年末的成都楼市，最能穿透周期情绪的，并不是热搜标题，而是一次次交付兑现。 成都龙湖滨江天街 交付不只是节点，更是对产品、工程、服务与组织能力的综合检验——当"好房子"成为硬标准，市场最终看的仍是能否把承诺交到业主手中。 回望2025，行业分化加剧：有人解困自救，有人稳步向上，在不确定里寻找确定性。 成都人熟悉的龙湖，提供了一个可被复盘的样本：以产品力为基石，以交付兑现重塑信任，同时在商业、物业等运营领域持续深耕，在销售结果、品牌口 碑与能力边界拓展上形成结构性突破。 龙湖成都三千集蓝海引擎 据公开数据与年度典型事件，本文将梳理龙湖成都在交付、销售、补仓与运营端的年度表现，并追问一个更关键的问题：它如何在分化周期里把确定性做 出来？ 先看交付——因为交付，是信任最直接的刻度。 01 用交付重塑信任 用产品力穿越信任周期 当前，客户对好产品的渴望、对交付力的担忧，是好房子时代真正要解决的难题。 滨江云河颂实拍图 在这样的大背景下，2025年龙湖成都的策略清晰而笃定：一手狠抓产品兑现，一手夯实市场信任，以亮眼的交付表现，为地产行业注入了信心，同时龙湖 式"好房子"的惊艳落地，也见证了龙湖的高端产品实力。 据统计，2 ...

摩根大通表示，《求是》杂志的评论文章提振了投资者的希望，认为在去年缺乏任何实质政策之后，该 评论呼吁政策应"一次性给足，不能采取添油战术"，认为官方今年对房地产市场的论述/基调或终于有 所转变。鉴于自去年下半年以来，房价和销售持续恶化，摩通认为政策制定者考虑新的论述/方向是合 乎逻辑的。但认为仅凭该文章尚未足以表明官方立场的改变，而下一个政策时间窗口是3月的"两会"和4 月的政治局会议。 金吾财讯 | 内房股延续升势，截至发稿，龙湖集团(00960)涨4.37%，富力地产(02777)涨3.77%，雅居乐 集团(03383)涨3.57%，中国海外发展(00688)涨3.04%，华润置地(01109)涨3.82%，中国金茂(00817)涨 2.75%，融创中国(01918)涨2.27%。 来源：金吾财讯 摩通表示，自2021年以来，中国房地产板块持续跑输大市。对于今年，在基本情景中(假设没有实质性 政策)，摩通预测下跌趋势将持续(销售额下降7%，房价下跌5%)。但当前市场环境(特别是如果疲弱的房 价拖累消费)增加了今年出现更大力度政策支持的可能性，因此摩通当前的预测存在上行风险。 ...

港股市场表现 - 内险股集体上涨，中国平安涨5.17%，新华保险涨4.14%，中国人寿涨4.83%，中国太保涨3.29%，行业催化剂为2025年前11个月保险业总保费收入达57629亿元，同比增长7.6% [1] - 国富氢能股价上涨超7.2%，公司已完成向客户交付共计424套车载高压供氢系统，将应用于广州市的燃料电池巴士 [1] - 煤炭股走高，中煤能源涨4.33%，兖矿能源涨3.18%，中国神华涨2.31%，行业背景为港口动力煤价格在从834元/吨跌至670元/吨后，于12月31日反弹8元/吨至678元/吨 [1] - 钧达股份涨超6.1%，催化剂为国泰海通指出马斯克计划每年部署100GW的太阳能AI卫星，驱动太空光伏需求 [1] - 锂矿股活跃，赣锋锂业涨4.22%，天齐锂业涨2.85%，主要原因为碳酸锂期货主力合约大涨超8%，最高触及137760元/吨 [2] - 禾赛科技股价急涨逾6.5%，公司被英伟达选定为其DRIVE AGX Hyperion 10平台的激光雷达合作伙伴 [2] - 小鱼盈通股价涨超25.3%，行业背景为艾媒咨询预计2025年中国微短剧市场规模将达677.9亿元，同比上升34.40%，2030年市场规模将超1500亿元 [2] - 内房股延续上涨，贝壳涨3.44%，龙湖集团涨5.24%，中国金茂涨5.34%，华润置地涨3.64，催化剂为《求是》杂志刊文强调要改善和稳定房地产市场预期 [2] - 不同集团股价反弹超34.99%，招商证券研报称其作为中高端母婴用品品牌，定位清晰且海外市场扩张打开成长空间 [3] - 紫金矿业涨近6%并再创历史新高，公司发布年度业绩盈喜，预计全年归母净利润为510亿至520亿元，较上年同期的320.51亿元增加约189亿至199亿元，同比增幅约为59%至62% [3] 美股市场表现 - 道指首次突破49000点，美国大型银行股齐创历史新高，高盛涨3.73%，摩根大通涨2.63%，摩根士丹利涨2.55%，纽约梅隆银行涨3.42%，富国银行涨1.24%，美国银行涨1.68%，行业背景为美国12月制造业PMI降至47.9，低于预期 [4] - 美股贵金属概念股集体走强，赫克拉矿业涨4.56%，伊格尔矿业涨2.76%，纽曼矿业涨2.28%，Barrick Mining涨3.77%，主要原因为现货黄金大涨2.5%站上4400美元，现货白银大涨5%站上76美元 [4] - Datavault AI股价暴涨42.57%，三个交易日累计上涨180%，催化剂为公司与AP Global Holdings LLC签署主采购订单协议，将获得SanQtum基础设施与网络安全服务 [5] - 芯片股涨跌各异，阿斯麦涨5.53%，台积电涨0.83%，美国超微公司跌1.07%，英伟达跌0.39%，行业消息为台积电股价一度飙升6.9%，创去年4月以来最大单日涨幅并创新高 [5] - Mobileye Global涨2.49%，公司宣布赢得一家美国大型车企的订单，为其供应下一代芯片，相关自动驾驶技术将作为标配搭载于数百万辆汽车 [5] - 比特币一度站上9.3万美元关口，带动相关概念股普涨，Strategy涨4.81%，Coinbase涨7.77%，Robinhood涨6.97%，Circle涨1.59%，Iren Ltd涨12.97%，Mara Holdings涨6.86% [6] - 脑再生科技股价大涨超31.65%，A股及港股脑机接口板块分别大涨13%和12%，主要催化剂为马斯克的“量产预告” [6] - 石油股大涨，雪佛龙上涨5.1%，康菲石油涨2.59%，埃克森美孚涨2.21%，石油天然气设备与服务股同步走强，斯伦贝谢涨8.96%，哈里伯顿涨7.84%，Baker Hughes涨4.09%，消息面上特朗普证实美方已抓获委内瑞拉总统马杜罗并宣布将“管理”委内瑞拉 [7]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W股价上涨3.98%，报45.98港元 [1] - 龙湖集团股价上涨4.37%，报9.56港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.82%，报1.36港元 [1] - 华润置地股价上涨2.47%，报29.84港元 [1] 重点公司股价变动 - 贝壳-W股价表现强劲，涨幅接近4% [1] - 龙湖集团涨幅领先，超过4% [1] - 中国金茂与华润置地股价亦录得显著上涨 [1]

市场表现 - 内房股延续上涨态势，截至发稿，贝壳-W(02423)涨3.98%报45.98港元，龙湖集团(00960)涨4.37%报9.56港元，中国金茂(00817)涨3.82%报1.36港元，华润置地(01109)涨2.47%报29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 华泰证券指出当前房地产市场预期整体依然偏弱 [1] - 浙商证券认为房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限，风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

市场表现 - 截至发稿，内房股延续上涨，贝壳-W(02423)股价上涨3.98%至45.98港元，龙湖集团(00960)股价上涨4.37%至9.56港元，中国金茂(00817)股价上涨3.82%至1.36港元，华润置地(01109)股价上涨2.47%至29.84港元 [1] 政策信号 - 1月1日《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 华泰证券认为该文章表明中央对于地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极的信号意义 [1] - 针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] 行业风险与估值 - 浙商证券认为，房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中 [1] - 后续企业个体的风险事件对板块整体的向下压力预计有限 [1] - 风险出尽反而有利于板块估值修复 [1] 后续关注点 - 建议关注政策实际落地的力度与节奏 [1] - 建议关注企业端风险出清的进展 [1]

核心观点 - 龙湖集团如期完成债券兑付并提前结清银团贷款，已偿清2025年全部公开市场债务，平稳度过债务高峰期 [1] - 公司凭借正向经营性现金流驱动增长，持续压降有息负债，财务结构显著优化，未来偿债压力大幅减轻 [1][2] - 公司成功穿越债务周期，为行业提供了依靠稳健财务策略和内部消化历史问题、探索新发展模式的积极范例 [2] 债务兑付与财务结构 - 公司于1月5日完成“21龙湖02”本金及利息兑付，总金额约10.38亿元，其中本金9.94亿元，利息0.44亿元 [1] - 该债券发行金额10亿元，票面利率4.4%，原定回售兑付日为2026年1月7日，本次为提前兑付 [1] - 公司已于12月初提前结清一笔总规模92.27亿港元（约85亿元人民币）的5年期港币银团贷款 [1] - 完成上述兑付后，公司已偿清2025年全部公开市场债务 [1] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期时间分散在2026年及2027年，规模较小 [1] - 自2022年中期以来，三年累计压降有息负债超过400亿元 [2] - 根据规划，公司有息负债自2026年起每年将净减少约100亿元，负债规模基本稳定 [2] 现金流与经营策略 - 自2023年起，公司坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长 [2] - 截至2025年上半年，公司已连续实现含资本性支出的经营性现金流为正 [2] - 公司主动摒弃对杠杆与规模的依赖，凭借运营及服务业务的持续发展筑牢增长盘，以应对存量时代转型 [2] 行业意义与展望 - 公司成功穿越债务周期，标志着传统房企有能力在企业内部消化历史问题 [2] - 公司依靠稳健有序的铺排和长期主义战略，参与到房地产新模式的探索实践中 [2] - 惠誉表示，2025年之后，公司包括债券和银团贷款在内的债务到期压力会显著减轻 [1]

公司近期债务偿付情况 - 公司于1月5日完成“21龙湖02”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元人民币，其中包含行权到期本金9.94亿元及利息0.44亿元 [1] - 该笔债券于2021年发行，金额为10亿元，票面利率4.4%，原定回售资金兑付日为2026年1月7日，本次为提前兑付 [1] - 公司已于2025年12月初提前结清一笔总规模为92.27亿港元（约合85亿元人民币）的港币银团贷款，该贷款起息日为2020年12月21日，期限5年 [1] 公司债务结构与偿债计划 - 完成“21龙湖02”兑付后，公司境内信用债余额约34亿元，具体分布为：2026年3月到期1.47亿元，5月到期15亿元，8月到期10亿元，2027年1月到期8亿元 [1] - 2025年是公司的偿债高峰，公司CFO曾表示2025年需偿还负债超过600亿元，2026年和2027年偿还额度均在200亿元左右，2028年和2029年两年偿还额度均在100亿元左右 [1] - 未来，公司的有息负债目标将稳定在1000亿元左右 [1] 公司财务指标（截至2025年中报） - 截至2025年6月底，公司综合借贷总额为1698.0亿元，较上年末下降65.3亿元 [2] - 公司净负债率为51.2% [2] - 公司平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期为10.95年 [2] - 公司在手现金为446.7亿元 [2]

公司近期债务偿付情况 - 公司于1月5日完成“21龙湖02”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元，其中包含行权到期本金9.94亿元以及利息0.44亿元 [2] - 该笔债券于2021年发行，金额为10亿元，票面利率4.4%，原定回售资金兑付日为2026年1月7日，本次为提前兑付 [2] - 公司已于2025年12月初提前结清一笔总规模为92.27亿港元（约合人民币85亿元）的港币银团贷款，该贷款起息日为2020年12月21日，期限5年 [2] 公司债务结构及未来偿债计划 - 完成“21龙湖02”兑付后，公司境内信用债余额约34亿元，主要集中于2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元，以及2027年1月到期8亿元 [2] - 2025年是公司的偿债高峰，全年偿还负债超过600亿元，2026年和2027年偿还额度均在200亿元左右，2028年和2029年两年的偿还额度均在100亿元左右 [2] - 公司计划未来将总的有息负债规模稳定在1000亿元左右 [2] 公司财务指标与流动性状况 - 截至2025年6月底，公司综合借贷总额为1698.0亿元，较上年末下降65.3亿元 [3] - 截至2025年6月底，公司净负债率为51.2%，平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期为10.95年 [3] - 截至2025年6月底，公司在手现金为446.7亿元 [3]

核心观点 - 龙湖集团近期完成一笔境内信用债的兑付并提前结清一笔大额港元银团贷款 表明公司正在积极管理债务并降低财务风险 [1] - 公司自2022年起主动实施降负债战略 计划通过经营现金流和债务置换等方式持续压降有息负债规模 [2] 具体债务偿还行动 - 于1月5日完成“21龙湖02”债券的本金与利息兑付 涉及总金额约10.38亿元人民币 其中包含行权到期本金9.94亿元及利息0.44亿元 [1] - 已于去年12月初将一笔总规模92.27亿港元（约合85亿元人民币）的5年期港元银团贷款提前结清 该贷款原计划从2025年三季度开始逐月偿还 [1] - 截至去年8月底 公司已提前偿还上述银团贷款中的11亿元人民币 [1] 债务状况与偿债计划 - 完成“21龙湖02”兑付后 公司境内信用债余额约34亿元人民币 其中2026年3月到期1.47亿元 5月到期15亿元 8月到期10亿元 2027年1月到期8亿元 [1] - 2025年是公司的偿债高峰 需偿还负债超过600亿元人民币 2026年及2027年偿还额度均在200亿元左右 2027年及2028年两年偿还额度均在100亿元左右 [1] - 公司计划未来将总的有息负债规模稳定在1000亿元人民币左右 [1] - 截至2025年6月底 公司综合借贷总额为1698.0亿元人民币 较上年末下降65.3亿元 净负债率为51.2% 平均融资成本为年利率3.58% 在手现金为446.7亿元 [2] 降负债战略与执行 - 公司的降负债战略始于2022年年中 当时有息负债为2080亿元人民币 管理层基于对行业深度调整的判断 决定提前采取行动 [2] - 核心战略是通过经营现金流来压降负债 并于2023年开始大规模执行 具体措施包括使用经营性物业贷款置换信用债 [2] - 自2022年中期至2025年底 公司计划压降有息负债超过400亿元人民币 [2]