行业政策与规划 - 十五五规划建议正式发布 明确推进房地产高质量发展六大重点任务 探索建立保障房轮候制和商品房现房销售制 [14] - 中央政治局 国务院 住建部对十五五规划建议进行展开解读 [14] 市场销售与需求 - 2025年10月百强房企实现销售操盘金额2530亿元 单月销售维持低位 [12] - 11月新房供应低位持稳 主城区改善产品为供给主力 市场热度预期回落 多数城市新房成交预期由增转降 [9] - 典型城市库存存在结构性风险 结构性矛盾凸显治理紧迫性 精准施策为库存化解关键 [7] 土地市场 - 2025年10月企业拿地投资额较前三季度月均下降三成 超半数房企未有拿地 [12] - 第44周（10月27日-11月2日）土地成交建筑面积840万平方米 环比上升15% 供应建筑面积369万平方米 环比下降60% 溢价率2.6% 较上周回落1.6个百分点 [13] - 福州土拍成交总价34亿元 2宗宅地均由本地国企左海竞得 4宗商办用地合计成交总价6.08亿元 [10] - 2025年11月20个重点城市计划出让169宗含宅土地 起拍总价达889亿元 上海 北京起拍底价超100亿元 [15] 企业发展与品牌 - 2025年10月中国房地产企业品牌传播力TOP50发布 国庆 中秋双节与重阳节成为房企品牌传播与责任践行重要契机 [5] - 万科董事长再更迭 金科全新管理团队组建完成 [12] 行业新兴模式 - 2025年代建渗透率持续攀升并再创新高 二线城市是主要带动力量 但受单城市影响强烈 [9] - 建发更新建设多个代建项目协同推进成果显著 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销 [16] - 金地商置华东地区公司成功获得4个代建项目 旭辉建管签约石家庄城西优质地块全过程代建管理服务 [16] - 中建东孚与绿城房地产咨询集团签署战略合作协议 招商建管郑州项目「西美招商·雲启」正式亮相 [16] 企业融资 - 2025年10月房企单月融资总量环比回落 但同比略有增长 [12]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调要努力让人民群众住上更好的房子，住建部明确提出建设好房子、好小区、好社区、好城区[1] - 政策信号标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段[1] - 建设好房子是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从开发商向美好生活服务商转型[1] 行业研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在为“好房子”的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑[2][7] - 了解市场认可的“好房子”对于企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要[1] - 了解老百姓对“好房子”的真实期待是解决当前住房领域主要矛盾、满足人民对美好生活向往的根本前提[1] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队，后者为住房政策学者、钱学森城市学金奖得主[7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向涵盖行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资等[8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入研究[9]

文章核心观点 - 2025年房企债务重组进程显著加速 头部房企融创中国和碧桂园的重大重组方案取得关键进展 对行业风险出清具有标志性意义 [2][3][4] - 房企债务重组模式发生根本性转变 从单纯展期转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组 平均削债比例约70% [9][11] - 头部房企重组方案的成功落地产生强示范效应 推动其他房企重组进程加快 增强市场对债务重组可行性的信心 [5][10][13] 2025年债务重组加速 - 融创中国境外债重组方案于2025年11月5日获香港高等法院批准 涉及96亿美元 成为第一家完成境内外债务全部重组的龙头房企 [2][4] - 融创中国境外重组采用全额债权转股权方式 将约96亿美元境外债务基本清零 其境内债二次重组已于2025年1月获批 涉及154亿元人民币 [4] - 碧桂园境外债重组于2025年11月5日获债权人会议高票支持 第一类计划支持率83.71% 第二类计划支持率96.03% 涉及债权总额153.29亿美元 听证会定于2025年12月4日 [2][4] - 碧桂园9只境内债券重组接近成功 其中8只已通过方案 涉及金额134.17亿元人民币 9只债券总余额138.58亿元人民币 [4] - 2025年以来共有42家房企披露重组计划 其中17家已完成全部或部分重组 有9家是在2025年方案获批 [5] - 2025年多家房企重组成功 包括世茂集团 元洋集团 佳兆业 金轮天地控股 龙光集团 旭辉控股集团 时代中国控股等 [6] 从展期到深度重组 - 行业债务重组模式发生根本转变 从以时间换空间的展期策略 转向以实质性削债为核心的深度重组 系统性解决债务问题 [9] - 多数房企削债比例在70%左右 头部企业方案落地产生显著示范作用 加速其他房企重组进程 [9][10] - 龙光集团境内债重组从公布议案到完成仅耗时20天 覆盖219.6亿元人民币债务 [10] - 具体企业削债方案：融创中国境外债削债0% 境内债削债75% 元洋集团境外债削债61% 碧桂园境外债目标削债65% 旭辉控股境外债削债66% 世茂集团境外债削债68% 龙光集团境外债削债70% 佳兆业境外债削债64% [11]

政策导向与行业新阶段 - 国家层面多次强调要"努力让人民群众住上更好的房子"，住建部明确提出建设"好房子、好小区、好社区、好城区" [1] - 政策信号标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设"好房子"是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从"开发商"向"美好生活服务商"转型 [1] 行业转型与企业战略 - 了解市场认可的"好房子"对于企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要 [1] - 住房是最大的民生，"好房子"直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感 [1] - 实现行业高质量发展是必然路径 [1] 研究背景与目的 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在为"好房子"的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2] - 调研旨在通过科学、系统的研究解决当前住房领域主要矛盾，满足人民对美好生活的向往 [1][2] - 了解老百姓对"好房子"的真实期待是满足人民对美好生活向往的根本前提 [1] 研究机构与专业领域 - 课题组成员包括克而瑞产品力研究中心和浙江大学邹永华教授团队（住房政策学者、钱学森城市学金奖得主） [7] - 克而瑞地产研究专注于房地产行业和企业课题的深入探究，研究方向涵盖行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察 [8] - 克而瑞研究中心是克而瑞集团专业研究部门，十多年来专注于房地产行业、企业、产品力以及需求课题的深入研究 [9]

文章核心观点 - 中国房地产行业面临供给侧的根本性挑战，广义库存规模已超过130亿平方米，按当前销售流速测算去化周期长达14年，远超5-6年的健康区间[2] - 库存压力呈现出鲜明的结构性矛盾，并非均匀分布，主要体现在库存高度集中于少数板块、闲置土地问题突出、老旧项目盘活难度大以及城投公司托底形成的沉淀库存四个方面[2][3] - 解决高库存问题的关键在于采取差异化、精准化的供给侧改革措施，针对不同城市和不同结构性问题实施“一地一策”的治理策略[42][43][44] 行业库存压力高企背景下，核心城市引领供给侧改革方向 - 行业竣工未售面积自2021年起持续攀升，至2025年初已达7.99亿平方米的历史峰值，四年累计增幅超52%[6] - 全国广义库存规模约为132.3亿平方米，按照2024年行业9.7亿平方米的交易规模计算，去化周期需要13.7年，远高于5-6年的正常健康范围[10] - 2025年前三季度，全国土地市场平均溢价率回升至7.3%，但三四线城市平均溢价率只有3.36%，高能级城市市场止跌回稳表现明显更佳[11] 各市库存压力显著分化，京沪杭广义消化周期仍在5年以内 - 各能级城市库存规模差异显著，一线城市平均广义库存消化周期仅有4.5年，二线城市平均为8.0年，样本三四线城市平均广义消化周期达到20.4年[15][16] - 北京、厦门、合肥等城市广义库存规模均低于2000万平方米，广义消化周期保持在5年以内的健康水平[17] - 各城市广义库存高度集中于少数板块，排名前10%的板块平均拥有所在城市34%的广义库存，杭州该占比甚至达到47%[18][20] - 高流速板块（成交排名前10%）是市场止跌回稳的关键力量，其平均去化压力仅为全市平均水平的0.58倍，例如北京为0.44倍，杭州为0.40倍[22][23] 闲置土地、老旧项目问题仍较为突出，合计库存占比超过五成 - 未开工项目库存占比38%，十年以上的老旧项目库存占比高达27%，两者去重后合计占比超五成[26] - 一二线城市中，虽仅有13%的项目未开工，但其对应的广义库存占比却高达33%，重庆未开工项目库存占比达57%，南京高达60%[27] - 二线城市中，出让10年以上的老旧库存占比平均达30%，青岛、长沙、重庆等城市均超过40%[29] 广义库存中城投占比三成，且大量项目处于闲置状态 - 样本城市广义库存中已有30%来源于城投公司开发项目，并在南京、无锡、徐州等城市形成了较大规模的积压库存[30] - 城投项目平均开工率仅为24%，远低于非城投项目77%的平均水平，大量城投拿地项目处于闲置状态[37] - 通过有效处置未开工城投项目，南京广义消化周期有望从11.2年降至6.3年，无锡从11.1年降至6.9年，徐州从15.2年降至5年[39] 总结：结构性矛盾凸显治理紧迫性，精准施策为库存化解关键 - 当前房地产库存压力主要源于其内部结构失衡，解决高库存问题需针对库存高度集中的板块、大量闲置土地、难以盘活的老旧项目及城投沉淀库存采取差异化措施[44] - 南京、重庆、西安、徐州等城市面临多类结构性问题叠加，库存结构优化难度显著高于其他城市，需从多维度同步开展针对性调整[46][48] - 房地产库存治理需坚持“一地一策”，高风险城市侧重供给侧改革化解存量，低风险城市侧重需求端调控优化结构[53]

企业战略合作与市场拓展 - 中建东孚与绿城房地产咨询集团签署战略合作协议，计划在城市服务、智慧社区建设领域通过资源共享和优势互补开展合作[1] - 金地商置华东地区公司成功获得4个代建项目，包括中标昆山商品住宅地块代建代销项目（总建筑面积2.5万㎡）和无锡梁东路商办综合体项目管理服务（总建筑面积5.8万㎡）[1][3] - 旭辉建管三季度新拓项目17个，绿城管理三季度交付十余个项目[8] 代建项目动态与业绩表现 - 旭辉建管签约石家庄城西优质地块全过程代建管理服务，土地面积62.37亩，规划为住宅教育混合用地，容积率≤2.7[1][4] - 招商建管郑州项目「西美招商·雲启」正式亮相，作为主城区稀缺低密住区坐拥主城发展红利与完善配套资源[1][4] - 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销，项目地处南京江北新区四重高地，7层产品在一年内达成实景全面呈现并位居福安市场成交前列[1][6] - 远洋建管代建大连华南汇首开热销，远洋在贵阳市场成功开发远洋风景、远洋万和世家、远洋观山天铂等项目[2][8] 行业标准与研究成果 - 行业发布首部《代建企业综合能力评价标准》，金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本[8] - 绿城房地产建设管理集团有限公司以10.35亿元成交金额中标台州市路桥区地块全过程代建项目，地上计容面积124430平方米[7] - 浙江兴元建设管理有限公司以7.44亿元成交金额中标雅安市五云街道名山区块建设工程全过程代建项目，体量163466平方米[7]

福州土拍市场整体情况 - 福州四城区2025年第八次供地合计出让7宗经营性地块，成交总价34亿元[1][3] - 3宗宅地中2宗由本地国企左海竞得，1宗在出让前取消拍卖[1][3] - 4宗商办用地合计成交总价6.08亿元[1][3] 重点住宅地块成交详情 - 45号宅地由福州左海以25.6亿元竞得，平均楼板价2.5万元/平方米，是本次起始价最高的宅地[3] - 46号宅地为小体量低密宅地，建面不到1.3万平方米，容积率1.1，由左海以2.37亿元竞得，楼板价1.86万元/平方米，溢价率0.4%[3] - 47号宅地为二次出让地块，本次再度取消出让，其前身为2023年51号宅地的西侧部分[3] 河南小柳新村旧改项目分析 - 45号地块是河南小柳新村旧改项目的核心宅地，该项目是鼓楼核心区规模最大的城市更新项目，总投资37亿元，使用专项债融资7.4亿元[8] - 项目共分5宗子地块出让，前3宗地块已于2025年9月30日出让，加上本次成交的45和48号地块，5宗地块合计成交总价达63.85亿元，完成约1.7倍的收益/投资倍数[8] - 45号地块处于福州市鼓楼区核心板块，距离地铁4号线陆庄站仅300米，周边新房售价在4万元/平方米以上[9] 福州市土储类专项债项目背景 - 2025年福州启动19个土地储备类专项债项目，总投资151亿元，预计土地出让金可达240.8亿元，平均收益/投资比1.6[13] - 扣除融资利息后，预计相关项目收益可达80亿元左右，这些项目覆盖全市12个区县市[13] - 鼓楼区小柳片区项目是投资规模最高的专项债项目，预计收益/投资比高达1.8，是专项债相关项目中的核心标杆[13]

核心观点 - 2025年11月28个重点城市新房供应面积环比微增5%但同比大幅下降46% [2][5] - 市场供应结构持续向改善型产品倾斜 刚需、改善、高端占比分别为28%、55%和17% [3][11] - 近8成城市以主城区为供应主力 主城、近郊、远郊占比结构为70%、23%和7% [3][14] - 基于供应低位持稳及去年高基数 新房成交绝对量或延续低位盘整 同比降幅可能扩大 [3][18] 供应规模 - 2025年前11月28城累计商品住宅供应面积同比下降17% [5] - 一线城市11月预估供应127万平方米 环比增长14%但同比下降40% 北京和广州环比增幅分别达167%和126% 上海供应同比降幅高达81% [6] - 二线城市11月预估供应358万平方米 环比微降1%同比深度下跌49% 城市分化加剧 长沙、长春、郑州、苏州等环比翻番 而宁波、南京等城市供应同比腰斩 [6] - 三四线城市11月预估供应32万平方米 环比大增61%但同比仍下降34% 绝对量处于历史低位 [7] 供应结构：产品档次 - 重点城市改善型产品供应占比达55% 刚需和高端产品占比分别为28%和17% [11][12] - 西安、昆明、天津等城市刚需产品供应占比超50% 宁波、北京刚需与改善占比各约40%-50% [11][12] - 上海、杭州、成都、武汉等16城以改善产品为供应主力 占比超50% [11][12] - 深圳、徐州、无锡、合肥等城市高端产品占比超45% 在各产品档次中居首 [11][12] 供应结构：区域分布 - 重点城市主城区供应占比70% 近郊和远郊占比分别为23%和7% [14][15] - 青岛、徐州、泉州、福州等城市主城供应占比超90% [14][15] - 长沙、天津、南京、深圳、宁波等城市以近郊项目为主 占比超50% [14][15] - 广州本月以远郊项目为供给主力 占比达46% [14][15] 市场预判 - 28个重点城市2025年11月预期项目平均去化率32% 环比下降3个百分点同比下降10个百分点 [19] - 上海、成都等前期热点城市新房成交规模预期回落 部分热点板块项目出现销售滑坡迹象 [19] - 深圳、武汉、重庆等城市预期延续弱复苏走势 成交规模低位回升 [19] - 多数弱二线城市如郑州、福州、南宁等购买力疲软 成交增长乏力情况将延续 [19] - 二手房市场成交仍处于下行通道 主要吸引价格敏感型刚需客群 [19]

政策导向与行业转型 - 国家层面多次强调“努力让人民群众住上更好的房子”，住建部明确提出建设“好房子、好小区、好社区、好城区” [1] - 政策信号标志着中国房地产行业进入以品质和用户体验为核心的新发展阶段 [1] - 建设“好房子”是房地产行业供给侧结构性改革的关键，推动企业从“开发商”向“美好生活服务商”转型 [1] 行业研究重点 - 克而瑞与浙江大学联合发起大型调研，旨在为“好房子”的建设、评价和政策制定提供理论与数据支撑 [2][7] - 研究专注于房地产行业和企业课题，包括行业政策、区域市场、城市周期、土地市场、需求研究、房企融资、企业投资、多元化、数字化营销、产品洞察等方向 [8] - 了解市场认可的“好房子”定义对企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要 [1]

节日营销与品牌建设 - 10月国庆、中秋双节及重阳节成为房企品牌传播与责任践行的重要契机[2] - 头部房企以社区为核心场景，通过全国联动的线上线下节日活动，采用传统与现代结合的互动设计，构建从情感共鸣到品牌认同再到价值转化的链路[2] - 企业聚焦老年群体需求，从产品适老化、社区服务、公益行动等多维度发力，在践行社会责任的同时夯实品牌口碑与传播力[2] - 节日被视为社区建设的起点，头部企业持续以服务与温情深化邻里联结，助力实现更具温度的理想生活[2] - 情感赋能与价值落地相结合的模式，成为品牌传播力持续提升的核心驱动力[2] 企业高层与组织动态 - 万科董事长更迭，前总裁被采取刑事强制措施[2] - 金科股份完成董事会换届，郭伟新任董事长兼总裁[2] - 重点企业高层变动及组织调整持续震荡整个行业[2] 品牌传播力排名 - 2025年10月中国房企品牌传播力排行榜中，保利发展、华润置地、绿城中国位列前三名[2][4] - 万科地产与龙湖集团紧随其后[2]