核心观点 - 公司2025年上半年销售金额103.3亿元同比下降56.14%但回款率高达115.05% 商业运营板块收入增长11.8%成为利润核心支撑 融资端取得突破发行3亿美元境外债和10亿元中期票据 是业内规模民企中极少"零违约"的企业 [1][3][4][14][17] 销售表现 - 2025年上半年实现销售金额103.3亿元同比下降56.14% 销售面积133.5万平方米同比下降59.07% 销售均价7738元/平方米 [3][4] - 回款金额118.84亿元 回款率115.05% [1][3][4] - 长三角区域销售贡献度33%同比下降7个百分点 环渤海区域贡献度27%同比上升5个百分点 中西部区域贡献度27%同比下降2个百分点 珠三角区域贡献度12%同比上升2个百分点 [3][7] 土地储备 - 2025年上半年未新增土地储备 采取谨慎投资策略 [3][9][10] - 可售土地储备约3210万平方米 其中一二线城市土储占比39% 三四线城市土储占比61% [3][10] - 三四线土储主要分布于长三角区域和中西部区域 各占20%左右 [3][10] 财务业绩 - 营业收入221亿元同比下降34.8% 其中房地产业务收入151.7亿元同比下降44.9% [3][12] - 毛利润59.34亿元同比下降19.0% 整体毛利率26.85%同比上升5.25个百分点 [3][12] - 地产开发毛利率7.96%同比下降2.97个百分点 [3][12] - 净利润8.90亿元同比下降34.6% 归母净利润8.95亿元同比下降32.1% [3][12] - 扣非归母净利润9.47亿元同比下降28.2% 核心归母净利率同比提升0.4个百分点 [12] 融资与偿债 - 2025年6月母公司新城发展成功发行3年期3亿美元高级无抵押债券 是近3年来首笔民营地产境外债 [3][14][15] - 2025年8月成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68%创历史新低 期限5年 [3][14][15] - 平均融资成本5.55%较2024年末下降0.37个百分点 [3][15] - 有息负债规模522.76亿元较年初下降2.6% 其中短期债务141.6亿元较年初上升13.8% [3][15] - 现金持有91.8亿元较年初下降10.8% 现金短债比0.65 剔除受限制现金的现金短债比0.42 [3][15] - 净负债率54.2% 剔除预收账款资产负债率66.40% [15] 商业运营 - 全国布局205座吾悦广场 已开业及委托管理174座 开业面积1608.14万平方米 [3][17] - 商业运营收入69.44亿元同比增长11.8% 物业出租及管理业务毛利贡献占比77.06%同比大幅提升 毛利率高达71.2% [3][17] - 客流总量9.5亿人次同比增长16.0% 总销售额515亿元同比增长16.5% 平均出租率97.81% [17]

受销售规模下降以及计提减值影响，归母净利亏损；仍需关注流动性，但公开市场债务压力得到缓解。 ◎ 作者 / 沈晓玲、蔡浩盛 核 心 观 点 【 合约销售额同比下滑超五成，沪穗汉等七地为主力贡献城市】 2025上半年金地集团实现合约销售金额171.5亿元，同比下降52.5%；销售均价13676元/ 平方米，同比下降9.0%，较2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。由于销售业绩的下滑，金地集团全口径的行业排名也下滑至24位。根据金地集团公 布的主要开发投资及销售项目情况，25年上半年合约销售金额超5亿的共有7个城市，分别是上海、广州、武汉、天津、北京、太原和苏州，其中上海合约 销售超12亿。 【 拿地节奏放缓，总土储规模降至2701万平方米 】 进入2025年，金地仅在杭州、上海重启拿地，按权益金额算，2宗地累计土地权益成交金额仅1.47亿 元，投资依旧谨慎。由于拿地减少，金地集团土储进一步下降，上半年金地集团的总土地储备约2701万平方米，较年初下降7%。 【营收下滑叠加减值计提，归母净利润亏损37.01亿元】 2025上半年金地集团实现营业收入156.8亿元，同比下滑26%，其中房地产开发收入约97 ...

2025年第36周 Weekly 2025年9月1日-2025年9月7日，第36周土地供应规模、成交规模均环比下降超过四成，土拍热度低位回升。 本周重点城市监测供应土地建筑面积为464万平方米，环比下降45%，成交建筑面积为203万平方米，环比下 降41%。本周北京、上海均有宅地出让，土拍热度低位回升，平均溢价率6.4%，环比增加了4.1个百分点。 供应： 本周供应建筑面积464万平方米，环比下降45%。 本周一线城市仅广州新增挂牌了3宗含宅地，其中白云新 城宅地出让总价13.3亿元。重点城市供应含宅用地55幅，平均容积率2.05，成都、石家庄、郑州、广州本周供应宅 地平均容积率均不低于2.0。 重点供应地块方面，厦门本周进行了集中挂牌，4宗地块起拍价均不低于15亿元，容积率均不低于2.1。其中起拍楼 板价最高的是湖里中心地块，达到3.87万元/平方米，地块出让底价20.38亿元，容积率2.1，是本轮厦门挂牌宅地中 容积率最低的一块。地块隶属湖里西部老城核心区，教育、商业等配套齐全，南侧临近仙岳山公园，西面海湾湿 地，生态资源优势突出。地块西南方向约1公里的建发象屿观雲项目地块于2024年11月成交，容积率2 ...

核心观点 - 公司2025年上半年销售规模大幅下滑56% 但商业运营收入增长12% 成为利润结构重要支撑 [1][4][20] - 公司融资端取得突破 成功发行境外债和中期票据 但短期流动性仍面临压力 [3][18] - 公司三四线城市土储占比超六成 面临库存结构调整压力 [1][12] 销售表现 - 2025年上半年实现销售金额103.3亿元 同比下降56.14% [1][6] - 全口径销售额行业排名第43名 较去年年底下滑19个名次 [1][6] - 实现回款金额118.84亿元 回款率115.05% [1][6] - 长三角区域销售贡献度33% 同比下降7个百分点 [1][9] - 环渤海区域销售贡献度27% 同比上升5个百分点 [1][9] - 中西部区域销售贡献度27% 同比下降2个百分点 [9] - 珠三角区域销售贡献度12% 同比上升2个百分点 [9] 土地储备 - 2025年上半年未新增土地储备 [1][12] - 可售土地储备约3210万平方米 [1][12] - 一二线城市土储占比39% 三四线城市土储占比61% [1][12] - 三四线土储主要分布在长三角和中西部区域 [1][12] 财务业绩 - 实现营业收入221亿元 同比下降34.8% [2][15] - 房地产业务收入151.7亿元 同比下降44.9% [2][15] - 毛利润59.34亿元 同比下降19.0% [2][15] - 整体毛利率26.85% 同比上升5.25个百分点 [2][15] - 地产开发毛利率7.96% 同比下降2.97个百分点 [2][15] - 净利润8.90亿元 同比下降34.6% [2][15] - 归母净利润8.95亿元 同比下降32.1% [2][16] - 扣非归母净利润9.47亿元 同比下降28.2% [16] 融资与偿债 - 母公司成功发行3亿美元高级无抵押债券 期限3年 [3][18] - 成功发行10亿元中期票据 发行利率2.68% 期限5年 [3][18] - 平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点 [3][18] - 有息负债规模522.76亿元 较年初下降2.6% [3][18] - 短期债务规模141.6亿元 较年初上涨13.8% [3][18] - 持有现金91.8亿元 较年初下降10.8% [3][18] - 现金短债比0.65 剔除受限制现金后为0.42 [3][18] - 净负债率54.2% 剔除预收账款资产负债率66.40% [18] 商业运营 - 在全国141个城市布局205座吾悦广场 [4][20] - 已开业及委托管理在营数量174座 [4][20] - 开业面积1608.14万平方米 [4][20] - 商业运营收入69.44亿元 同比增长11.8% [4][20] - 物业出租及管理业务毛利贡献占比77.06% [4][20] - 商业运营毛利率高达71.2% [4][20] - 客流总量9.5亿人次 同比增长16.0% [20] - 总销售额超515亿元 同比增长16.5% [20] - 平均出租率97.81% [20]

核心观点 - 公司2025年上半年合约销售金额同比下降12%至889亿元 行业规模维持第五 销售权益比提升至65% [1][5] - 公司营业收入保持稳定但净利率下降至3.38% 永续债规模下降至58亿元 有息负债增长5%至2332亿元 [2][17] - 公司资产运营收入同比增长4.1%至36.6亿元 但部分出租物业面临出租率和租金单价下降压力 [3][22] 销售表现 - 2025年上半年签约销售金额888.94亿元 同比下降12% 签约销售面积335万平方米 同比下降24% [1][5] - 销售权益比为65% 同比提升9个百分点 强心30城销售贡献占比91% 核心10城贡献占比66% [5] - 销售商品收到现金648亿元 同比下降2% 经营活动现金流量净流出20亿元 [1][5] 土地投资 - 新增16宗地块 总计容建面167万平方米 总地价353亿元 权益地价219亿元 占2024全年权益地价65% [8] - 新增土储权益比62% 较2024年69%下降 合作方多为央国企 [8] - 期末存货账面价值3829亿元 较期初上升3% 在建开发产品价值2495亿元 上升10% 已完工开发产品价值783亿元 下降9% [10] 存货减值 - 存货跌价准备62亿元 期内未新计提 [10] - 盐城雍华府及上海四平路项目存货跌价准备均超5亿元 [12] - 宁波奉化凤麓和鸣府、赣州招商局中心等竣工项目余额超10亿元 未计提减值 [12] 盈利能力 - 营业收入515亿元 与去年同期持平 毛利率14.4% 同比上升2.4个百分点 [2][14] - 开发业务毛利率16.27% 同比增加3.38个百分点 三费费用率6.13% 同比下降0.13个百分点 [14] - 净利润17.4亿元 同比下降6% 净利率3.38% 同比下降0.2个百分点 [2][14] - 投资收益5.8亿元 同比下降48% 主要因权益法核算投资收益从10.9亿下降至0.7亿 [2][14] 财务结构 - 货币资金877.64亿元 同比下降13% 总有息负债2332亿元 较期初增长5% [17] - 三道红线指标：剔除预收账款资产负债率63.10% 净负债率66.42% 非受限现金短债比1.30 [17] - 综合资金成本2.84% 较年初下降15BP 平均债务期限5.3年 [17] - 永续债规模从期初120亿元下降至58亿元 [2][17] 资产运营 - 全口径资产运营收入36.6亿元 同比增长4.1% EBITDA 19.0亿元 同比增长0.4% [3][19] - 新入市13个项目 新增经营面积72万平方米 新增轻资产管理面积18万平方米 [19] - 集中商业在营项目50个 经营建筑面积309万平方米 运营收入9.4亿元 [21] - 招商积余营业收入91.07亿元 同比增长16.17% 管理面积3.68亿平方米 [21] 物业经营压力 - 整体出租率从84.03%下降至82.07% 平均租金单价从80.81元/平方米/月下降至77.02元/平方米/月 [22] - 商铺及商业中心出租率从91%下降至87% 租金单价从102.59元下降至92.54元 [22] - 写字楼出租率70.47% 租金单价78.10元 同比下降12.2% [22]

政策趋势 - 本周地方层面共发布稳市场政策17次 较上周持续回升[2] - 补贴和税费类新政频次首次超过优化公积金政策 成为周度稳市场政策第一大类[2][4] - 8月末以来各地补贴与税费优惠新政发布频次显著提升 如岳阳单套购房补贴最高达20万元 杭州给予特定区域新房4万元补助[4] 政策分类 - 补贴与税费优惠类政策跃升为第一大类 与传统营销周期同步[4] - 优化公积金政策排在其次 如深圳与限购解绑同步出台公积金提取优化征求意见[4] - 其他稳市场政策包括深圳限购解绑及多地市场秩序整顿 如南昌优化预售资金释放节点 南京整治涉房信息发布[4] 月度政策频次 - 近1个月公积金相关政策提及次数最多 涉及提取方式优化 首付额度调整 贷款额度提升等方面[7] - 其他稳市场类政策跃居第二 主要因限制性政策放开频次提升 如北京 上海 深圳限购解绑 苏州解绑限售 海南多子女限贷解绑[7] - 补贴与税费优惠政策排在第三 但9月份有望与优化公积金政策一同成为发布频次最高大类[7] 中央政策动向 - 住房城乡建设部召开法治工作会议 研究部署住房城乡建设法治工作[9] - 将高质量编制十五五住房城乡建设立法规划 完善城市更新 老旧小区改造 既有建筑改造的法律框架[9] - 建立体检-更新-评估闭环机制 推动社会资本参与 为房企开辟改造业务和运营服务新赛道[9] 地方政策亮点 - 深圳大幅放松限购政策 无本地社保家庭在8区可购2套房 除福田 南山和宝安区新安街道外不限套数[1][12] - 深圳限购解绑力度显著强于北京和上海 一线城市已完成新一轮限购放松[12] - 浙江省构建多元化住房保障体系 计划到2027年累计建设筹集保障性住房150万套(间)[13] 周度政策案例 - 杭州对购买余杭特定区域新房一次性给予4万元补助[13] - 宁波城投针对以旧换新发放换购券 价值为抵价券的5%且最高可达10万元[13] - 深圳拟支持首套房和二套房提取公积金支付首付款及购房税款[13] 政策实施效果 - 一线城市集体限购解绑有利于提振一二手房交易表现 并为整体市场信心带来提振预期[12] - 地方补贴政策与金九银十营销周期同步 如岳阳惠民置业活动提供高额购房补贴[4] - 立法规划将推动行业转型 要求房企具备设计 融资 长效运营等综合能力[9]

8月楼市整体表现 - 8月30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点，同比上升16个百分点，重回年内高位[2] - 炎热天气叠加低迷行情影响房企推盘积极性，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推[4] - 城市间分化显著：重庆、长沙、成都、宁波、杭州去化率超6成；青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率不足2成且环比下降[4] 城市去化率具体数据 - 重庆8月去化率85%，环比上升64个百分点，同比上升57个百分点[5] - 长沙8月去化率84%，环比上升62个百分点，同比上升50个百分点[5] - 成都8月去化率82%，环比上升27个百分点，同比上升2个百分点[5] - 深圳8月去化率24%，环比上升20个百分点，同比上升17个百分点[5] - 上海8月去化率57%，环比上升17个百分点，同比上升3个百分点[5] - 北京8月去化率22%，环比下降8个百分点，同比上升6个百分点[5] - 广州8月去化率18%，环比下降5个百分点，同比上升10个百分点[5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘去化率显著优于传统项目[9] - 成都东城金茂晓棠（洪河板块）开盘102套，去化率100%[10] - 重庆龙湖御胡境（礼嘉板块）开盘248套，去化率100%[10] - 南京丹荔云府（河西北板块）开盘28套，去化率100%[10] - 武汉新规项目推盘套数占比90%，首日去化率38%，而老规范项目去化率仅3%[10] - 长沙雨花区招商序单盘驱动去化率达84%[11] 豪宅市场表现 - 上海壹号院（黄浦区）套均总价5000万元起，8月五开66套当日售罄，2025年累计销售额破百亿[13][14] - 杭州滨江·鸣湖里售价较原限价涨幅26%，滨江绿城兴耀建杭海威·奥映鸣翠府涨幅达85%[14] - 宁波江山万里星洲项目加推293平户型60套，去化率87%，客户以企业主及高管为主[16] 以价换量策略效果 - 西安中国铁建轨交秦风雅颂推出特价房100套（价格1-1.2万元/平，相当于8折），带动月认购136套[18][19] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平（约7折），月销量57套[18][19] - 苏州文泽华府折扣低至75折，8月销量TOP10中8个项目价格低于全市均价[18][19] - 武汉中铁阅湖郡折扣力度7折，配合全民营销和分销佣金策略[19] 9月市场展望 - 传统营销旺季供应量提升和折扣加大有望助推成交止跌回升，但受制于购房信心不足，整体增幅有限[1][22] - 核心一二线城市（京沪杭蓉）热度延续，京沪受益于808和825新政利好[22] - 弱二三线城市刚需客群消费降级，需依赖大幅折扣策略维持销量[21][22] - 新规住宅集中入市导致内部分化加剧，仅核心区位+优质配套+高产品力项目能保持高热[22]

文章核心观点 - 房地产行业社群运营已成为提升产品力和服务力的关键变量 社群活动从社区延伸至城市资源整合 实现商业价值转化和品牌塑造 [4][11][19] - 购房者决策因素中社区服务体验权重从2019年18%升至2024年47% 增长近三倍 显示行业价值标准从地段论转向生活品质优先 [4] - 社群运营通过主理人制度实现共治共创 形成自生长生态 同时通过空间赋能和资源整合提升商业转化能力 [18][19][20] 社群运营行业趋势 - 重点房企官微社群相关内容数量较往年同期明显增加 海洋元素成为2025夏季主流活动主题 [4][5][6] - 社群功能从基础时令活动升级为全链条生态 覆盖培训-挑战-竞技-公益等环节 如绿城中国海豚计划覆盖30万学员 [6] - 社群空间持续扩张 华发股份在全国构建200+个社群 上新62个社群空间 活动覆盖全年龄段用户 [13] 企业创新实践案例 - 华润置地打造超级公园生活体 通过公园空间运营与社群内容共创 形成自然场域-空间运营-生活内容三位一体模式 [11] - 招商蛇口甲板生活节联动开发/资产运营/物业服务三类业务 在超过30城开展水上社区运动会 [7][20] - 中国电建地产通过We客云系统实现全流程管理 物业联动商户构建共赢模式 [7][23] 商业模式演进 - 华润置地润比邻整合200+宠物品牌资源 孵化7大社群 聚集1000+养宠家庭 构建线上线下深度融合的社群体系 [19] - 招商蛇口成都社群推动主理人与佳能、蔚来等商业品牌联动 形成主理人培育-社群孵化-生态循环可持续机制 [20] - 邦泰集团链接孵化近400个社群 发起1000余场活动 涌现近200位主理人 通过《泰有位社群公约》深化共识 [18] 资源整合与价值延伸 - 中国铁建美好家客户会会员数接近7万 形成社区春晚/戏剧节/龙舟赛等IP矩阵 整合社区医养中心与城市健康数据 [26] - 越秀地产推出生活主理人体系和权益体系 通过《樾+》生活方式品牌刊物提供共创平台 [18] - 中国电建地产北京山谷项目年活动覆盖业主超7000人次 启动生活共创计划融合商业运营与社群活动 [23]

行业整体表现 - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米 较去年同期微降3% [5] - 百强房企8月销售操盘金额2070.4亿元 环比降低1.9% 同比降低17.6% [5] - 企业投资大幅放缓 30家典型企业8月拿地金额环比腰斩创近一年新低 其中18家企业无新增土地入账 [6] - 9月预期新房供应量增质优 成交或迎低位回升但增幅有限 延续弱复苏走势 [9] 土地市场动态 - 第35周土地供应建筑面积838万平方米 环比上升72% 成交建筑面积343万平方米 环比上升23% [19] - 2025年9月20个重点城市计划出让131宗含宅土地 起拍总价达659亿元 [22] - 上海七批次土拍成交111.2亿元 杨浦东外滩宅地单价再现9万+ 各地块房地价差均不小于2.5万元/平方米 [21] - 北京国企联合体29亿竞得丰台区棚改宅地 [20] 房企销售排名 - 2025年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜发布 [5] - 2025年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜发布 [6] - 2025年8月中国房地产企业品牌传播力TOP50发布 头部企业通过业绩稳信心、ESG塑品牌、交付赢口碑提升差异化竞争力 [7] 重点房企中报表现 - 中国金茂上半年销售入围行业十强 营收增长超10% 融资成本降至2.96% [10] - 龙湖集团三条红线维持绿档 开发业务毛利率下降至0.2% 开发分部溢利亏损11.8亿 全年预计压降有息负债300亿 [11] - 信达地产上半年销售业绩同比增长47% 完成年度销售目标五成 归母净利亏损加剧 现金短债比0.39 [12] - 华润置地销售稳居行业前三 TOP10城市贡献70% 经常性业务贡献核心净利润60% [13] - 越秀地产销售额逆势增长 三大一线城市占比达80.5% 融资渠道畅通财务结构稳健 [14] - 建发国际全面推进灯塔战略 全年销售1500亿目标不变 更重视项目流动性而非净利润率 [15] - 保利置业拿地力度大幅提高 三条红线首次转绿 财务情况有所优化但存货去化压力仍在 [16] 政策与市场环境 - 中央发布城市工作会议落实细则 上海外环外限购解绑 加强稳市场顶层设计 [18] - 行业聚焦从垂直分割到自由切换的大平层产品变革 重构豪宅生活仪式感 [24]

行业整体表现 - 行业处于弱复苏和强分化通道中 头部企业通过稳健盈利和第二增长曲线展示硬实力 [1] - 万科完成史上最大人事组织调整 包括总部瘦身、区域合并和高管大换岗 为生存发展进行深度变革 [2] - 中国恒大被联交所取消上市地位 标志高负债企业转型失败和债务危机难解的困境 [2] 品牌传播力表现 - 绿城中国、华润置地、保利发展位列8月品牌传播力前三名 招商蛇口和中海地产紧随其后 [2] - 头部企业通过业绩稳定信心 ESG塑造品牌 交付赢得口碑 同时强化文化IP和社群活动的情感链接 [2] - 房企采用理性数据与情感共鸣双线并行策略 既用财报回答生存问题 更用社群证明发展质量 [2] 业绩表现与战略方向 - 中海、华润、保利等头部企业通过"一图读懂"展示稳健盈利、第二增长曲线、ESG与"好房子"技术 [1] - 年中业绩发布获得高点击量 经营策略呈现"维稳向新 深化变革"特点 "好房子"持续引领行业进阶 [4] 社群活动与品牌建设 - 华润置地"润BA2025"全国业主篮球联赛覆盖48城 吸引2万人参与 燃动盛夏 [1] - 绿城海豚计划、龙湖小龙人、保利非遗研学等活动将暑期档变成品牌温度的展示场 [1] - 房企社群活动呈现覆盖广、非遗热、宣传声量提升三大趋势 [5]