行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.24%至4.11元/股 成交2519.20万元 换手率0.22% 总市值117.21亿元 [1] - 主力资金净流出179.52万元 特大单买入102.36万元(占比4.06%) 大单买入305.16万元(占比12.11%) 卖出587.04万元(占比23.30%) [1] - 年内股价下跌1.20% 近5日跌5.73% 近20日涨2.24% 近60日涨5.93% [1] - 年内1次登龙虎榜 最近1月10日净买入2515.05万元 买入总额3731.85万元(占比39.82%) 卖出总额1216.80万元(占比12.98%) [1] 财务业绩表现 - 2025年上半年营业收入17.78亿元 同比减少29.78% [2] - 2025年上半年归母净利润-36.90亿元 同比大幅减少3567.39% [2] 股东结构与机构持仓 - 股东户数4.23万户 较上期减少5.06% [2] - 人均流通股67496股 较上期增加5.33% [2] - 第十大流通股东南方中证1000ETF持股788.38万股(新进) [3] - 第七大流通股东江海证券持股1184.29万股 较上期增加227.22万股 [3] - 第八大流通股东香港中央结算持股1126.30万股 较上期增加96.65万股 [3] - 第九大流通股东南方中证房地产ETF持股1091.79万股 较上期增加24.36万股 [3] 公司基本概况 - 主营业务为房地产开发与物业管理 住宅收入占比68.38% [1] - 其他业务构成：其他(补充)18.41% 车位及房地产产品5.01% 商业4.48% 租赁及其他3.72% [1] - 所属申万行业为房地产开发-住宅开发 [2] - 概念板块涵盖低价 京津冀 中盘 融资融券 证金汇金等 [2] 分红历史记录 - A股上市后累计派现19.84亿元 [3] - 近三年累计派现1.14亿元 [3]

关联交易与资金支持 - 公司控股子公司信达立人将获得关联方信达坤泽提供的更新改造资金 金额不超过人民币18195万元[1] - 资金期限为7年 年利率设定为5%[1] - 该笔融资无需公司及子公司提供任何抵押或质押担保[1] 项目投资与业务发展 - 资金用途为保障资产更新改造项目顺利推进并满足业务发展需求[1] - 资金将根据实际经营需要分批次提供[1]

资金交易 - 关联方信达坤泽拟向控股子公司信达立人提供不超18195万元资金[2][5][9] - 资金提供期限7年，年利率5%[5][11] - 借款到期一次性还本，每年12月20日付息[11] 交易性质 - 本次关联交易无需抵押担保，在额度内无需另行审议[2][5] - 不构成重大资产重组[2][5] 影响与约束 - 交易符合公司发展需要，有积极影响[12] - 未如期足额还款，信达坤泽有权宣布债权到期并要求违约金[11]

公司战略转型 - 公司背靠中国信达 采用金融地产战略 通过不良资产管理业务联动和地产基金运作实现扩张 [2][3] - 公司转向轻资产模式 主要为纾困项目提供代建代管和增量资金服务 区别于传统商业代建 [3][10] - 公司重构代建业务模式 向投融、代建及运营一体化转型 参设200亿元基金参与问题企业纾困 [16][17] 土地获取与地王项目 - 2015-2016年期间公司耗资439.56亿元获取八宗地王项目 包括123.18亿元杭州滨江奥体地块 [4] - 2017年起行业进入"五限"调控周期 高价地项目导致去化困难与利润压缩 [4][5] - 公司已停止公开市场高价拿地 2025年上半年新增土储45.81万平方米全部来自代建业务 [10] 资产减值与业绩表现 - 2019年计提资产减值损失4.67亿元（同比增1955.92%） 其中存货跌价4.2亿元 [6] - 2020年计提资产减值损失11.98亿元（同比增156.53%） 存货跌价11.71亿元 [6] - 2025年上半年信用减值损失9.58亿元 资产减值损失16.3亿元 其中开发成本计提跌价3.98亿元 开发产品计提跌价12.24亿元 [6][8] - 合肥北麓雅舍项目计提跌价2.1亿元 该项目楼面价7059.85元/平方米 较周边二手房存在5500元/平方米价差 [8] - 2025年上半年营业收入17.78亿元（同比降29.78%） 归母净亏损36.9亿元（去年同期盈利1.06亿元） [9] 代建业务发展 - 代建业务规模持续增长：2022年新增代建面积167.51万平方米 2023年73.13万平方米 2024年31.43万平方米 [10] - 2025年上半年代建业务贡献销售额11.89亿元（占总额22.32%） 销售面积5.83万平方米（占比20%） [12] - 房地产业务毛利率从2020年28.05%降至2025年上半年4.19%（降7.36个百分点） 代建业务利润率较低 [14][15] - 公司通过合资方式拓展运营业务 与德必集团合作文创园区 与base佰舍、华住·城家布局长租公寓 [17]

股价及交易表现 - 截至2025年9月5日收盘价4.0元 当日股价无变动 换手率0.7% [1] - 成交量19.91万手 成交额7931.48万元 [1] - 主力资金净流出774.7万元 占成交额9.77% [1][3] - 游资资金净流入247.57万元 占成交额3.12% [1] - 散户资金净流入527.13万元 占成交额6.65% [1] 股权结构变更 - 财政部将其持有的中国信达资产管理股份有限公司股权全部划转至中央汇金投资有限责任公司 [1][3] - 国家金融监督管理总局已批准本次股权变更 [1] - 股权变更事宜于2025年9月4日完成过户登记手续 [1][3]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

股权结构变更 - 中华人民共和国财政部将其持有的中国信达资产管理股份有限公司股权全部划转至中央汇金投资有限责任公司 [1] - 国家金融监督管理总局已正式批准中国信达本次股权变更 [1] - 股权变更事宜已于2025年9月4日完成过户登记手续 [1] 信息披露 - 公司于2025年5月9日披露《信达地产股份有限公司关于控股股东之控股股东股权结构变更进展情况的公告》（临2025-028号） [1] - 本次公告编号为临2025-039号 [1] - 公司收到控股股东之控股股东中国信达《关于中国信达资产管理股份有限公司股权结构变更完成的通知》 [1]

股权变更 - 财政部所持中国信达股权划转至中央汇金获监管批准[1] - 9月4日完成股权过户登记手续[1] 公告情况 - 2025年5月9日披露股权结构变更进展公告（临2025 - 028号）[1] - 公告于2025年9月6日发布[2]

公司业绩表现 - 2025年上半年公司营业收入17.78亿元 同比下降29.78% [8] - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损36.90亿元 2024年同期盈利1.06亿元 [8] - 2025年一季度亏损2.09亿元 二季度亏损幅度扩大 [9] - 2021年以来营收规模持续萎缩 2024年跌至百亿元水平以下 [8] 业绩下滑原因 - 房地产开发项目集中交付规模减少导致收入和毛利率下降 [8] - 计提信用减值损失9.58亿元 主要因债权投资信用减值损失增加 [9] - 计提资产减值损失16.30亿元 主要因存货跌价准备金额增加 [9] - 部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象 [9] 管理层变动 - 2021年3月聘请万科背景的郭伟担任总经理 [2] - 2023年6月聘请万科背景的宗卫国担任副总经理 [6] - 2024年8月郭伟辞任总经理 石爱民辞任董事长 [7] - 2024年9月邓立新正式出任董事长及法定代表人 [7] - 2021年以来董事长已经历三次变更（赵立民、石爱民、邓立新） [7] 代建业务现状 - 2025年上半年代建项目销售面积5.83万平方米 销售金额11.89亿元 [10] - 上半年新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米 全部为代建项目 [10] - 截至2025年6月30日 代建项目储备面积123.58万平方米 在建面积224.95万平方米 [10] - 代建业务具备轻资产、高盈利、抗周期优势 成为房企转型重要方向 [11] 行业环境 - 2025年1-6月全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 销售额下降5.5% [9] - TOP100房企2025年上半年销售总额18364.1亿元 同比下降11.8% [9] - 典型代建企业2025年上半年新增规划建筑面积同比增长17.6% [11] - 代建赛道竞争加剧 项目获取难度增加 [12] 代建行业发展趋势 - 代建企业通过战略合作深度绑定委托方 契合国家政策导向 [11] - 资源整合能力成为关键 需兼具规划、产业导入、科技应用等综合能力 [12] - 代建企业向"城市服务商"转型 参与城市全周期运维 [12] - 行业呈现强者恒强态势 老牌代建企业保持综合能力前沿 [12]