2025年11月，国家统计局发布了最新一期70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况。整体来看，市场仍处调整通道——一二三线城市新房价格环比分别 下降0.4%、0.3%和0.4%，同比降幅继续扩大。 但在一片"跌声"中，有8座城市逆势上扬，成为全国楼市的"微光信号"。其中，合肥与襄阳以0.3%的环比涨幅并列第一；南京、贵阳紧随其后，上涨0.2%； 上海、沈阳、重庆、扬州则小幅上涨0.1%。 更值得关注的是，上海、沈阳、合肥已实现连续两个月环比上涨。回看10月数据，这三城新房价格分别上涨0.3%、0.2%、0.1%。在全国70城普遍下行的背 景下，这种"连续性企稳"显得尤为珍贵。 | 环比 | 同比 | 环比 | 同比 | 1-11月平均 | 1-11月平均 | 域市 | 域市 | 上年同月 | 上年同期 | 上年同期 | 上年同月 | 上月=100 | 上月=100 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | ...

近期，有位在三线城市购房的亲友向我咨询：他刚花120万买的房子，五年后到底能值多少钱？说实 话，这个问题看似简单，背后却牵扯到经济趋势、城市发展、政策调控等多重因素。为了给出相对客观 的参考，我特地请教了几位在房地产行业深耕多年的朋友，他们从不同角度给出了自己的判断。今天， 我就把这些信息整理出来，用更贴近现实的角度，和大家聊聊房子未来价值的那些事儿。 一、市场整体态势：分化成为关键词 从全国范围看，房地产市场早已告别"普涨"时代。根据2024年统计部门发布的数据，房价整体呈现稳中 有降的态势，但不同能级的城市之间差异显著。一线和重点二线城市因资源集聚、人口流入，房价支撑 力较强，部分区域甚至保持温和上涨；而多数三、四线城市则面临需求放缓、库存压力等问题，房价出 现不同程度回调。 这种分化格局意味着，同样120万的房子，放在不同城市，五年后的命运可能天差地别。正如一位在三 线城市做了近二十年中介的朋友所说："过去闭眼买房都能赚，现在得睁大眼睛挑。人口往外走、房子 不好卖，已是不少中小城市的常态。" 二、业内观点：理性看待增值空间 几位行业人士虽然视角不同，但普遍认同一个观点：房地产高速增值阶段已基本结束，未来 ...

文章核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后 在供求结构 交易格局与企业运行模式等多个领域显现重大变化 行业正自发调整以适应高质量发展新阶段 [1] 交易格局转变 - 二手房交易份额显著提升 全国二手房交易网签面积在房屋交易总量中占比升至45% [2] - 一线城市率先进入存量时代 今年1至11月 四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成 其中北京占比超八成 [2] - 重点二线城市如重庆 成都 杭州 南京的二手住房成交比例也已超过新房 二手房对新房市场的“替代效应”日益明显 [2] - 分析市场需将新房与二手房总供给与总需求纳入同一框架 2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降 显示“筑底止跌”态势 [2] 租购并举格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源 公共租赁住房 保障性租赁住房 市场化商品租赁住房快速发展 补上“租”的短板 [3] - 《住房租赁条例》于今年9月施行 推动住房租赁市场进入法治化 规范化新阶段 [3] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地 使越来越多人选择租房 家庭型租赁需求持续增长 租赁市场服务范围向家庭群体延伸 结构更趋多元 [3] - 租赁短期内分流部分购房需求 但长期能避免非理性行为 对市场起“减震”作用 未来租赁与买卖市场将形成功能互补 协同发展的稳定格局 [3] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形难再现 市场格局呈现显著分化特征 [4][5] - 简单的一二三四线城市层级划分已难精准描摹行业全貌 同一城市内部不同板块 不同项目的销售表现也拉开差距 [5] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下 部分热点城市已率先回暖 今年1-11月 深圳 南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 厦门 贵阳 武汉 沈阳等城市交易亦保持活跃 [5] - 新形势对房企业务模式提出新要求 需从高强度投资 高速度回款的规模型导向 转变为合理适度投资 持续经营 注重单个项目精细打磨的运营商模式 “以规模论英雄”方式不再适用 [5] 行业未来发展方向 - 伴随阶段性“换挡” 楼市将经历一系列变化和重构 [6] - “好房子”建设 城镇化的持续推进以及城市更新等领域的发展 将带来房地产新供给 新需求和更多新特征 [6]

房地产市场总体态势与政策成效 - 房地产市场正逐步走向增量和存量并重阶段 处于新旧模式转换时期 转型需要时间[1] - 稳楼市政策成效仍在继续显现 总体而言市场虽有所波动但政策有效[1] - 行业将坚定不移走内涵式、高质量发展道路 在增量和存量并重、迭代更新、服务赋能中仍有大量新机会、新动能、新价值[3] - 加快实现行业转型升级、重塑价值链 房地产市场健康发展可期[3] 市场结构分化与价格表现 - 房地产市场分化愈加明显 一些大中城市交易活跃[1] - 今年1月至11月 厦门、贵阳、武汉、沈阳、南昌、深圳、南宁、昆明、石家庄、上海等城市一二手房交易总量同比增长[1] - 二手房交易面积占比逐步提高 仅看新房交易规模下降判断市场是片面的[1] - 房价降幅收窄 10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格降幅与2024年同期相比分别收窄3.6个和3.5个百分点[1] - 今年10月份 上海、杭州、合肥、成都等7个城市新建商品住宅销售价格同比上涨[1] 需求侧变化与新模式发展 - 租房需求替代了部分购房需求 住房租赁市场快速发展[1] - 租房替代部分购房需求在大城市更为明显[1] - 我国房地产市场已进入供需基本平衡阶段[2] - 当前新建商品住宅供给减少 是各地落实严控增量的正向反应 也是市场自发调整的结果[2] - 房地产发展将持续严控增量、优化存量、提高质量[2] 行业风险化解与融资支持 - 保交房攻坚战扎实推进[2] - 房地产融资“白名单”制度继续发挥积极作用 对符合条件的项目给予资金支持[2] - “白名单”将成为常态化管理制度 也将成为房地产发展新模式制度体系中的重要一环[2] - 近期房企化债取得积极进展 行业风险正逐步出清[2] - 新增出险房企数量已减少 出险房企债务重组有重要进展[2] - 一些房企通过债转股、资产处置等方式成功实现境内、境外债务重组 大幅削债、压降杠杆 恢复资本结构稳健性[2] - 房企风险化解提速将带动整个行业风险出清进程加快、“轻装上阵”[2] 市场信心与未来展望 - 大型房企在热点城市拿地增多 表明市场信心正逐步恢复[2] - 应明确房企出险不意味行业出险 房企出险不意味项目出险 房企总部出险不代表下属企业出险[2]

城市人口集聚格局 - 重庆、上海、北京与成都四座超大城市常住人口均突破两千万，稳居城市发展第一梯队[3] - 珠三角城市群凭借完备的产业集群吸引大量流动人口，月度流动人口峰值突破五千万[3][11] - 杭州与成都等新一线城市强势崛起，2025年1-10月常住人口增量均超过十万[13] 超大城市综合竞争力 - 上海构建了金融服务、高端制造与科技创新相互交融的产业生态链，形成多层次就业市场[5][7] - 北京依托政治文化中心定位，汇聚全国顶尖教育医疗资源，构成人才虹吸效应重要基石[7] - 重庆以汽车制造与电子信息、成都以数字经济和文创产业构筑产业集群，形成产业赋能与生活宜居双重魅力[7][9] 城市群产业发展模式 - 珠三角广州、深圳、佛山、东莞四城联袂构建覆盖高新技术、商贸物流的全产业链条，形成分工协作、优势互补的产业生态[9] - 深圳以华为、腾讯等龙头企业为核心，构建从基础研发到终端制造的完整高新技术产业链，成为全国顶尖科技人才聚集地[11] - 杭州凭借互联网经济先发优势，聚集阿里巴巴、网易等企业，构建涵盖电商、云计算、人工智能的数字产业集群[15] 房地产市场结构性变化 - 超大城市及新一线城市房价逐步企稳，改善型需求成为市场主导，而缺乏产业支撑的弱线城市面临人口流出与房价调整压力[17] - 购房者需求逻辑从追求面积转向追求品质，户型设计、小区环境、物业服务等综合因素成为决策核心[17] - 2025年前十个月，杭州、成都等新一线城市二手房市场改善型需求占比突破45%，大三居及以上户型、精装修房源成交占比持续上升[17] 城市选择逻辑转变 - 年轻人选城逻辑发生根本转变，产业厚度、生活成本、公共服务三大核心要素取代过去跟风追涨房价的盲目模式[19] - 高新技术、金融等高端产业人才更倾向北京、上海、深圳等产业优势显著的城市，追求工作生活平衡的年轻人则选择杭州、成都、西安等新一线城市[21][23] - 成渝双城经济圈通过成渝中线高铁、城际轨道交通网络建设，形成双核引领、多点支撑的发展格局[21]

政策环境变化 - 2025年8月8日北京发布新政，五环外购房不限套数并加大公积金贷款支持力度，新政实施后两个周末新房认购量环比增长68% [2] - 2024年9月30日通州“双限”政策全面解除，购房门槛与全市统一，吸引朝阳等区域外溢客群重新涌入 [2] - 当前首套房首付比例最低15%，商业贷款利率低至3.05%，多孩家庭可享受公积金贷款额度上浮40万元等政策支持 [12] 整体市场表现 - 2025年通州累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，去化率达74% [2] - 市场呈现“冰火两重天”分化局面，同一板块内项目销售表现差异显著 [8] - 通州作为北京城市副中心，每年千亿级投资持续落地，但优质地块有限 [11] 热销项目分析 - 中建·运河玖院以649套成交领跑市场，9月20日开盘当天成交573套，项目定位高端改善，提供108至260平方米全系大户型 [5][7] - 招商云璟揽阅3月2日开盘实现销售额11.46亿元，连续三个月位居通州销售榜首，主打79至128平方米刚需刚改户型 [5] - 招商朝棠揽阅凭借69平方米三居“神户型”脱颖而出，客厅面宽达3.6米，得房率高达95%，总价400万元起 [7] - 北京城建·国誉颂单价4.3万元/平方米，凭借高赠送面积和102%的得房率跻身热销榜前列 [5][7] 市场格局与趋势 - 运河玖院、朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元四大主力项目合计占全区80%以上网签份额 [11] - 市场进入“产品为王”阶段，产品力成为关键差异化因素，高得房率、南北通透、合理动线设计成为“好房子”新标准 [8][10][12] - 价格策略分化明显，金融街武夷融御为加快去化将125平方米户型单价降至5万元/平方米，而缦云ONE等高端项目维持7.2万元/平方米价位 [10] - 远郊项目如K2十里春风均价已低于2万元/平方米，与核心区形成明显价差 [11]

北京通州土地市场近期交易动态 - 民企懋源溢价18.21%夺得东三环核心地块，竞争激烈[1] - 中海以12.48亿元摘得通州区九棵树6017地块，溢价率0.97%，成交楼面价约2.29万元/平方米[1][3] - 通州今年土拍热度提升，新房供应猛增，区域市场呈现显著分化[1] 九棵树地块具体规划与区位优势 - 地块用地规模2.47万平方米，地上建筑规模5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制45米（局部60米）[2] - 地块邻近地铁1号线八通线九棵树站（直线距离约700米），30分钟可达国贸等核心商圈，周边有领展广场、盒马鲜生等成熟配套[2] - 规划要求采用围合式院落布局，沿九棵树中路西侧退线20米，导致实际容积率升高，北侧6016地块若联合开发可形成地下空间联通[2] 通州区域土地市场与项目合作案例 - 去年通州出让三宗地块均以底价成交，今年政策驱动下出现多宗高溢价地块[3] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州八里桥地块（溢价率16.28%），后引入中海（持股25%）合作开发项目"朝棠揽阅"[3] - 朝棠揽阅项目调整为69-89平方米小户型，主攻刚需客群，网签率51%，成交均价约5.8万元/平方米（近期降至5.55万元/平方米），成交金额约25.26亿元覆盖地价款[3] 通州新房市场分化表现 - 刚需产品去化更快：招商蛇口云璟揽阅项目网签去化率77%，成交均价5.7万元/平方米[4] - 中建·运河玖院开盘后网签量突破600套（首批764套），成交均价约6.16万元/平方米，凭借河景资源热销[5] - 中铁建·花语璟云去化缓慢（网签30套，去化率15%），楼面价高达3.58万元/平方米（溢价率近22%），面临定价压力[5] 区域二手房市场与开发策略启示 - 九棵树地块周边二手房价格分化：老旧小区挂牌价约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾价格弹性更高[5] - 开发商需通过严谨定价策略（参考朝棠揽阅经验）吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群，利用临铁属性和配套优势实现快速去化[6]

市场整体转型 - 中国房地产市场在2026年将迎来深刻转型，普涨普跌的“黄金时代”已成过去 [1][3] - 市场逻辑、供给体系、政策取向正在重构，楼市分化成为大势所趋 [3] 市场分化表现 - 区域、城市、板块出现三重分化，三四线及收缩型城市成为“房价如葱”主战场 [5] - 2025年三四线城市人口净流出高达312万人，人口流失、产业支撑薄弱、库存高企导致房价中位数累计下跌18% [5] - 一线和强二线核心城市资源集聚效应强，房产依然是抗通胀的“硬通货” [7] - 2025年前三季度香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴优质房产价格坚挺 [9] - 香港顶级住宅年化租金回报率达2.5%-3%，高于同期美债收益率 [9] 资产价值逻辑 - 核心城区、近郊配套成熟、通勤方便、教育医疗资源集中的板块是刚需和改善型购房者首选 [13] - 2025年远郊大户型成交占比仅为8.6%，远郊房产价格将继续回调 [13] - 阿里、蚂蚁集团2025年斥资66亿元购买香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼，显示对核心资产抗跌性的认可 [9] 行业供给体系变革 - 房地产供给体系将“脱胎换骨”，从“高杠杆+规模扩张”转向“拼品质” [15][17] - “十四五”期间全国建成各类保障性住房和安置房1100多万套，惠及3000多万人 [15] - 2026年将聚焦新市民、年轻人，优化保障房供给，分流商品房市场刚需压力 [17] - 商品房市场刚需买盘逐渐被改善型需求取代，2019年重点30城120㎡以上住房供给占比达30%并持续增加 [17] - 行业推动绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务成为标配，并建立房屋体检、养老金、保险等制度 [19] 政策环境变化 - 政策逻辑转向以“精准托底”为核心，化解风险、释放合理需求、稳定市场预期 [21] - “十五五”规划提出清理住房消费不合理限制性措施，核心城市购房政策将持续优化 [11][21] - 新房、二手房联动壁垒打破，限购放松，房贷利率维持历史低位 [21][23] - 西安等城市商贷首付已降至15%，更多城市或将跟进 [24] - 2025年上半年84个城市二手房成交量同比大涨28.1%，政策合力逐步显现 [24] 行业格局演变 - 房企风险化解进入深水区，行业整合加速，头部企业份额提升，中小房企出清步伐加快 [26] - 现房销售制度探索推广，交付风险进一步降低 [26]

地块出让详情 - 中海地产以12.48亿元总价摘得北京市通州区九棵树南地块FZX-0302-6017地块，楼面价约2.29万元/平方米，溢价率0.97% [1] - 地块土地面积约2.47公顷，规划建筑面积约5.44万平方米，容积率2.2，限高45米（局部60米） [1] - 地块出让附带特定要求，包括设置分布式能源站、有线电视机房（最小建筑面积30平方米）及开闭站（占地面积300平方米以上，建筑面积600平方米以上）各1处 [1] 规划设计要点 - 沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内不得建设永久性建筑，此退线要求导致实际容积率升高，对产品规划设计提出更高要求 [1][2] - 城市设计和建筑风貌要求总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色、柔和灵动，以现代风格为主 [2] - 住宅建筑单元间宜高低错落布置，鼓励采用围合式院落布局，并需结合周边现状形成东北高西南低的空间格局 [2] - 若由同一主体开发，地块北侧规划住宅用地（6016地块）地下空间可实现联通，有望形成规模效应 [2] 地块区位与配套 - 地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，30分钟左右可抵达国贸等核心商圈 [2] - 周边生活配套成熟，商业资源包括领展广场、盒马鲜生，医疗资源有北京中医药大学东直门，休闲配套设施有通州云景公园 [2] 区域土地与新房市场 - 今年以来通州已成功出让3幅住宅用地，其中八里桥地块和梨园地块分别以16.28%和21.94%的高溢价率成交，中建运河玖院地块以74.91亿元总价底价成交 [3] - 新房市场分化显著，八里桥项目招商朝棠揽阅去化过半，成交均价约5.6万元/平方米；中建·运河玖院网签量突破600套，成交均价约6.16万元/平方米 [3] - 地块东南侧约1公里处梨园板块明星项目招商云璟揽阅网签去化率接近80%（367套房源网签284套），网签均价约5.7万元/平方米；中铁建花语璟云去化缓慢，202套房源仅网签30套 [3] 二手房市场与行业观点 - 周边二手房市场呈现新旧分化特征，老旧小区挂牌价格约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾等项目价格更具弹性 [3] - 行业观点认为，严谨的定价策略是项目在红海市场中突围的关键，参考成功项目经验，合理定价可借助临铁属性与成熟配套吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群 [4] - 在当前买方主导的市场格局下，开发商需在保持合理利润的同时实现快速去化并赢得市场认可，考验企业综合运营能力 [4]

深圳顶豪项目市场动态 - 深圳年底多个"顶豪"项目轮番登场 或将拉升楼市热度[1] - 深圳湾澐玺项目获批预售348套住宅 备案均价约每平方米16.8万元[3] - 深圳湾澐玺项目最贵一套房源备案价为每平方米35万元 总价超过3.7亿元[2][3] - 深圳湾澐玺地块由华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得 溢价率约46.32%[4] 一线城市豪宅市场表现 - 广州保利·玥玺湾单日销售额破106亿元刷新全国纪录[6] - 上海云锦东方单套成交价近2亿元[6] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套 增幅高达27%[6] - 2024年全国诞生11个业绩超百亿元楼盘 上海独占7个[6] 豪宅市场趋势与分化 - 核心地段豪宅在市场调整期展现更强抗跌性 被视为市场"硬通货"[7] - 房地产市场深度分化 豪宅和普通住宅将按不同逻辑估值[7] - 豪宅热点集中在一线城市和少数强二线城市核心区域 区域分化将更加明显[7] - 10月核心优质改善项目入市加快带动百城新房价格结构性上涨[8]