2025.09.30 "2025年9月，新房市场供求迎来稳步回升。"克而瑞称，30个监测城市供应环比大增55%，达到年内次高；成交端环比上升18%，同比下降5%。 本文字数：1104，阅读时长大约2分钟 作者 |第一财经孙梦凡 传统楼市"金九"时节，房企卖房"战绩"如何？ 中指研究院最新数据显示，2025年1～9月，百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1～8月收窄1.1个百分点。但9月单月，百强房企销 售总额环比增长11.9%，"金九"实现销售微幅回升。 从房企排名看，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口稳居前五，前9月全口径销售额分别为2017亿元、1785亿元、1705亿元、1544亿 元、1406亿元。万科前九月也位居千亿阵营，全口径销售额1002亿元。 销售前十房企中，还依次有建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，期内销售金额分别为955.7亿元、806.8亿元、800亿元、786.3亿元。华发股份、 中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元。 整体而言，今年以来房企销售规模还在缩水，1000亿以上阵营有6家，与去年同期 ...

王健林跌落神坛了，这是不是意味着中国商业地产时代的终结？现在高档商场逛的人越来越少，还有没有未来？ 你肯定有一个感受，那就是过去10年，自己所在的城市多了很多商业中心。过去商场基本只有一二线城市才有，可是如今别说四五线城市，甚至连很多县城 都有了自己的商场。 1990年北京国贸开业，中国有了自己第一家商业中心。从90年到2000年基本就是摸索期。2000年到2010年随着中国加入WTO，北京申奥成功等标志性事 件，中国经济飞速发展。老百姓的消费水平也水涨船高，商业中心也进入了快速建设期。 不过最初发展速度并不快，真正爆发是从2011年之后开始。商业中心数量从 2011 年的 816 家激增至 2024 年的约 6700 家，商业建筑面积从不足 1 亿平方米 扩张至 6.3 亿平方米，人均商业面积从 0.03 平方米增长至 0.55 平方米。这个时候商业中心进入了规模扩张期。 可是在2020年之后，商场数量明显是严重饱和了，很多四五线城市，一个小小的市区就挤了好几个商业中心。走两条路就有个商业中心。 那为何商业中心在过去10年突然进入爆发式增长呢？ 目前内地的商业地产公司，基本都是从房地产转型过来的，万达、华润 ...

9月29日晚，渤海汽车（600960）发布重组草案，公司拟通过发行股份及支付现金的方式购买北京海纳川汽车部件股份有限公司（简称"海纳川"）持有的 北汽模塑51%股权、廊坊安道拓51%股权、智联科技100%股权、莱尼线束50%股权，同时募集配套资金不超过13.79亿元（发行价格尚未确定），用于本 次交易现金对价、汽车保险杠产线设备更新项目等。 本次交易的价格为27.28亿元，购买资产发行股份的价格为3.44元/股。 引人注意的是，本次4个交易标的均有不同程度的溢价。除未盈利的标的公司智联科技溢价率为48.39%，其余3家公司溢价率均翻倍，其中莱尼线束的溢 价率高达1759.98%。 | 序号 交易对方 | 交易标的 名称 | 支付方式 | | | | 向该交易对方支 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 及权益比 | 股份对价 | 现金对价 | 可转债 | 其 | 付的总对价(元) | | | 例 | (元) | (元) | 对价 | 他 | | | 海纳川 | 北汽模塑 51%股权 | 1,381,937,701.44 243,871,357.56 ...

27亿元收购4家公司+14亿元募资，渤海汽车能否摆脱经营困局？ 9月29日晚间，渤海汽车（600960）发布公告，公司拟以发行股份及支付现金的方式购买海纳川持有的北汽模塑51%股权、廊坊安道拓51%股权、智联科 技100%股权和廊坊莱尼线束50%股权，预计交易价格为27.28亿元，其中现金对价4.09亿元，拟全部使用募集配套资金支付；同时，拟向不超过35名特定 对象发行股份募集配套资金，总额不超过13.79亿元。 事实上，渤海汽车对这一重大交易的筹备早有铺垫。今年5月31日，渤海汽车便披露了《渤海汽车关于筹划发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金 暨关联交易事项的停牌公告》，此后数次披露该事项相关进展。此次公告标志着该交易迈过阶段性节点。 本次交易整体方案包括发行股份及支付现金购买资产、募集配套资金两部分。 业绩上，四家标的公司则存在明显分化，2024年度分别实现营业收入45.04亿元、5.33亿元、1081.74万元、34.51亿元，净利润4.78亿元、7272.09万 元、-3610.69万元、2.9亿元。 为保障上市公司及中小股东利益，本次交易设置业绩承诺，承诺期自本次购买资产交易实施完毕后连续三个会 ...

核心观点 - Agent智能体技术在地产和物业行业实现深度应用，通过多场景数字员工提升决策效率、风险控制和运营自动化水平，重塑行业运营逻辑 [3][5][6] - 公司自2014年起投入超100亿元进行数字化转型，搭建近300个业务系统，为Agent落地奠定数据基础 [7] - 自研数字员工平台结合500多个垂直算法模型，实现多智能体协作，准确率稳定在80%左右，年挽回损失达数千万级 [6][15][23] 业务痛点与Agent解决方案 - 决策时效性问题：区域公司调价审批依赖人工分析需1-2周，错过市场窗口 [7] - 复杂度与风险问题：传统流程无法快速模拟调价对货值、利润率等多维度影响，导致凭经验"盲批" [7] - Agent价值：融合财务、市场、运营数据提供综合建议，持续学习优化，接近"认知复制" [8] 关键落地场景与成效 定调价智能Agent - 自动整合财务数据、历史销售数据、竞品价格和市场风向，模拟不同调价方案影响 [10] - 审批时间从1-2周缩短至1-2天，避免单项目数百万货值损失 [10][11] - 首个重点Agent针对高风险高影响场景，直接给出建议通过/不通过结论 [10] 停车场异常抬杆稽核 - 年处理2亿次抬杆记录，人工审核比例从100%降至17%，稽核效率提升83% [15] - 多模态大模型自动判别合理放行与异常逃费，年避免数千万损失 [15] - 已在400多个项目落地，不合规放行减少近90% [15] 合同审核Agent - 自动识别免租期、押金、违约条款等风险点，提示条款不符合企业规定 [20] - 针对商业地产招商合同复杂条款，避免后续运营风险 [17][20] - 替代人工逐条审核，提升审核效率与准确性 [17] 培训考试Agent - 基于SOP和制度规范自动生成题库、考试及阅卷分析 [16] - 新员工入职或转岗可快速完成学习考核，保证考试一致性和公平性 [16] - 新规章制度颁布后几天内生成多岗位题库，加速全员适应 [16] 技术实施与组织管理 技术门槛与解决方案 - 最大挑战为企业知识准备度，需清晰SOP和规则库支持Agent执行 [21] - 数据质量依赖统一数字化体系，提供统一口径高标准数据 [21] - 通过结构化方式输入制度、规范、合同模板等规则，训练Agent精准识别风险 [22] 多智能体协作 - 新员工入职流程涉及审批Agent、IT部门自动开通账号、人事Agent收集信息等多Agent协作 [24][25] - 通过接口打通实现跨部门自动化，形成虚拟员工团队 [25][26] - 异常时需业务负责人介入，大部分步骤无需人工干预 [25] 自研技术路线 - 大模型采用开源与付费服务结合，AI智能体平台以自研为主 [27] - 自研数字员工平台灵活适应复杂业务场景，避免通用模型个性化不足问题 [27] - 正在进行不动产行业大模型训练，强化业务专属性和精准性 [27] 组织推进策略 - 实行AI产品经理与业务专家"双角色团队"机制，按6:4分担责任 [28] - 通过培训、AI大赛、内部体验活动减少一线员工抵触心理 [29] - 为高管、中层、一线员工分层培训，设立AI战略委员会推动"人人会用AI" [30] 外部输出与未来规划 - 2023年起向外部客户提供Agent解决方案，面临确定性期望与模型不确定性冲突 [31] - 客户数字化基础参差不齐，需先补齐高质量结构化数据等基础条件 [32] - 未来1-2年深化企业内部管理、商业运营、智慧服务领域应用 [33] - 重点开发经营数据分析Agent、客服Agent和跨部门协作Agent，实现端到端任务自动化 [34] 常见实施误区 - 忽视数据和场景基础，将Agent视为万能工具 [35] - 缺乏耐心，期望一上线即100%准确 [36] - 忽视组织与规则建设，将Agent定位为替代而非增强工具 [37]

行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

项目亮点与设计创新 - 全国首座住建部认证"好房子"项目龙湖·观萃开放超3万平方米实景示范区 实现从图纸到实景的跨越 [1][3] - 设计近千米风雨连廊连接主入口 景观区与三大架空层泛会所 形成全天候社区生活网络 [3] - 架空层设置约1000平方米泛会所空间 涵盖运动健身 邻里欢聚等六大功能板块满足全龄需求 [3] - 采用第四代住宅设计 配备挑高超6米 进深1.5米的奇偶阳台 塑造城市建筑天际线并保障视野私密性 [3] - 创新LDKBG一体化设计（客厅 餐厅 厨房 阳台 花园）通过落地窗实现室内外自然过渡 [4] - 首创"SPACE+"收纳体系 通过超20组隐藏柜体实现超20000升收纳容量 较常规住宅提升约30%收纳率 [5] 企业战略与业务协同 - 公司依托地产开发 商业投资 资产管理 物业管理 智慧营造五大航道协同发展 [6] - 智慧营造平台龙湖龙智造实现"三盘联动"：昌平龙湖恩祥·凌雲颂开放展厅 顺义龙湖·宸翰首日劲销8.6亿元 新签约顺义东风商场代建代销项目 [6] - 物业管理航道通过"善居计划"覆盖北京19个项目 提供社区焕新服务 并通过"龙民节"连接30余个社区营造节日氛围 [7] - 商业投资航道以"天街"为核心升级消费体验：长楹天街推进硬件改造 房山天街打造3000平方米天台向日葵花海场景 [7] - 资产管理航道通过冠寓业务盘活闲置资产 熙悦天街·熙悦荟项目获2024北京城市更新最佳实践奖 新开业长租公寓服务城市青年群体 [8] 行业趋势与城市发展 - "好房子"概念体现居住需求升级与城市发展方式转型 需融入城市发展新空间 [1] - 项目通过政策导向 客户需求与企业营造能力三者结合 推动北京人居品质升级 [5] - 企业以多航道协同生态将"好房子"延伸至"好生活"场景 通过商业 租赁住房 城市更新等业务赋能区域发展 形成从建房子到造生态的可持续发展路径 [8]

核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]