涉及的公司与行业 * 公司：保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）[1] * 行业：中国房地产行业[4] 核心观点与论据 投资拓展与土地储备 * 公司坚持增量投资策略 2025年前11个月新增项目总地价达670亿元 接近2024年全年682亿元的水平[2][8][17] * 新增项目高度聚焦一二线城市 占比超过90% 三线城市仅关注点状机会[2][5] * 新增项目权益比显著提升至87% 有助于增强项目影响力和利润结转能力[2][5] * 公司持有代售项目总面积约5,700万平方米 其中增量项目900万平方米 存量项目4,700万平方米[2][6] * 存量项目中 有2,700万平方米未开工土地 主要集中在2019-2021年获取 三四线城市占比稍高（约20%-30%）[2][10] * 公司通过调规、换地、退地等方式处置存量土地 已完成400多万平方米处置[2][6][8] 销售与经营表现 * 2025年1-11月累计销售签约金额2,400亿元 同比下降约20%[3] * 销售结构中 65%的签约面积来自2022年后获取的增量项目 这些项目流速和销净率较高 其余35%（约1,000亿元）来自2021年前的存量项目 销净率受影响[3] * 前三季度营收1,700亿元 同比小幅下降（个位数） 毛利率维持在13.4%[2][6] * 利润总额和归母净利润受项目结构及结转安排影响 降幅较大[2][6] * 针对存量土地 公司采取销售或转经营策略 部分转为租赁住房以加速资金周转[2][8] * 公司预计未来房价不会大幅上涨或下跌 而是基于当前状态进行经营安排[2][7] 财务与资产状况 * 过去三年累计资产减值120亿元 其中2023年和2024年各减值50亿元 2025年仍有减值压力[4][13] * 累计已售存量项目结转亏损约400亿元 但报表仍为正数 因增量及部分盈利存量项目弥补了亏损[13] * 2025年融资成本呈小幅下降趋势 综合成本约2.7%-2.8%[4][14] * 公司账面负债相比年初略微下降 银行贷款占60%-70% 公开市场债务（公司债、中票）占20%左右[18] * 一年内到期的公司债和中票合计约100亿元[18] * 投资性房地产账面价值约400多亿元 未来将逐步增加[16] 市场环境与风险应对 * 二手房挂牌量增加对一手房价格构成下行压力 房价稳定需依赖供求关系、宏观经济及收入预期等多重因素[2][7] * 地方政府愿意促成土地交易 但开发商投资谨慎 优质地块竞争激烈 部分地块可能流拍[8][9] * 万科事件引发市场情绪波动 导致公司债券收益率变化和个别交易增加 公司短期内暂缓新发债券[4][14][15] * 公司进行了多种情景下的现金流压力测试 有信心应对房价下滑带来的偿付压力[12] * 公司更倾向于通过实际经营（销售、转经营、与政府协商）而非单纯财务处理来化解资产价值下滑压力[4][13] 其他重要内容 * 公司前十一个月累计权益比为87% 相比前几年有明显提升[5] * 存量项目中 已开工准备销售的2,000万平方米土地 存货成本估计700-800亿元[8] * 2025年预计超过15%的结转收入来自当期销售现房 这部分可能包含亏损 从而释放潜在亏损压力[13] * 对于参股项目 各股东按股比提供担保 表外担保金额相对有限[19] * 公司在核心城市（如北京、上海、广州、三亚、成都、西安、杭州）的拓展量占据总拓展量的80%[8] * 公司未来几年每年仍计划保持大几百亿元的投资规模[17]

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布房地产优化调整通知，自2025年12月24日起施行 [1] - 政策旨在通过需求端与供给端协同发力，为楼市注入积极动能，短期激活需求，长期优化市场结构 [2] 需求端政策调整：限购与信贷 - 非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限要求调整为连续满2年及以上 [1] - 非本市户籍居民家庭购买五环外商品住房，社保或个税缴纳年限要求调整为连续满1年及以上 [1] - 对二孩及以上多子女家庭（含本市与非本市户籍），在执行现有限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房 [1] - 各银行业金融机构在商业性个人住房贷款利率定价方面，不再区分首套住房和二套住房 [1] - 借款申请人使用公积金贷款购买二套住房，最低首付款比例不低于25% [2] 供给端政策调整 - 通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式，由市区分级核准调整为区级备案 [2] 行业影响与展望 - 政策被解读为对中央经济工作会议精神的精准落实 [2] - 短期将有效激活刚性与改善性购房需求，提升市场活跃度 [2] - 长期有助于优化市场结构，实现房地产市场与实体经济的协调发展 [2] - 北京楼市正迎来结构性修复的关键契机，2026年楼市有望企稳回升 [2] - 对于房企而言，应把握政策机遇，聚焦产品力提升，适配市场需求变化 [2]

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布优化调整房地产政策的通知，新规自2025年12月24日起施行 [1][3] 购房资格调整 - 非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限要求从原有政策调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上 [1] - 非本市户籍居民家庭购买五环外商品住房，社保或个税缴纳年限要求从原有政策调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 [1] - 对二孩及以上的多子女家庭（含本市及非本市户籍），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房 [1] 信贷政策调整 - 各银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将根据自律机制要求及自身经营、客户风险状况等因素合理确定每笔商业性个人住房贷款利率 [1] - 借款申请人使用公积金贷款购买二套住房，最低首付款比例调整为不低于25% [2] 开发流程优化 - 通过招拍挂方式拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等），其立项方式由市区分级核准调整为区级备案，旨在进一步优化营商环境 [2]

香港楼市2025年第四季度重要转折与市场动态 - 香港楼市在2025年第四季度迎来重要转折，内地互联网巨头与高净值人群等资金密集入场，带动整体成交回暖 [1] 市场成交数据与机构预测 - 2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值 [2] - 中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15% [2] - 仲量联行香港主席曾焕平指出，香港楼价2025年已见底，预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [2] - 香港1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高 [8] - 一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，均为近年罕见活跃水平 [8] - 利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8% [10] - 花旗集团大中华经济师雷智颜预期，香港住宅价格在2026年增长3% [10] - 摩根大通预计到2026年底，香港楼价将反弹约5% [10] 驱动市场回暖的核心因素 - 减息周期和租购倒挂是推动2025年香港楼市成交大幅反弹的重要原因 [2] - 2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降 [2] - 港股走好，财富效应刺激买家入市意欲 [2] - 租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%，吸引投资客入市收租 [2] - 减息后出现“供平过租”现象，吸引租客转租为买 [2] - 香港在9月后进行了多次减息，房贷利率已降至3.25厘 [10] - 香港特区政府于2024年2月28日起全面撤销所有住宅物业需求管理措施，内地买家入市成本显著减少 [7] - 自2024/25学年起，香港特区政府将大学非本地生学额上限由20%提高至40%，大学区附近住屋及租赁需求强劲 [7] 商业地产市场动向 - 2025年第四季度以来，香港商业地产与住宅市场同步上演“抄底潮” [3] - 10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼 [4] - 12月，京东集团通过旗下投资公司以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益 [4] - 两大内地巨头的百亿港元级交易，打破了外资与本地老牌家族对核心商办资产的长期主导格局 [5] 住宅市场买家结构与资金流向 - 地产界名人率先行动：鹰君集团主席罗嘉瑞家族年内购入至少29个单元住宅及1个写字楼，总涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青旗下基金扫入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元连购4套住宅及2个车位 [6] - 1—11月，香港5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1% [6] - 香港豪宅市场回暖与香港金融市场回暖呈现正相关，截至9月底本港银行的存款总额达19.14万亿港元 [6] - 港交所数据显示，2025年前11个月首次公开招股集资额为2594亿港元，按年升近2.3倍，吸引更多高净值资金流入香港 [6] - 内地资金已成为香港住宅市场重要增量，2025年前11个月以普通话拼音登记的买家共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年纪录并创1995年以来新高 [7] - 西半山邻近香港大学的呎租高达90—100港元，租金回报达4厘，成为重要投资方向 [7] 市场供需基本面 - 供应端，香港发展局公布的2025/26财政年度卖地计划推出8幅住宅地块，整体较为谨慎 [9] - 需求端，减息周期启动正在改变市场预期 [10]

文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持 主要驱动因素包括中国科技及龙头企业可能效仿购置物业、A股公司双重上市设立区域总部、以及香港政府启动出海专班协助内地企业拓展国际市场[1] - 花旗观察到香港写字楼出售的主要动机是业主换取现金、优化投资组合或与长期租户建立战略合作 而买家需求则反映了在资本价值从高位回落52%后的抄底行为以及对冲未来租金上涨风险的考量[1] - 花旗预计2026年中环和西九龙区域的写字楼表现将优于其他区域 并认为明年底中环主要业主的租金可能趋于平稳 西九龙的新供应如IGC在争夺需求方面具有竞争力[2] - 花旗预计由于整体新增供应量创历史新高 铜锣湾的竞争将更为激烈 而港岛东和东九龙的写字楼市场将面临一定压力[2] 近期重大交易案例 - 京东集团以35亿港元从丽新发展购入中环中国建设银行大厦50%权益[1] - 一家本地高等教育机构以19.6亿港元从丰树泛亚洲商业信托购入九龙塘又一城写字楼[1] 市场需求驱动因素 - 更多中国科技巨头及其他行业龙头企业可能效仿阿里巴巴及京东的做法 考虑购置香港写字楼物业[1] - 越来越多的A股公司在香港双重上市 并在香港设立区域总部或研发中心[1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force 协助内地企业拓展国际市场[1] 市场交易动机分析 - 卖方动机：主要为换取即时现金流入、优化投资组合 特别是区域性业主会考虑香港以外地区如新加坡、澳洲的商业物业增长前景 或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系[1] - 买方动机：反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在的租金上涨风险[1] 区域市场前景与受益方 - 中环区域：预计2026年表现将优于其他区域 利好香港置地及恒基地产 预计明年底主要业主的租金可能趋于平稳[2] - 西九龙区域：预计2026年表现将优于其他区域 利好新鸿基地产 即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当[2] - 铜锣湾区域：考虑到整体新增供应量创历史新高 竞争将更为激烈 希慎兴业的利园项目可能表现较好[2] - 港岛东及东九龙区域：如太古地产的太古城中心及东九龙将面临一定压力[2]

文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持 并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 同时预计不同区域的写字楼表现将出现分化 [1][2] 市场驱动因素与需求分析 - 近期市场出现重大交易：京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 中资企业需求是核心驱动力：更多中国科技巨头及行业龙头或效仿阿里巴巴及京东的做法购置香港写字楼物业 [1] - 上市与政策支持：越来越多的A股公司在港双重上市并在香港设立区域总部或研发中心 香港于10月启动出海专班协助内地企业拓展国际市场 [1] - 卖方动机：香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合 或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系 [1] - 买方动机：需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场表现与公司影响 - 预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场：预计明年底中环主要业主如香港置地、恒基地产的租金可能趋于平稳 利好香港置地及恒基地产 [2] - 西九龙市场：即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当 利好新鸿基地产 [2] - 其他区域压力：考虑到整体新增供应量创历史新高 预计铜锣湾的竞争将更为激烈 希慎兴业的利园项目可能表现较好 而港岛东如太古地产的太古城中心及东九龙将面临一定压力 [2]

文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持，并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 [1] - 花旗预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域，而铜锣湾、港岛东及东九龙将面临不同程度的竞争或压力 [2] 近期市场交易动态 - 京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 [1] - 一家本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 部分写字楼出售动机包括业主换取即时现金流入、优化投资组合或与长期租户建立战略合作关系 [1] 市场需求驱动因素 - 更多中国科技巨头及行业龙头企业可能效仿阿里巴巴及京东，考虑购置香港写字楼物业 [1] - 越来越多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心 [1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场 [1] 市场现状与买家动机 - 香港写字楼平均资本价值已从高位回落52% [1] - 买家需求反映市场存在一定程度的抄底行为 [1] - 买家动机包括对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场展望与受益公司 - 预计2026年中环和西九龙写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场利好香港置地及恒基地产，预计明年底主要业主租金可能趋于平稳 [2] - 西九龙市场利好新鸿基地产，即将推出的优质新供应（如IGC）在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当 [2] - 铜锣湾竞争将更为激烈，希慎兴业的利园项目可能表现较好 [2] - 港岛东（如太古地产的太古城中心）及东九龙将面临一定压力 [2] - 整体新增供应量创历史新高是加剧部分区域竞争的背景 [2]

核心观点 - 花旗预计中资企业需求将继续为香港写字楼市场提供支持 驱动因素包括中国科技及龙头企业可能效仿阿里与京东购置物业 A股公司双重上市并在港设立区域总部或研发中心 以及香港GoGlobal Task Force协助内地企业拓展国际市场[1] - 买家需求反映香港写字楼平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在租金上涨风险的考虑[1] - 花旗预计2026年中环和西九龙写字楼表现将优于其他区域 明年底中环主要业主的租金可能趋于平稳 西九龙新供应如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当[1] 市场驱动因素 - 更多中国科技巨头及其他行业龙头企业或效仿阿里巴巴及京东的做法 考虑购置香港写字楼物业[1] - 越来越多的A股公司在香港双重上市 并在香港设立区域总部或研发中心[1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force 协助内地企业拓展国际市场[1] 区域与公司展望 - 预计2026年中环和西九龙写字楼表现将优于香港其他区域[1] - 预计明年底中环主要业主香港置地及恒基地产的租金可能趋于平稳[1] - 西九龙即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当[1] - 西九龙市场前景利好新鸿基地产[1] - 交银国际认为香港房地产市场正在触底或即将迎来反转 看好新鸿基地产[2]

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

武汉市2025年11月新建商品房成交总体情况 - 2025年11月，武汉市新建商品房总成交套数为12,389套，总成交面积为1,969,134.64平方米 [2] - 商品住房是成交的绝对主力，成交套数为10,753套，占总成交套数的86.8%，成交面积为1,132,517.02平方米，占总成交面积的57.5% [2] - 商业物业（包括写字楼、商业、其他）合计成交1,636套，成交面积836,617.62平方米，占总成交面积的42.5% [2] 各区域成交结构分析 - 东西湖区总成交面积最大，达224,455.35平方米，主要由商品住房（152,429.45平方米）和商业物业（72,025.90平方米）构成 [2] - 武昌区总成交面积位列第二，为352,880.24平方米，但其成交结构特殊，写字楼成交面积高达156,177.41平方米，商业成交面积达139,413.22平方米，两者合计占比超过83%，而商品住房成交面积仅为57,289.61平方米 [2] - 东湖高新区总成交面积为204,033.65平方米，其中商业物业（包括商业和其他）成交面积合计达153,058.99平方米，占比超过75% [2] - 硚口区、青山区、汉阳区、经济开发区、江夏区、蔡甸区的成交均以商品住房为主，占比普遍在80%以上 [2] - 新洲区、汉南区成交量最小，总成交面积分别为2,080.27平方米和12,479.65平方米 [2] 月度环比变化（以新洲区为例） - 2025年11月，新洲区商品住房成交14套，环比10月的16套减少2套；成交面积1,655.89平方米，环比10月的1,881.74平方米减少225.85平方米 [2][3][4] - 2025年11月，新洲区商业物业成交4套（均为商铺），成交面积424.38平方米；而10月商业物业成交2套（商铺），成交面积289.66平方米，商业成交套数环比增加，面积环比增长46.5% [2][3][4] - 新洲区11月总成交套数与10月持平，均为18套，但总成交面积从10月的2,168.40平方米微降至2,080.27平方米 [2][3][4] 不同物业类型成交表现 - 写字楼物业成交主要集中在武昌区（156,177.41平方米）、江汉区（1,194.99平方米）和东西湖区（6,646.57平方米），其他区域成交面积均未超过3,000平方米 [2] - 商业（商铺等）物业成交面积最大的区域是江汉区（71,813.67平方米），其次是武昌区（139,413.22平方米）和东湖高新区（79,140.79平方米） [2] - “其他”类物业成交面积突出的区域包括东湖高新区（73,918.20平方米）、东西湖区（2,791.28平方米）和蔡甸区（2,243.06平方米） [2]