未平仓空单比最高股票 - 截至12月24日，未平仓空单比位列前三的股票为万科企业（02202）、东方电气（01072）和中远海控（01919），空仓比分别为18.64%、17.51%和16.68% [1] - 前十大未平仓空仓比股票中，万科企业最新空仓数为4.11亿股，空仓比18.64%；东方电气最新空仓数为7144.61万股，空仓比17.51%；中远海控最新空仓数为4.80亿股，空仓比16.68% [2] - 其他位列前十的高空仓比公司包括恒瑞医药（15.54%）、中国平安（14.37%）、中兴通讯（14.31%）、宁德时代（12.54%）、紫金矿业（11.98%）、舜宇光学科技（11.47%）和福莱特玻璃（10.88%） [2] 未平仓空单比增幅最大股票 - 未平仓空单比（绝对值）较上一次增加最多的三只股票为东方电气（01072）、加科思-B（01167）和石药集团（01093），分别增加2.20%、0.77%和0.56% [1] - 东方电气的空仓比从15.31%大幅上升至17.51%，增幅达2.20%，是增幅最大的股票 [2] - 空仓比增幅前十的股票还包括昭衍新药（增加0.55%）、晶泰控股（增加0.47%）、IFBH（增加0.44%）、蓝思科技（增加0.42%）、保利置业集团（增加0.42%）、浙江世宝（增加0.41%）和中远海能（增加0.35%） [2] 未平仓空单比降幅最大股票 - 未平仓空单比（绝对值）较上一次减少最多的三只股票为三花智控（02050）、天齐锂业（09696）和越疆（02432），分别减少1.42%、0.82%和0.71% [1] - 三花智控的空仓比从9.87%下降至8.46%，降幅为1.42%，是降幅最大的股票 [3] - 空仓比降幅前十的股票还包括赣锋锂业（减少0.68%）、融创中国（减少0.55%）、美团-W（减少0.38%）、中创智领（减少0.37%）、巨子生物（减少0.36%）、速腾聚创（减少0.33%）和金蝶国际（减少0.33%） [3][4]

FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00119 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 3,821,183,118 | | 0 | | 3,821,183,118 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | 本月底結存 | | | 3,821,183,118 | | 0 | | 3,821,183,118 | 第 2 頁 共 10 頁 v 1.1.1 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年12月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 保利置業集團有限 ...

涉及公司/行业 * 保利置业（一家中国房地产开发商）[1] 核心观点与论据 财务与债务状况 * 公司杠杆率逐年下降，经营现金流为正，偿债风险较低[9][11][12] * 截至2025年6月底，公司平均资金成本为2.9%[9] * 截至2025年底，总负债为682亿元，有抵押部分占38%，无抵押部分占62%[3][14] * 有息负债结构：银行贷款占比60%，公开债券占比35%，CMBS等其他形式占比剩余部分[2][14] * 截至2025年底，CMBS成本为3.38%[14] * 2026年到期债务约50多亿元，公司每年有资金规划[2][11] * 公司计划继续降杠杆，通过资产和资本结构优化实现目标[33] * 公司债务总额从最高时的800亿降至682亿，过去几年每年偿还30至50亿贷款[34] * 公司有新的融资计划，若在业绩发布前完成将增强市场信心[2][10] 销售与业绩 * 2025年1-11月已实现477亿销售额，全年500亿目标应能完成[5][25] * 2026年销售目标可能略保守，预计与500亿差距不大或略有下滑[5][25] * 截至2025年6月底，已售未结转案并表金额为495亿元，整体毛利率水平为14%[28] * 预计14%的毛利率水平接近底部[28] 土地投资与项目 * 2025年1-11月全口径拿地规模达150亿元[2][6] * 拿地策略根据市场、销售和回款动态调整[2][6] * 权益拿地和权益销售比值以往设定为0.4，但会根据市场情况调整（如2024年权益比为0.26）[2][6] * 2025年拿地强度较高，主要因补充2024年成分及新项目毛利率触底[6] * 拿地要求维持税前成本利润率和IRR均在10%以上的标准，但对能快速销售回款的项目可适当降低静态回报率要求[5][17] * 2025年部分项目表现不及预期，如杭州某项目开盘去化率50%-70%，上海两个项目去化率约30%[18] * 公司成立了产品力领先小组，提高前端研究要求[27] * 公司投资额在170~200亿元左右，倾向于选择中小型、快周转住宅项目[6] * 公司探索通过勾地、代建等非公开渠道获取土地以降低成本[19] * 代建业务刚起步，仅有一个项目，若未来增至3-5个预计会产生净收益[20] 存货与货值 * 公司总代售货量约1,800亿元[2][7] * 其中，2019-2021年的项目剩余货量约400亿元，行业调整压力较大[2][7] * 2022-2024年的项目代售货值400多亿元，整体带来利润并帮助消化前期货量[2][7] * 2025年拿地方值约500亿元[2][7] * 存货中好资产比例超过一半，每年可消化300多亿元[2][7] * 截至2025年底，产成品账面价值约467亿元，其中已竣工未交付部分约130亿元，实际产成品价值约350亿元[15] 业务布局与策略 * 公司主营业务为地产开发，重点做快周转住宅，较少涉及商业地产[24] * 土储区域分布：长三角和大湾区合计约占45%[31] * 土储城市能级分布：一线城市占32%，二线城市占45%[31] * 公司主要布局核心城市，不会轻易进入新的三四线市场，但已有团队所在城市若发现结构性机会会考虑[24] * 当前阶段注重安全性（现金流），用回笼资金决定投资与发展，在规模上没有特别标准，但希望逐步领先行业[29] * 与保利发展（另一家上市公司）无刚性业务或区域划分，以保持战略调整能力，不存在同业竞争问题[4] * 两家公司共同参与一些城市机会有助于提升保利集团市占率[4] 旧改项目进展 * 主要旧改项目包括广州西月湾、深圳龙溪五联以及武汉保利城[21] * 广州西月湾进展顺利，一期拆迁开发完毕后可立即进行下一期[21] * 深圳龙溪五联因保障房与商业比例较高，暂未进一步投入，需与政府协调经济效益[21] * 武汉保利城接近尾声，一期销售表现符合立项标准[21] * 旧改项目沉淀资金体量不会太多，主要成本为拆迁费用[23] 融资与再融资 * 近期再融资压力有所增加，一些地方国企和资质偏弱央企发债遇到困难[8] * 非银端情绪偏弱，需观察融资机构态度变化以决定下一步行动[8] * 公司公开债务约200亿元，包括美元债[36] * 公司有19.5亿元信托存量，平均资金成本为4.85%，将在2025年中期逐步到期后不再续借[36] * 公司优先考虑偿还高息贷款，但境外银团贷款因成本较低可能不会被优先压降[35] * 公司通过银团融资将香港项目财务成本从美元债4%的固定利息压降到不到3.2%[35] * 2025年融资成本还有下行空间，主要因国内开发贷有下行趋势及新做银团置换[37] * 2026年开始，公司将追求更长期、更低成本的融资渠道，如发行五年期以上的低息债券[38] 其他重要内容 * 公司保持约300亿元的现金余量，即使部分债券未能发行，对整体财务状况影响有限[13] * 政策效应边际递减明显，公司不寄希望于政策带来大幅好转，而是希望自身节奏能与市场调整幅度相匹配[28] * 管理层在项目评估中更看重销售速度指标，因高毛利率伴随高土地增值税[32] * 减值情况需待2025年底审计及2026年业绩公告发布后才能确定[30] * 2026年供货节奏及期初新增供货量数据需待年底盘点后确定[26]

行业竞争逻辑转变 - 地产行业竞争逻辑正从依赖高杠杆、快周转的粗放式扩张，转向以品牌力、产品力、经营力、服务力为特征的内在价值比拼 [1] - 购房者需求从“有房住”向“住得好”升级，地产项目步入高度分化的二八定律阶段，分化体现在城市能级、板块价值及项目内在价值差异上 [1] - 热销项目需成为“全维度均好”的六边形战士，兼具“好城市+好地段”的先天优势与过硬的产品价值及精准的营销操盘能力 [2] 保利瑧誉项目市场表现 - 深圳保利瑧誉在没有启动渠道分销和全民营销的前提下，成功斩获2025年深圳新入市项目去化率TOP1，成为当地楼市逆市热销标杆 [2][54] - 项目成交数据中，超7成客户由数渠团队直接带来，印证了单盘自主渠道拓客模式的市场可行性 [4][56] 营销模式创新：四轮驱动与自主获客 - 保利置业首创“四轮驱动”获客模型，全面提升线上线下全域获客能力 [6][58] - 空军：借助直播、短视频、信息流广告等线上方式，利用抖音、腾讯、小红书等平台广泛触达客户 [6][58] - 海军：通过资源整合与同业开发，发挥企业关键人及竞品置业顾问作用，深入挖掘市场资源 [7][59] - 陆军：依托地产类媒介合作及非合作期维护，利用大小V、安居客、房天下等资源，结合销售主动拓展与客户自访 [8][60] - 老带新：注重交付社区及本盘业主资源维护，通过客关、物业、管家等资源激励老业主推荐新客户 [9][61] - 保利瑧誉在总部指导下，仅用半年便从零组建数渠团队、推进案场营销变革，实现快速去化 [10][62] 自主渠道团队建设与组织协同 - 保利瑧誉摒弃“通用型销售”招聘逻辑，围绕自主渠道获客全链路精准匹配人才，组建结构多元的团队，包括12个亿元级销冠、9位特种渠道精英和4名数字运营专业人才 [11][63] - 项目优化组织架构，通过“战将-指挥官-战略家”三级人才梯队明确权责，并推行“专业作战单元+数字化赋能中台”模式，推动销售、自主渠道、数字天军高效协同，形成“拓客-引流-转化”完整闭环 [12][64] 数字化获客体系构建 - 保利瑧誉构建“精准投放+矩阵运营+转化闭环”的数字化获客体系 [13][15][65][67] - 在矩阵运营环节，打造“官方账号+员工号+内外部人设账号”的全域矩阵，实现全平台渗透与精准口碑种草 [16][68] - 在自媒体运营环节，项目全周期通过视频号、小红书、抖音等官方账号累计推送4300余条作品，总播放量超733万 [17][69] - 在投流转化环节，采用“投流内容运营一体化+主播转化师一体化”设置，投流线索转化率超过10%，远超同行不足5%的平均水平 [19][71] 多业务链条协同：客研、投拓与产品 - 客研前置：在项目拿地前深入市场调研，精准把握客户需求，实现“一城一策”甚至“一盘一策”，通过纯四房户型精准定位实现快速去化和溢价 [21][73] - 精准投资：基于客研成果与区域发展潜力研判拿地，保利瑧誉所在的宝中片区已进入4.0高质量发展阶段，拥有腾讯总部园区（容纳8万人办公）、华为云创新中心、vivo深圳总部等企业及千亿级市政配套 [21][73] - 2025年8月，宝中南街坊地块以34.81%的高溢价率成功拍出，成交楼面价近6万/㎡，刷新宝中片区总价和楼面价纪录，为保利瑧誉二批次加推提供价值背书 [23][75] 产品力创新与设计引领 - 保利瑧誉采用誉系3.0版本，基于对高净值人群的深刻洞察主动创造并引领需求 [23][25][75][77] - 采用立体化设计挖掘空间潜力，例如在二层开辟“悬浮滨海绿洲”，打造多层次立体化景观园林体系 [27][79] - 项目对标迪拜高奢酒店、耗资近亿元打造立体泛会所，通过“垂直分层+主题场景”布局整合功能模块，涵盖全年龄段业主的休闲、亲子、社交、健康管理场景 [31][83] - 项目陆续斩获ELA国际景观大奖金奖、法国French Design Award设计金奖、第十届REARD全球地产设计大奖金奖及2025年度世界设计奖等荣誉 [27][29][31][34][79][81][83][86] - 打造纯4房全生命周期户型，结合滨海景观资源进行创新，例如115㎡户型的约6米横厅与270°IMAX环景主卧舱，123㎡户型的四开间朝南与约17.8米观景面，143㎡户型的约5.8米巨幕方厅与三面采光，以及138㎡户型的5.7米开间客厅与6.3米瞰海大阳台 [39][41][44][46][49][91][93][96][98][101] 服务体系升级与客户关系管理 - 保利置业围绕“美好UP服务体系”推动服务标准化、闭环化，覆盖购房、交付到入住全周期 [51][103] - 推行“吾心交付”体系，强化交付过程中的客户沟通与体验管理 [51][103] - 开展社区焕新行动，2022年至2025年累计完成改造项目超600项，覆盖30余个城市，惠及业主超过63万人次 [51][103] - 深耕社群运营，已成功组建800多个活跃社群，累计举办活动超1800场，吸引超18万业主参与 [51][103] - 通过服务体系升级，保利置业客户满意度总分从2021年的68分提高至2025年的80分，排名从行业第85位大幅升至第20位左右 [52][104] 公司战略与品牌成果 - 保利置业通过集团战略统筹与区域单盘精准赋能，在上海、山东、香港、湖北等多个核心市场实现品牌口碑的跨越式升级 [52][104] - 保利瑧誉的逆市热销是公司战略前瞻力、产品创新力、运营协同力、品牌影响力与客户服务力同频共振的必然结果 [53][105]

12月26日，武汉成功出让14宗地，涉宅地块12宗，共成交土地面积820004.98㎡，建筑面积1122397㎡， 成交金额34.707亿元。其中，经过48轮竞价，保利置业以总价10.2亿元竞得武汉市武昌区徐家棚街与武 车中路交汇处的P(2025)238号地块，溢价率29.93%，成交楼面价19504.78元/㎡。该地块土地面积18930 ㎡，建筑面积52300㎡，距离临江大道仅约200米，紧邻地铁徐家棚站三线交汇。 溢价率29.93%，成交楼面价19504.78元/㎡。 ...

项目概况与最新动态 - 保利誉静安项目在首开一周后迅速推进二批次房源过会，二批次房源均价定为12万元/平方米 [1] - 二批次推出的是88地块南侧的3号楼，共计96套112-119平方米房源，均价较一批次直接下降约1万元/平方米 [1] - 项目分为99地块和88地块两个不连通的地块，会所也不通用 [1] - 项目网上房地产备案名称为“苏河佳苑”，而非过会信息中的“苏河雅园” [3] - 项目公司为上海苏河湾北部房地产开发有限公司，于2024年10月初完成变更，大股东变更为保利置业（上海）投资有限公司，持股51%，原股东上海苏河湾（集团）有限公司持股49% [15][16][17] - 2024年12月中旬，项目公司因未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水，被上海市水务局处以10万元人民币罚款 [17][18] 首批次（99地块）销售情况 - 一批次推出99地块的143平方米大四房，以约13万元/平方米的均价试水 [1] - 一批次推出96套房源，收获71组有效认筹，官方宣布首开去化约62套，去化率约为65% [1] - 首开一周后，网上房地产显示已网签6套，已签房源主要集中在中区 [1] - 99地块产品线相对完整，除主力143平方米户型外，还规划有110、119、164平方米的3-4房，以及建筑面积约245-289平方米的叠墅 [3] 二批次（88地块）产品策略与定位 - 88地块产品逻辑与99地块不同，主打小面积户型，最小面积89平方米，最大面积控制在128平方米，显著降低了总价门槛，约1200万元人民币即可“上车” [5] - 该策略旨在瞄准预算在千万级别、渴望进入上海内环的年轻家庭或新兴改善客群 [5] - 在产品风格上，88地块与99地块的“老钱风”沉稳格调形成区隔，走潮流时尚路线，并规划了约4000平方米社区商业，试图营造年轻化社区氛围 [7][8] - 88地块没有独立会所，但在一楼架空层设置了包含健身房、瑜伽室、棋牌室、书吧、兴趣学堂等的泛会所空间 [9] 项目地段与条件分析 - 88地块与99地块共享三轨交汇的交通优势，但也共同承受板块短板，如整体城市界面老旧、大型商业缺失、学区资源一般 [5] - 88地块自身条件更为严峻：北侧距离内环高架更近，且北侧为西宝兴路（传统的殡葬一条街） [6] - 鉴于上述抗性因素，“以价换量”几乎成为88地块的必选项 [6] 产品设计与配置 - 88地块二批次主推112平方米和119平方米户型 [1] - 112平方米户型强调实用与附加值，设计有南向双阳台和全屋飘窗，整体赠送面积约8平方米 [10] - 119平方米户型是112平方米户型的放大版，空间更宽敞，部分户型主卧配备270°转角飘窗以提升观景体验 [11] - 精装配置保持竞争力，包括定制多功能门锁、大金空调、地暖、霍尼韦尔新风三大件；厨房配备Miele蒸烤一体机、博世双开门冰箱、末端净水和凉霸等；交付标准还包括岩板台面橱柜、抽拉篮、美妆冰箱 [13] 市场策略与潜在影响 - 项目在两个地块采用了两种不同的市场打法：99地块服务改善客群，追求纯粹和品质；88地块瞄准外区上车客，依靠低总价门槛和年轻化包装 [14] - 存在市场疑虑：在共享周边短板的前提下，低价入市的88地块是否会反过来挤压99地块的去化速度 [15] - 同时，针对被“内环门槛”吸引而来的年轻买家，是否愿意为了地段而接受无法回避的噪音（临近高架）与城市界面问题，也存在不确定性 [15]

市场表现 - 12月19日A股三大指数集体收涨，上证指数涨0.36%，深证成指涨0.66%，创业板指涨0.49%，北证50涨0.99% [2][6] - 沪深两市成交额约17259.15亿元，较前一个交易日放量约704.32亿元，全市场4477只股票上涨，905只股票下跌 [2][6][7] - 房地产板块涨幅居前，A股广宇集团、三湘印象、华联控股涨停，华侨城A、中国武夷、深深房A、大龙地产等涨幅居前 [2][7] - 港股恒生指数涨0.75%，恒生科技指数涨1.12%，房地产股中保利置业集团收盘涨超7%，世茂集团涨超6% [2][7] 行业数据 - 1~11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅较前10个月扩大1.2个百分点 [3][7] - 1~11月全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，降幅扩大1个百分点 [3][7] - 1~11月全国商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [3][7] 官方与机构观点 - 国家统计局新闻发言人付凌晖强调，从未来看，我国投资潜力和空间依然巨大，满足人民美好生活需要需持续加大投入 [1][3][5][7] - 中国银河证券研报表示，房地产行业销售受去年基数较高影响同比承压，行业整体仍处筑底阶段，投资信心未完全修复 [3][8] - 中国银河证券指出，2025年12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，认为头部房企运营管理能力优秀且具资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][8]

行业表现 - 香港股市内房股板块出现普遍上涨行情 [1] 公司股价变动 - 保利置业集团股价上涨6.49%，报1.97港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.31%，报1.25港元 [1] - 新城发展股价上涨2.44%，报2.1港元 [1] - 中国奥园股价上涨2.38%，报0.086港元 [1]

行业市场表现 - 内房股板块呈现普遍上涨态势 [1] - 保利置业集团股价上涨9.19%至2.02港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.31%至1.25港元 [1] - 新城发展股价上涨2.93%至2.11港元 [1] - 中国奥园股价上涨1.19%至0.085港元 [1] 公司股价变动 - 保利置业集团在所列公司中涨幅最大，达9.19% [1] - 中国奥园在所列公司中股价绝对值最低，为0.085港元 [1] - 新城发展在所列公司中股价绝对值最高，为2.11港元 [1]

市场表现 - 内房股今日普遍上涨，保利置业集团涨6.49%至1.97港元，中国金茂涨3.31%至1.25港元，新城发展涨2.44%至2.1港元，中国奥园涨2.38%至0.086港元 [1] 券商观点 - 财通证券发布研报认为，短期来看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [1] - 财通证券建议短期关注政策宽松带来的估值修复机会 [1] - 财通证券指出，长期需关注房企在新模式下的发展机遇，中长期应聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [1]