个平台，包括澎湃新闻、今日头条、雪球财经、界面、智通财经、知乎、东方财富等 [8][9]

核心观点 - 2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月，百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [2] 合约销售 - 百强房企10月单月销售操盘金额为2530亿元 [3] - 各梯队销售门槛同比均下降至近年最低水平，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛值分别降至678.9亿元、193.9亿元、113.2亿元和43.6亿元，同比降幅分别为9.4%、5.4%、11.6%和23.4% [6] - 2025年前10个月，TOP21-30房企累计销售规模降幅相对较小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [6] - 10月有48家百强房企单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅大于30%，TOP10房企中有6家实现环比增长 [9] - 部分企业单月销售表现突出，如万科地产10月销售金额环比增长56.5%，越秀地产环比增长80.7%，中国恒大环比增长72.5% [1] 企业拿地 - 10月重点监测的30家房企单月投资金额约为493亿元，环比下降61%，但同比增长35%，较前三季度月均水平下降28% [12] - 30家企业拿地面积为249万平方米，环比下降15%，同比增长66% [12] - 10月成交楼板价跌至19809元/平方米，环比大幅下降54% [12] - 超半数典型企业10月未有新增土地入账，仅保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企单月拿地金额超过50亿元 [12] - 企业拿地策略聚焦核心一二线城市优质地块，且更为理性，不盲目溢价 [12] - 预计四季度企业将继续保持谨慎拿地态度，全年超40%的销售百强企业将维持零新增土储状态 [13] 企业融资 - 2025年10月，65家典型房企的融资总量为349.07亿元，环比减少9.6%，但同比增长4.8% [17] - 2025年1-10月，65家典型房企的累计融资总量为3520.57亿元，同比减少25.7% [17] - 融资结构方面，10月境内债权融资264.46亿元，环比减少2.5%；境外债权融资28.5亿元，环比减少38.1%；资产证券化融资56.11亿元，环比增长43.6% [17] - 2025年1-10月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.92%，较2024年微降0.01个百分点 [17] - 其中，境外债券融资成本为7.75%，较2024年提升3.57个百分点；境内债券融资成本为2.55%，较2024年降低0.36个百分点 [17] - 10月融资总量最大的企业是招商蛇口，TOP10房企平均融资额最高，为219.68亿元，其融资成本最低，为2.53% [20] 组织动态 - 2025年10月，房地产行业人事调整密集，多家重点房企出现核心岗位变动 [23] - 万科地产董事长更迭，原董事长辛杰因个人原因辞任，由黄力平接任新任董事长 [23][24] - 金科股份完成第十二届董事会换届选举，组建了以郭伟为董事长兼总裁的全新管理团队 [25] - 其他企业如华润置地、越秀地产、华发股份、美的置业等也发生了关键职位的人事变动 [22]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调"努力让人民群众住上更好的房子"，住建部明确提出建设"好房子、好小区、好社区、好城区"，标志着行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段[1] - 建设"好房子"是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从"开发商"向"美好生活服务商"转型，是实现行业高质量发展的必然路径[1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在通过科学系统研究为"好房子"的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑[2] - 了解市场认可的"好房子"定义对企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要[1] - 了解老百姓对"好房子"的真实期待是解决当前住房领域主要矛盾、满足人民对美好生活向往的根本前提[1] 研究机构与参与 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，邹永华教授为住房政策学者、钱学森城市学金奖得主[7] - 参与调研人士可优先获得调研成果《中国好房子居住满意度与未来趋势白皮书》[4] - 研究机构专注于房地产行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察等研究方向[8]

土地出让总体规模 - 20个重点城市计划出让169宗含宅土地，起拍总价达889亿元 [1] - 本月计划出让的土地中，底价超过100亿元城市为上海、北京 [2] - 单日出让金额超50亿元的城市为上海，计划在11月24日进行相关出让，底价169.11亿元 [3][6] 各城市土地出让日程安排 - 11月4日：北京(19.04亿元)、福州(4.22亿元)、长沙(2.96亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月5日：福州(28.98亿元)、南京(26.90亿元)有土地出让 [4][7] - 11月7日：南京(23.52亿元)、重庆(6.08亿元)有土地出让 [4][7] - 11月8日：重庆(6.01亿元)、青岛(1.59亿元)有土地出让 [4][8] - 11月11日：成都(11.07亿元)、西安(3.60亿元)、重庆(1.71亿元)有土地出让 [4][7] - 11月12日：成都(12.86亿元)、武汉(7.45亿元)、苏州(26.35亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月13日：长沙(5.66亿元)、重庆(0.83亿元)、宁波(10.97亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月14日：成都(2.94亿元)、重庆(5.25亿元)、广州(7.24亿元)、长春(0.16亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月16日：济南(1.62亿元)有土地出让 [4][7] - 11月17日：济南(5.97亿元)、郑州(8.65亿元)、重庆(3.37亿元)、宁波(8.03亿元)、长春(0.26亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月18日：合肥(8.31亿元)、长沙(2.16亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月19日：北京(31.93亿元)、成都(23.53亿元)、西安(13.93亿元)、合肥(2.14亿元)、天津(7.19亿元)有土地出让 [4][7] - 11月20日：福州(44.30亿元)、成都(27.35亿元)、武汉(6.10亿元)、宁波(1.48亿元)、长春(0.04亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月21日：合肥(17.52亿元)、西安(9.12亿元)、郑州(1.15亿元)有土地出让 [4][7][8] - 11月23日：重庆(0.93亿元)有土地出让 [4][7] - 11月24日：上海(169.11亿元)、郑州(0.95亿元)、宁波(3.93亿元)有土地出让 [4][6][7][8] - 11月25日：北京(57.21亿元)、杭州(43.32亿元)有土地出让 [4][7] - 11月26日：重庆(1.92亿元)、苏州(5.99亿元)、郑州(0.00亿元)有土地出让 [4][7] - 11月27日：杭州(21.57亿元)、南京(8.62亿元)有土地出让 [4][7] - 11月28日：无锡(23.83亿元)、南京(7.56亿元)、苏州(14.19亿元)、宁波(8.00亿元)、天津(5.30亿元)有土地出让 [4][7] - 11月30日：天津(10.07亿元)有土地出让 [4][7] 重点城市土地出让详情 - 上海：11月24日出让，地块数量9宗，底价169.11亿元，建筑面积55.26万㎡，占地面积29.10万㎡ [6] - 北京：分三批次出让，11月4日底价19.04亿元(建筑面积6.35万㎡)、11月19日底价31.93亿元(建筑面积10.72万㎡)、11月25日底价57.21亿元(建筑面积17.68万㎡) [6][7] - 成都：多批次出让，最大规模为11月20日底价27.35亿元(建筑面积67.95万㎡)，11月21日底价17.49亿元(建筑面积39.39万㎡) [7] - 福州：两批次出让，11月5日底价28.98亿元，11月20日底价44.30亿元(建筑面积66.06万㎡) [7] - 杭州：两批次出让，11月25日底价43.32亿元(建筑面积21.48万㎡)，11月27日底价21.57亿元(建筑面积11.29万㎡) [7] - 南京：多批次出让，最大规模为11月5日底价26.90亿元(建筑面积38.25万㎡)，11月7日底价23.52亿元(建筑面积29.45万㎡) [7]

土地市场整体表现 - 2025年第44周土地成交建筑面积840万平方米，环比上升15% [1] - 同期土地成交金额508亿元，环比上升12% [3] - 土地供应建筑面积369万平方米，环比下降60% [1][2] - 本周平均溢价率为2.6%，较上周回落1.6个百分点 [1][3] 重点城市土地供应分析 - 一线城市本周无住宅用地挂牌，新增含宅用地供应共124幅，平均容积率1.87 [2] - 杭州浦沿板块推出一宗宅地，容积率2.5，出让底价13.6亿元，起拍楼板价2.1万元/平方米 [2] - 杭州萧山经开区挂牌一宗宅地，容积率2.0，起拍总价14.4亿元，起拍楼板价2万元/平方米，周边新房均价超4.1万元/平方米 [2] 重点城市土地成交分析 - 北京昌平区两宗城中村旧改宅地均以底价成交，总价分别为28亿元和26亿元 [3] - 天通苑宅地楼板价约2.8万元/平方米，预计未来新房均价达5万元/平方米 [3] - 杭州浦沿板块一宗宅地经29轮竞价后由英冠集团以17.3亿元竞得，成交楼板价25108元/平方米，溢价率19.33% [4] - 东莞松山湖一宗宅地经71轮竞价后由华润置地以19.1亿元竞得，溢价率12%，成交楼板价2.2万元/平方米 [4] 高总价地块成交排名 - 北京昌平区东小口镇地块以28亿元总价位列成交总价榜首，楼板价32008元/平方米，溢价率0% [8] - 北京昌平区北七家镇地块以26亿元总价位列第二，楼板价24855元/平方米 [8] - 西安雁塔区一地块由保利发展以23亿元总价竞得，楼板价8183元/平方米 [8] - 广州天河区一地块以22亿元总价成交，楼板价31380元/平方米 [8] - 东莞松山湖地块以19亿元总价成交，溢价率12% [8] 高单价地块成交排名 - 北京昌平区东小口镇地块楼板价32008元/平方米，为单价最高地块 [9] - 广州天河区两宗地块楼板价分别为31380元/平方米和30950元/平方米，均由越秀地产竞得 [9] - 青岛崂山区一地块楼板价27719元/平方米，溢价率26%，由海信房地产竞得 [9] - 杭州浦沿单元地块楼板价25108元/平方米，溢价率19%，由英冠集团竞得 [9]

行业整体渗透率 - 2025年前三季度代建项目在商品房中的渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [2][4] - 渗透率季度波动显著，第二季度最高达8.7%，创单季度新高，第一和第三季度分别为5%和7.12% [4] - 市场呈现集中入市态势，若第四季度保持同比上升，全年渗透率有望再创新高 [4] - 头部代建企业扩张意愿强烈，拓展规模显著增加，预计未来市场渗透率保持上升趋势 [2] 项目城市能级分布 - 二线城市是代建项目绝对主力，占比高达84%，三四线城市和一线城市占比分别为15%和1% [6] - 从区域分布看，长三角地区占比遥遥领先，高达40% [6] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [12][13] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [18][19] 一线城市代建市场 - 一线城市中广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海、深圳、北京分别有5个、3个和2个 [8] - 代建项目主要分布于非核心区域的刚需板块，如广州项目位于南沙、增城、花都等区 [10] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来在一线城市中代建前景最好 [8] - 北京、上海、深圳的代建项目也均以顺义、通州、浦东、青浦、光明、龙岗等非核心区域为主 [11] 二线城市代建市场 - 苏州和天津代建渗透率领先，2025年前三季度分别高达38.5%和30.6% [13][14] - 昆明、长春渗透率超20%，长沙、合肥、武汉渗透率超10%，而济南、西安、重庆渗透率较低 [13][14] - 苏州市场朗诗绿色管理和旭辉建管是主要参与者，项目数量占比均超20%，旭辉未来可能超越朗诗 [16] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州占有率相对较低，未来提升空间较大 [17] 三四线城市代建市场 - 渗透率受单城市影响大，如无锡2025年开盘项目中仅2个为代建项目导致渗透率大幅降低 [19] - 长期看机遇较多，2024年至2025年9月监测的代建项目中标情况中三四线城市占比长期超50% [19] - 三四线是城投拿地占比最高能级，未来代建潜力较大，可关注佛山、珠海、惠州等珠三角城市 [21] - 代建企业可提前布局有潜力三四线城市或在一二线挖掘细分领域以立足市场 [24]

产品发布与战略意义 - 2025年11月3日，克而瑞与深度智联正式发布全新升级的房地产决策咨询系统CRIC2025 [2] - 此次发布标志着双方以AI技术对CRIC系统进行全链路重构，旨在打造不动产行业的“决策大脑”，驱动行业决策迈向智能化新阶段 [2] - CRIC2025是从信息化、数字化迈向AI智能化的关键一步，完成了对数据采集、研发流程到产品输出的全链路人工智能化重构 [3] - 系统致力于推动不动产行业从“经验驱动”向“人工智能驱动”的深刻转型 [11] 核心功能模块：AI数智 - AI数智模块通过“问数”与“问知”两大功能重塑数据与知识获取方式 [4] - “问数”支持通过自然语言交互，系统自动解析意图并联动CRIC数据库，实时生成多维度、可交互的数据图表与报表，实现“数随人动” [4] - “问知”基于克而瑞数十年积累的非结构化可信知识与专家报告打造的知识库，为用户提供7×24小时专家级知识问答服务 [4] - 示例显示，用户可查询如“上海最近12个月商品住宅成交情况”，系统自动生成包含供应面积、成交面积、成交均价等数据的详细分析 [5] - 具体数据显示，上海商品住宅成交面积从2024年11月的70.09万m²降至2025年10月的36.13万m²，累计降幅达48.45% [5] - 成交均价从2024年11月的81,076元/m²升至2025年10月的91,566元/m² [5] 核心功能模块：AI报告 - AI报告模块致力于革新传统报告撰写模式，将生产效率从“周级”压缩至“分钟级”，提升百倍效率 [6] - 系统集成覆盖市场月报、区域板块分析等多种品类的专业报告模板，覆盖全国重点城市 [6] - 系统可在分钟内自动完成从数据提取、分析研判到报告生成的全流程，并确保报告结论准确、逻辑自洽 [6] 核心功能模块：AI任务 - AI任务（Agentic 智能体）模块将于2026年1月1日正式上线 [9] - 用户可通过对话框直接输入任务需求，智能体可自主思考与规划，完成多步骤、长周期的多智能体协作任务 [9] - 任务范围包括撰写市场报告、政策分析、项目测评、定期月报以及PPT生成等 [9] 技术与专业基础 - CRIC2025的AI能力建立在克而瑞持续运营20年的独家行业数据库和团队30年的市场深度认知之上 [10] - 技术核心由深度智联构建的AI全新智能引擎驱动，以独家行业数据作为感知与记忆基础 [10] - 系统通过深度融合专家经验的研判模型进行分析与推理，确保每一次交互都有坚实的数据基础和严谨的专业逻辑支撑 [10] 行业影响与工作模式变革 - CRIC2025推动工作模式从“人用工具”向“人机协同”深刻演进，使从业者从重复性劳动中解放，聚焦于战略思考与价值判断 [11] - 系统构建了一条从“增强智能”到“自主智能”的完整演进路径，系统性地重塑了不动产行业的传统工作流 [3]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调要努力让人民群众住上更好的房子，住建部明确提出建设好房子、好小区、好社区、好城区，标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设好房子是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从开发商向美好生活服务商转型，是实现行业高质量发展的必然路径 [1] - 住房是最大的民生，好房子直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感，了解老百姓对好房子的真实期待是满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在通过科学系统的研究为好房子的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2] - 调研旨在构建基于真实的未来理想家园蓝图，每一份问卷反馈都是构建理想家园的基石 [3] - 参与调研人士可优先获得调研成果《中国好房子居住满意度与未来趋势白皮书》 [4] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，邹永华教授是住房政策学者、钱学森城市学金奖得主 [7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向包括行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入探究 [9]

中央政策导向：全面推进房地产高质量发展 - "十五五"规划建议全文正式发布，核心包括推动房地产高质量发展和加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1][2] - 中央层面明确了房地产高质量发展的六大重点任务，涵盖优化保障性住房供给、促进市场健康发展和改革完善开发融资销售制度等[2][3] - 住建部长提出建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度，标志着行业从高规模发展全面转向高质量发展[3] 房地产高质量发展六大任务详情 - 优化保障性住房供给：完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度[4] - 促进房地产市场持续健康发展：建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策[4] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度：推进商品房现房销售制，规范预售资金监管，防范交付风险[4] - 实施房屋品质提升工程：建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，全链条提升住房设计、建造和运维水平[4] - 实施物业服务质量提升行动：探索"物化服务+生活服务"模式，解决居民"关键小事"[4] - 建立房屋全生命周期安全管理制度：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度[4] 地方政策动态：10省市发布稳市场政策 - 近一周10省市发布稳市场政策，政策覆盖户籍优化、住房品质提升、存量用地盘活、公积金支持、保障房供给等多个维度[5] - 厦门实施差异化落户政策，岛外全面放宽，租房备案+居住登记满半年且社保满3个月可在租住地落户，岛内逐步松绑需社保与居住登记均满2年[5] - 广州出台"好房子"建设指引，从安全、舒适、绿色、智慧四方面定标准，如配备燃气报警装置、层高不低于3.0米、绿色建材占比超20%[5] - 重庆创新存量用地盘活方式，允许商业办公用地转功能、支持2.5级临时利用，低效用地再开发出让金全额返区县[5] - 深圳优化非住房屋改保租房政策，在保障产业前提下，盘活闲置商业、厂房等改建保租房[5] - 海口拟放宽安居房准入，范围扩至全省及外省户籍，社保要求降为连续2年，个人占70%产权[6] 政策趋势与发布频次 - 周度地方层面稳市场政策发布频次略有回落，但各类政策发布频次均较为平均，政策力度较强[9][10] - 在发展新模式方向指引下，预计保障房、城市更新、供给侧管理、"好房子"等涉及新发展秩序的政策频次将有所提升[9] - 近1个月稳市场发布频次统计显示，优化公积金政策继续居于首位，保障安居类政策升至第二位，城市更新排在第三位[13] - 随着行业高质量发展的全面落实，预计四季度将迎来更多可感可及的稳市场新政[10]