行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [1][3][56] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 [3][56] - 在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定 [3][56] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [3][56] 政策动态 - **中央层面**：住建部提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [4][12] - **中央层面**：住建部强调发展智能建造是建筑业转型发展的内在需要，将培育一批骨干企业 [12][14] - **地方层面**：广州全面推广绿色建筑，目标到2035年新建民用建筑全面按照绿色建筑二星级及以上标准建设 [4][13] - **地方层面**：云南实施国家育儿补贴制度，将二孩、三孩每孩每年800元育儿补助统一并轨至国家每孩每年3600元标准，并对3岁以下婴幼儿照护等支出提供每月2000元个人所得税定额扣除 [13][16] - **地方层面**：安徽提出加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，并推进城市更新 [13][16] 市场销售端 - **新房市场**：2025年第51周，全国68城商品住宅成交面积282万平米，同比下降32%，环比增加30% [5][17] - **新房累计**：年初至今68城成交面积达11554万平米，累计同比下降18% [5][17] - **二手房市场**：2025年第51周，全国20城二手房成交面积为190万平米，同比下降25%，环比增长（前值同比下降31%） [5][34] - **二手房累计**：年初至今20城累计成交面积9570万平米，同比增速-1%（前值为0%） [5][34] - **城市能级分化**：第51周，一、二、三四线城市新房单周成交同比增速分别为-33%、-26%、-48% [28] - **累计表现**：年初至今，一、二、三四线城市新房累计增速分别为-11%、-15%、-99% [28] 投资与土地市场 - **整体土地成交**：2025年第51周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8133万平方米，同比增加12% [5][38] - **土地溢价率**：第51周成交溢价率为1.7%，环比下降 [5][38] - **分线城市土地成交**：一线城市成交土地规划建筑面积247万平方米，同比下降1%；二线城市成交2597万平方米，同比增加37%；三线城市成交5289万平方米，同比增加3% [5][38] - **重点城市土拍**： - 广州出让4宗涉宅用地，总起始价67.27亿元，均成功出让 [38] - 北京丰台张郭庄宅地由中建方程&中建智地联合体以13.54亿元竞得，楼面价28354元/平米 [38] - 成都出让3宗涉宅用地，总收金13.39亿元 [39] - 广州白云新城宅地由保利发展以19.83亿元竞得，溢价率17.82% [39] - 南京江北新区4宗宅地均顺利成交，共收金12.58亿元 [39] 企业融资端 - **信用债发行**：2025年第51周，信用债发行43.3亿元，同比减少57%，环比减少68% [6][44] - **发行利率**：平均加权利率2.39%，环比减少18个基点 [6][44] - **累计发行**：信用债累计发行规模4019.3亿元，同比减少1% [6][44] 板块行情回顾 - **指数表现**：本周（2025年12月15-19日）房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，板块相对收益为-0.13%，表现弱于大市，在28个板块中排名第21位 [49][51] - **个股涨幅前五**：华联控股（15.82%）、三湘印象（15.48%）、*ST中迪（13.70%）、中国武夷（11.23%）、世联行（8.54%） [49][54] - **个股跌幅前五**：财信发展（-13.16%）、同济科技（-11.82%）、首开股份（-11.33%）、荣丰控股（-10.59%）、合肥城建（-10.49%） [55]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

住房需求总量与构成 - “十五五”时期全国城镇住房需求总量预计为49.8亿平方米 [1] - 需求构成中，新增城镇人口带来16.1亿平方米需求，改善性需求带来20.3亿平方米需求，拆迁改造需求约13.4亿平方米 [1] - 改善性需求占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点 [1] 新建商品住宅销售预测 - 综合按照70%—80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7亿—8亿平方米 [1] - 2025年新房销售规模已降至中枢水平 [2] 需求驱动因素与市场特征 - 新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，假设五年城镇人口增加约3650万人 [1] - 生活水平提升催生改善性需求，“十五五”末城镇居民人均住房建筑面积预计将达到45平方米 [1] - 当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响 [2] 市场趋势与区域分化 - 尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力 [2] - 刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧 [2] - 短期房地产销售量价仍有一定压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段 [2] 住房供给来源 - 对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求 [1]

证券日报网讯12月16日，天保基建（000965）在互动平台回答投资者提问时表示，公司在深度调整的行 业形势下，坚定推进"未来社区+主题园区"双主业发展战略。截至2025年11月底，公司商品住宅业务在 天津滨海新区成交面积、套数、金额均位列第一；在天津市区权益口径成交金额位列第七。未来社区方 面，公司九如品筑、金海岸社区会客厅成功运营，教育、养老等"享未来"场景持续深化。主题园区方 面，公司天津综保智汇城项目已开启精准招商工作，聚焦产业生态构建，创新"租转售+定制化"模式， 成功引进部分标杆企业，着力搭建产业服务平台并投入使用。 ...

12月金股组合 - 报告列出了2025年12月的金股组合，共包含9只股票，涵盖房地产、物流、航运、化工、半导体、有色金属、食品饮料、旅游及石英材料等多个行业 [1] 宏观经济与策略展望 - 预计2026年中国GDP实际增长4.7%，名义增长4.9% [2][6] - 对2026年大类资产的排序为：股票 > 大宗 > 债券 > 货币 [2][6] - 科技和消费将成为2026年中国经济增长的支撑，高技术制造业和装备制造业投资增速或将回暖 [6] - 价格预计温和改善，PPI在国际大宗商品价格温和上涨、库存周期上行及“反内卷”政策提振下逐步回暖，同比转正或要到2026年年中前后 [6] - 消费风格具备轮动补涨配置机会，新消费兼具长期产业趋势与中期景气双重共振 [3][8] - 当前消费市场的结构性变化受到人口代际变迁与消费信心走弱双重驱动，催生了“情绪消费”、“性价比消费”、“服务与体验性消费”等新兴趋势 [9] 基础化工行业 - 化工品价格处于历史低位，盈利能力周期性触底，截至2025年10月，化工工业PPI已连续37个月同比负增长 [3][12] - 在跟踪的119个化工品种中，价格分位数在10%以下的品种占比为26.89%，在30%以下的占比为60.50%，在50%以上的占比为23.53% [3][12] - 2022年至2024年，基础化工行业归母净利润连续三年下滑，2025年以来逐步企稳 [3][12] - 供应端扩产高峰已过，2025年6月化学原料及化学制品制造业固定资产投资完成额同比首次转负，2025年第三季度末行业在建工程降至3584.15亿元，同比下降15.11% [13] - 需求端，化工品出口持续增长，截至2025年9月，化学原料和化学制品制造业出口商品数量指数为122.40 [14] - 2024年，基础化工行业境外营收占比为23.23%，较2014年提升5.52个百分点 [14] - 2023年中国化学品销售额达22381亿欧元，全球占比43.1%，位居全球第一 [15] - 行业“反内卷”持续深化，从“联合自律减产”向“行业自律减产+政策协同”升级，有望加速周期拐点来临 [16] - 投资主线包括：处于周期底部的龙头企业、率先推行自律减产的子行业、以及产能存在上限的炼化行业 [17] 房地产行业 - 2025年11月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7% [3][19] - 新房价格环比跌幅较10月收窄0.1个百分点，二手房价格环比跌幅与10月持平 [20] - 11月有59个城市新房价格环比下跌，较10月减少5个，所有70个城市二手房价格环比均下跌，为连续第三个月全部下跌 [20] - 一线城市房价环比跌幅扩大，11月新房价格环比下降0.4%（10月为-0.3%），二手房价格环比下降1.1%（10月为-0.9%） [21] - 上海新房价格环比上涨0.1%，自2019年8月以来持续上涨 [21] - 11月商品房销售面积6720万平方米，同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点 [4][27] - 11月商品房开发投资金额5028亿元，同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅 [4][27][29] - 11月新开工面积4396万平方米，同比下降27.6% [4][27] - 1-11月全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1% [28] - 截至11月末，商品住宅广义库存面积为15.3亿平方米，现房库存面积约3.94亿平方米，占广义库存比重为25.8% [29] - 11月房企到位资金6292亿元，同比减少32.5%，其中国内贷款同比下降10.4%，定金及预收款同比下降41.9% [32] - 报告预计2026年一季度可能会有适当的政策调整出台 [25][33] - 投资建议关注三条主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [26][34] 电子行业（鹏鼎控股） - 鹏鼎控股披露2026年泰国园区投资计划，总投资额42.97亿元人民币，用于建设生产厂房及配套设施，并扩充高阶HDI（含SLP）、HLC等产品产能，以服务AI应用市场 [4][36] - 公司还计划在淮安园区投资80亿元人民币，整合建设产业园并扩充软板产能 [37] - 截至2025年第三季度末，公司资本开支达49.72亿元，同比增加近30亿元 [37] - 2025年前三季度，公司实现营业收入268.55亿元，同比增长14.34%；实现归母净利润24.07亿元，同比增长21.23% [38] - 分业务看，通讯用板营收167.54亿元，同比增长6%；消费电子及计算机用板营收84.83亿元，同比增长23%；汽车/服务器用板及其他营收13.92亿元，同比增长91% [38] - 报告预计公司2025/2026/2027年收入分别为411.55亿元、501.93亿元和591.50亿元，归母净利润分别为45.45亿元、57.76亿元和67.39亿元 [39]

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [9] 核心观点 - 2025年11月房地产行业基本面延续弱势表现，在高基数和景气度下行的背景下，预计12月同比数据仍将明显承压 [2][12] - 中央经济工作会议明确“控增量、去库存、优供给”，伴随政策阈值逐渐临近，政策窗口也将相应打开，当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性 [2][12] - 投资标的层面，应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管龙头 [2][12] 销售数据总结 - **累计销量**：2025年1-11月，全国商品房销售额为7.513万亿元，同比下降11.1%；销售面积为7.8702亿平方米，同比下降7.8%，累计同比降幅继续扩大 [12] - **单月销量**：2025年11月，全国商品房销售额为6113亿元，同比下降25.1%；销售面积为6720万平方米，同比下降17.3%，高基数下同比维持双位数降幅 [12] - **销售价格**：2025年11月，全国商品房销售均价为9097元/平方米，同比下降9.5%，环比下降6.4% [13] - **价格指数**：2025年11月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，跌幅较上月收窄；二手住宅价格指数环比下跌0.7%，跌幅与上月持平 [12] - **城市分化**：一线城市二手房价格指数环比跌幅扩大至1.1%，自2025年7月以来呈补跌态势 [12] - **历史对比**：70城新房价格指数已跌回至2018年12月的水平 [16] 开发与投资数据总结 - **新开工**：2025年1-11月，全国房屋新开工面积为5.3457亿平方米，同比下降20.5%；11月单月新开工面积为4396万平方米，同比下降27.6% [12][13] - **竣工**：2025年1-11月，全国房屋竣工面积为3.9454亿平方米，同比下降18.0%；11月单月竣工面积为4593万平方米，同比下降25.5% [12][13] - **开发投资**：2025年1-11月，全国房地产开发投资完成额为7.8591万亿元，同比下降15.9%；11月单月投资额为5028亿元，同比下降30.3%，自7月以来加速下降 [12][13] - **到位资金**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金为8.5145万亿元，同比下降11.9%；11月单月到位资金为6292亿元，同比下降32.5% [12][13] - **资金结构**：11月单月，国内贷款同比下降10.4%，自筹资金同比下降30.7%，定金及预收款同比下降41.9%，个人按揭贷款同比下降34.7% [12] 年度展望 - 预计2025年全年，房地产行业销量同比将下降10%左右，较2024年全年降幅有所收窄 [12] - 预计2025年全年，新开工和竣工面积同比仍将面临20%左右的下降 [12] - 预计2025年全年，房地产开发投资同比降幅将有所扩大 [12]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 当前房价仍然面临持续的下行压力，连续三个月全部70城的二手房房价均环比下跌，市场信心仍然不足 [3] - 一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力 [3] - 从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善，房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [3] - 地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围 [3] 根据相关目录分别进行总结 2025年11月70城房价总体情况 - 70大中城市新房价格环比下降0.4%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点 [1][3] - 70大中城市二手房价格环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [1][3] - 70城中新房房价环比下跌的城市数量有59个，较10月减少了5个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.48%，较10月收窄了0.03个百分点 [3] - 所有70城二手房房价环比均下跌，已经连续三个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.66%，与10月持平 [3] 分线城市房价变动情况 - **一线城市**：11月新房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较10月扩大0.2个百分点，是各线城市中唯一二手房房价环比跌幅扩大的 [3] - 上海新房房价环比上涨0.1%，自2019年8月以来持续上涨；广州环比下降0.5%；北京环比下降0.5%；深圳环比下降0.9% [3] - 上海二手房房价环比下降0.8%；深圳环比下降1.0%；广州环比下降1.2%；北京环比下降1.3% [3] - **二线城市**：11月新房房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与10月持平 [3] - 仅23%的二线城市新房房价环比上涨或持平，具体包括合肥环比上涨0.3%，南京、贵阳环比上涨0.2%，沈阳、重庆环比上涨0.1%，大连、银川环比持平 [3] - 所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有南京、厦门、武汉、海口、西安、银川，环比跌幅均大于等于1.0% [3] - **三线城市**：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较10月收窄了0.1个百分点 [3] - 仅襄阳新房房价环比上涨0.3%，扬州环比上涨0.1%、安庆环比持平，其余三线城市环比均下跌 [3] - 所有三线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的城市有包头、扬州、徐州、金华、九江、烟台、三亚、南充，环比跌幅均大于等于0.9% [3] 分产品类型房价变动情况 - **刚需产品（90平以下）**：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄了0.2个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [3] - **刚改产品（90-144平）**：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅均较9月收窄了0.1个百分点 [3] - **改善型产品（144平以上）**：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点 [3] 投资建议与关注主线 - 现阶段建议关注三条主线 [3] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [3] 2. 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [3] 3. 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [3]

行业整体价格走势 - 2025年11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降 同比降幅扩大 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅比上月扩大0.1个百分点 同比下降1.2% 降幅扩大0.4个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1% 降幅比上月扩大0.2个百分点 同比下降5.8% 降幅扩大1.4个百分点 [1] 地方政策与建设进展 - 湖南省“十四五”以来改造城镇老旧小区1.8万个 加装更新住宅电梯1.7万部 [2] - 湖南省住宅小区物业服务覆盖率超过75% 创建50个省级“美好家园”小区 [2] 房企月度销售表现 - 华侨城2025年11月实现合同销售金额12亿元 同比减少65% 环比减少8% [3] - 华侨城2025年11月合同销售面积8.6万平方米 同比减少61% 环比减少5% [3] - 合生创展2025年11月总合约销售金额约为11.05亿元 其中物业合约销售约10.66亿元 装修合约销售约0.39亿元 [4] 房企重大经营动态 - 金科股份及控股子公司重庆金科的重整计划均已执行完毕 [5] - 重整计划执行完毕预计将对金科股份2025年度财务状况产生积极影响 [5]

2025年11月70城房价数据核心观点 - 2025年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，同比降幅扩大 [1] 一、各线城市房价环比变动 - **一线城市新建商品住宅**销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [2] - **二线城市新建商品住宅**销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [2] - **三线城市新建商品住宅**销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [2] - **一线城市二手住宅**销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [2] - **二线城市二手住宅**销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同 [2] - **三线城市二手住宅**销售价格环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [2] 二、各线城市房价同比变动 - **一线城市新建商品住宅**销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中上海同比上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [3] - **二线城市新建商品住宅**销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [3] - **三线城市新建商品住宅**销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [3] - **一线城市二手住宅**销售价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8% [3] - **二线城市二手住宅**销售价格同比下降5.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [3] - **三线城市二手住宅**销售价格同比下降5.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [3] 三、主要城市新建商品住宅价格指数（部分） - **北京**：环比99.5，同比97.9，1-11月平均96.0 [5] - **上海**：环比100.1，同比105.1，1-11月平均105.7 [5] - **广州**：环比99.5，同比95.7，1-11月平均94.3 [7] - **深圳**：环比99.1，同比96.3，1-11月平均数据缺失 [7] - **天津**：环比99.6，同比97.8，1-11月平均98.1 [5] - **重庆**：环比100.1，同比97.1，1-11月平均96.5 [7] - **成都**：环比99.3，同比99.5，1-11月平均99.1 [7] - **杭州**：环比99.8，同比103.0，1-11月平均101.4 [5] - **南京**：环比100.2，同比98.1，1-11月平均98.1 [5] - **武汉**：环比99.5，同比97.0，1-11月平均95.8 [7] - **西安**：环比99.5，同比96.5，1-11月平均95.4 [7] 四、主要城市二手住宅价格指数（部分） - **北京**：环比98.7，同比93.2，1-11月平均97.1 [8] - **上海**：环比99.2，同比95.4，1-11月平均97.9 [8] - **广州**：环比98.8，同比92.8，1-11月平均92.7 [8] - **深圳**：环比99.0，同比95.2，1-11月平均96.4 [8] - **天津**：环比99.3，同比95.7，1-11月平均96.0 [8] - **重庆**：环比99.6，同比94.7，1-11月平均95.4 [8] - **成都**：环比99.1，同比数据缺失，1-11月平均98.0 [9] - **杭州**：环比99.1，同比95.9，1-11月平均97.3 [8] - **南京**：环比99.0，同比92.7，1-11月平均94.4 [8] - **武汉**：环比99.0，同比92.3，1-11月平均92.7 [8] - **西安**：环比98.9，同比91.8，1-11月平均93.0 [9] 五、新建商品住宅分面积段价格指数（部分城市示例） - **北京**：90平米及以下环比99.2同比96.7，90-144平米环比99.2同比数据缺失，144平米以上环比99.8同比99.3 [10] - **上海**：90平米及以下环比100.2同比103.8，90-144平米环比100.1同比104.3，144平米以上环比100.0同比106.7 [10] - **深圳**：90平米及以下环比99.1同比96.4，90-144平米环比99.2同比96.3，144平米以上环比99.2同比96.2 [10] - **杭州**：90平米及以下环比99.6同比101.1，90-144平米环比99.6同比102.8，144平米以上环比100.5同比104.4 [10] 六、二手住宅分面积段价格指数（部分城市示例） - **北京**：90平米及以下环比98.6同比92.1，90-144平米环比98.5同比93.8，144平米以上环比99.2同比95.3 [12] - **上海**：90平米及以下环比99.4同比95.4，90-144平米环比99.0同比95.0，144平米以上环比99.2同比96.3 [13] - **深圳**：90平米及以下环比99.0同比95.3，90-144平米环比99.2同比95.1，144平米以上环比98.4同比94.9 [13] - **杭州**：90平米及以下环比99.0同比95.9，90-144平米环比99.4同比96.1，144平米以上环比98.9同比95.7 [13]

核心观点 - 11月70城房价环比总体下降、同比降幅扩大，但市场呈现结构性分化，核心城市改善型需求稳健，二手房以价换量态势持续 [1] - 业内预判，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势 [1][5] 新房市场表现 - 11月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市中，上海新房价格环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [1] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [1] - 11月新房房价指数环比上涨的城市有8个，较10月增加2城，环比下跌的城市数量从64个减少至59个 [1] - 从同比看，新房价格涨幅为正的城市有5个，分别为上海、杭州、合肥、乌鲁木齐、沈阳 [2] - 上海新房价格同比涨幅为5.1%居70城之首，其144平方米以上大户型新房价格同比涨幅达6.7% [1][2] - 安居客线上数据显示，120-140平方米、140-180平方米户型找房热度占比环比持续提升 [2] - 上海刚需主导的90平方米及以下户型同比涨幅仅3.8%，反映新房市场以改善为主的结构特征 [2] 二手房市场表现 - 11月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [2] - 一线城市中，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同 [2] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 最近三个月统计数据中，二手房房价上涨的城市数量均为0 [3] - 百城二手房挂牌均价同比跌8.59%，仍处于持续下行区间 [3] - 百城二手房挂牌量同比增加7.8%，其中新一线城市挂牌量增幅为10.13% [3] - 二手房平均挂牌时长增至94.72天 [3] 行业整体数据与趋势 - 1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9% [4] - 1—11月份，全国房屋新开工面积53457万平方米，下降20.5% [4] - 1—11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1% [4] - 1—11月份，新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2% [4] - 截至11月末，全国商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米，已连续9个月下降，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5] - 房地产新开工和开发投资、销售等全链条数据延续下降态势，被解读为行业主动严控增量以缓解库存压力、平衡供求关系的反映 [4] 市场活动与政策影响 - 深圳南山启动“以旧换新”专项活动，新房提供专属折扣低至85折，活动开始不到10小时就成交2批客户，首日已有超400批业主报名，超230套“旧房”通过审核在售 [3] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [5] - 58安居客研究院12月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点 [5] - 持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点，市场观望情绪有所缓解 [5] 未来展望与行业转型 - 在“十五五”规划指引下，行业将清理住房消费不合理限制、推动好房子建设，逐步过渡到高质量发展 [5] - 房企竞争将更聚焦于品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，以匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势 [5]