2025年第37周 Weekly 2025年9月8日-2025年9月14日，第37周土地供应规模小幅上升，成交规模小幅回落，土拍热度则较上 周显著下降。本周重点城市监测供应土地建筑面积为487万平方米，环比上升5%，成交建筑面积为193 万平方米，环比下降5%。本周优质宅地出让频次下降，土拍热度同步回落，平均溢价率3.2%，再度回 落至年内低位。 供应：本周供应建筑面积487万平方米，环比上升5%。 本周一线城市中上海集中挂牌了6宗宅地，总 起拍价格 达到185亿元，深圳南山区也有一宗宅地挂牌，起拍价9.5亿元。 重点城市本周供应含宅用地62宗，平均容积率 1.83，无锡、徐州、宣城等城市平均容积率均不高于1.8。 重点供应地块方面，上海在本周进行了2025年8批次集中挂牌，其中4宗地起始价高于20亿元。起拍底价最高的 是静安区不夜城地块，出让底价70.96亿元，容积率3.33，地块住宅占比约73%,起拍楼板价7.08万元/平方米， 是本批次唯一一宗内环内地块，距离苏州河仅200米，项目限高150米，未来将建成超高层地标，俯瞰苏州河景 观。2025年7月，位于苏州河上游约2公里的静安北宅地由中海溢价10%竞得 ...

论坛背景与定位 - 阿联酋成为全球房地产投资战略高地和海外资本布局中东的核心枢纽 [2] - 迪拜与阿布扎比作为阿联酋经济双核 未来5-10年将持续引领中东房地产市场差异化繁荣 [2] - 论坛以"全球视野·中东机遇"为核心 汇聚中阿政企领袖、学者、资本战略专家及企业高管 [2] 论坛核心内容 - 深度解读中东市场投资逻辑与"一带一路"合作新路径 [2] - 圆桌论坛跨界对话"一带一路引领下的中外投资潜力" [4] - 国内行业标杆房企首次披露海外项目本土化策略 [5] 重磅发布与报告 - 发布《2025上半年阿联酋住宅市场趋势报告》 [5] - 克而瑞集团董事长丁祖昱发表2025年阿联酋住宅市场趋势演讲 [6] - 复旦大学经济学院所长罗长远教授分析新国际形势下中阿合作新方向 [6] 嘉宾与主题演讲 - 阿联酋龙头房企ALDAR首席执行官Jonathan Emery分享亚斯岛开发与阿布扎比发展 [6] - 上海建工海外业务总经理李岚探讨中国经验海外实践与本土化策略 [6] - IFCX集团首席执行官赖衍铭分析从高收益到风险收益比的资产定价选择 [6] 论坛议程安排 - 活动于2025年9月23日13:30-17:00举行 包含签到、主题演讲及圆桌论坛环节 [5][6] - 圆桌嘉宾包括锦天城律师事务所合伙人、ALDAR CEO、上海建工高管、复旦大学教授及IFCX集团创始人 [6]

核心观点 - 社群运营成为房地产行业提升客户粘性和品牌差异化的关键策略 邦泰集团通过"泰有位"社群体系实现创新突破 以"向上向善"为品牌基因 构建贯穿业主全生命周期的运营模式 通过运动与公益双IP驱动 形成差异化竞争优势 在行业内树立了标杆形象[1][6][15] 顶层设计 - 品牌定位源于"责任地产"理念 针对社会焦虑压力问题 聚焦"身心平衡"核心诉求 构建"生活多彩-情感连接-精神共鸣"完整价值链条[3] - 以"快乐共享 健康同行"为社群主张 创造阳光平等的温暖关系场 帮助业主实现精神强大与低压舒适的生活[3] - 采用三级平台管理工作组结构 集团 城市 社区横向链接社会资源 纵向搭建垂直管理 打破部门壁垒确保运营连贯性[6] - 双IP驱动生态化运营 包含1个运动IP"绽FUN运动季"和1个公益IP"种子计划" 辅以3大全民节庆 4大季度主题及多样社区社群集[6] - 一年内链接孵化近400个社群 发起1000余场活动 涌现近200位社群主理人[6] 特色优势 - 社群活动覆盖业主全生命周期 从签约开始融入社区生活 未交付项目实现周周有活动 包括亲子研学 射箭 马术等前置体验[7] - 采用"大活动IP多城市铺开"与"挖掘城市特色"结合策略 覆盖10省31城150个项目 同时结合地方文化开展特色活动如昆明扎染 南宁泳池派对 西昌火把节长街宴[9][10] - 注重原创性内容 内部团队自主调研定制 如PET父母效能训练公益课堂 戏剧节升级为全国性戏剧教育体系[12] - 公益元素深度融入 通过运动积分捐赠机制 2025年运动季累计积分627640分 同步捐赠同等额度公益基金 并与腾讯公益合作"一块走"步数捐赠活动[14][21] 标杆实践 - 绽FUN运动季以篮球为媒介构建持续社交场景 包含快乐篮球城市联赛和花样小球比赛 2025年联动10省31城发起300+场赛事 近百支球队参赛[16] - 自发创立超20种趣味赛事 如昆明"为爱捐步跑" 南宁水上趣味运动会 累计覆盖20万人次 参与业主超15万名[19][22] - 种子计划聚焦教育公益 公益课堂覆盖上万户业主家庭 涉及亲子效能 智慧助老等课程 920公益周链接十大博物馆资源 上千位业主家庭参与[24] - 八大城市开展"吾爱吾城·公益日"城市志愿服务 计划落地"种子博物馆"具象化公益事业[24][26] - 社群运营获得市场认可 斩获"2025成都社群运营力TOP5"荣誉[22][23] 共创共享 - 通过主理人机制和业主共创激发社区活力 2025年组织多地社群纳新和主理人招募大会 以"共织经纬 理想生长"为主题开展深度对话[28] - 实现从空间提供者向社群赋能者转型 业主从被动接受者成长为共建主导者 深化社区共生模式[28] 运营成果 - 2024年1月至今在24城市39个项目完成60次交房 约70%实现提前交付 约50%交房即交产权证 为超40000户业主兑现交付承诺[29] - 通过体系化运营持续为业主创造美好生活体验 展现房企从"造房子"到"造生活"的转型思路[29]

杭州土地市场成交概况 - 杭州9月16日出让2宗低密宅地 总成交金额21.2亿元[2] - 拱墅区运河新城地块经过28轮竞价 越秀地产以13.3亿元竞得 溢价率25.5%[2][3] - 钱塘区元成单元地块经过3轮竞价 星耀地产以7.9亿元竞得 溢价率1.28%[2][3] 拱墅区康桥单元地块详情 - 土地面积34165平方米 建筑面积64913.5平方米 容积率1.9[3][5] - 起拍价10.6亿元 成交楼板价20490元/平方米[3][5] - 位于大运河新城核心区 地铁可串联城北万象城、武林商圈与钱江新城[5] - 教育医疗配套完善 新房市场表现优异 开盘基本实现100%当日去化率[5] 钱塘区元成单元地块详情 - 土地面积38629平方米 建筑面积81120.9平方米 容积率2.1[3][5] - 起拍价7.8亿元 成交楼板价9773元/平方米[3][5] - 位于德胜快速路以北 毗邻产业园区[5] - 东侧春咏风荷里地块2022年成交楼板价1.4万元/平方米 现已售罄[5] 运河新城板块市场表现 - 西侧绿城汀岸印月轩地块2024年10月以16763元/平方米底价成交 现已售罄[6] - 南侧绿城地块2025年5月溢价40%成交 楼板价23707元/平方米[7] - 北侧滨江地块2025年4月溢价5.1%成交 楼板价17090元/平方米[8] - 周边新房成交均价约3.35万元/平方米 在售项目价格稳定在3.3万元/平方米左右[10] - 2024年以来多个项目开盘去化率均为100% 住宅去化预期优秀[10] 杭州房地产市场整体情况 - 2025年8月杭州新房房价环比上涨0.4% 涨幅与上海并列全国第一[12] - 8月份杭州有58%的小区实现房价环比上涨 各类小区涨价比例均超一半[12] - 二手房价指数99.9 全国排名第二 表现优于南京、武汉、天津等二线城市[12] 优质板块库存与去化情况 - 运河新城板块新房消化周期1.2个月 月均流速3.7万平方米[14][15] - 杭州共有12个稀缺优质板块新房交易流速高于1万㎡/月 消化周期在6个月以下[14] - 高铁新城消化周期仅0.6个月 金沙湖1.6个月 未来科技城1.9个月[15]

宏观经济整体态势 - 国民经济保持总体平稳、稳中有进发展态势 [2] - 8月规模以上工业增加值同比增长5.2%，装备制造业和高技术制造业分别增长8.1%和9.3% [4] - 社会消费品零售总额39668亿元，同比增长3.4%；固定资产投资（扣除房地产）增长4.2%，制造业投资增长5.1% [4] - 进出口总额38744亿元，同比增长3.5%，其中出口增长4.8%，进口增长1.7% [4] - M1同比增长6%，M2增长8.8%，剪刀差降至2.8个百分点，居民消费意愿持续提振 [5] 房地产行业政策与金融支持 - 中央和地方稳市场政策积极推进，个人消费贷款财政贴息1个百分点，以旧换新等政策提振消费 [5] - 前8月人民币贷款增加13.46万亿元，住户中长期贷款增加1.08万亿元 [5] - 国务院会议强化财税金融政策支持，加快城市更新和土地要素市场化改革 [8] - 8月各地出台24次公积金优化政策、13次补贴和税费优惠，一线城市松绑限购 [12] 新房市场交易与去化 - 8月全国新建商品房销售面积5744万平方米，销售额5449亿元，环比小幅回升但同比降幅扩大至10.6% [6] - 个人按揭贷款新增939亿元，同比下降20% [6] - 百城新房交易规模同比回落，但重庆、昆明等城市成交量保持上升 [7] - 开盘去化率提升12个百分点至42%，重庆、成都等城市去化率超70% [7] 房价指数变化 - 一线城市新房价格同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海上涨5.9% [11] - 二、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [11] - 70城中5城新房价格连续两月同比上涨，13城环比止跌 [12] 开发投资与土地市场 - 1-8月房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；8月单月投资下降19.5% [24] - 8月土地成交金额1355亿元，同比减少27%，优质土地出让频次下降 [24] - 前8月土地交易量降至2020年同期三成以下，新增供给调整至合理体量 [16] 施工、新开工与竣工 - 1-8月房屋施工面积同比下降9.3%，新开工面积下降19.5% [15] - 8月新开工规模4595万平方米，同比下降20.3% [15] - 8月竣工面积2660万平方米，同比下降21.4%，降幅缩小8个百分点 [20] 库存与供给侧改革 - 商品房待售面积连续6个月下降，环比减少307万平方米 [6] - 土地要素市场化改革加速，存量闲置用地再开发助力优质宅地供应 [8][16] - 行业库存压力因成交流速下降而突出，但供小于求态势有望改善库存结构 [26][27] 行业展望 - 房价指数预计延续筑底，更多城市将环比止跌 [27] - 核心城市成交有望保持增长，但短期交易量仍受供应不足制约 [27] - 新开工、销售等指标有望随土地效率提升和城市更新持续改善 [16][27]

中央政策动态 - 国务院批复10省市开展要素市场化配置综合改革试点 包括北京城市副中心 苏南重点城市 杭甬温 合肥都市圈 福厦泉 郑州市 长株潭 粤港澳大湾区内地九市 重庆市 成都市 试点周期为2年[3] - 土地要素改革聚焦三方面：深化土地管理制度改革 创新产业用地供应 盘活存量土地和低效用地再开发 所有试点地区均围绕产业用地市场化改革 盘活存量土地 农村集体经营性建设用地入市推进[3] - 发改委要求加快成熟资产类型REITs项目申报 保障性租赁住房项目被明确列为支持类型 相关项目建设有望提速[5] 地方试点特色举措 - 北京城市副中心探索建立区级耕地占补平衡指标库和资金池 支持市属国企推进存量土地盘活[5] - 苏南重点城市探索与城市产业结构 产业贡献挂钩的土地出让方式 完善资不抵债企业土地法拍流程[5] - 杭甬温推行"限地价竞贡献"出让方式 土地出让更重视地均产值而非单纯价格竞争 支持宁波 温州实施海域资源市场化配置[4][5] - 合肥都市圈实施城乡建设用地增减挂钩节余指标跨县域调剂 探索地上地下空间分层使用权[5] - 福厦泉探索混合产业用地供应与土地用途灵活转换 支持厦门 泉州低效工业用地再开发[5] - 郑州市推广综合用地模式 完善地上 地表 地下分层使用权政策[5] - 长株潭制定存量土地一体化盘活方案 支持跨省跨市飞地经济合作[5] - 粤港澳大湾区内地九市探索绿地用地规模管理创新 深化三旧改造 探索海域分层设权[5] - 重庆市探索统一编制 联合报批规划管理体制 推行TOD EOD开发模式[5] - 成都市探索依据人口存量匹配新增用地 推行混合用地清单管理制度[5] 地方政策动态 - 河南省发布12条楼市新政支持住房消费 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 公积金贷款额度上浮10% 多子女家庭二套房可认定为首套房[6] - 深圳放宽高技能人才入户 特级技师 首席技师可参照高级技师申请办理人才引进入户[6] - 襄阳推进古城改造更新 谋划古城西南片区更新升级[6] 政策发布频次分析 - 本周地方层面共发布稳市场政策7次 较上周大幅回落 降至二季度以来新低[8][9] - 公积金优化类政策骤降至1次 属于河南省厅级文件 未形成地市级落地文件[11] - 近1个月稳市场政策中公积金相关政策提及次数最多 涉及提取方式优化 首付额度调整 贷款额度提升等方面[14] - 限制性政策放开频次提升 如上海 深圳解绑限购 苏州解绑限售 深圳放开人才入库等[14] - 随着9月传统旺季到来 补贴与税费优惠政策有望与公积金优化政策共同成为发布频次最高大类[14]

行业转型趋势 - 房企正从传统"产品导向"模式全面转向"用户导向"开发路径[4] - 通过客户深度共创机制实现产品设计、物业服务和社群运营的创新突破[3][4] 设计端客户共创实践 - 招商蛇口南通和园从拿地阶段即邀请业主参与建筑形态、景观、公共空间及户型精装等全维度设计[6][7] - 业主共同选定自然隐奢建筑立面风格 实现与紫琅湖自然景观的融合[7] - 纯别墅社区为每户业主量身定制专属户型规划及精装设计 满足家庭结构及生活方式差异化需求[11] 服务端客户共创体系 - 绿城通过品质共建、邻里公约等机制推动业主成为美好生活共同营造者[14] - 温州绿城海棠鸣翠邀请业主参与社区植树活动 强化亲子协作与邻里情感联结[14][16] - 华润置地"达尔文课堂"面向全社区招募讲师 构建居民共参与的教育平台与多元学习场景[18] 社群运营创新模式 - 房企将社群运营主导权交予业主 使其成为发起人、策划人和主理人[18] - 从"成员视角"出发提升业主参与感与社区归属感[18] - 客户共创机制通过构建新型客户关系为房企带来可持续竞争优势[21]

克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 当住宅开发从"空间制造"转向"场景营造"，架空层这片曾被遗忘的灰色地带，正被头部房企打造成 品牌联名的高质感泛会所。 文/产品力研究中心 随着消费者从"有房住"向"住好房"需求转变，社区价值正经历一场深刻变革。物理配套的完备性已是基础 门槛，而生活品质的放大器效应逐渐成为高端住宅产品的核心竞争力。这种转变驱动着开发商重新审视社 区空间的价值潜力，尤其聚焦于长期被忽视的架空层区域。 通过深度联名知名文化品牌与生活方式IP，一批标杆项目将架空层转型为主题泛会所空间，构建起自生长 的社区情感生态系统。业主最终收获的已不再是孤立的功能盒子，而是深度融合互动的生活方式解决方 案。 品牌联名将传统社区配套升级为策展型生活平台 01 以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 成都新希望D23风华项目通过深度品牌联名合作，在3、4号楼架空层打造了集社交、文化与休闲于一体的 超级泛会所体系，成为成都高端社区场景创新的标杆案例。该项目与本土及国际知名品牌携手，以专业运 营能力为业主构建了多元化的生活场景。 萃坊STILLFUN威士忌行政酒廊 ， 作为成都 ...

房价与二手房市场 - 8月南京71%刚需小区房价下跌 二手房市场进入深度调整期[5] - 京沪深小面积低总价二手房成交占比持续增长 刚需购房需求发力[5] - 9月京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 因恰逢季度末[5] 法拍房市场 - 8月法拍房成交量再创年内新高 市场活跃度持续提升[7] - 深圳顶豪大平层法拍房溢价80%成交 高端资产需求强劲[7] 土地市场 - 第36周土地供应建筑面积464万平方米 环比下降45%[8] - 土地成交建筑面积203万平方米 环比下降41%[8] - 北京上海宅地出让平均溢价率6.4% 环比增加4.1个百分点[8] 政策动态 - 多地持续优化公积金政策并加强税费优惠 强化需求侧支持[9] - 深圳限购解绑力度大于北京上海 政策宽松程度存在差异[9] 代建业务发展 - 建发更新建设代建8所学校投入使用 代建业务向公共服务领域拓展[10][11] - 绿城中国前8月代建销售额606亿元 业务规模行业领先[11] - 合生创展前8月代建销售42.36亿元 代建业务持续发展[11] 房企中报表现 - 招商蛇口净利率3.38% 新增权益地价219亿元 留存收益不增反减受永续债影响[13] - 金地集团归母净利亏损 受销售规模下降及计提减值影响 公开市场债务压力缓解[14] - 新城控股地产销售回款率115.05% 商业板块成利润稳定器 融资端取得突破进展[15] - 首开股份营业收入和毛利率明显回升 归母净利润同比减亏1.09亿元 发行多笔低成本融资[16][17] 产品趋势 - 100平方米四代宅产品满足四代同堂居住需求 刚需价格享受改善级空间[19] - 四代宅刚需化浪潮持续 产品进化方向更趋理性与成熟[19]

市场整体表现 - 8月南京新房成交规模延续回落 6幅低密宅地均以底价成交[2] - 二手房成交量仅6300套 高频交易小区数量192个 同比下降58%[4] - 二手房市场进入量价齐跌阶段 与4月"降价走量"特征形成显著差异[4] 价格变动趋势 - 68%高频交易小区成交价环比下跌 较上月增加11个百分点 创年内第二高点[2][4] - 23%高频交易小区房价环比降幅超过10% 板桥、高新等刚需板块成为下跌重灾区[8] - 挂牌价下调趋势更加凸显 77%高频交易小区挂牌价环比下跌 创近一年新高[10][11] - 挂牌价格指数较2024年8月下跌10.3% 整体价格重心呈下移态势[11] 不同物业类型表现 - 刚需类小区房价环比下跌占比达71% 改善类为65% 高端小区为50%[13] - 刚需和改善类产品面临更显著价格调整压力 高端小区相对更具稳定性[13] - 河西北、仙林湖等改善板块及老城东、泰山浦珠路等刚需板块跌价小区占比超八成[15] - 仙林湖6个高频交易小区房价全部下跌 新城香悦澜山成交均价降至2万元以下 较2021年峰值下跌过半[15] 区域分化特征 - 浦口桥北板块出现反弹迹象 11个降价小区与7个涨价小区并存[18][19] - 桥北房价自2022年普遍回调超30% 中位价降至1.5万元/平方米 百万级挂牌房源充足[18] - 大华锦绣时代、明发滨江一期、旭日上城三区等小区8月房价实现环比上涨[18] - 高新板块7个降价小区对2个涨价小区 河西北板块6个降价小区对1个涨价小区[19] 库存与土地供应 - 狭义消化周期不足20个月 但广义库存消化周期接近10年 大量住宅用地沦为死库存[21] - 2025年南京土地成交金额排全国前5 大量优质低密宅地只能以底价成交[21] - 核心矛盾在于库存压力与土地高供给量对冲 死库存积压与供需失衡显著影响市场信心[21] - 需建立库存动态平衡机制 以闲置存量用地处置规模兑换供地指标 从源头优化库存结构[22]