大宗交易市场整体表现 - 前8月内地32城大宗物业成交185笔 总金额1443亿元 同比增长36% 已接近去年全年水平 [1] - 8月单月成交15笔 总金额234.4亿元 同比微涨3.3% 平均单笔成交额16.2亿元 同比增加127% [2] - 3月成交494亿元后市场活跃度回落 8月再度提升至年内次新高 仍以小额交易为主 [2] 城市维度表现 - 上海前8月大宗物业成交264.1亿元 保持活跃 凭借经济金融核心地位及优质资产吸引力持续成为投资者首选 [5] - 武汉、成都大宗独栋资产挂牌量同比增幅超100% 上海同比增82% 为一线城市最高 [7] - 上海、深圳、广州、南京等城市大宗挂牌每平方米单价翻红 显示市场开始回暖 [7] 业态投资偏好 - 8月零售商业成交规模近180亿元 占比超7成 前8月累计成交351.7亿元 [10] - 公寓物业前8月成交规模近60亿元 超去年全年总量 上海单城占比约50% 因稳定现金流和REITs退出路径打通 [13] - 写字楼交易规模持续收缩 一季度超200亿元 二季度约80亿元 三季度前两个月仅42亿元 活跃度降至近年低点 [14] 资本动向与典型案例 - 泰康人寿领投基金拟160亿元收购三座荟聚购物中心 保险机构回报率近7% 2024年以来投资性房地产超400亿元 [10] - 浙江民企5.2亿元收购上海老西门南六MIX6项目 较2017年买入价打七折 [13] - 基汇资本子公司与城家合作开展北京长租公寓业务 高瓴资本拟募资145亿元房地产基金重点布局长租公寓 [14] 市场供需与挂牌情况 - 截至8月末32城大宗物业挂牌总价突破4万亿元 环比增2.3% 同比增71% 环比增速连续3个月收窄 [7] - 写字楼市场因集中交付导致存量较高 经济放缓与企业降本增效抑制传统需求 [14] - 消费市场持续复苏 1-8月社会消费品零售总额32.39万亿元 同比增长4.6% 支撑商业物业投资价值 [10] 市场趋势与结构特征 - 零售商业和公寓资产投资态度积极 8月单月分别环比增长13倍和94.5% [1] - 市场呈现V型反弹信号 投资信心筑底修复 但非普涨行情 业态分化明显 [17] - 一线城市核心地段优质资产因抗风险能力和流动性成为投资者压舱石首选 [17]

Asia Pacific Equity Research September 2025 Hong Kong Property Chartbook All the charts you need Hong Kong Property Karl ChanAC (852) 2800-8513 karl.chan@jpmorgan.com J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited/ J.P. Morgan Broking (Hong Kong) Limited Venus Choi (852) 2800-8599 venus.choi@jpmorgan.com Jocelyn Gao (852) 2800-8529 jocelyn.gao@jpmorgan.com J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited/ J.P. Morgan Broking (Hong Kong) Limited J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited/ J.P. Morgan Broking ...

美联储降息潮再临，中国一线楼市迎来新一轮"价值重估"？ 三个月内，房价如同坐上火箭般飙升15%！ 这并非2016年那场令人瞠目结舌的疯狂重演，而是2019年美联储降息浪潮席卷后，中国一线城市房地产市场所 展现出的真实而迅猛的反应。 彼时，北京、上海、广州、深圳等核心都市的豪宅成交量环比飙升了惊人的32%，国际资本如潮水般涌入国内房产领域，优 质地段的豪宅几乎被一扫而空，一房难求。 举例来说，对于一笔100万元、期限30年的房贷，每降低0.25个百分点的利率，月供就能减少约140元，30年累计下来，总利息支出将节省超过5万元。 若贷 款额为200万元，则每月可减轻约270元的还款压力，30年下来，总计能节省近10万元的利息。 如此实实在在的经济效益，足以让不少怀揣刚需或改善性购 房需求的家庭怦然心动，开始认真考虑置业计划。 与此同时，房地产开发商的融资环境也正在逐步得到改善。 在过去的几年里，许多大型房企纷纷发行了数量可观的美元债券，其融资成本相对较高。 以宝 龙地产为例，若其10亿美元的存量债务利率因此次降息而降低0.5个百分点，每年将能节省约500万美元的利息支出。 更重要的是，人民币汇率企稳升值的预期，能 ...

政策优化 - 外资购房付款流程简化 凭购房合同即可先付款 后续再补备案 解决此前付款受阻和备案卡顿问题 [1] - 政策仅为流程提效而非准入放宽 限购规则保持不变 未在境内工作学习满一年者仍无法购买 多套炒房仍被严格限制 [3] 外资投资规模与特点 - 大湾区试点中澳门居民购买近30亿元房产 但相对于全国市场属小规模资金流入 [3] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 巨大库存体量下外资资金难以对市场产生显著影响 [3] - 外资更关注核心资产性价比 例如上海某写字楼从16亿元降价至6亿多元后才被外资接手 [3] 外资投资策略转变 - 投资逻辑从炒作住宅差价转向长期持有收租 例如施罗德投资30亿元于长三角写字楼和物流仓储资产 [3] - 政策取消外资购买非自用商业地产限制 鼓励其参与商业运营和实业投资 而非短期炒作 [3] 区域市场影响分化 - 核心城市优质地段资产更受追捧 例如广州某楼盘近70%买家为香港居民 [3] - 三四线城市因库存压力大 外资基本不会介入 [3] - 外资流入不会导致房价普遍上涨 仅强化稀缺资产价值 [3] 政策信号与市场导向 - 政策导向体现精准调控 对外资坚持"开门迎客但不开门揖盗"原则 服务真实需求同时严防投机炒作 [4] - 外资进场仅为市场增添流动性 并非救市行为 核心城市好地段及好产品仍将保持市场竞争力 [4]

9月18日，"潮涌东方金融论坛：写字楼市场运行与金融风险防范研讨会"在上海顺利召开。本次会议由 上海财经大学浦发金融创新研究院主办，上海对外经贸大学房地产经济与金融研究中心协办，聚焦中国 写字楼市场运行现状与潜在金融风险，深入探讨系统性防范与化解路径。 会议伊始，上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍发表了主旨报告。姚玲珍指出， 我国写字楼市场正面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力，市场分化趋 势显著。她强调，当前写字楼资产收益率低、估值缩水，叠加大宗交易萎缩与REITs（房地产投资信托 基金）等退出渠道不畅，已隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险。 对此，姚玲珍提出，应多措并举应对风险：长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准 定位；短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期 资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期，构建健康可持续的写字楼市场新生态。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士提出，近年来，我国写字楼市场持续下行，租金水 平明显下降，空置率攀升，需求持续疲软而供应仍 ...

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士提出，近年来，我国写字楼市场持续下行，租金水平明显下降，空置率攀升，需求持续疲软而供应 仍在增加，市场整体承压。写字楼市场虽然分化，但其分化与住宅市场有所不同，如一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象。一方面， 需要关注的是，国有写字楼业主面临管理体制约束，建议有关主管部门适当放宽租金定价权，推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造，探索转型 为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态，并积极推进资产证券化。 柴强表示，另一方面，需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止"高评"导致"高贷"：第一，需关注抵押贷款及续贷风险，写字楼抵押估 价应严格遵循谨慎原则，续贷评估值原则上不应高于前次，并应与市场下行趋势相符。第二，须区分整栋估价与分套转让估价，避免高估。第三，估价中需 稳妥考虑土地使用权续期政策不确定性及其对评估值的影响。第四，收益法等传统估价方法依然适用，但未来净收益预测以及评估值等必须经得起时间检 验，或有充分理由予以解释；同时，不同估价方法的评估值差异多源于市场状况异常而非估价方法缺陷。 戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管 ...

美联储降息预期与市场影响 - 美联储9月降息概率高达92% 10月累计降息50个基点概率达72.6% [1][3] - 降息预期引发全球资本重新布局 美元资产收益率下降推动资金流向新兴市场 [3] - 中国作为第二大经济体 一线城市及重点新区优质不动产可能吸引外资流入 [3] 历史降息周期影响 - 2016年美联储降息后中国一线城市豪宅成交量环比增长32% [3] - 2019年降息周期北上广深高端住宅价格三个月内上涨15% [3] - 国际资本通过债市涌入 中国楼市成为重要资本蓄水池 [3] 当前市场动态 - 北上广深写字楼市场外资对核心地段物业询价量明显增加 [5] - 8月以来北京上海等地豪宅带看量环比上升25% [7] - 全国超过100个城市已出台楼市优化政策 [7] 货币政策与融资环境 - 全国首套房贷平均利率降至3.45% 仍有下调空间 [5] - 预计LPR还有20-30个基点下调幅度 一线城市房贷利率有望进一步下降 [5] - 房企海外债融资成本达8-12% 为境内融资成本的2倍以上 [5] 行业资金面改善 - 美联储降息将降低房企境外融资成本 [5] - 人民币升值预期增强 存量海外债务偿还压力显著减轻 [5] - 资金链紧张房企将获得融资环境改善支持 [5] 市场分化特征 - 一线城市库存去化周期18个月 三四线城市高达28个月 [9] - 资金聚焦一线和强二线城市优质资产 [9][11] - 缺乏产业和人口支撑城市可能继续承压 [9] 价格预期与投资策略 - 北上广深优质房产预计有10-15%上涨空间 [9] - 最佳购房时机可能在今年四季度到明年一季度 [11] - 重点关注一线城市核心区及强二线城市产业集聚区优质资产 [11] 政策支持方向 - 政策工具箱包含首付比例下调、税费优惠、限购优化等措施 [7] - 9-10月将迎来新一轮政策密集期 [7] - 政府稳定房地产市场的决心超出预期 [13]

海外投资额创新高 - 2025年1-6月海外对日本房地产投资额达1.14万亿日元 创2005年有可比数据以来上半年历史最高水平[4] 核心城市地价上涨 - 东京和大阪等大城市带动2025年日本整体基准地价上涨[2] - 东京都中央区八丁堀站东南侧商业用地价格同比上涨25% 涨幅居全国第八位[7] 收益性优势显著 - 东京都心写字楼收益差额达1.85% 高于纽约(1.75%)、新加坡(1.03%)和伦敦(0.86%)[4] - 日元贬值和低利率环境支撑海外资金流入[2][7] 写字楼市场表现 - 东京写字楼租金仅为纽约的80%左右[7] - 东京核心地段写字楼租金较雷曼危机前峰值低约30% 而伦敦上涨40% 纽约持平[4] - 预计东京写字楼空置率将维持低位至2027年 租金持续上涨[7] 企业需求扩张 - 日本大企业为应对招聘扩张和恢复办公室办公 纷纷增强总部办公楼[7] - 本田将总部迁至东京八重洲 单层面积扩大至原总部(青山大厦)的6.8倍[7] 交通便利区域受青睐 - 主要车站附近交通便利地区房地产需求旺盛[7]

股价表现 - 香江控股于2025年9月15日触及涨停 涨停价2.16元 涨幅10.2% 总市值70.60亿元 流通市值70.60亿元 总成交额1.29亿元 [1] 涨停驱动因素 - 公司业务以商贸流通运营为主 同时开展城市发展配套建设业务 涵盖商品房、商铺及写字楼销售 近期房地产市场政策环境改善对房地产开发企业形成利好 [1] - 公司于2025年9月12日入选龙虎榜 成交额2.64亿元 总买入5315.95万元 总卖出3657.04万元 上榜原因为游资和外资净买入 资金流入推动股价上涨 [1] - 房地产开发板块近期有一定热度 同板块部分个股出现上涨行情 形成板块联动效应 技术面上股价突破关键压力位吸引技术派投资者参与 [1] 市场交易数据 - 龙虎榜数据显示总买入5315.95万元 总卖出3657.04万元 净买入金额显著 [1] - 当日成交额达1.29亿元 显示市场交易活跃度较高 [1]

论坛背景与意义 - 2025年中国国际服务贸易交易会第七届中国商业地产品牌价值论坛在首钢园三高炉举办 聚焦商业地产高质量发展[1] - 论坛旨在增强核心功能 提升核心竞争力 加快培育新质生产力 以品牌力量推动行业发展[1] - 商业地产是连接商业活动与城市空间的关键载体 直接反映城市经济活力 消费能力和功能完善程度[1] 北京商业地产现状 - 北京市写字楼总面积接近2300万平方米 其中甲级写字楼面积达1288万平方米[2] - 北京市拥有各类产业园区640余个 总建筑面积达5400万平方米[2] - 专业化运营模式和优质配套设施为首都招商引资提供重要支撑[2] 行业当前特点 - 商业地产企业在需求不足背景下部分头部企业经营业绩保持平稳[2] - 企业经营策略更趋稳健 扩张步伐放缓 注重轻资产运营和存量更新[2] - 行业强化运营能力 拓展融资渠道 加强品牌建设[2] 市场现状与挑战 - 2025年商业地产市场面临商办用地 投资和新开工持续下降[3] - 租售需求偏弱导致空置率走高 租金售价维持低位 以价换量成为主要特征[3] - 市场仍处调整阶段 信心修复中 供求关系有待改善[3] 行业发展方向 - 行业面临"内卷"与"进化"选择 需通过品牌 科技 绿色实现转型升级[3] - 短期看产品 需求端追求绿色低碳智慧安全的高品质产品 供应端回归产品主义[4] - 中期看运营 需求端要求智慧化生态化人性化空间 供应端需深化科技赋能运营管理[4] - 长期看品牌 需求端认可品牌溢价 供应端需以品牌引领产品标准化和运营精细化[4] 论坛成果 - 商业办公建筑综合评价标准（修订版）正式启动[4] - 发布《2025中国商业地产品牌价值报告》及品牌价值100强测评榜单[4]