2025.09.30 "2025年9月，新房市场供求迎来稳步回升。"克而瑞称，30个监测城市供应环比大增55%，达到年内次高；成交端环比上升18%，同比下降5%。 本文字数：1104，阅读时长大约2分钟 作者 |第一财经孙梦凡 传统楼市"金九"时节，房企卖房"战绩"如何？ 中指研究院最新数据显示，2025年1～9月，百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1～8月收窄1.1个百分点。但9月单月，百强房企销 售总额环比增长11.9%，"金九"实现销售微幅回升。 从房企排名看，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口稳居前五，前9月全口径销售额分别为2017亿元、1785亿元、1705亿元、1544亿 元、1406亿元。万科前九月也位居千亿阵营，全口径销售额1002亿元。 销售前十房企中，还依次有建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，期内销售金额分别为955.7亿元、806.8亿元、800亿元、786.3亿元。华发股份、 中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元。 整体而言，今年以来房企销售规模还在缩水，1000亿以上阵营有6家，与去年同期 ...

王健林跌落神坛了，这是不是意味着中国商业地产时代的终结？现在高档商场逛的人越来越少，还有没有未来？ 你肯定有一个感受，那就是过去10年，自己所在的城市多了很多商业中心。过去商场基本只有一二线城市才有，可是如今别说四五线城市，甚至连很多县城 都有了自己的商场。 1990年北京国贸开业，中国有了自己第一家商业中心。从90年到2000年基本就是摸索期。2000年到2010年随着中国加入WTO，北京申奥成功等标志性事 件，中国经济飞速发展。老百姓的消费水平也水涨船高，商业中心也进入了快速建设期。 不过最初发展速度并不快，真正爆发是从2011年之后开始。商业中心数量从 2011 年的 816 家激增至 2024 年的约 6700 家，商业建筑面积从不足 1 亿平方米 扩张至 6.3 亿平方米，人均商业面积从 0.03 平方米增长至 0.55 平方米。这个时候商业中心进入了规模扩张期。 可是在2020年之后，商场数量明显是严重饱和了，很多四五线城市，一个小小的市区就挤了好几个商业中心。走两条路就有个商业中心。 那为何商业中心在过去10年突然进入爆发式增长呢？ 目前内地的商业地产公司，基本都是从房地产转型过来的，万达、华润 ...

相比于前8个月，根据中指研究院数据，前10名房企中，中国金茂的排名由第9名上升到第8名，而越秀地产从第8名暂时落到第9名。 从更具"含金量"的权益销售排行榜来看，排名前五名的为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科，对应的权益销售额为 1589亿元、1568.6亿元、1045.5亿元、944亿元和752.2亿元。 新京报贝壳财经讯 （记者徐倩）今年前三季度，房企销售哪家强？9月30日，中指研究院、克而瑞研究中心分别发布了2025年前9个 月房地产企业销售额（全口径）排行榜，其中，保利发展以2017亿元位居首位，也成为百强房企中唯一一家破2000亿元的房企。 中指研究院企业研究总监刘水点评称："2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个 百分点；同期，TOP100房企权益销售额为18069.6亿元，权益销售面积为8278.3万平方米。其中，9月单月，TOP100房企销售总额环 比增长11.9%，建发、滨江、金茂、保利置业等房企销售表现较为强劲。" 根据中指研究院统计，今年前9个月，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科销 ...

传统楼市"金九"时节，房企卖房"战绩"如何？ 中指研究院最新数据显示，2025年1～9月，百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1～8月收窄1.1个百分点。但9月单月，百强房企销 售总额环比增长11.9%，"金九"实现销售微幅回升。 从房企排名看，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口稳居前五，前9月全口径销售额分别为2017亿元、1785亿元、1705亿元、1544亿 元、1406亿元。万科前九月也位居千亿阵营，全口径销售额1002亿元。 销售前十房企中，还依次有建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，期内销售金额分别为955.7亿元、806.8亿元、800亿元、786.3亿元。华发股份、 中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元。 中指方面表示，9月核心城市继续优化需求端政策，从市场表现来看，除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临一定调整压 力。 该机构认为，短期来看，后续政策将维持宽松基调，预计会聚焦"止跌回稳"目标，推动已出台的各项政策加快落实。核心城市新房供应或迎来温和改善， 对市场形成一定支撑，但更 ...

区域市场综述： 根据中指监测，2025年8月25日-9月21日，房企推盘积极性提升，华东大区重点城市上海、杭州、苏州3 个重点城市累计79个项目开盘，推出房源6259套，环比增长87.5%。其中，上海的外滩瑞府等19个项 目，杭州的绿城丽香庭等19个项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销，去 化效果非常好。 上海：房企推货意愿高涨，开盘项目数量较上期翻倍，刚需、刚改产品仍为市场主力 监测31个项目开盘，共推出3429套房源，中心城区和郊区均有分布，纯新盘推出6个，老盘新开项目25 个。 刚需、刚改项目合计占比超七成。开盘价格分化明显，终极改善项目均价可至20万/㎡，远郊刚需仅3.7 万/㎡。近三成楼盘开盘当日售罄，另有两成楼盘当日去化超80%。 上海：外滩瑞府(2025年9月14日） | 开发商 | 华润置地 | 板块 | 虹口北外滩 | | --- | --- | --- | --- | | 物业类型 | 高层、风貌住宅 | 主力户型 | 121㎡三房、 161㎡四房 | | 推出套数 | 119套 | 销售套数 | 119套 | | 开盘均价 | 147800元/平米 | 开发分期 ...

以"三好十二优"重塑"好房子"标杆 面对市场回归理性、居住需求转向内在的时代变迁，华润置地北京以"三好十二优"产品新标准作出精准 回应。 这一新标准以好社区、好产品、好服务为核心，细分出"活力街区、疗愈景观、灵动户型、技术中枢、 润心友邻"等十二个关键场景，承接"健康、智慧、安全、绿色、全龄、精工、多元、格调"八大价值。 它不仅源于生活专家视角对客户需求的深入洞察，也体现了产品专家视角对行业趋势的积极响应，由此 构建起华润置地"好房子"的系统化支撑。 "让人，永远站在好房子的中心"，是华润置地31年来不曾动摇的品质追求。位于海淀的"臻澐"项目，正 是这一理念的生动实践。在项目规划之初，团队便走进360余组家庭进行深度探访，以"私定"式的产品 思维，从外至内为不同生活场景量身定制。 臻澐项目始终将"好房子"标准作为核心标尺，尊重在地人文，回归客户真实需求。从海淀的城市肌理与 文化底蕴出发，再到当代家庭的具体生活场景，项目致力于打造能够穿越市场周期的品质作品。 政策引领之下，"好房子"已成为推动房地产行业高质量发展的核心议题。面对行业这一新的发展阶段， 深耕北京31年的华润置地，正以其深厚积淀与创新实践，提交一份 ...

核心观点 - 2024年后新增土地储备是房企开发业务盈利能力的主要来源 决定未来业绩和发展弹性 [1] - 新房市场供给过大和房价过高问题已明显缓解 市场具备止跌回稳基础 [1] - 看好新货充足 营建能力强且布局集中于杭州 上海 成都等地的开发企业 [1] - 在经营性不动产领域 看好运营能力突出且资产组合优越的企业 [1] 土地储备盈利能力 - 2022年后新增土地储备是当前房企最具盈利能力的库存 平均去化率超90% [1] - 城市间新房盈利能力差异显著 少数城市贡献企业主要盈利 [2] - 杭州 上海 成都2024年后新增土储预计净利润率约8% [2] - 深圳 西安 合肥虽景气度不如前述城市 但项目盈利能力尚可 [2] - 其他城市受市场下行影响更大 新出让土地潜在净利润率较低或去化速度更慢 [2] 区域分类与企业表现 - 将上海 杭州 成都列为一类区域 深圳 西安 合肥列为二类区域 其他城市为三类区域 [3] - 一类区域拿地占比高的企业在销售去化和盈利能力方面具备优势 [3] - 滨江集团 招商蛇口 华润置地一类区域拿地占比显著领先 [3] - 华润置地 招商蛇口 中国金茂在2024年后区域聚焦更为坚决 [3] - 滨江集团和招商蛇口在一二类区域拿地占比行业领先 [3] 研究方法局限性 - 未纳入投资性房地产考量 [4] - 城市平均土地盈利质量高不等于所有拿地决策正确 [4] - 存在非突出城市通过产品溢价获得高盈利的情况 [4] - 未评价存量土地质量 假设2021年前存量土地质量普遍较低 [4] - 区域分类可能动态变化 但方法数据客观且优于简单的一二线城市占比衡量 [4]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

项目概况 - 华润置地杭州亚奥万象天地于9月26日正式启幕 商业面积达12万平方米 采用盒子加街区的建筑形态 [1] - 项目引入超260家国内外品牌 涵盖零售 餐饮 生活 社交 娱乐及宠物友好全业态 [1] - 近半数品牌为区域首店 凸显项目在品牌引进方面的差异化优势 [1] 品牌组合 - 主力店铺包括盒马鲜生与万象影城 强化日常生活与娱乐配套 [1] - 高端户外运动品牌如Salomon 潮流品牌包括泡泡玛特与古良吉吉 吸引年轻消费群体 [1] - 餐饮业态引入O'eat与JOETYLER等当红品牌 提升餐饮吸引力 [1] - 特色零售包括IOI与KISICS主理人买手店 增强业态多样性 [1] - 体验业态引入ASCENT EVER升升不息攀岩馆与After Work健身馆精选店 丰富消费场景 [1]