销售表现与目标 - 2025年上半年实现销售额527.5亿元，同比下降9.4%，降幅低于TOP10房企加权平均值（降幅13.4%）[1][4] - 位列全口径销售金额第10名，是TOP10中唯一民营房企[1][4] - 杭州市场销售贡献占比77.4%，省内业绩贡献超95%[1][3][4] - 权益销售额254.8亿元，权益比例约48%，合作项目中95%以上由公司操盘[4] - 全年销售目标维持在1000亿元左右，预计行业排名15名以内，全国份额1%以上[1][4] 投资策略与土地储备 - 上半年新增土地项目16个（杭州14个、金华2个），计容建筑面积100.7万平方米（同比增长15%），土地总价款332.7亿元（同比增长49%）[1][8] - 全口径拿地销售金额比0.63，权益拿地销售金额比0.72[1][8] - 投资金额控制在权益销售回款50%左右，区域布局以杭州为主并持续增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏[1][8] - 期末土地储备总建筑面积993.6万平方米，其中杭州占比81%，剩余可开发建筑面积仅26.8万平方米（占比2.7%）[10] - 通过品牌输出新增南京代建项目，计容建面5.7万平方米[8] 财务业绩 - 上半年营业收入454.5亿元（同比增长87.8%），其中房地产销售业务收入449.6亿元（同比增长89.9%）[2][12] - 期末预收房款1013.4亿元，可结算资源充裕[2][12] - 毛利润55.6亿元（同比增长140.1%），毛利率12.24%（同比上升2.67个百分点）[12] - 净利润26.9亿元（同比增长120%），净利率5.92%；归母净利润18.5亿元（同比增长58.9%），归母净利率4.08%[2][12] 负债与现金流 - 经营活动现金流净流出89.6亿元，主因投资开发支出增加[2][14] - 期末持有现金295亿元（较期初下降20%），短期有息负债94.1亿元，现金短债比3.14[2][14] - 有息负债较期初降低40.83亿元至333.5亿元，其中银行贷款占比83.9%[2][14] - 获银行授信总额度1290.2亿元（剩余可用979亿元），直接融资可用额度33亿元[14] - 平均融资成本3.1%（较上年末下降0.3个百分点），目标将有息负债控制在300亿元以内，直接融资比例控制在20%以内[2][14][15] - 扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%[14]

核心观点 - 深圳2025年前7月一二手房总成交面积同比增长27% 居核心一二线城市前列 市场表现突出[3][31] - 深圳楼市呈现"房价泡沫挤出 购房需求向居住属性回归"特征 新房市场由刚需和中改需求支撑 二手房市场以价换量驱动[5][9][19] - 新房市场中300-400万元和500-600万元总价段成交占比显著提升 分别增长4.58pcts和超1.5pcts 而1000-3000万元豪宅需求降温[9] - 二手房市场购买力降级特征明显 300万元以下总价段成交占比上升 200-300万元总价段成为成交主力占比19.18%[21] - 三四季度新房市场预计延续弱复苏走势 二手房市场保持高位震荡 以价换量仍是主要销售策略[31] 深圳楼市整体表现 - 2025年前7月深圳新房成交面积239万平方米 同比增长25% 成交金额1446亿元 同比增长19%[3] - 二手房成交面积336万平方米 同比增长29% 成交金额1931亿元 同比增长25%[3] - 一二手房总成交面积575万平方米 同比增长27% 增幅居京沪深杭等核心城市前列[3][31] - 深圳是唯一实现新房成交面积和金额同比双增长的一线城市[3] 新房市场特征 - 成交结构呈现"刚需 中改支撑市场 顶豪降温"特征[9] - 300-400万元总价段成交占比从16.31%增至20.89% 增长4.58pcts[9] - 500-600万元总价段成交占比增长超1.5pcts[9] - 70-90平方米面积段成交占比36.05% 同比增长2.26pcts[10] - 100-120平方米面积段成交占比增长3pcts[10] - 1000-3000万元总价段成交套数占比下降2.47pcts至9.86%[9] - 龙岗区和龙华区成交套数占比均超2成 集中度持续上升[12] 热销新房项目分析 - 去化率超6成项目主要集中在3-8万元/平方米单价段[16] - 深铁阅云境项目折后均价4.42万元/平 低于周边竞品4.6-4.8万元/平[17] - 红山华府备案均价8.05万元/平 折后总价470万元/套起 为近五年深高北学区最低上车门槛[18] - 红山华府实际使用率91-94% 较同片区项目高约4个百分点[18] 二手房市场特征 - 呈现"总价段下移 面积段上移"的购买力降级特征[19][20] - 200-300万元总价段成交占比从17.69%增至19.18% 成为成交主力[21] - 300万元以上总价段成交占比持平或回落 400-600万元下降2.32pcts[21] - 100平方米以上各面积段成交占比均出现上升[22] - 70-90平方米面积段成交占比32.79% 同比下降0.67pcts[22] - 龙岗区成交占比超2成 盐田区成交占比上升0.85pcts[24] 热销二手房项目分析 - 成交套数居前项目多集中在龙岗和盐田片区[28] - 可比房价较2024年同期降幅均在10%以上[28] - 金地龙城中央项目成交均价16686元/平 同比下降23%[29] - 万科东海岸项目成交均价37257元/平 同比下降19%[29] - 阳光花园项目成交111套 成交均价32426元/平 同比下降11%[29]

核心观点 - 公司销售规模稳居行业第一但销售额和面积同比下滑 存货去化压力持续加大 尤其三四线城市库存问题突出 [2][7][19] - 公司拿地力度显著增强且重点投资一线城市 但新增土地权益比例下降 土地储备总量减少 [2][13][19] - 公司待结算收入储备充足但盈利能力持续下滑 毛利率 净利率均同比下降 [3][21][22] - 公司财务保持绿档且融资成本降至行业极低水平 现金覆盖能力稳定 [3][24][28] 销售表现 - 2025上半年全口径销售金额1451.71亿元 同比减少16.25% 销售面积713.54万平方米 同比减少25.23% 销售额排名行业第一 [2][5] - 2021年及以前存量项目销售金额514亿元 占比35.4% 竣工物业规模达2137.7亿元 较期初增长7.2% 占存货比例提升至28.1% [2][7] - 销售回笼率100% 当期销售回笼率65.3% 新开工面积仅378万平方米 存货规模较期初减少4.7%至7611亿元 [7][9] - 38个核心城市销售金额占比92% 珠三角区域销售面积占比31% 环渤海区域占比27% 二线城市销售面积占比49% 一线城市占比17% [11] 投资活动 - 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% 拓展成本509亿元 同比增长304% 拿地销售金额比从0.07提升至0.35 [2][13] - 一线城市新增建面占比23.8% 三四线城市建面占比13.8% 平均拿地成本22325元/平米 环渤海区域新增土储建面占比34.8% [15] - 总土地储备11426万平方米 较期初减少9.1% 权益比例69.52% 三四线土储占比43.8% 二线占比43% 一线占比12.8% [19] 盈利能力 - 营业收入1168.57亿元 同比减少16.08% 预收房款3303.01亿元 待结算收入储备充足 [3][21] - 毛利率14.6% 同比下降1.4个百分点 净利率5.6% 同比下降2.1个百分点 归母净利率2.3% 同比下降3个百分点 [3][22][28] - 毛利润171.04亿元 同比减少23.3% 归母净利润27.11亿元 同比减少39.3% 核心归母净利润25.79亿元 同比减少64.3% [21][28] - 资产经营收入25.4亿元 同比增长13% 其他主营业务收入114.17亿元 占总营收比例9.8% [21] 财务状况 - 持有现金1385.62亿元 较期初增长3.3% 非受限现金短债比1.19 较期初提升0.18 [3][24] - 有息负债3446.84亿元 较期初减少1.2% 净负债率59.64% 较期初下降3.03个百分点 扣除预收后资产负债率64.56% 下降1.31个百分点 [24][28] - 综合融资成本2.89% 较期初下降0.21个百分点 经营活动现金流量净额160.17亿元 [3][24]

销售表现 - 2025上半年合同销售额1222亿元同比减少3.4% 销售面积535万平同比减少9.5% [2][4] - 代建业务销售额419亿元同比增长1.9% 对销售额贡献率提升1.8个百分点至34.3% [2][4] - 自投项目销售额803亿元同比减少6% 回款率96% 一二线城市销售贡献占比86% [4] - 前7月自投项目销售目标完成率53.6% 下半年需达到45%去化率即可完成全年目标 [2][6] 存货去化 - 21年及以前库存去化190亿元 已竣工待售物业占比下降2.9个百分点至14.9% [2][6] - 上半年整体平均去化率48% 下半年计划新推货值898亿元（含714亿元首开项目） [6] - 期末存货规模较期初增长3.1% 但去库存效果显著 [6] 土地投资 - 新增拿地建面355万平同比增长172% 新增货值907亿元同比增长172% [2][7] - 权益拿地销售比从0.4提升至0.67 拿地权益比例75%同比下降5.5个百分点 [2][7] - 新增项目集中于杭州西安苏州等二线城市（占比79%） 三四线城市拿地占比19% [12] - 预计新增项目年内销售转化率55% 可贡献销售约500亿元 [2][12] 土地储备 - 总土储2724万平（权益比65.9%） 可售货值4518亿元 一二线城市占比80% [2][16] - 长三角及环渤海区域货值占比64%和11% 杭州上海西安苏州货值均超200亿元 [16] - 代建业务在手订单建面1.265亿平 四大城市群占比77% [16] 财务表现 - 营业总收入533.7亿元同比减少23.3% 结转收入496.5亿元同比减少22.1% [17] - 已售未结资源1987亿元 其中1030亿元预计2025年结转 合同负债1550.8亿元较期初增长5.5% [17] - 物业销售收入占比93% 酒店业务0.8% 项目管理2.6% 其他业务3.3% [17][18] 盈利能力 - 综合毛利率13.4%同比微升0.3个百分点 物业销售结转毛利率12.7%同比提升1个百分点 [20] - 净利率同比下降2.5个百分点至2.3% 归母净利率同比下降2.5个百分点至0.4% [3][20] - 净利润同比下降63.5%至12.1亿元 归母净利润同比下降89.7%至2.1亿元 [20] - 其他收入同比减少46%至9.3亿元 计提资产减值损失19.33亿元 [3][20] 融资与偿债 - 发行境内债77.11亿元 平均融资成本从4.05%降至4% 完成境外债务置换8.02亿美元 [22] - 银行借款规模1169亿元 占有息负债比例81.7%较期初提升5.5个百分点 [3][22] - 整体融资成本降至3.4% 可动用现金395亿元 短债覆盖倍数1.7倍较期初提升0.29 [3][22] - 扣预资产负债率67.1%较期初降0.2个百分点 净资产负债率63.9%较期初升7.2个百分点 [3][22]

土地市场整体表现 - 第34周土地供应建筑面积487万平方米 环比大幅上升61% 成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [1] - 成交金额124亿元 环比大幅下降42% 平均溢价率出现大幅回落 本周无10亿元以上高总价高溢价土地成交 [1][3] - 一线城市土地供应稀缺 仅广州新增1宗宅地 上海新增均为商办用地 重点城市供应含宅用地50幅 平均容积率1.82 [1] 重点城市土地供应详情 - 成都成华区挂牌高总价商住地块 起拍价21亿元 容积率3.0 规划建筑面积19.5万平方米 起拍楼板价1.08万元/平方米 商业面积占比近50% [2] - 郑州郑东新区北龙湖挂牌纯宅地 起拍价15.2亿元 容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 属稀缺低密地块 周边新房价格达4万元/平方米以上 [3] - 南通、重庆、无锡宅地供应平均容积率均不高于1.5 反映低密度开发趋势 [1] 典型地块成交分析 - 宁波江北区洪塘地块底价成交 总价19.3亿元 楼板价9574元/平方米 较2022年成交价下降约3700元/平方米 地块经规划调整 宅地比例提升 [3][4] - 杭州下沙单元低密宅地溢价13.88%成交 总价4.9亿元 楼板价1.8万元/平方米 周边新房售价达4万元/平方米 [5] - 宁波地块由城投关联企业宁波城宏置业竞得 南通两宗地块均以楼板价约12356元/平方米底价成交 [10][12] 房企拿地特征 - 地方国企与城投公司活跃 宁波城宏置业、南通中央创新区科创、永康城投等均参与底价拿地 [10][12] - 保利发展以总价8亿元竞得三亚中央商务区地块 楼板价6777元/平方米 [10] - 龙湖集团以楼板价14200元/平方米底价获取成都锦江区地块 [12]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义区薛大人庄村宅地[1][3] - 地块编号京土储预（顺）〔2025〕027号，位于顺义区天竺镇[5] - 地块容积率1.6，总规划建筑面积3.68万平方米，成交楼板价27989元/平方米[5][9] 地块属性与规划 - 用地性质为二类城镇住宅用地，属纯住宅属性[5][9] - 地块限高40米，可开发叠拼加洋房的低密改善型社区[9] - 周边配套包括地铁15号线国展站、温榆广场及天竺公园[9] 区域市场环境 - 地块位于中央别墅区，是最后可连片开发住宅用地[9] - 东侧毗邻懋源·璟橒项目（2022年成交价19.55亿元，楼板价3.36万元/平方米）[6] - 周边别墅类二手房价格普遍在千万级别以上，高端居住氛围浓厚[10] 竞得人开发策略 - 懋源地产连续在中央别墅区获取地块（2022年竞得相邻地块溢价率15%）[6] - 目标客群定位地缘改善家庭、机场/望京高净值人群及国际学校陪读家庭[9] - 现有项目懋源·璟橒别墅售价7.4万元/平方米，去化周期14个月[6][14] 政策影响与市场表现 - 北京8月8日松绑五环外限购政策，释放改善性需求[13] - 政策后首周（8月11-17日）五环外千万级新房成交52套，同比增长58%[14] - 中央别墅区库存消化周期14个月，低于同类板块21个月的中位数水平[14]

核心观点 - 公司销售金额同比大幅下降45.7%，降幅远超行业平均水平，流动性压力显著，但通过大股东借款支持及库存盘活措施缓解部分压力 [2][3][6] - 归母净利润亏损同比扩大21.3%，主要受合联营投资亏损及存货跌价损失扩大影响 [3][18] - 多元化业务收入占比提升10个百分点至26%，成为营收重要补充 [4][31] 销售表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%；销售面积538.9万平方米，同比下降42.6% [2][6] - 销售额降幅为TOP10房企最高（行业加权平均降幅13.4%），在15个城市销售金额位列前三，较2024年减少11个城市 [2][6] - 南方区域（156.5亿元，占比22.6%）、上海区域（240.5亿元，占比34.8%）和北京区域（81.7亿元，占比11.8%）为销售主力区域 [9][10] - 通过全民经纪人渠道成交超80亿元，线上渠道成交超66亿元，中介渠道占比下降4个百分点 [9] 库存与土地储备 - 存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%；其中现房库存1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底增长1.4个百分点 [2][16] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元 [2][11] - 新增土地计容建面81.16万平方米，66%位于二线城市（如郑州、石家庄）；总土储6234.6万平方米，较2024年末减少8.8% [11][15] 盈利能力 - 营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；房地产开发结算收入740.5亿元，同比下降33.7% [3][18] - 毛利率6.59%，同比微增1.79个百分点；物业结算毛利率3.6%，同比微增0.6个百分点 [3][18] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.3%；合联营投资从盈利4.96亿元转为亏损8.05亿元，存货跌价损失扩大至51.13亿元（上年同期19.28亿元） [3][18] 债务与流动性 - 大股东累计提供借款238.8亿元，利率及抵质押条件优于市场惯例；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [3][23] - 有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%；短期有息负债1553.7亿元，占比42.7% [3][23] - 货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%；现金短债比0.48，扣除受限资金后流动性进一步承压 [3][27] 多元化业务 - 非开发业务收入273亿元，同比增长21.3%，营收占比提升至26% [4][31] - 万物云收入181.68亿元，同比增长3.1%；租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%；物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7% [31][32] - 泊寓管理长租公寓27.3万间，出租率93.3%；万纬物流可租赁面积1045万平方米，高标库出租率86% [32]

限购政策调整 - 上海外环外住房限购取消套数限制 符合条件的沪籍家庭和非沪籍连续缴纳社保或个税满1年家庭均适用[2][4] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 外环外不限购 外环内限购1套非沪籍需社保满3年[4][11] - 非沪籍外环外社保要求仅1年 低于北京2年 门槛更低刺激需求释放[4][12] 公积金政策优化 - 上海公积金贷款额度提高 首套最高从160万元增至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元[6][15] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 购买绿色建筑住房可再上浮15%[6][15] - 支持提取公积金支付首付款并申请贷款 不影响贷款额度计算[6][17] 信贷与税收政策 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 统一定价机制减轻购房利息负担[6][18] - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上给予人均60平方米免税面积扣除[5][18] - 上海政策覆盖利率统一和税收优惠 北京未涉及相关调整[18][25] 政策效果与战略目标 - 新政缓解外环外高库存板块去化压力 未来外环仍为供地主力区域[4][7] - 通过郊区松绑差异化策略 满足合理自住需求 服务于人口疏解和区域协同战略[7][21] - 上海政策组合覆盖刚需与改善需求 与新城建设联动吸引人才[20][21] 京沪政策对比 - 两城均取消郊区购房套数限制 统一单身与家庭标准 支持公积金提取支付首付[19] - 上海非户籍社保门槛1年低于北京2年 利率政策取消区分而北京未调整[12][25] - 北京公积金首套房认定认房不认贷更宽松 但上海贷款额度更高且支持绿色建筑[15][17]

限购政策调整 - 上海外环外住房限购自2025年8月26日起取消套数限制 符合条件的沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满1年的非沪籍家庭均可不限购 [2][4] - 成年单身人士视同家庭执行限购政策 沪籍居民在外环内限购2套住房 非沪籍需连续缴纳社保或个税满3年方可在外环内限购1套住房 [2][4] - 政策力度超过北京 外地社保年限要求1年而非北京的2年 显著扩大合规购房者基数 [2][4] 房产税政策优化 - 非沪籍家庭购买首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米免税面积扣除 [5] - 房产税优惠政策自2025年1月1日起实施 按年征收 [5] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元提升至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提升至216万元 [6] - 二套公积金贷款最高额度从130万元提升至149.5万元 支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算 [6] 商业贷款利率机制调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 统一利率定价以减轻居民购房利息负担 [7] 政策影响与战略目标 - 政策通过"核心区严控 郊区松绑"差异化策略缓解外环外高库存板块去化压力 同时服务于人口疏解和区域协同战略目标 [4][7] - 一线城市限制性政策松动后市场反应良好 此次调整有助于释放郊区购房需求 实现房地产市场平稳健康发展与城市可持续增长的双赢 [7]

中央政策动态 - 财政部和税务总局发布公告 允许符合条件房地产开发经营业纳税人申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60% [1][2] - 退税政策针对2019年3月31日后新增留抵税额 要求连续六个月新增留抵税额大于零且第六个月不低于50万元 [2] - 政策将缩短企业留抵税额消化周期 原本需要5年左右时间 现通过退税加速资金回流 [2] - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 重点推进城中村改造和危旧房改造 [1][3] - 明确保障性安居工程和高质量新房建设为当前房地产市场止跌回稳两大主要动能 [3] 地方政策动态 - 本周8省市发布9次稳市场政策 其中6地优化公积金政策 [4][6][7] - 合肥开展"十五五"城镇老旧小区改造摸排工作 重点调查2001-2010年建成住宅小区 [4][7] - 改造遵循"优先急需、分类实施"原则 2001-2005年建成小区优先纳入改造范围 [4] - 北京出台公积金汛情专项支持政策 允许受汛情影响家庭使用公积金支付租金和修缮房屋 [6][7] - 成都提高保障房公积金贷款额度 单人60万元提高至90万元 双人100万元提高至150万元 [6][7] - 广州印发商转公贷款办理指引 要求贷款房屋必须是家庭唯一住房 [6][7] - 青海海东市实施引才政策 双缴存职工多子女家庭贷款额度可增加1倍至100万元 [6][7] - 宜宾三江新区推出四类购房补贴 三孩家庭购买新房最高补贴6万元 市级人才额外奖励1万元 [6] 政策趋势分析 - 地方稳市场政策发布频次较上周明显减少 主要聚焦公积金优化政策 [7][9] - 本周公积金优化政策涉及住房保障、房贷商转公、引才留才三个方面 [9] - 近一个月公积金相关政策提及次数最多 主要涉及困难家庭保障、贷款额度提升和提取方式优化 [10] - 保障安居和城市更新政策频次分列第二、三位 城市高质量发展被置于更重要位置 [10]