核心观点 - 2025年房地产类专项债发行规模超过5000亿元 同比增长170% 主要增长动力来自土地储备类专项债重启和保障性安居工程专项债提速 [2] - 城中村改造专项债同比增长487% 保障房专项债同比增长151% 共同拉动保障性安居工程大类专项债整体增长33% [2][6] - 专项债资金支持项目结构发生显著变化 城中村改造和保障房投资占比分别达到2024年的2.8倍和2倍 与土地储备专项债共同成为房地产类专项债增长支柱 [17] 专项债发行规模与结构 - 2025年前7月土地储备类专项债发行2639亿元 成为增长最大动因 [2] - 保障性安居工程专项债中 旧改类融资379亿元与去年同期持平 棚改类融资1274亿元同比微降1% [6] - 城中村改造融资573亿元 较2024年同期增加475亿元 保障房融资253亿元 较2024年同期增加152亿元 [6] - 按2025年专项债限额4.4万亿元估算 土地储备 城中村改造和保障房获得的专项债融资较2024年增加6800亿元 [17] 城中村改造专项债区域分布 - 一线城市城中村改造专项债前7月发行329亿元 同比增长43.4倍 较2024年全年增长150% [11] - 三线城市同比增长198% 较2024年全年增长61% 前7月共有156个城中村项目获得融资 项目数量达2024年同期3倍 [11] - 二线城市较2024年全年增长20% 增速慢于一线和三四线城市 [12] - 北京前7月城中村改造融资309亿元 占全国总融资54% 仅朝阳区十八里店乡4个村改造就可释放873公顷土地 [14] 专项债对房地产市场影响 - 城中村和保障房专项债新增672亿元资金 按1.2倍本息覆盖倍数计算 将带来至少800亿元房产销售相关收入增长 相当于前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点 [6] - 预计专项债融资增加将带来8000亿元以上的房产销售和土地出让收入 [17] - 城中村改造通过释放土地要素提高使用效率 优化城市空间布局 同时为租房市场和保障房需求提供支撑 [16] 专项债投向政策导向 - 棚户区改造专项债支持政策明确"主要支持在建收尾项目 适度支持新开工项目" 2025年前7月棚改融资同比微降1% [9] - 旧改和棚改投向占比有所回落 体现地方主管部门严控隐性债务 避免形成新的低效库存 [17] - 保障房建设加强针对城市中低收入群体和外来务工群体的住房保障 如河南省推出"工业保障房"缓解企业用地用房成本压力 [16]

新规住宅市场表现 - 具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等复合型优势的新规项目更易热销 [1] - 高得房率新规住宅短期内对市场热度有托举作用 但产品力竞争加剧使其难以持续领跑 [3] - 7月广州新规住宅去化率43% 环比上升4个百分点 而成都、武汉、重庆等地均现回调 其中武汉环比降40个百分点 重庆降48个百分点 [5][7][8] 新规产品热销关键因素 - 单纯依靠高得房率(如武汉某项目得房率提升至97-98%)难以打动客户 需结合配套兑现与展示面优化 [11][13] - 成都主城单价超3万元/㎡的大面积改善新规项目去化率仅3-4成 显示高端需求疲软 500万以上成交占比环比降2个百分点 [14][15] - 重庆四代宅项目因集中入市导致客户分流 7月部分项目去化率不足3成 较5-6月75%水平显著下滑 [18][19] 市场竞争格局演变 - 新规住宅市场分化加剧 核心区高改项目与刚需盘呈现差异化表现 后者更依赖以价换量策略 [20][21] - 未来竞争将聚焦复合型优势 包括区位价值、配套成熟度、价格竞争力等多维度因素 [1][20]

土地供应情况 - 重点城市供应建筑面积303万平方米 环比上升9% [1] - 一线城市无新增宅地供应 重点城市供应含宅用地29幅 平均容积率1.97 [2] - 杭州拱墅区康桥单元挂牌低密宅地 容积率1.9 规划建面6.5万平方米 起拍价10.6亿元 起始楼板价16331元/平方米 [2] - 昆山城西板块挂牌低密地块 容积率1.5 规划建面7.3万平方米 出让底价11.3亿元 起拍楼板价15444元/平方米 [3] 土地成交情况 - 成交建筑面积297万平方米 环比下降6% 成交金额215亿元 环比大幅上升51% [3] - 深圳宝安中心地块成交总价86.4亿元 溢价率35% 成交楼板价59586元/平方米 刷新板块地价纪录 [3] - 二三线城市土拍基本为底价或低溢价成交 太仓/沈阳/西安/三亚等地块均为0%溢价成交 [9][11] 重点地块分析 - 深圳宝安地块经历187轮竞价 由华润招商联合体竞得 容积率从原5.7调整至3.4 商业配比大幅降低 [3][4] - 地块紧邻滨海文化公园 东南方向2.5公里处南山桂湾宅地7月成交楼板价8.4万元/平方米 刷新深圳地价纪录 [5] - 西北侧同板块保利瑧誉府2024年9月成交楼板价52222元/平方米 2025年8月预售备案均价接近10万元/平方米 [5] 区域市场对比 - 杭州康桥单元地块周边绿城地块5月溢价40%成交 楼板价23707元/平方米 滨江地块4月溢价5.1%成交 楼板价17090元/平方米 [2] - 西侧汀岸印月轩2025年成交均价3.35万元/平方米 昆山城西板块华琚雅苑等新房售价达3万元/平方米以上 [2][3] - 深圳都市茗荟花园2025年平均售价11.7万元/平方米 与宝安新成交地块容积率相似 [5]

行业趋势 - 头部房企正在构建"非遗IP挖掘+社区场景植入+生活方式营造"的闭环生态，将非遗设计元素作为战略转型关键路径 [3][5] - 非遗元素的应用已超越美学装饰，通过建筑立面、公共空间艺术装置、社区活动等载体转化为可感知的社区文化符号体系，增强居民文化认同与归属感 [5] - 行业正迈入由"文化深度"和"精神价值"驱动的新纪元，文化成为定义未来人居的核心资本 [28] 项目案例 上海保利·外滩序 - 融合"非遗级工艺"与"低碳装配式技术"，复刻上海市非遗"水泥拉毛嵌鹅卵石"工艺，每立方米墙面消耗80公斤卵石，工人日均施工仅5平方米 [7] - 经过65种配色样板比选和11次方案调整，结合预制构件技术实现"手工非遗立面+低碳工业化结构"双轨模式，获上海首个"非遗级历保住宅"认证 [7][8] 宁波保利·海晏天珺 - 将鄞州竹编、金银彩绣等非遗技艺解构为菱形纹、人字纹等模块化铺装单元，石材拼花工艺重现竹篾立体感 [10][11] - 铜艺大门嵌入夹丝玻璃艺术装置，金属丝线勾勒"方胜纹"呼应宁波金银彩绣盘金技法，篆刻专属"珺"字把手强化视觉焦点 [14] - 提炼宁波天一阁雕花木门元素为旋转屏风，增强在地文化识别性 [17] 无锡东城美的·东望府 - 汲取无锡寄畅园与蠡园精髓，形成"双园"空间格局，特邀香山帮非遗匠人打造全榫卯结构亭榭 [19][20] - 核心景观"嘉树堂"严格遵循宋《营造法式》规制，檐角起翘高度与出挑距离通过曲率弧线实现灵动姿态，斗栱密叠工艺成为"活态非遗标本" [22][23] - 复刻央视春晚《无锡景》非遗游园会，以锡剧、打铁花等活动构建可体验的文化资产 [26][29] 技术融合与创新 - 非遗工艺与现代低碳技术结合，如装配式预制构件减少污染，同时保留传统建筑元素 [7][8] - 通过几何解构、材质转译（如石材拼花模拟竹编、金属丝线模拟刺绣）实现非遗技艺的现代转译 [11][14] - 数字技术与Z世代文化认同推动非遗IP从建筑肌理延伸至社群运营，形成闭环生态 [28]

行业趋势 - 住宅室内空间竞争力从单纯增加面积转向高效利用每一寸空间 [4] - 户内收纳系统突破传统边界向更高效方向迭代 实现从"鸡肋"到"真香"的转变 [4] - 收纳体系从被动空间配置向主动提供生活解决方案转变 [3][23] 垂直空间创新应用 - 北京电建·长安华曦府厨房通过多维度精细化布局实现立体收纳效能突破性提升 [6] - 岛台侧面打造嵌入式收纳凹龛 满足厨房收纳兼顾客餐厅便捷取用 [7][9] - 燃气管道采用洞洞板包裹设计 将传统盲角转化为零碎物件收纳区 [8] - 水槽下采用侧翻板设计 为高频使用小工具提供便捷收纳空间 [11][12] - 利用灶台旁狭窄空间打造短进深嵌入式薄柜 完美契合调料罐收纳需求 [14][15] 地面空间系统化整合 - 上海翡雲悦府通过设置多处抽屉满足多样化收纳需求 [17] - 水槽旁地柜配置三层阶梯式抽屉分层收纳清洁用品与大件厨具 [17] - 灶台下深抽系统分隔碗碟 岛台规划骑马抽/暖碟抽满足不同尺寸餐具存放 [17][18] - 踢脚线区域配置4个高度各异踢脚抽 灵活存放烤盘/砧板等扁平厨具 [20][21] - 地面空间精心设计实现"隐形扩容" 保持美观性同时拓展收纳空间 [20] 产品标准升级 - 北京长安华曦府与上海翡雲悦府收纳设计已成为交付标准重要组成部分 [23] - 收纳细节体现房企产品进化方向 为生活创造更多可能性 [23]

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次小幅回落 本周共14次 较上周明显减少 但仍处于年内平均水平 [2] - 优化公积金政策提及频次最高 本周有5次被提及 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化和首付款比例下调 [3][6] - 供给侧优化提及频次显著上升 本周有5项地方涉及 包括盘活存量用地和商改住等政策支持 [2][3] 中央政策动向 - 央行提出将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 [1][7] - 2025年保障房相关专项债发行额度较2024年同期增长超过300% 中央部委下半年已进行4次相关表态 [10] - 预计2025年下半年保障房建设将进一步加快推进 在更高国家发展任务目标推动之下 [10] 地方政策重点 - 广东省鼓励老旧小区自主更新 允许适度增加建筑规模 包括增加建筑面积和增配服务设施 支持项目与周边用地联动改造 [1][11] - 海南省多渠道支持盘活存量房地产用地 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房 对符合条件商服用地商改住予以政策支持 [3][11] - 福州 苏州 天津等5地优化公积金新政 福州购买保障房公积金贷款首付比例降至15% 苏州二套房首付比例最低降至15% 天津允许购存量房时提取公积金支付首付款 [11] 住房保障措施 - 东莞在全市范围内征集条件合适的商品房用作保障性住房 [11][12] - 盐城加大城中村改造和安置房票推进力度 完善与城市更新联动的工作体系 [12] - 多地围绕人才引进 人口增长和促进消费等工作 研究出台系统的专项推进措施 [12]

地块交易概况 - 宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得江北区01-06-01、06地块，成交楼板价9574元/平方米，较2025年6月收储价18.17亿元增值1.1亿元 [2][8] - 地块总建筑面积20.2万平方米，容积率2.29，属商住性质，溢价率0%，周边二手房均价1.7万元/平方米 [3][8] - 该地块曾于2022年由宁波城投以30.3亿元竞得，本次再上市起拍价较前次成交楼板价下降约3700元/平方米 [8] 股权及开发主体变更 - 宁波城宏置业原为宁波城投子公司，2025年6月股权变更为宁波住房发展（市国资60%）和江北区盛元（区国资40%）联合控股 [3] - 股权变更与地块收储同步完成，宁波城投彻底退出城宏置业 [3] 地块规划调整 - 01-06-01地块由商住混合用地调整为纯宅地，容积率从2.5降至2.2，限高从100米降至80米，取消幼儿园规划 [9] - 01-06-06地块由纯宅地调整为商住混合用地，容积率从3.0降至2.5，绿地率提升至35% [9] 区域市场供需 - 洪塘板块已断供5年，上次开盘为2020年中旅城项目（均价1.76万元/平方米），当前二手房成交价1.7万元/平方米 [10] - 地块周边3公里内2023年成交一宗安置房用地（楼板价3064元/平方米，溢价14.85%），另一宗宅地因起拍楼板价1.3万元/平方米撤牌 [4][5] - 2019年板块新房均价达1.8万元/平方米，2020年后供应量归零 [10][12] 地块开发优势 - 临近宁波奥体中心，规划有九年一贯制学校和体育公园，交通便利（北环西路、开元路） [9] - 东南方向1公里的姚玖湾新房售价2.7万元/平方米，存在价格梯度空间 [9]

◎ 文/ 杨科伟 到7月份重点30城二手房成交规模4个月连续下跌，一线和杭蓉津等二线跌幅领先,京沪杭等热点城市稍稍企稳的房价也在成交量持续 低迷之后迎来二次下跌,成交价与挂牌价剪刀差再次拉大,在此背景下,京沪杭等二手房成交结构有哪些变化？二手与新房会是此消彼长 还是一损俱损？ 京沪杭二手挂牌价较高点降16%左右 成交折价率回升后二次下行 0 1 数据显示，京沪二手房挂牌价高点在2023年底和2024年初，杭州领先一年调整高点出现在2022年底，之后挂牌价都逐月下行且有 跌幅扩大之势，到7月份为最低值，京沪杭三城平均挂牌价较高点分别下行17.6%、17.1%和15%。反映出卖方业主心态一致更偏向 于快速成交，即便是2024年5月和9月两次政策调整也未能改变买方市场格局。另一方面，从成交价格来看则相对稳定，7月北京二 手住宅成交均价较2022年以来最高价（2025年3月）和平均值分别跌7.4%和1.7%，上海这一数值分别为9.5%（2024年12月）和 4.6%，杭州为23.1%（2022年6月）和14.4%，从成交价格来看，至少2024年四季度有京沪回升向好趋势明显，但二季度开始二次 回落。 这反映在买卖双方价 ...

行业趋势与产品创新 - 2025上半年房企新品发布频次明显增加，新品发布、样板间发布、实景示范区开放成为推广产品亮点及产品力创新的重要契机 [4] - 住宅产品创新呈现"左手艺术、右手科技"的融合趋势，传统文化、在地人文、艺术审美与AI科技共同赋能产品设计 [5][6] - 招商蛇口苏州招商序项目通过机器人巡逻、无感通行、AI智慧屏等科技应用实现智能化生活，同时打造半开放式架空层社区图书馆和全封闭架空层空间兼顾审美与温度 [7] - 中国金茂金茂府3.0社区以智慧科技系统解决居住痛点，璞系产品则贯彻"东方韵、国际范、艺术感"调性，将原生自然元素融入园林设计 [9] 产品细节与客户需求 - 越秀地产上海外滩樾项目从宜兴五色泥矿挑选泥料烧制专属红砖，在49栋别墅上呈现8种砖艺拼法、187种砖型 [10] - 中建七局中建·中环铂樾项目采用视频安防监控、周界报警、电子巡查等智慧社区系统，配备华为智慧家居系统 [13] - 华润置地北京臻澐产品针对海淀家庭需求打造多功能学习空间，创新"空间平权"设计平衡家庭成员需求 [18] - 中国电建地产成都·長运东安项目通过双阳台并入客厅、主卧衣帽间扩大160%、5.5米超宽LDK客厅等设计实现空间灵活切换 [18] 社区与城市融合 - 滨江集团首个TOD项目滨纷城以美国中央公园为设计理念，打造"一芯一环十景"景观体系，包含2.4km四季跑道和12大运动空间 [24] - 华润置地成都上璟公园项目探索"超级公园生活体"PSO模式，将自然场域、空间运营与生活内容三位一体融合 [27][28] - 敏捷集团广州·敏捷绿湖首府参照TOD开发模式，实现居住、商业、办公、休闲等功能与交通的无缝对接 [29] 行业总结 - 住宅产品创新已从政策理念引导进入落地执行阶段，呈现从细节到整体的全方位创新 [30] - 居住者需求正被更多倾听并落实到产品中，行业期待更多有温度、有品质、有创意的产品出现 [30]

万科流动性支持 - 深铁集团提供超200亿资金驰援万科 需满足深圳国资委和深铁集团进一步提供流动性支持 万科瘦身去杠杆 经济回暖及房地产市场止跌回稳三个条件才能取得成功 [5] 龙湖债务管理 - 龙湖计划提前偿还92亿港元银团贷款 基于多元稳定收入结构 审慎投资策略及健康财务状况 2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付 [6][7] 二手房市场动态 - 武汉7月二手房量缩价稳 平均议价空间收窄至4% 降价小区占比收缩至49% 刚需和改善型需求成为止跌核心因素 [8] - 7月全国法拍房挂拍与成交双创新高 上海文物级一手房起拍价6亿元 建议各地完善管理规定 利用法拍房平台拓宽租赁权和产权转移渠道 加快存量资产转移 [12] 政策环境 - 北京五环外解除限购 地方稳市场政策进入高频输出模式 近三周政策出台频次均在18次或更高 为2025年以来首次出现 [13][14] 土地市场表现 - 第32周土地供求规模环比回落 供应建筑面积278万平方米环比下降35% 成交建筑面积318万平方米环比下降39% 溢价率小幅回升但仍处年内低位 深圳2宗宅地高溢价成交 多数二三线城市底价或低溢价成交 [15] - 深圳宝中宅地经过187轮竞价以35%溢价成交 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块 刷新地价新纪录 [10] 住宅产品趋势 - 1-7月全国住宅成交结构趋向大面积产品 120㎡以上面积段成交占比均同比增加 120㎡以下各面积段占比不及去年同期 其中80㎡以下产品占比同比下降1.2个百分点 [17] - 8月市场热度阶段性回升 供给端提质缩量 杭州武汉等热盘集中入市带动项目去化率稳中有增 [8] 行业资金与库存 - 成交规模季节性回落 价格同比指数边际改善 房企到位资金中个人贷款同比增加 长短周期库存指标持续减负 [9] 项目去化案例 - 上海奉贤龙湖·御湖境首开去化率80% 配备奉贤首个无边恒温泳池及中央车站 175㎡户型定制交付 [18] - 天津金茂泮湖满庭首开即罄 配备海派艺术商街 立体园林及约2100㎡艺术会所 [18] - 杭州锦上万象府两开两罄 作为杭州主城区首个不限价项目 采用南高北低梯度布局及精装品质跃升 [18] - 成都华润置地华宸府推出四维景观 199㎡方厅面宽达21.9米及253㎡户型双景舱 配备黑金服务体系 [18] - 苏州招商序成为湖西近十年唯一纯洋房社区 配备垂直会所 [18]