文章核心观点 - 越秀辉山旗下高端牛奶品牌“谢添地”在激烈的市场竞争和行业供需失衡背景下，产品价格大幅下跌，其通过稀缺奶源和重金营销打造超高端品牌以拉动公司整体估值和实现上市目标的战略遭遇挫折 [1][6][7][9] - 乳制品行业高端白奶的“价格护城河”被全面击穿，头部品牌集体降价，零售价从“6元档”被拉至“3元档”，行业多年构建的高端价值体系面临瓦解 [12][14][16][19] 公司战略与产品定位 - 越秀集团于2021年以30亿元现金加债转股方案收购退市的辉山乳业，成立“越秀辉山”，并定下2025年营收超百亿及择机上市的复兴目标 [1][5] - 公司提出“三驾马车”业务布局，即奶粉、低温液奶及牧场，旨在通过协同实现百亿营收 [4] - 谢添地品牌是越秀辉山为上市故事准备的首个高端产品，旨在通过稀缺奶源和高举高打的品牌营销，在常温奶赛道切割“超高端”市场，以提升公司整体估值 [1][6] - 2024年11月产品首发时，黑土娟姗纯牛乳250ml单盒定价12.8元，黑土A2β酪蛋白纯牛乳定价7.8元，蛋白质含量高达4.3g/100ml，宣称比多数UHT奶高出20%以上 [1] 营销投入与市场反应 - 为快速打响品牌知名度，公司重金投入电视节目冠名，包括湖南卫视《声生不息·港乐季2》、《声生不息·大湾区季》及《妻子的浪漫旅行2025》，其中首档节目冠名费业内估算达8000万元级别 [1][4] - 独特的节目亮相方式使“不是所有奶都叫特仑苏，但每个歌手都叫谢添地”的弹幕刷屏，获得一定市场关注 [2] - 越秀内部人士表示该业务板块是公司最重要的事项，资源高度倾斜，营销投入巨大 [4] 产品价格与销售表现 - 谢添地产品价格出现大幅下跌，电商平台16盒装A2β奶折算后单价仅2.56元/盒，较首发价7.8元下跌约八成 [8] - 新规格“黑土有机纯牛乳”蛋白质含量降至3.6g，价格跌入3元档，例如盒马超市200ml*6盒装标价19.9元，折算每盒3.32元 [9][10] - 线下渠道出现临近保质期产品大幅促销，如10瓶仅售9.9元 [9] - 公司将降价解释为“多元化产品矩阵”和“常规经营行为”，但难掩高价难卖的尴尬 [9] 行业竞争与价格战 - 高端白奶市场出现集体降价，价格体系被击穿 蒙牛于2024年8月将“特仑苏沙漠·有机奶”从118元/箱降至99元，降幅16%，并承诺“全年不回调” 随后在成都大润发该产品价格进一步降至57.7元/箱，折算每250ml约4.8元 [12] - 伊利旗下金典系列产品也大力促销，“金典有机脱脂纯牛奶”买二赠一后每箱约53元，“金典娟姗有机纯牛奶”和“金典活性乳铁蛋白有机纯牛奶”买一赠一后每箱分别约66元和58.7元 [14] - 其他品牌如新希望华西、菊乐、认养一头牛的同类型高端/有机产品价格也普遍落在每盒2.99元至3.99元区间 [16] - 头部品牌集体“杀价”将高端白奶零售价从“6元档”拉至“3元档” [16] 行业供需与市场背景 - 行业面临严重的供需错配 2020年起各大乳企跟随政策扩建牧场，2022至2024年年均新增原奶产能超200万吨 同期液态奶零售额年均复合增速仅2.3%，不足过去五年均值的三分之一 [18] - 2024年前三季度，液态奶全渠道销售额同比下降2.3%，其中线下销量下滑3.8%，均价下滑1.6% [19] - 高价奶受冲击最大，消费者对微小成分差异带来的高溢价接受度降低，同时渠道库存天数普遍超过60天，经销商优先选择降价去库存以回笼现金 [19]

2025年广州土地市场总结 - 广州2025年住宅用地成交正式收官，全年共成交住宅用地48宗，总成交金额506.61亿元，总成交建筑面积309.14万平方米 [3][4] - 全年成交规模相比去年有所下降，符合“控增量、盘存量”的市场主基调，市场整体呈现平稳格局 [3] - 成交呈现“翘尾”行情，12月单月集中成交16宗土地 [3] 市场成交特征与价格趋势 - 约半数地块为底价成交，溢价成交地块的溢价率普遍在20%左右 [4] - 多数地块成交楼面价对比周边有所下降，反映房企拿地态度偏向审慎 [4] - 以海珠区为例，一手住宅成交均价从2022年的8.76万元/平方米下降至2025年前三季度的6.74万元/平方米，地价随之回归 [6] - 具体案例显示价格差异：2022年保利发展摘得的广州大道南788号一期地块楼面价为4.84万元/平方米，而2025年10月中海地产摘得的二期地块名义楼面价约1.53万元/平方米（实际约3.5万元/平方米） [5][6] 拿地主体结构 - 国央企占据绝对主导地位，全年在广州拿下超过35宗土地 [7] - 拿地主力包括全国性房企（如保利、越秀、中海）以及本土及区属国企（如广州地铁、南沙开建、花都城投） [7] - 部分深耕型民企通过土地盘活置换或根据投资节点小幅加仓，例如敏捷集团、福牛地产 [7] - “过江龙”房企如绿城，基于对结构性机会的把握，今年在广州土地市场收获颇多 [8] 地块供应策略与规划调整 - 官方为促成成交展现诚意，对去年部分流拍土地进行规划调整 [3] - 典型案例为越秀地产以底价14.36亿元摘得的海珠广纸地块，该地块计容建筑面积和容积率较首次挂牌“瘦身”近一半，从源头上为房企减负 [3][4] - 该地块规划建筑面积4.22万平方米，容积率3.5，因体量较小，未来可能建设超高层，建设要求需确保与当地消防救援能力相匹配 [3][4] 市场展望与房企策略 - 业界普遍认为，2026年广州住宅用地成交规模将维持平稳，国央企主导的局面短期内不会改变 [3] - 随着“好房子”建设规划推进，住宅用地供应指标有望持续改善，或将提高房企投资积极性 [3] - 房企投资策略趋于谨慎和选择性，主要聚焦于土地价格合理、存在点状结构性缺货机会的地块 [9] - 当前市场去化缓慢，库存高企，截至12月21日广州商品住房库存量超过9.2万套，外围区域如增城库存超2万套，南沙、黄埔、番禺超1万套 [9] - 年末中心区楼盘出现明显“以价换量”趋势，在此市场环境下，预计明年土地市场仍将以稳为主 [9]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

地块交易核心信息 - 越秀地产通过旗下公司以总价14.36亿元竞得海珠区AH050335地块 [1] - 扣除配建后，成交楼面价为36618元/平方米，高于34000元/平方米的起拍楼面价 [1][4] - 地块为二类居住用地，出让宗地面积12071.30平方米，容积率3.5，计容总建筑面积42248.5平方米，建筑限高100米 [1] 地块规划与配建要求 - 地块需配建家庭综合服务中心、文化室、居民健身场所等公共服务设施，合计建筑面积3021平方米 [4] - 地块北邻工业大道，南望珠江后航道，东靠广州环城高速，地理位置优越 [4] - 地块邻近地铁2号线、10号线、11号线、25号线及广佛线等多条轨道交通线路 [4] 周边配套与市场环境 - 教育资源包括广州市海珠外国语实验中学附属学校、第四十一中学等 [5] - 公园与体育设施包括海珠体育园、燕子岗体育场等 [5] - 周边在售新房项目包括越秀珠实城发·江湾·和樾、保利燕语堂悦、中建天钰、越秀熙悦江湾等，显示该区域为品牌开发商聚集的热点板块 [7]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

房企拿地表现与策略 - 报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49万平方米，环比回升6.8% [1][6] - 前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8% [1][6] - 新增全口径土地储备前三名为中海地产467.46万平方米、招商蛇口386.71万平方米、保利发展控股373.95万平方米 [1][8] - 1-11月权益拿地金额前三名为中海地产880.2亿元、华润置地625.9亿元、保利发展控股597亿元 [8] - 1-11月新增货值前三名为中海地产1163亿元、招商蛇口1113.4亿元、保利发展控股972.2亿元 [8] - 房企拿地决策转向理性，聚焦经过市场验证、配套完善的成熟区域，对非核心板块持观望态度 [1][9] 土地市场供应情况 - 报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20% [10] - 供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69% [10] - 二线城市供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71% [10] - 二线城市供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33% [10] - 11月地方债净发行量6551.88亿元，新增专项债发行4921.92亿元，较10月增长超2000亿元，环比涨幅达71% [13] - 11月土地供应呈现环比显著修复但同比仍处收缩的特征，起始价格下行反映市场预期谨慎 [12] 土地市场成交情况 - 报告期内一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90% [15] - 成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83% [15] - 成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%，平均溢价率2.15% [15] - 二线城市成交土地规划建筑面积1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27% [17] - 二线城市成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33% [17] - 三线城市成交土地规划建筑面积3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93% [17] - 10月土地购置费累计值28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3% [19] - 市场成交整体环比回暖，但同比数据收缩，显示需求端压力尚未完全缓解 [17][18] 重点城市土地市场 - 报告期内6个重点城市有210宗地块挂牌，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米 [22] - 北京挂牌3宗涉宅用地，规划总面积15.19万平方米，起拍总价89.25亿元 [24] - 报告期内6个重点城市有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交面积451.82万平方米 [25] - 重点城市成交分化显著，北京成交价112.19亿元，上海成交价107.90亿元，成都成交价129.78亿元 [26] - 上海7宗涉宅用地成交总金额105.58亿元，除一宗溢价5.17%外，其余均为底价成交 [26] - 核心区域土地因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交，市场分化加剧 [24][27] 城市更新政策与进展 - 中央层面强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，推进“好房子”建设和房地产高质量发展 [28] - 国家发改委扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域 [28] - 2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划 [28] - 重庆探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持 [29] - 上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，体现“政府引导+市场运作”模式 [29]

股东大会决议 - 2025年12月18日股东大会普通决议案以投票表决正式通过[3] - 普通决议案赞成票1,987,508,574股，占比98.14%；反对票18,694,274股，占比1.86%[4] 股份情况 - 公司已发行4,025,392,913股股份[5] - 越秀企业及其联系人持股1,845,885,198股，占比约45.86%[5] - 林昭远等三人持股2,652,560股，占比约0.0659%[5] - 赋予股东投票权股份总数2,176,855,155股，占比约54.08%[5]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 中央经济工作会议明确化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，政策端有望进一步发力[2][4] - 在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有着重要意义[4] 板块行情 - 本周（12月6日至12月12日）房地产（申万）板块指数下跌2.6%，表现弱于主要市场指数（上证指数下跌0.3%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.7%，沪深300下跌0.1%）[4][7] - 个股方面，周涨幅前五分别为：三湘印象(+12.1%)、南都物业(+7.6%)、京基智农(+5.1%)、苏州高新(+4.2%)、世联行(+2.9%)[4][7] - 个股方面，周跌幅后五分别为：海泰发展(-18.2%)、ST中迪(-15.5%)、*ST阳光(-11.7%)、中天服务(-11.0%)、*ST荣控(-11.0%)[4][7] 数据跟踪：新房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），42个重点城市新房合计成交189万平方米，环比上周下降2.4%，同比去年同期下降47.5%[11] - **分能级当周成交**：一线城市（4城）成交47.3万平方米，环比下降8.6%；二线城市（15城）成交115.9万平方米，环比上升3.2%；三四线城市（23城）成交25.6万平方米，环比下降12.9%[11] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），42个重点城市新房合计成交325万平方米，环比上月同期上升19.7%，同比去年同期下降43.7%[4][17] - **年初至今累计成交**：42个重点城市年初至今累计成交同比下降16.0%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交80万平方米，环比上升20.4%，同比下降36.7%；年初至今累计同比下降10.9%[17] - 二线城市：12月累计成交194万平方米，环比上升26.9%，同比下降44.5%；年初至今累计同比下降15.9%[17] - 三四线城市：12月累计成交50万平方米，环比下降2.7%，同比下降49.6%；年初至今累计同比下降22.2%[17] 数据跟踪：二手房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），21个重点城市二手房合计成交197万平方米，环比上周上升3.0%，同比去年同期下降32.3%[28] - **分能级当周成交**：一线城市（3城）成交85.2万平方米，环比上升4.3%；二线城市（9城）成交95.5万平方米，环比上升1.4%；三四线城市（9城）成交15.9万平方米，环比上升6.6%[28] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），21个重点城市二手房合计成交356万平方米，环比上月同期上升9.2%，同比去年同期下降36.3%[4][32] - **年初至今累计成交**：21个重点城市年初至今累计成交同比上升4.9%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交144万平方米，环比上升4.4%，同比下降33.1%；年初至今累计同比上升5.9%[32] - 二线城市：12月累计成交182万平方米，环比上升8.9%，同比下降40.7%；年初至今累计同比上升4.7%[32] - 三四线城市：12月累计成交31万平方米，环比上升40.8%，同比下降18.7%；年初至今累计同比上升0.4%[32] 行业新闻与政策动态 - **宏观政策**：中央经济工作会议（12月10日至11日）明确坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，具体举措包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[4][45][46] - **地方政策与动态**： - 北京：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记实现“全程网办”，住宅类办理时限压缩至3个工作日[45][46] - 宁夏：推出楼市新政，为购买新建商品住房的市民发放专项补贴，并拓展公积金使用[45][46] - 青岛：发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四大类20项指标，并配套容积率优化、公积金贷款额度上浮30%等18项激励政策，目前已累计供应“好房子”484万平方米[45][46] - 长沙：发布公积金新政，二孩及以上家庭购新房可核减一套房认定、异地缴存职工不再查缴存地住房、公积金直付房租并上线商转组合贷[45][46] - 上海杨浦：对符合条件的互联网优质内容创作者在区内购买首套自住商品住房给予最高200万元一次性住房补贴[46] - 山东青岛：落地省内首个“专项债+再贷款”模式保障性住房收购项目，涉及金额2.41亿元[46] - **土地市场**： - 武汉：集中出让26宗地块，总成交金额86.55亿元，华润置地、武汉城投等企业拿地[46] - 深圳：两宗地块以39.52亿元总价成交，中海溢价夺地[46] - 江苏常州：6宗涉宅地块成交，总金额约28.96亿元，均为地方国企拿地[46] - **物业管理**：最高人民法院发布典型案例，明确物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费[46][47] 公司公告 - **11月单月销售金额**： - 华润置地：230亿元，同比下降10.8%[4][48] - 越秀地产：51.2亿元，同比下降49.0%[4][48] - 保利发展：180.2亿元，同比下降24.9%[4][48] - 中国金茂：78.0亿元，同比下降0.03%[4][48] - 龙湖集团：36.4亿元，同比下降57.2%[4][48] - 招商蛇口：140.9亿元，同比下降34.7%[4][48] - 新城控股：14.5亿元，同比下降42.4%[4][48] - 首开股份：9.9亿元，同比下降70.8%[4][48] - **企业融资**： - 新城控股：成功发行2025年度第三期中期票据，规模17.5亿元，期限5年，利率4.0%[4][48] - 保利发展：拟发行50亿元可转债，募集资金用于9个房地产开发项目[4][48] - 越秀地产：签订一笔金额高达2亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资协议[48] - **其他公司动态**： - 贝壳-W：于12月5日至11日连续进行股份回购，单日回购金额约300万港元[48] - 招商积余：完成股份回购及注销，回购662.6万股，总金额7801万元[48] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产行业“看好”评级[4] - 建议关注以下五类标的[4]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活