文/上海进深 严明会 首开一周后，保利誉静安迅速推进二批次房源过会，均价定在12万/㎡。 此批次推出的是88地块南侧的3号楼，一共96套112-119㎡房源，较一批次直降约1万/㎡。 需要注意的是，网上房地产的备案名称是"苏河佳苑"，并不是过会信息中的"苏河雅园"。 99地块产品线相对完整，除主力143㎡户型外，还规划了110-119-164㎡的3-4房，以及建面约245-289㎡的叠墅。 即将登场的88地块，彻底转向了另一种产品逻辑：主打小面积户型，最小面积89㎡，最大面积控制在128㎡，总价门槛显著下探，1200万左右就能上车。 显然，这是瞄准了另一批客群：预算千万级、渴望上车内环的年轻家庭或新兴改善力量。 地段上，88地块与99地块共享三轨交汇的交通优势，却也共同承受着板块的共同短板，如整体城市界面老旧、大型商业缺失、学区资源一般。 誉静安分两个地块，西边的是99地块，东边的是88地块，两个地块之间并不连通，会所也不通用。 一批次推出的是99地块的143㎡大四房，以约13万/㎡的均价试水，96套房源收获71组有效认筹，官宣首开去化约62套，去化率65%。 一周时间过去，网上房地产显示，网签6套，已签房源 ...

市场表现 - 12月19日A股三大指数集体收涨，上证指数涨0.36%，深证成指涨0.66%，创业板指涨0.49%，北证50涨0.99% [2][6] - 沪深两市成交额约17259.15亿元，较前一个交易日放量约704.32亿元，全市场4477只股票上涨，905只股票下跌 [2][6][7] - 房地产板块涨幅居前，A股广宇集团、三湘印象、华联控股涨停，华侨城A、中国武夷、深深房A、大龙地产等涨幅居前 [2][7] - 港股恒生指数涨0.75%，恒生科技指数涨1.12%，房地产股中保利置业集团收盘涨超7%，世茂集团涨超6% [2][7] 行业数据 - 1~11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅较前10个月扩大1.2个百分点 [3][7] - 1~11月全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，降幅扩大1个百分点 [3][7] - 1~11月全国商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [3][7] 官方与机构观点 - 国家统计局新闻发言人付凌晖强调，从未来看，我国投资潜力和空间依然巨大，满足人民美好生活需要需持续加大投入 [1][3][5][7] - 中国银河证券研报表示，房地产行业销售受去年基数较高影响同比承压，行业整体仍处筑底阶段，投资信心未完全修复 [3][8] - 中国银河证券指出，2025年12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，认为头部房企运营管理能力优秀且具资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][8]

每经AI快讯，内房股普涨。截至发稿，保利置业集团(00119.HK)涨6.49%，报1.97港元；中国金茂 (00817.HK)涨3.31%，报1.25港元；新城发展(01030.HK)涨2.44%，报2.1港元；中国奥园(03883.HK)涨 2.38%，报0.086港元。 ...

内房股今日普涨，截至发稿，保利置业集团（00119）上涨9.19%，报2.02港元；中国金茂（00817）上 涨3.31%，报1.25港元；新城发展（01030）上涨2.93%，报2.11港元；中国奥园（03883）上涨1.19%， 报0.085港元。 来源：新浪港股 ...

内房股今日普涨，截至发稿，保利置业集团(00119)涨6.49%，报1.97港元；中国金茂(00817)涨3.31%， 报1.25港元；新城发展(01030)涨2.44%，报2.1港元；中国奥园(03883)涨2.38%，报0.086港元。 财通证券（601108）发布研报称，短期看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修 复，长期需关注房企在新模式下的发展机遇。建议短期关注政策宽松带来的估值修复机会，中长期聚焦 具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业。 ...

行业市场表现 - 内房股今日普遍上涨，保利置业集团涨6.49%至1.97港元，中国金茂涨3.31%至1.25港元，新城发展涨2.44%至2.1港元，中国奥园涨2.38%至0.086港元 [1] 券商核心观点 - 短期来看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [1] - 长期需关注房企在新模式下的发展机遇 [1] 投资建议 - 短期建议关注政策宽松带来的估值修复机会 [1] - 中长期建议聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [1]

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

涉及的行业与公司 * 房地产行业[2] * 保利置业集团[1] 核心观点与论据 **1 销售目标与展望** * 公司预计2025年完成500亿销售目标 截至11月已完成合约销售477亿元 全年完成目标问题不大[2][5] * 对2026年上半年市场持谨慎态度 面临高基数挑战 中期目标是维持现有销售规模[2][5] * 公司目前可售货值约为1,800亿元[3][13] **2 投资拓展与项目质量** * 2025年新增项目预计总货值超500亿 拿地成本超250亿 全口径土地款250亿元[2][6][11] * 新增土地主要集中在上海、广州、杭州等高能级城市[2][6] * 立项要求税前成本利润率和IRR均不低于10%[2][8] * 2025年共获取12个新项目 新增土储建面约133万平方米 权益土地款约193亿 总土储约1,300万平方米[4] **3 财务表现与债务管理** * 2025年上半年收入同比上升48%至184亿元 毛利率上升3个百分点至17.5% 归母净利润为2.08亿元[4] * 截至2025年6月底 公司已售未结转金额为495亿元 整体毛利率水平为14%[3][13] * 净负债率从100%以上降至70%左右 由于2025年加大拿地力度 预计年底净负债率可能小幅反弹[2][11][12] * 三条红线指标全面转绿 负债率为85.3% 扣除预售账款的资产负债率为69.5% 现金短债比为1.63[4] * 平均资金成本较2024年底下降48个基点至2.9% 2025年上半年发行公司债券平均票面利率低至2.46~2.66%[4][12] **4 库存去化与资产减值** * 截至2025年上半年库存去化率为25% 预计全年可达30%以上[2][7] * 由于2024年已进行较大减值 且自2024年10月至今价格相对稳定 因此2025年减值压力不大[2][7] **5 存量资产盘活与价值释放** * 通过与地方政府谈判 调整商写比或退换地等方式盘活苏州、昆明等地的城市更新存量资产[2][10] * 对于短期内无法开发的住宅用地 通过与当地政府协商退地并在其他地区获取优质土地以盘活资源[10] * 在浙江和昆明等地 通过将纯商业用地部分改为住宅用地等方式实现土地价值释放[14] **6 股东回报政策** * 公司修订分红政策 将未来三年派息比例从历史上的20%提升至40%[2][12] * 调整旨在为投资者提供更稳定透明的派息政策 并适当加大分红比率以补偿投资者[2][12] 其他重要内容 **1 业务数据与结构** * 截至2025年11月 合约销售面积155.2万平方米 销售均价约3万元/平方米[4] * 可售货值中 2019年至2021年间高峰期拿地剩余货值约400多亿 2022年至2024年精准拓展部分货值约400多亿[13] * 总资产减少2.66%至1,935亿元 归母权益为342亿元 持有总现金285亿元 总借贷减少3.2%至682亿元[4] **2 项目与业绩展望** * 上海部分项目如预定安和玉滨江近期才开盘 按税前成本利润率10%进行预期[9] * 房地产行业从销售到结转有两年的时间差 预计2025年和2026年的业绩仍会面临一定压力 希望2027年看到业绩改善[12] * 还有一些2018年前老旧项目需要与政府沟通后再开发 如深圳西月湾项目[13]

行业趋势与市场背景 - 中国豪宅市场已进入由客户需求精细化和产品品质深度较量主导的新周期，客户从追求空间尺度转向重视情绪价值、生活体验、文化内涵、审美表达及会所营造，追求“松弛感”与“度假感”成为新趋势 [2] - 当前豪宅市场主要沿三大方向构建竞争壁垒：一是精准应对客群分化的“两端突破”策略；二是发起“空间效率革命”，提升公区与套内空间使用效能；三是推动“场景时代”全面落地，将度假、酒店、文化等元素转化为可感知的生活场景 [3] - 随着行业深度洗牌，拥有成熟产品线和开发实力的标杆房企在“拿地”的资源整合、“产品”的硬核创新、“运营”的的软性服务等方面挖掘差异化竞争优势 [3] 公司业绩与市场表现 - 保利置业2025年1-10月实现全口径合约销售金额438亿元，在克而瑞全口径销售榜稳居第15名，同比上升2名 [4] - 上海保利海上印4月底开盘后，5个月内四开四罄 [4] - 深圳保利瑧誉8月首次开盘，当天销售额达23亿元，去化率96%，创下深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第10月25日开盘，两小时销售额狂揽17.8亿元，一周累计总成交金额高达22.9亿元 [4] - 济南明湖印11月9日开盘1小时内全部售罄，以4.3亿元、129套、2.1万㎡摘得济南11月网签三冠王 [4] - 威海保利山海赋11月上旬首次开盘，首开100%去化，认筹超270组，11月网签1.66亿元、77套、1.19万㎡冠领威海 [4] 产品战略与核心优势 精准择址与资源锁定 - 公司拿地决策是对城市发展脉络、自然生态禀赋及未来价值潜力的系统性研判，旨在提前锁定稀缺资源，构筑难以复制的竞争壁垒 [5] - 威海保利山海赋择址威海环翠核芯区半山台地，三面环山一面向海，打造容积率仅1.3的低密社区，并构建8分钟便捷生活圈 [5] - 济南明湖印布局城央，紧靠大明湖自然与文化核心，2公里范围内覆盖明湖商圈与泉城路商圈 [7] - 济南九宸赋地块紧邻历下区政府，深度融入山东省首个国家级CBD（济南中央商务区），同时享有半山地理优越性，跻身全国第五座CBD半山豪宅 [9] - 公司将豪宅价值的根基建立在城市核心区域与自然景观兼具的稀缺地段上，赋予项目市场定价权及抵御经济周期的韧性 [12] 建筑与环境共生设计 - 公司把握资源从“占有”到“共生”理念，对地域历史文脉、民俗记忆及自然肌理进行系统性解构与现代化转译 [13] - 威海山海赋结合“山海文化”打造东方美学空间，社区入口打造近百米皇家阙式门庭，门高8.3米，采用高端用料 [14] - 威海山海赋利用近30米高差，打造台地式山水园林，并设计“霞光亭”等“十大领创”与自然互动 [17] - 济南明湖印打造约129米的生产路展示界面，以现代设计语言转译古城文脉，社区大门高8.1米 [20] - 济南九宸赋打造齐鲁首座微气候社区，项目场地整体抬高以减少90%山体破坏，并引入齐鲁首个社区级高压雾化喷淋降温装置 [23] - 济南明湖印园区以大明湖经典八景为蓝本，打造“藏极”园景，将公共文化记忆转化为私人社区标识 [24] 会所配套与运营服务 - 公司会所打造的核心在于提供一种生活方式的转变，是项目高端定位、品牌实力及生活美学的集中展示 [27] - 威海山海赋“飞瀑会所”以一处约12米云天飞瀑为核心，面积约1500㎡，融合多功能社交场域 [27] - 济南明湖印打造区域内独一无二的超千平会所，占地约1500㎡，提供全龄段综合服务 [29] - 济南九宸赋会所占地约5000㎡，涵盖九大功能场域，包括室内职业级全场篮球场、弱碱性水质泳池等 [31] - 公司在软性服务上强调“运营前置”与“服务赋能”，引入酒店级别服务标准，并构建“吾+社群”业主服务体系，已形成乐动、童伴、艺合、善邻四大核心社群 [33] - 公司通过嫁接保利拍卖、保利剧院等文化资源以及市场高端艺术美学机构，为客户提供专业的文化生活服务 [35] 户型创新与空间设计 - 高端住宅户型创新从追求面积扩张转向挖掘场景价值，聚焦空间功能复合化与模糊边界，引景入室 [37] - 威海山海赋143㎡户型采用LDKG一体化设计，南向四面宽，近零公摊，最高得房率近100%，并配备270°观景窗 [37] - 济南明湖印运用革命性视野技术——零反坎无中撑落地窗，实现270°无遮挡湖景视野，将次要空间升级为“景观房” [40] - 济南明湖印300㎡顶层复式设计面宽高达28.1米，通过挑空客厅与露台组合，实现从“观湖”到“融湖”的体验跃升 [40] - 济南九宸赋部分楼栋打造“四代宅错层挑高观景露台”，实现平层墅院化，290㎡户型兼顾家庭起居与社交，230㎡户型强调“垂直森林”绿植交互体验 [43] 品牌发展与区域深耕 - 公司2007年进驻济南，已深耕齐鲁近20年，2022年底以来通过“誉系”、“赋系”、“印系”等高端产品线在济南豪宅市场崭露头角并取得热销 [51] - 公司2025年提出“生活美学家”理念，以“四感九境”体系进行实景展示区打造，诠释从“卖房子”转向“提供美学生活方式”的体系化表达 [51] - “四感九境”系统化产品理念在山东的精准落地，印证了以客户为中心、提供深度情感价值的“好房子”产品逻辑所具有的强大生命力 [51]

重大事项 - 创胜集团-B公布osemitamab三联疗法一线治疗胃或胃食管结合部腺癌的I/II期更新疗效数据 [1] - 力量发展拟以3.84亿元人民币收购太原实地100%股权，并以合共8633万元人民币收购东直门物业 [1] - 信达生物完成与武田制药的全球战略合作，并根据一般授权发行691.38万股 [1] - 亚盛医药-B耐立克®一线治疗Ph+ ALL的全球注册III期临床研究获美国FDA和欧洲EMA批准 [1] - 百奥赛图-B的业务合作伙伴IDEAYA取得美国FDA对IDE034的IND批准 [1] - 劲方医药-B启动GFH375治疗转移性胰腺癌的全球首个口服KRAS G12D抑制剂单药对照化疗III期研究 [1] - 喜相逢集团附属与哈啰租车签订业务合作协议，拟于指定城市以“联名店”模式开展汽车租赁业务合作 [1] - 国际商业结算与香港南极光订立计算机芯片销售协议，以把握IC芯片市场的增长机遇 [1] - 石药集团的GLP-1/GIP受体双偏向性激动多肽注射液在美国获临床试验批准 [1] - MIRXES-B拟与晶泰科技共建AI赋能的、创新的“诊疗一体化”研究及产业化平台 [1] - 正通汽车拟斥资合共约8.16亿元人民币收购厦门信达4S经销店以及汽车销售及出口业务 [1] - 国锐生活拟以2.69亿元人民币收购北京春雨天下软件已发行股本总额约78.3% [1] - 信达生物的达伯舒®、信必敏®等七款创新产品(含新适应症)成功纳入2025年版国家医保药品目录 [1] - 沛嘉医疗-B的国家药监局受理TaurusNXT®“非醛交联”干瓣经导管主动脉瓣置换系统的注册申请 [1] - 复星医药有药品新纳入国家医保目录及商保创新药目录 [1] - 君实生物的拓益®新增适应症和君适达®纳入国家医保目录 [1] - 维立志博-B的LBL-034临床数据于第67届ASH年会发布 [1] - 康方生物5款已上市药物所有获批适应症均被成功纳入最新版国家医保药品目录 [1] - 复宏汉霖的复妥宁®(枸橼酸伏维西利胶囊)获纳入国家医保药品目录 [1] - 绿叶制药五款新产品成功纳入2025年国家医保药品目录或商保创新药目录 [1] - 银诺医药-B核心产品纳入《国家医保药品目录》 [1] 经营业绩 - 保利置业集团前11个月合同销售金额约477亿元人民币，同比减少8.45% [2] - 广汽集团11月汽车销量为约17.97万辆，同比下降9.72% [2] - 协合新能源11月权益发电量为697.23GWh，同比增长7.77% [2]