行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]

销售业绩 - 上半年总销售金额52.36亿元 同比增长47.0% 其中并表项目销售额24.4亿元（+75.4%） 合作权益销售额16.93亿元（+7.1%） 代建销售额11.89亿元（+83.5%）[2][6] - 总销售面积28.04万方 同比增长28.0% 代建销售面积5.83万方（+109%）[6] - 完成年度105亿元销售目标的49.9%[2][6] - 长三角区域销售面积占比65.7%（同比下降10.6个百分点） 中西部占比18.3%（+6.3个百分点） 一二线城市销售面积占比56.9%（+9.8个百分点）[9] 土地储备 - 新增土储总建面45.8万方 同比下降53% 全部为代建项目[2][12] - 并表口径储备建面296.1万平方米 较年初增长1.3% 主要分布在芜湖（23.8%）合肥（20.5%）重庆（17.6%）[15] - 合作权益土储建面112.1万方（较期初-20.6%） 代建土储建面348.5万方（较期初+22.6%）[2][16] 财务状况 - 营业收入17.78亿元 同比下滑29.8% 房地产开发收入13.85亿元（-27.6%）[3][18] - 归母净利润亏损36.9亿元 同比扩大3567.4% 核心归母净利润亏损35.96亿元[3][18][23] - 毛利率19.5%（-9.3个百分点） 房地产开发毛利率4.19%（-7.36个百分点）[18] - 资产减值损失16亿元（去年同期不足1亿元）[3][18] 现金流与负债 - 持有现金60.7亿元 较期初增加22.5%[4][20] - 现金短债比0.39（2024年末0.25） 非受限现金短债比0.386[4][20] - 担保总额179.22亿元（+25.8%） 占净资产比例88.95%[4][20] - 净负债率97.4%（较期初-8.6个百分点） 剔除预收账款资产负债率67.62%（+2.25个百分点）[4][20]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额1103亿元 同比减少11.5% 签约销售面积412万平方米 同比减少20.9% 全口径销售金额排名稳居行业第三位 [2][4] - 一线城市（含香港）销售占比达46% 同比提升8个百分点 TOP10城市签约贡献占比达70% 集中度同比提升5个百分点 [2][6] - 华东大区销售金额363.6亿元 占比33% 中西部大区销售金额241.2亿元 占比21.9% 成为业绩贡献主力区域 [6][8] 投资布局 - 新增土地投资权益地价322.8亿元 总计容建筑面积148万平方米 权益拿地销售金额比回升至0.44（2024年：0.29） 新增投资全部集中在一二线城市 [2][11] - 总土地储备建筑面积4895万平方米 开发物业土地储备中一二线城市面积占比70% 投资物业土地储备中一二线城市面积占比78% [13] 盈利能力 - 营业收入949.2亿元 同比增长19.9% 核心净利润100亿元 同比减少6.6% 经常性核心净利润60.2亿元 同比增长9.6% 占比提升至60% [3][15] - 综合毛利率24% 同比提升1.8个百分点 经营性不动产业务毛利率达72.9% 同比提升1.4个百分点 [3][17] - 已签未结算开发物业营业额3064亿元 其中1595亿元预计可在2025年内结算 [17] 财务状况 - 持有现金1202.4亿元 现金短债比1.95 长短期债务比3.56 净负债率39.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% [3][20] - 加权平均融资成本2.79% 较期初下降32个基点 维持行业极低水平 平均债务期限6.4年 [20] 多元化业务 - 资管规模4835亿元 较期初增长4.6% 积极推进公募REIT常态化扩募 目标规模300-500亿元 [4][24] - 在营购物中心92个 零售额1101亿元 同比增长20.2% 租金收入104亿元 同比增长9.9% [4][26] - 代建业务在管项目253个 建筑面积7992万平米 较期初增长5% 文体运营营业额5.1亿元 长租公寓营业额4.15亿元 同比增长10% [4][29]

行业业绩表现 - 近半数上市房企业绩回暖 受政策利好等因素影响[1] - 95家A股上市房企中46家营业收入同比增长 43家归母净利润同比增长[2] - 239家港股上市房企中107家营业收入同比增长 104家归母净利润同比增长[2] - 部分房企实现营收净利双增长 滨江集团营收454.49亿元同比增长87.8% 归母净利润18.53亿元同比增长58.87%[2] - 招商蛇口营收514.85亿元同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元同比增长2.18%[2] - 渝开发 珠江股份 万业企业等公司上半年业绩扭亏为盈[2] - 头部房企万科A营收1053.23亿元同比下降26.23%[3] - 保利发展营收1168.6亿元同比下降16.08%[3] 区域战略布局 - 重点布局一二线城市房企业绩回暖明显[1] - 华润置地战略性聚焦高能级城市 开发销售业务结算收入744亿元 结算面积321万平米[4] - 华润置地一线及二线城市收入占比达93% 结算均价上升35.5%至23192元/平米[4] - 华润置地一二线城市签约额贡献超九成 一线城市销售占比同比提升8个百分点[4] - 龙湖集团营收587.5亿元同比增长25.4% 地产开发业务收入454.8亿元同比增长34.7%[4] - 龙湖集团一二线城市销售占比约90% 在上海 苏州 重庆 成都等高能级城市获取5幅地块[4] - 龙湖集团表示将持续聚焦高能级城市并优中选优[4] 业务转型发展 - 不少房企加快打造第二增长曲线 涉足商业 代建等领域[1] - 华润置地第二增长曲线持续发力 经常性利润贡献超六成[5] - 华润置地经营性不动产业务实现营业额121.1亿元同比增长5.5%[5] - 截至2025年6月30日华润置地在营购物中心达94座[5] - 代建成为房企转型重要方向 已有超百家房企涉足代建业务[6] - 2025年上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6%[6] - 行业正进入以城市更新为核心的新发展阶段 注重长期运营能力与社会价值创造[6] - 房地产行业需从规模速度转向价值质量 从提供居住空间转向提供生活体验[6]

业绩表现 - 2025上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营及服务收入132.7亿元 同比增长1.3% 占比22.6% [1] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润13.8亿元 毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率0.2% 运营业务毛利率77.7% 服务业务毛利率30.0% [1] 财务结构 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [1] - 平均融资成本3.58% 同比下降42个基点 在手现金446.7亿元 [1] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [1] 销售与土储 - 2025上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [2] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [2] - 新增土地储备4宗 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角区域占比52.2% 西部区域占比47.8% [2] - 总土储规模2840万平方米 权益比例74.4% [2] 运营业务 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% 毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [2] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [2] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [2] 服务业务 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平 毛利率30.0% [2] - 在管面积约4亿平方米 [2] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造收入7.0亿元 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7亿元、72.6亿元、76.4亿元 [1] - 对应EPS分别为0.98元、1.04元、1.09元 [1] - 当前股价对应PE估值分别为9.8倍、9.3倍、8.8倍 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入156.78亿元同比下降25.8% [3] - 归母净利润亏损约37亿元较上年同期33.6亿元亏损扩大 [3] - 计提资产减值准备22.84亿元导致归母净利润减少16.65亿元 [3] - 上半年累计签约金额171.5亿元同比降幅达52.5% [3] 经营策略调整 - 将三级管理模式调整为2.5级管理模式设立4个大区公司和10个地区公司 [4] - 总部作为经营决策中心直接管理地区公司大区公司承担业务督导职能 [4] - 通过土地置换和存量房收存转保政策优化存量资产质量 [4] - 在武汉通过保障房收储置换获取地块新项目首开去化率达88% [5] 土地储备与投资 - 总土地储备2701万平方米权益土地储备1162万平方米 [6] - 一二线城市土储占比约79% [6] - 新增杭州上海住宅用地权益占比分别为40%和9% [6] - 推进大连湛江沈阳长春等地商办项目性质调整与闲置土地收储 [6] 业务多元化发展 - 代建业务新增签约规模698万平方米同比增长52% [6] - 商住商办安置房新签业态占比近60% [6] - 产业园及市政工程等业态占比提升至37% [6] 债务履约情况 - 按期足额偿付22金地MTN001和20金地MTN001B中期票据本息 [6]

销售业绩与财务表现 - 2025年上半年实现销售额527.5亿元 位列全国房企第10位、民企第1位 [1] - 营业收入454.49亿元 同比上升87.8% 净利润26.92亿元 同比上升120% 归母净利润18.53亿元 同比上升58.87% [2] - 毛利率12.24% 较上年同期上升2.67个百分点 总资产2406.44亿元 较上年末下降7.12% 归母净资产294.26亿元 较上年末增长6.90% [2] - 未结算预收房款1013.4亿元 可结算资源充裕 扣除预收款后资产负债率57.8% [2] 土地储备与区域布局 - 新增土地储备项目16个（杭州14个+金华2个） 新增计容建筑面积100.67万平方米 总土地款332.72亿元 [3] - 土地储备分布：杭州占比73% 浙江省内非杭州城市占比17% 浙江省外占比10% [3] - 坚持深耕"大杭州"战略 聚焦优质城市、地段、项目和产品 [3][7] 债务结构与融资能力 - 权益有息负债265.06亿元 较年初下降近40亿元 并表有息负债333.52亿元 较上年末下降40.83亿元 [3] - 短期债务94.08亿元 占比28% 货币资金295亿元 现金短债比3.14倍 [3] - 平均融资成本3.1% 较上年末下降0.3个百分点 近五年融资成本持续下降（2020年5.2%→2025年3.1%） [4] - 银行授信总额度1290.2亿元 较上年末增加6.14% 剩余可用额度979亿元 占比76% [4] 多元化业务发展 - 实施"1+5"发展战略：房地产主业+服务/租赁/酒店/养老/产业投资五大板块 [2] - 代建业务新增南京项目1个 计容建面5.7万平方米 [5] - 持有出租物业面积49.05万平方米 报告期租金收入2亿元 投资性房地产账面价值104.43亿元 [5] - 养老项目入住率达90% 酒店业务包括千岛湖希尔顿、杭州英迪格等有序运营 [5] 行业地位与战略前景 - 销售均价显著高于同行 体现高城市能级与产品力领先优势 [6] - 2025年销售目标1000亿元 上半年目标达成率已过半 目标全国份额1%以上 [7] - 券商认为公司具备销售弹性、毛利率弹性及逆势扩张实力 [6][7]

销售表现 - 2025上半年合同销售额1222亿元同比减少3.4% 销售面积535万平同比减少9.5% [2][4] - 代建业务销售额419亿元同比增长1.9% 对销售额贡献率提升1.8个百分点至34.3% [2][4] - 自投项目销售额803亿元同比减少6% 回款率96% 一二线城市销售贡献占比86% [4] - 前7月自投项目销售目标完成率53.6% 下半年需达到45%去化率即可完成全年目标 [2][6] 存货去化 - 21年及以前库存去化190亿元 已竣工待售物业占比下降2.9个百分点至14.9% [2][6] - 上半年整体平均去化率48% 下半年计划新推货值898亿元（含714亿元首开项目） [6] - 期末存货规模较期初增长3.1% 但去库存效果显著 [6] 土地投资 - 新增拿地建面355万平同比增长172% 新增货值907亿元同比增长172% [2][7] - 权益拿地销售比从0.4提升至0.67 拿地权益比例75%同比下降5.5个百分点 [2][7] - 新增项目集中于杭州西安苏州等二线城市（占比79%） 三四线城市拿地占比19% [12] - 预计新增项目年内销售转化率55% 可贡献销售约500亿元 [2][12] 土地储备 - 总土储2724万平（权益比65.9%） 可售货值4518亿元 一二线城市占比80% [2][16] - 长三角及环渤海区域货值占比64%和11% 杭州上海西安苏州货值均超200亿元 [16] - 代建业务在手订单建面1.265亿平 四大城市群占比77% [16] 财务表现 - 营业总收入533.7亿元同比减少23.3% 结转收入496.5亿元同比减少22.1% [17] - 已售未结资源1987亿元 其中1030亿元预计2025年结转 合同负债1550.8亿元较期初增长5.5% [17] - 物业销售收入占比93% 酒店业务0.8% 项目管理2.6% 其他业务3.3% [17][18] 盈利能力 - 综合毛利率13.4%同比微升0.3个百分点 物业销售结转毛利率12.7%同比提升1个百分点 [20] - 净利率同比下降2.5个百分点至2.3% 归母净利率同比下降2.5个百分点至0.4% [3][20] - 净利润同比下降63.5%至12.1亿元 归母净利润同比下降89.7%至2.1亿元 [20] - 其他收入同比减少46%至9.3亿元 计提资产减值损失19.33亿元 [3][20] 融资与偿债 - 发行境内债77.11亿元 平均融资成本从4.05%降至4% 完成境外债务置换8.02亿美元 [22] - 银行借款规模1169亿元 占有息负债比例81.7%较期初提升5.5个百分点 [3][22] - 整体融资成本降至3.4% 可动用现金395亿元 短债覆盖倍数1.7倍较期初提升0.29 [3][22] - 扣预资产负债率67.1%较期初降0.2个百分点 净资产负债率63.9%较期初升7.2个百分点 [3][22]

业绩表现 - 2025年上半年新拓代建费50亿元同比增长19% 新拓建筑面积1989万方同比增长14% 销售金额419亿元同比增长2% [3] - 归母净利润2.56亿元 归母净利率19% 毛利率40% 经营性净现金流1.12亿元同比增长45% 在手现金16.44亿元增长8% [3] - 首次实施中期分红 每股派息0.076元 [3] 行业地位 - 交付面积465万方稳居代建行业第一 占行业TOP10企业交付总面积60% [3][4] - 交付45个项目 为2.56万户业主提供服务 预计下半年交付1000万方 连续三年保持约1500万方年交付体量 [4] - 荣获国内外30多项重要奖项 产品力通过属地化创新和景观IP焕新实现全面提升 [4] 战略发展 - 坚持产品主义理念 结合代建业务特点与绿城美学基因 推进产品谱系升级 [4] - 通过优化管理机制 升级组织能力 提升经营效率 完善风控体系实现核心竞争力再升级 [3] - 以轻资产战略定力锚定航向 发挥新质生产力模式优势 构建更具韧性的业务布局 [4]

公司战略转型 - 公司将代建业务作为重要发展方向 认为不良资产处置规模将在未来两三年快速放大 计划抓住市场机会 [2] - 2025年上半年公司新拓代建项目33个 签约面积562万平方米 在中指研究院代建新签规模榜排名第八 其中住宅占比70% 多为金融机构委托的盘活出险房企项目 [3] - 公司在昆明 成都 西安等地承接或跟进多个出险项目 为委托方提供综合解决方案 [3] 行业竞争格局 - 行业进入调整期 传统开发模式难以为继 代建业务成为房企新战场 [3] - 头部企业新签约规模集中度下降 中尾部企业加速项目拓展 行业竞争加剧导致费率持续探底 [3] - 代建管理费率1%-3%的项目占比81.7% 其中1%-2%费率项目占比50.5% 较2024年底增加7.8个百分点 [4] - 绿城管理2024年综合毛利率49.6% 较2023年下降2.6% 净利率22.99% 同比下降6.7% [4] 财务困境与资产处置 - 公司连续多年大额亏损 2022年归母净亏损159.3亿元 2023年扩大至210.97亿元 2024年股东应占亏损186.24亿元 三年累计亏损超550亿元 [6] - 2024年底借贷总额960.14亿元 其中一年内到期债务占比66% 现金资源总额仅48.28亿元 [7] - 公司出售成都太古里 颐堤港二期等优质资产 近期以3.22亿元出售远洋国际中心二期项目23%股权 [7] 债务重组进展 - 境内债务重组方案涉及7笔公司债和3笔银行间债务 总金额180.5亿元 重组选项包括现金回购 股票经济收益权 以资抵债 一般债券展期 [8] - 现金回购和资产抵债覆盖110亿元 占总债务60%以上 现金回购拟以不超过8亿元按面值20%价格购回不超过40亿元债券 [8] - 境外债务重组总规模63.15亿美元 转换为22亿美元新债务及41.15亿美元新强制可转换债券和永续证券 [9] 经营现状 - 2025年上半年公司累计合约销售额134亿元 同比下降27% [9]