二手住宅市场 - 10月北京、上海、深圳新增二手房挂牌量出现同比和环比双降 [5] - 整体二手房市场成交规模预计延续波动走势 [5] - 10月北京、上海、深圳200万元以下房源成交占比持续增长 [6] - 11月北京、上海、深圳二手房成交仍处下行周期 短期内延续以价换量趋势 [6] 土地市场 - 北京两宗住宅用地顺利出让 合计成交总价32.7亿元 [7] - 北京城建溢价竞得北京二环内宅地 其中2号子地块将建设为四合院整院出售 [7] - 第46周（11.10-11.16）土地供应建筑面积1433万平方米 连续两周维持在1400万平方米以上高位 [10] - 第46周土地成交建筑面积683万平方米 环比上升70% [10] - 第46周土地溢价率为0.9% 创下半年以来新低 [10] 政策动态 - 央行在三季度货币政策执行报告中指出 将充分发挥货币信贷政策导向作用 助力构建房地产发展新模式 [11] - 统计局表示房地产市场处于新旧模式转换期 转型调整需要时间 部分指标波动需客观看待 [11][12] - 上海启动网上房地产信息传播秩序专项整治 [11] 企业融资与运营 - 华润近期进行配售股份并重启境外债券发行 央国企融资支撑市场引领升级转型 [8] - 华友荟通过12万+会员共建生态 使社群成为双赢利器 运营模式从开发商主导转变为业主和商家共同参与 [8] 代建行业动态 - 绍兴交建公司与绿城管理签订战略合作协议 [13] - 金建管集团与中建国际城市建设有限公司签署战略合作协议 [13] - 金地深圳地区公司成功中标东莞市大朗镇拆迁安置房项目 [13] - 凤凰智拓签约宁德华熙公馆全过程委托管理服务项目 [13] - 金地管理温州未来峯汇首开创龙港市近三年最佳开盘纪录 [13] - 新城建管代建沧州云溪映月项目首开热销1.67亿元 [13]

企业战略合作 - 绍兴交建公司与绿城管理签订战略合作协议 围绕代建管理 全周期咨询服务及多业态领域管理构建长期全面深度合作关系[1][3] - 金建管集团与中建国际城市建设有限公司签署战略合作协议 在产业导入 代建业务等方面探索创新模式[1][2] 项目获取与签约 - 金地深圳地区公司中标东莞市大朗镇拆迁安置房项目 为公司在东莞落地的第二个安置房代建服务项目[1][4] - 凤凰智拓签约宁德华熙公馆全过程委托管理服务项目 地块面积30393平方米 总货值约8亿 业主方为实力国企宁德臻宸房地产开发有限公司[1][5] - 金地管理首次在武汉获取滨江代建项目 计容建筑面积约6.38万平方米 用地面积2.27万平方米[3] 项目销售表现 - 金地管理温州未来峯汇首开创龙港市近三年最佳开盘纪录 登顶销售套数TOP1 实现区域最高售价[1][7] - 新城建管代建沧州云溪映月项目首开劲销1.67亿元 以线上营销为核心获客 在0分销基础上实现[1][7] - 远洋建管以代建+代销模式介入雅山璟庐项目 成功激活后创下首开热销8000万 累计销售额突破4亿元佳绩[5] 行业动态与数据 - 合生创展的广州海珠区沥滘村改造 天河区珠光金融城壹号及白云区珠光云山壹号等核心项目已签署合作协议[8] - 10月单月代建管理物业合约销售金额约2.61亿元 销售面积约3298平方米[8] - 旭辉建管三季度新拓项目17个 绿城管理三季度交付十余个项目[12] - 建发更新建设多个代建项目协同推进成果显著 中建东孚代建江海和鸣项目首开热销[12]

华润置地融资活动分析 - 2025年11月17日，公司完成配售4950万股华润万象生活股份，净筹约20.61亿港元[2] - 2025年11月14日，公司在境外发行一笔45亿元人民币和一笔3亿美元的绿色债券，此为时隔六年再度发行境外债券[2] - 据不完全统计，2025年1-10月，在65家重点房企中，华润置地的公开市场融资规模稳居第一[2] - 2025年前10个月，公司在公开市场的融资规模达到546.13亿元人民币，若加上11月至今融资的约82亿元人民币，其公开市场融资已超过600亿元，创下2013年以来新高[2][4] 华润置地融资资金用途 - 部分融资资金用于归还到期债务及债务置换，2025年公司到期融资规模为253.58亿元，例如6月发行的30亿元中期票据中有18亿元明确用于偿还短期债务[6] - 部分资金用于在核心城市投资地产项目，2025年前10月公司新增土储权益地价约为627亿元，包括上海、深圳、北京等地的大型项目[7] - 部分资金用于大资管业务投入和日常运营资金，公司中报显示资管规模相较于期初增长214亿元[10] 房地产行业融资趋势 - 当前房地产行业融资主力为央国企，2025年1-10月央国企融资占比已超过75%，而民营房企融资占比仅不到7%[12] - 融资能力分化直接影响拿地能力，2025年1-10月新增土储价值TOP100企业中，央国企的新增土储总价占比达81.1%，民营房企仅为12.1%[13] - 部分央国企凭借充足资金开始进行产品升级和业务转型，例如中海地产将融资投入标准体系，保利进军非居住房地产租赁市场转型运营商[13] - 行业融资、拿地和销售向央国企集中转移，提升了行业整体抗风险能力，推动市场向更稳健方向发展，央国企成为城市更新、保障房建设等主力军[15]

社群运营成果与效益 - 华友荟社群体系在一年内发展超过300个兴趣社群，发掘超过360位社群主理人，惠及超过12万社群成员，累计举办超1800场活动，覆盖超过8万家业主及商业伙伴 [1] - 社群活动有效促进业务转化，以珠海大区为例，导流提升222%，成交提升51% [1] - 社群运营实现低成本高效获客，2025年上半年社群活动到访单人成本仅为155元，仅为媒体投放成本的3.3% [2] 运营模式与架构 - 公司采用"总部统筹-大区/城市公司落地-用户自治"的三级架构进行社群管理，总部设立跨部门运营小组制定规则与对接资源 [4] - 对已交付项目和在建项目实行分团队管理，已交付项目由物业和客关团队负责，在售项目由营销团队负责，运维团队负责活动本土化融合 [4] - 通过主理人机制构建"自治生态"，对主理人采取"赋予权益+收益分成"的激励模式，并遵循"谁主张、谁负责、谁受益、谁付费"原则实现可持续运营 [5] 社群内容体系与特色 - 以"荟成长、荟运动、荟乐活、荟健康"四大乐趣IP矩阵为核心，系统性覆盖全年龄段用户需求 [9][10] - 2025年战略扩容新增篮球、足球、萌宠、潮流新科技、非遗艺术、公益环保六大兴趣社群 [10] - 活动内容与本地文化基因深度融合，涵盖剪纸画、花灯制作等非遗课程，并打造咏春社群等具地方特色的社群 [4][11] - 整合在售项目案场、已交付项目会所等存量空间资源作为社群活动场地，实现存量资产优化 [11][12] 资源整合与长期发展 - 共享全国超50万业主资源，精准触达高净值家庭，主理人可优先参与品牌联合推广并获得活动收益分成 [6] - 与华发集团内部板块如华发公益基金会、华发音乐等协同创新，提供独家内容 [11] - 公司层面设立专项费用并建立系统化的社群运营KPI考核体系，确保社群生态的长期可持续发展 [12]

2025年10月二手房市场成交总价结构变化 - 京沪深200万元以内低价房源成交占比同环比齐增，其中上海2025年10月该总价段成交套数占比达48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点，市场份额呈扩大趋势 [2] - 杭州200万元以内房源成交占比同比大幅增长8.56个百分点，显示刚需客群集中度持续上升 [2] - 沪深800万元以上高端房源成交占比环比持平或回落，新房市场千万元豪宅产品入市对二手房高端客群产生明显分流效应 [3] - 杭州500万-1000万元高端房源占比环比阶段性回升，但不及去年同期水平 [3] - 北京200万元以下房源成交占比为57.19%，环比增长1.81个百分点，同比增长4.67个百分点 [4] - 深圳200万元以下房源成交占比为18.51%，环比增长0.71个百分点，同比增长3.07个百分点 [4] 2025年10月二手房市场成交面积结构变化 - 京沪深70平方米以内小面积段仍是成交主力，2025年10月成交套数占比均超三成，其中上海该面积段占比同环比增幅均超1个百分点 [7] - 北京、深圳70平方米以内户型占比同环比齐跌，而80-100平方米面积段房源成交占比环比持增，性价比优势凸显 [7][8] - 京深杭140-160平方米中等偏大面积段房源成交占比同环比齐增，可满足一步到位的自住需求 [8] - 上海70平方米以下房源成交占比为41.63%，环比上升1.04个百分点，同比上升1.65个百分点 [9] - 深圳80-90平方米房源成交占比为20.49%，环比上升1.38个百分点 [9] - 杭州90-100平方米房源成交占比为7.16%，环比上升0.45个百分点，同比上升1.02个百分点 [9] 2025年10月二手房市场区域成交结构变化 - 上海远郊片区如金山区和奉贤区成交占比持续下降 [12] - 北京、深圳、杭州城市核心区成交占比持降，例如北京海淀区和朝阳区，深圳福田区和南山区，杭州拱墅区和滨江区 [12] - 深圳主力区域成交集中度上升，罗湖区和龙岗区位列2025年10月环比涨幅及成交套数占比前三区域 [12] 2025年10月二手房市场总体趋势与后市预判 - 2025年前10月重点30城二手房成交面积累计同比增幅收窄至6%，成交动能持续放缓 [2] - 一二手房客群差异显著，高端客群集中新房，极致刚需客群被挤压至二手房市场 [3] - 预判11月京沪深二手房成交仍处下行周期，以价换量趋势延续，交易周期预计将进一步拉长 [14]

北京土地市场成交概况 - 北京两宗住宅用地顺利出让，合计成交总价32.7亿元 [1][3] - 东城区天坛北地块由北京城建以20.28亿元竞得 [3][5] - 昌平区未来科技城地块由未来科学城置业以12.4亿元底价竞得 [3][5] 天坛北地块详细分析 - 地块名义楼板价为8.1万元/平方米，溢价率4% [5] - 若仅按1.75万平方米住宅建面计算，住宅部分楼板价达到11.6万元/平方米 [3][5] - 地块周边可比房价为15万元/平方米 [3][5] - 地块位于北京二环内核心区域，紧邻天坛公园，容积率低，居住舒适度高，交通及商业医疗配套成熟 [6] - 地块由4个子地块构成，部分地块需按传统四合院形态建设并整院出售，限高3.3米，容积率0.39 [9] - 地块2公里内无同类在售项目，西侧金鱼池地块期房参考价15.1万元/平方米，西侧3公里中海京华玖序认购均价17.5万元/平方米 [11] 未来科技城地块详细分析 - 地块以底价12.4亿元成交，溢价率0% [3][5] - 项目可售住宅部分楼板价约2万元/平方米 [3] - 地块周边可比房价为5万元/平方米 [3][5] 北京土地市场趋势延伸 - 2025年以来北京已有9宗住宅用地溢价率超过10% [13] - 太阳宫宅地溢价率高达39%，经过9家房企339轮竞价后由中建智地以43.1亿元竞得，楼板价8.5万元/平方米 [13] - 北京在2025年推出大量旧改、城中村改造用地，相关地块多为底价或低溢价成交 [13]

土地市场整体表现 - 2025年第46周土地供应建筑面积为1433万平方米，连续两周维持在1400万平方米以上的年内高位，环比微降1% [1] - 同期土地成交建筑面积为683万平方米，环比大幅上升70%，成交金额为294亿元，环比上升30% [1][3] - 本周平均溢价率为0.9%，创下半年以来新低，土拍热度出现回落 [1][3] 重点城市土地供应分析 - 广州本周供应9宗含宅用地，合计出让底价90.9亿元，建筑面积74万平方米，一线城市中北京、广州、深圳均有宅地挂牌 [1] - 广州黄埔区供应一宗低密宅地，起拍价28.4亿元，容积率1.01为广州近7年最低，起拍楼板价1.8万元/平方米，地块规模达20万平方米 [2] - 广州天河区金融城板块供应一宗商住地块，出让底价22.12亿元，起拍楼板价4.08万元/平方米，容积率从首次挂牌的6.95大幅下调至3.65，出让总价从37亿元下调至22.12亿元 [3] 重点地块成交特征 - 广州白云区两宗安置房用地高溢价成交，总规划建面15.6万平方米，起拍价7.2亿元，由中建国际以9.6亿元竞得，70号地块溢价率37.8%，71号地块溢价率28.86% [4] - 此类回购类地块因盈利空间和开发周期明确，土拍热度持续居于高位，反映出行业对投资确定性的青睐 [4] - 全国重点成交地块中，北京朝阳区地块成交总价22亿元，义乌市地块成交总价17亿元，常州、苏州、成都等地均有超10亿元地块成交 [9] 新房市场趋势 - 30个重点城市新房成交在第14周环比下降38%，4月累计成交同比持平 [12] - 第15周成交环比下降2%，4月累计同比下降5% [12] - 第16周成交环比持平，4月累计同比下降4% [12] 行业动态与代建市场 - 近期土地市场呈现供求规模大幅回升、成交规模环比上行后高位回落的态势 [13] - 代建市场活跃，远洋建管、新城建管、旭辉建管、绿城管理、建发更新建设、中建东孚等公司均有新项目拓展或热销表现 [13]

整体市场成交趋势 - 2025年10月30个重点城市二手房成交规模环比下降11%，同比下降23% [2] - 累计同比增幅收窄至6% [2] - 预判整体二手房市场成交规模仍将延续波动走势 [1][12] 重点城市新增挂牌量变化 - 北京、上海、深圳、杭州四城10月新增挂牌总量环比下降9%，同比下降20% [4] - 北京新增挂牌15,602套，环比下降15%，同比下降20% [4][6] - 上海新增挂牌14,612套，环比下降4%，同比下降10% [4][6] - 深圳新增挂牌5,521套，环比下降17%，同比下降35% [4][6] - 杭州新增挂牌6,402套，环比微增6%，但同比下降26% [3][4][6] 分总价段挂牌结构特征 - 各城市小于100万元极致刚需总价段房源新增挂牌量占比环比持增，北京环比增0.05个百分点，上海环比增0.35个百分点，深圳环比增0.61个百分点，杭州环比增0.48个百分点 [6][8] - 北京、上海100-300万元总价段房源占比环比增幅显著，分别增长1.57个百分点和2.58个百分点 [6][8] - 京沪深600-3000万中高改总价段新增挂牌量占比稳步回落 [6] - 杭州300-600万中高改房源新增挂牌量占比稳中有增，而600万以上高改房源占比不升反降 [7][8] 分面积段挂牌结构特征 - 北京新增挂牌主要集中在50-70平和120-160平面积段，50-70平环比增0.90个百分点 [10][11] - 杭州新增挂牌集中在50-90平和100-140平面积段，70-90平环比增0.85个百分点，100-120平环比增0.75个百分点，120-140平环比增0.62个百分点 [10][11] - 上海环比上涨主要集中在90平以下小面积段，50平以下环比增0.68个百分点 [10][11] - 深圳环比上涨面积段区间较为分散，50平以上、90-120平、140-180平均出现不同幅度增长 [10]

中央政策导向 - 央行在三季度货币政策执行报告中指出将充分发挥货币信贷政策导向作用，着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式[2] - 央行报告强调利率及其比价关系对宏观经济均衡和资源配置有重要导向意义，当前越来越多区域的租售比已超越存款利率，使得房产价格在供求关系之外获得了新的底部支撑[2] - 中央农办和农村农业部强调严守农村宅基地管理法律政策底线红线，坚决落实"两个不允许"要求，即不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房[3] - 国家统计局表示房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，部分指标波动应客观看待，从数据看政策成效仍在继续显现[4] - 国务院常务会议部署以优质供给更好满足多元需求，实现供需更高水平动态平衡，房地产行业在"好房子"建设引领下，新房产品更新换代有助于实现更高质量的供求平衡[6] 地方政策动态 - 上海启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动，重点整治网站平台、"自媒体"账号、房地产中介等发布唱衰楼市、歪曲解读政策、虚假低价房源和恶意炒作等违法违规信息[7] - 惠州全面放宽落户限制，持有自有合法产权住宅房屋或连续居住半年以上可申请落户，人才引进条件放宽，全日制大中专院校应届毕业生毕业5年内可"先入户后就业"[8] - 多地优化公积金政策：黄冈公积金现房贷款上浮20%[9]，洛阳住房公积金个人贷款最高额度再上浮10%，双职工缴存家庭最高可贷93.5万元[10]，郑州开通个人网上贷款申请渠道[11]，泰州允许提取住房公积金支付物业费且每年最高提取1万元[12]，湖南省直公积金还非省直房贷可由"年提"变"月提"[13]，盘锦出台五项住房公积金优化调整政策包括取消异地购房提取限制等[13] 市场数据与趋势 - 10月70城房价数据显示上海、哈尔滨、呼和浩特、合肥等9个城市一手房价同比止跌，数量为2024年二季度以来最高值，一手房价环比上涨城市较上月增加1个[2] - 房地产行业正从大规模增量扩张转向高质量发展，面临库存积压、新旧动能转换、价格体系重塑等挑战，二手房交易对新房替代效应逐步增强[5] - 当前稳房价的"锚点"在于租售比与存贷款利率的匹配度，得益于低利率环境，不少核心城市小户型房源租售比已能覆盖存款利率[5] 政策频次分析 - 周度地方层面稳市场政策发布频次与上周基本持平，公积金优化类政策出台频次延续高位[16] - 近一个月稳市场政策发布频次中，优化公积金政策继续居于首位，其他稳市场类政策排在第二，保障安居类政策排在第三[18] - 预计未来涉及"好房子"、行业秩序、保障房等方面政策频次将有所增加[16]

文章核心观点 - 住宅会所正经历深刻变革，从豪宅专利下沉至轻奢及品质项目，成为提升社区价值的重要配置 [3] - 会所设计突破传统空间限制，向更集成、复合、贴近日常场景方向演进，形成"下沉式会所+架空层泛会所"的互补协同体系 [11][58] - 未来优秀会所设计将更注重与业主适配性，通过功能创新与有温度的内容运营触动业主，高端产品通过稀缺资源与服务构建竞争壁垒 [1][59] 会所在住宅产品中的现状 - 会所形态从地上独栋建筑转型，节省土地资源的下沉式会所和架空层泛会所成为主流形态 [5] - 凉山旭辉·阅山海打造约2000㎡下沉式度假会所，通过下沉庭院实现自然与生活无缝衔接 [5] - 成都招商锦城序将下沉式会所与架空层泛会所贯通，构建多层次、立体化垂直双会所体系 [8] - 会所配置呈现明显"下沉"趋势：高端项目独立会所配置率85%，轻奢产品65%，品质项目覆盖率近半数 [12] - 架空层泛会所配置率在高端、轻奢、品质项目中分别为55%、100%和79%，轻奢与品质项目配置率反超高端项目 [14] 独立会所的核心功能 - 运动健身类和社交娱乐类是独立会所最核心两大功能，运动健身类在高端项目覆盖率达94%，轻奢与品质项目达100% [19] - 社交娱乐空间在高端和轻奢项目全部配备，品质项目配置率78% [19] - 文化艺术类空间配置比例维持在三成左右，体现行业对精神生活场景重视 [22] - 亲子成长类功能在品质项目配置比例达44%，远高于高端12%和轻奢8% [22] - 健康管理类功能高度集中于高端项目，配置率29%，轻奢项目仅1个设SPA区，品质项目基本未布局 [22] - 共享空间配置率居首，高端和轻奢产品达九成，多数以私宴厅形式呈现 [24] - 品质项目共享空间配置率56%，明显低于高端和轻奢项目，更倾向规划高频使用功能空间 [29] - 主题社交空间在高端和轻奢产品配置率分别为65%和85%，品质项目占比67% [30] - 游戏空间在品质项目中配置率高达67%，远超高端和轻奢项目约40%水平，以棋牌室为主 [34] - 成都招商锦城序规划主题轰趴馆，广州琶洲·樾｜华樾会所引入半室外天台、铁板烧岛台等多元场景 [37][39] 架空层泛会所的核心功能 - 亲子成长类功能从侧重单纯游乐转向游乐与学习并重发展趋势 [43] - 华发珠海湾将儿童游乐区细分为0-3岁婴幼儿区、3-6岁学龄前区及6-12岁学龄区，构建系统化全龄段成长支持系统 [46] - 北京招商序通过地下会所与地上架空层泛会所竖向联通，构建复合型儿童成长场景 [48] - 杭州沄璟文华轩休闲书房集合学习盒子、书房、画室等多功能空间，营造沉浸式学习氛围 [52] - 南宁江南润府在泛会所系统性植入教育成长功能集群，包括社区图书馆、四点半学堂等学习场景 [55]