2026年翩然而至。回顾2025年，房企销售哪家强？ 岁末年初，中指研究院、克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心、亿翰智库三大机构分别发布销售额排行榜榜单， 2025年，保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国位居前五位，而万科跌出前五。 虽然2025年房企整体业绩延续筑底态势，但可喜的是，部分企业业绩呈现出回暖。据克而瑞深度咨询·普睿数智研 究中心统计，2025年累计业绩同比增长的房企占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家。 保利发展蝉联销冠，金茂晋位、万科跌出前五 根据中指研究院和亿翰智库发布的百强房企销售榜单（全口径销售额）显示，保利发展、绿城中国的销售额为 2530亿元和2519亿元，分别位居冠军和亚军。中海地产销售额为2512亿元，华润置地销售额为2336亿元，分别位 居第三位和第四位，招商蛇口以1960亿元的销售额位居第五名。 | 排名 | ग्रह के बाद में बाद में बाद में बाद में बाद में बाद में बाद में बाद में बाद में बाद में कि में बाद में कि को में ब ...

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

中指研究院的数据显示，2025年，房企拿地保持积极态度，TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长 3.9%。从新增货值来看，中海地产、招商蛇口和保利发展位列前三。 中指研究院认为，房地产行业进入调整期，一二线核心城市人口流入大，产业基础强，需求更有韧性， 因此更受房企青睐。其中，房企对优质地块的竞争更加激烈，高溢价地频出，部分地块刷新区域总地价 或楼面价纪录。 值得注意的是，2025年，房企在一二线核心城市除通过招拍挂拿地外，联合体、收并购形式拿地也较为 常见。如2025年北京成交40宗涉宅用地中，14宗地为联合体摘得。 中指研究院指出，一方面，联合拿地可以应对市场不确定性，将市场风险如销售不畅、价格波动等由多 家企业共同承担；另一方面，核心一二线城市土地金额较高，联合体拿地可以分摊拿地金额，以较少的 拿地资金获取优质地块。同时，部分房企也通过收购的形式获取大体量地块。 另外，从各城市群拿地金额来看，2025年，长三角TOP10企业拿地金额2784亿元，位居四大城市群之 首；京津冀TOP10企业拿地金额1116亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额785亿元，位居第 三。 数据显示，从拿地热度来看 ...

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

2025年房地产企业销售业绩 - 尽管行业艰难，2025年仍有4家房企销售额超过2000亿元，进入2000亿元阵营，分别为保利发展2530亿元、绿城中国2519亿元、中海地产2512亿元、华润置地2336亿元 [1] - 行业TOP10销售门槛守住了“千亿”级别 [1] - 2025年12月单月，近七成房企销售金额环比增长，近50%企业环比涨幅超过20%，越秀地产、中建壹品、仁恒置地等企业单月业绩环比涨幅超过100% [3] - 2025年12月，两成企业单月销售金额同比增长，华润置地、中建壹品、卓越集团等同比涨幅超过15% [3] - 2025年12月单月销售表现中，华润置地销售额超过400亿元，中海地产为398亿元 [3] 房企经营表现与策略 - 部分房企凭借强劲的经营韧性，稳固销售规模基本盘并保持拿地节奏，成为支撑行业平稳运行的中流砥柱 [2] - 滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等经营相对稳健的民企，在保持销售业绩的同时维持一定投资规模 [8] - 部分出险民营房企如碧桂园、融创，尽管销售规模萎缩，但前期土储保障了一定的销售规模，为债务重组和未来转型提供了基础 [8] - 中建系企业异军突起，部分地方国企抓住政策机遇实现了较快销售去化 [8] - 兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等区域性民营房企聚焦本土及周边高能级城市，通过“小而美”的精准布局或联合拿地来减少资金压力并严控成本 [8] - “千亿房企”抓住核心改善需求，在核心城市推出热销项目，例如保利发展在广州热销项目TOP10中占据前列，建发房产在北京、上海、广州、成都等地有多个项目进入热销项目TOP10 [7] 行业长期趋势与结构 - 2021至2025年，连续位列百强的房企有53家，其中10家“千亿房企”在融资、投资、产品、公司治理等多方面具备优势 [8] - 近两年，连续入榜销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家 [8] - 未来五年，全国新建住宅年均销售面积预计保持在7亿至8亿平方米 [9] - 城市间分化预计将进一步加剧 [9] - 行业重要亮点将转向城市更新和“好房子”，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显 [9] - 从国际经验看，房地产在主要发达经济体中仍普遍承担着重要支柱产业的角色 [9] - 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [9]

行业整体态势 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [1][2] - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业有12家 [1][4] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] 房企销售规模分布 - 全年全口径销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [2] - 从操盘金额看，排名前三的房企为绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[14] - 从操盘面积看，排名前三的房企为绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[14] 企业业绩增长情况 - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，同比大幅增长79.7% [4][5] - 业绩增长呈现结构性分化：全年销售规模超过1000亿元的10家房企中业绩增长的仅有1家（中国金茂）；300-1000亿的13家企业中业绩增长企业共有3家；100-300亿的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位；100亿以下的35家中有8家增长 [8] - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企为28%，而民营房企为15.2%，混合所有制房企为12.5% [13] 高增长企业案例 - 嘉里建设2025年全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5% [5] - 江山万里置业全口径销售额174.50亿元，同比增长731.3% [5] - 其他高增长企业包括福州建发（同比增长92.9%）、上海建工（同比增长80.6%）、陆家嘴（同比增长73.5%）、中建东孚（同比增长54.3%）等 [5] 企业性质与市场表现 - 在市场筑底、多数房企流动性承压的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企 [9] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [9] - 千亿房企中国金茂同比增幅达到15.5% [13] 全口径与权益销售排名 - 2025年1-12月全口径销售金额排名前三的房企为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[21] - 2025年1-12月权益销售金额排名前三的房企为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[21] - 邦泰集团权益销售金额为298.6亿元，排名第19位 [20]

市场整体表现 - 2025年房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行 [26][27] - 全年销售规模超过1000亿元的企业共有10家，300-1000亿的企业有13家，100-300亿的企业有42家，100亿以下的企业有35家 [27] 企业业绩增长情况 - 典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，共有24家 [26][28] - 其中同比增幅大于30%的企业数量有12家 [26][28] - 部分企业业绩大幅回暖，例如邦泰集团2025年业绩首次突破300亿元，达到303.54亿元，同比大幅增长79.7% [28][31] - 嘉里建设全口径销售额227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，江山万里置业销售额174.50亿元，同比增长731.3% [31] - 从各规模档位看，100-300亿档位的42家企业中业绩增长的有12家，是业绩增长企业占比最高的档位 [34] 央国企与民企表现分化 - 央国企整体表现较好，央企中业绩增长的企业占比为42.9%，国企中增长的企业占比为28% [36] - 相比之下，民营房企业绩增长的企业占比为15.2%，混合所有制房企仅为12.5% [36] - 全年销售规模超过1000亿元的房企中民营房企仅有1家，越靠后的档位民营房企占比越高 [35] 行业新重点与发展方向 - 好房子和城市更新成为行业发展新重点 [37] - 行业已告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分 [38] - 中短期来看，京沪深杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，市场热度变化与新盘供应量和质密切相关 [38] - 房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求 [38] 头部企业销售排名（操盘口径） - 2025年操盘金额排名前三的企业为：绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2392.1亿元）、保利发展（2328.0亿元）[5] - 2025年操盘面积排名前三的企业为：绿城中国（1208.0万平方米）、保利发展（1126.2万平方米）、中海地产（1044.2万平方米）[5] 头部企业销售排名（全口径与权益口径） - 2025年全口径销售金额排名前三的企业为：保利发展（2530.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）、华润置地（2336.0亿元）[15] - 2025年权益销售金额排名前三的企业为：中海地产（2311.0亿元）、保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）[15]

活动概况与政策背景 - 南宁市启动“好房子·悦生活”促消费专项活动 旨在通过“房产促销+土地推介+民生服务+文化展演”的融合创新模式 激发市场活力 服务市民安居乐业 [1] - 活动全面落实“因城施策”工作要求 推动房地产市场实现平稳健康发展 [1] - 2025年1—11月 南宁全市商品房网签成交面积同比增长4.9% 其中住宅网签成交面积同比增长9.1% [1] 需求端支持政策 - 南宁市持续释放政策红利以降低居民安居成本 2025年12月出台新政策 面向新婚 多子女家庭及实施住房以旧换新的居民提供最高6万元的购房补贴 [1] - 南宁市优化住房公积金贷款政策 支持力度显著加大 [1] - 2025年持续执行各类人才购房补贴 [1] 土地供应与市场选择 - 活动中重点推介23幅优质商住地块 总面积约1270亩 分布于青秀区 五象新区 西乡塘区等热点区域 [2] - 重点推介的城中村改造地块540余亩 涉及西乡塘区衡阳西路片区 江南区平阳村 兴宁区鸡村及高新区四联村等改造项目 [2] 市场参与方与促销活动 - 近40家品牌房企集中参展 包括中海 保利 华润 轨道 建宁 悦恒等 超百个楼盘项目参与 [2] - 房企推出专属折扣 特价房源 礼品派送等丰富促销活动 [2] - 广西北部湾银行等金融机构现场提供专业信贷咨询 推动政策红利与金融服务无缝衔接 [2] 活动内容与愿景 - 活动现场设置政策咨询区 土地规划展示区 房企展销区 金融服务区及新春年货市集 [2] - 活动持续至1月2日 期间将举办智慧家居体验 金融服务咨询 民俗文化表演 新春年货采购等一系列活动 [2] - 活动旨在为市民提供一站式服务 助力实现从“好房子”到“好小区 好社区 好城区”的美好生活愿景 为南宁市经济社会高质量发展注入新动力 [2]

2025年，一线城市豪宅火了。 广州天河区保利玥玺湾，11月7日开盘销售约106亿元，成为今年全国首个"开盘当日破百亿元"的豪宅项目。 但12月28日，深圳中信信悦湾开盘选房，两小时销售额便已超百亿元。若加上此前入市的深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶豪项目揽金近300亿元。 《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）统计发现，今年上海总价3000万元以上的新建住宅，成交金额已突破1000亿元。相比之下，北京、广州、深 圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当。 01 上海 今年以来，一线城市豪宅市场呈现出显著的结构性分化。据中指研究院统计，年内上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以 3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元。 注：由于各城市市场结构和统计习惯不同，高端住宅统计门槛存在差异，因此数据对比主要反映趋势与量级。 这一规模意味着，上海的豪宅销售量价一骑绝尘，市场份额高度集中。以套均3000万元及以上豪宅的成交金额计，上海已大致与北京（1600万元以上约 588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元） ...

北京楼市新政影响 - 北京于12月24日发布楼市新政，核心内容包括：非京籍家庭五环内购房社保/个税年限由3年降至2年，五环外由2年降至1年；商业房贷利率不再区分首套与二套，统一执行首套房3.05%的利率；公积金二套房贷最低首付比例由30%降至25% [4] - 新政发布后一周（12.22-12.28），北京新房市场数据显著增长：新房住宅成交905套，环比上涨39.66%；成交面积12.2万平方米，环比上涨44.55%；成交均价60,888元/平方米，环比上涨6.48%；成交金额74.3亿元，环比上涨54.05% [6] - 同期北京二手房市场亦表现良好：二手住宅成交4,065套，环比上涨8.66%；成交面积36.5万平方米，环比上涨8.92%；截至12月28日，12月二手住宅累计成交14,309套，月度成交有望突破15,000套 [9] - 截至12月29日，安居客官网显示的北京二手房挂牌均价为3.95万元/平方米，较去年同期下降11.28%，价格已与2015年的3.94万元/平方米基本持平 [12] 中海瑞文里项目表现 - 中海瑞文里项目自2025年9月27日开盘以来表现强劲：开盘当日实现21亿元销售额；截至10月底累计网签225套，揽金14.37亿元；截至12月29日，网签成交量已达301套，在京西楼市断层领先 [1][3] - 项目热销的核心驱动力在于其产品力：主打“高得房率+低总价+强实用性”，精准契合改善型家庭需求；在301套网签成交中，超过70%的客户为改善型需求 [14] - 项目通过优化空间设计与赠送面积实现高得房率，以建面约110平方米三室户型为例，其实际使用感受堪比130平方米建筑面积，相当于“免费多得一间卧室” [15][18] - 项目区位优势显著：位于石景山西黄村板块，直线距离海淀仅1.2公里，吸引大量在海淀工作的客群；项目单价较海淀邻近新房每平方米低约2万元，性价比突出 [27][29][35] - 交通与配套完善：距离地铁6号线西黄村站约500米，可快速直达海淀核心区及国贸；1公里范围内聚集北大附中石景山学校等多所优质学校；约900米即达京西大悦城等大型商业综合体 [31][33] - 项目计划于2026年1月实景呈现约80米超级城市界面门庭，并将逐步开放更多实景空间，以“所见即所得”增强市场信心 [36][37][39] 石景山楼市发展历程与竞争格局 - 石景山楼市发展可分为三个阶段：2000-2010年为刚需启蒙期，代表性项目如2003年开盘的远洋山水，均价5,600元/平方米；2010-2020年为改善崛起期；2020-2025年进入高端爆发期 [60][61][62] - 中海地产自2008年拿下北辛安棚改地块进入京西市场后，成为区域主导者：其开发的寰宇天下系列在2018年一期开盘均价4.8万元/平方米，当年销售额87亿元，2019年二期销售额112亿元，连续两年成为北京销冠 [48] - 中海在石景山市场占有率极高，数据显示石景山每卖出10套房子，其中7套为中海的项目 [49] - 2025年石景山楼市热度集中于两个项目：中海瑞文里（网签均价6.26万元/平方米）和首钢璟悦长安（2025年2月以28.01亿元拿地） [63] - 两个项目定位各有侧重：中海瑞文里优势在于紧邻海淀、地铁6号线及即将开通的苹果园枢纽；首钢璟悦长安优势在于位于首钢园核心区、临近规划中的地铁1号线支线及成熟配套 [63][64] 苹果园交通枢纽的影响 - 苹果园交通枢纽于2025年12月30日正式开通，实现地铁1号线、6号线、S1线三线换乘，并配套大量停车位，极大提升了京西地区的交通便利性 [68][70] - 枢纽建设经历了关键节点：2020年1月官宣规划、2020年4月封站开工、2023年10月主体结构封顶并与京西大悦城同步开业、2025年12月最终开通 [68] - 交通枢纽的预期与兑现对区域楼市产生了“预期-阵痛-兑现-红利”的循环影响，是支撑石景山房价的重要因素之一 [70][72] 石景山区位价值与历史背景 - 石景山楼市价值基础扎实，依赖于地铁、学校、医院等成熟配套及生活氛围，而非单纯依靠政策或产业驱动 [47][48] - 区域历史与首钢紧密相关：首钢巅峰时期直属员工近20万，纳税曾占北京财政四分之一；其搬迁后，石景山房价并未下跌，反而稳步上涨 [46] - 2005年苹果园小区均价已达6,800元/平方米，比同期东五环常营的老公房价格高1,200元/平方米，显示其早期价值 [46] - 目前石景山房价水平：老公房约5万元/平方米，次新房约6万元/平方米，新房价格高点曾接近8万元/平方米 [63]