自2020年起，亿翰智库便持续深耕房地产服务领域研究，率先启动"双十佳"房企服务力深度调研；2021年，我们进一步推出"服务力TOP50"专项研究体 系；至2024年，研究再度升级为"超级服务力"评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核。 基于此，我们正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》。谨以这份凝聚洞察与沉淀的成果，向所有在行业变革中坚守服务初心、以专业赢得信赖的 同行者致敬，并期待以此为行业在不确定中锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑。 | 排名 | 企业名称 | 排名 | 企业名称 | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 绿城中国 | 26 | 大华集团 | | 2 | 保利发展 | 27 | 宸嘉发展 | | 3 | 华润置地 | 28 | 首创城发 | | 4 | 中海地产 | 29 | 金沙集团 | | 5 | 招商蛇口 | 30 | 华远地产 | | 6 | 华发股份 | 31 | 金基集团 | | 7 | 中国金茂 | 32 | 电建地产 | | 00 | 龙湖集团 | 33 | 建杭置业 | | 9 | 万科地产 | 34 | 星河湾 | | ...

公司战略与产品发布 - 公司在北京发布其高端产品系“萬方安和”，对应萬、方、安、和四大产品线 [2] - 该产品系下的“安系”最新项目“中海安澜北京”正式对外亮相 [2] 项目土地获取详情 - 项目为公司在海淀树村的地块，于今年3月18日通过200多轮竞拍以75.02亿元竞得 [2] - 该地块溢价率为27.9% [2] - 该地块是北京首宗住宅用地楼面价突破10万元/平方米 [2] 项目预售与规划信息 - 项目于11月底取得预售许可证，备案名为“安和雅苑” [2] - 本次获准预售15栋住宅楼，准许销售面积72055.13平方米，共计268套房源 [2] - 项目拟售均价在15.3万至18万/平方米之间 [2] - 项目共规划16栋5至6层的洋房或叠拼产品 [2] - 洋房产品户型包括210平方米、275平方米和310平方米，均为四居 [2] - 上叠建筑面积约315平方米，下叠建筑面积约365平方米，大平层建筑面积约370平方米 [2]

公司战略升级与产品发布 - 中海地产举办“萬方安和”全新高端产品系全球发布会，发布其“安系”代表作中海安澜北京，这是公司品牌战略升级的关键一步 [1] - 公司实现从产品供应商向“全域生活场景构建者”的战略跃升，转型基于46年客户积淀、科技硬实力构建及生态朋友圈协同三大底盘 [2] - 公司以“文化厚度×科技深度”的双引擎模型，推进“萬方安和”四大产品线在全国一线城市落地，旨在为同质化竞争的高端市场提供破局思路 [5] 产品理念与设计洞察 - 中海安澜北京精准锚定居者“回归本心”的情感诉求，并以科技赋能民生为核心，是对接国家“十五五”规划的前瞻性项目 [2] - “萬方安和”以“行萬方归安和”为核心理念，通过四大产品线系统性回应了从三百万家庭深度调研中洞察的“六个更”多维需求 [3] - 产品设计将抽象需求转化为具体场景，例如通过无感归家、情绪光感调节实现“贴心度”，通过非遗工艺与现代建材融合提升“持久价值” [3] 市场调研与消费者趋势 - 公司联合发布的《2025城市生活方式白皮书》调研覆盖一线及新一线城市家庭，数据显示近78%的人群将“精神归属感”视为理想居所重要标准，远超“物理空间大小”的42% [2] - “社区文化氛围”与“智慧健康系统”分别以65%和71%的关注度，成为高端置业的关键考量 [2] - 这一趋势与公司自身的300万家庭访谈、约3.3万次专项调研数据高度契合 [3] 项目具体价值与特色 - 中海安澜北京择址海淀三山五园核心，承载双重价值意义，既是“好房子Living OS系统”的全维实践作品，亦是“非遗技艺当代转译”的美学显现 [4] - 项目以低密住区、东方园林、非遗匠艺与智慧系统交融，标志着公司新一代产品体系能力的成熟 [4] - 建筑立面取意“中魂西技”，园林承袭三山五园“移天缩地”的造园智慧，全线搭载“好房子”Living OS系统提供生活掌控感 [4]

公司战略与产品发布 - 公司于北京举行“萬方安和”全新高端产品系发布会 展现了在国家“好房子”战略下对未来高品质人居建设的思考与实践 [1] - 发布会深度解读了“安系”首发作——“中海安澜北京” [1] - “萬方安和”四大产品线未来将在全国其他一线城市持续落地 [4] 市场洞察与产品定位 - 公司联合发布《2025城市生活方式白皮书》 数据显示近78%的人群将“精神归属感”视为理想居所重要标准 远超“物理空间大小”的42% [4] - “社区文化氛围”与“智慧健康系统”分别以65%和71%的关注度成为高端置业的关键考量 [4] - 白皮书印证了当代国人对“更私密、更专属、更智慧、更美学、更贴心、更具持久价值”的居住需求 [4] - 公司将数据洞察转化为具体产品场景 例如通过无感归家、情绪光感调节实现“贴心度” 通过非遗工艺与现代建材融合提升“持久价值” [4] - “中海安澜北京”项目是对“精神归属感”与“文化氛围”需求的回应 [4] 核心产品“中海安澜北京”详解 - 该项目是“安系”产品理念的集大成者 也是“好房子Living OS系统”的全维实践作品 [6] - 项目规划哲学为“大隐于市” 融合低密住区、东方园林、非遗匠艺与智慧系统 [6] - 项目命名“安澜”溯源乾隆御题圆明园“安澜园” 寓意“四海安澜 家国太平” 以“文化传续”为脉络打造蕴含东方美学的栖息地 [6] - 建筑立面采用“中魂西技” 在西方巴洛克结构韵律中织入东方建筑的庄重与诗意 [6] - 园林承袭三山五园“移天缩地”的造园智慧 营造四季流转、步移景异的沉浸体验 [6] - 门扉、墙面等空间融入錾刻、漆绘等十二项传统工艺 以现代设计语言重新诠释东方美学 [6] - 项目搭载“好房子”Living OS系统 将智慧隐于无形 从环境调节到安全防护提供从容安稳的居住环境 [6]

临近年末，上海楼市进入冲刺阶段，开发商积极推盘入市，为全年销售业绩收官发力。 智通财经获悉，12月中旬，上海公布近期即将入市的新房名单，共有16个项目合计1679套房源，分别分 布在浦东、黄浦、徐汇、普陀、杨浦、宝山、嘉定、松江、青浦和临港。 其中，单价10万+的高端住宅有5个，价格最高的是位于徐汇滨江的"安澜上海"，备案均价178800元/平 方米，低于此前市场预期的19万元/平方米。 安澜上海由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合体操盘，首开推出211套建筑面积192-588平 方米的房源，总价约2700万元起，最贵一套达1.46亿元。 另外4个10万+项目分别是位于黄浦老西门的绿城黄浦ONE二期，均价172000元/平方米；位于杨浦东外 滩板块的外滩道，119套房源均价138800元/平方米；位于浦东后滩的澐启滨江，均价139688元/平方 米；以及位于普陀真如翠谷的中海·环宇玖章，90套房源均价118000元/平方米。 12月20日，上海再推出6个新盘项目，总计推出房源556套，分布在浦东、杨浦、静安、闵行、金山等区 域。"10万+"的高端住宅占据一半，价格最高的是位于浦东洋泾板块的陆家嘴太古源 ...

2025年1-11月全国土地市场概况 - 2025年1-11月百城住宅用地成交建筑面积2.21亿平方米累计同比-15.1%成交楼面均价6,295元/平方米累计同比+9.4% [4] - 分能级看一线城市成交建面778万平方米累计同比-28.7%楼面均价39,283元/平方米累计同比+29.5%二线城市成交建面9,273万平方米累计同比+4.4%楼面均价6,986元/平方米累计同比+4.2%三线城市成交建面1.21亿平方米累计同比-24.9%楼面均价3,635元/平方米累计同比+2.0% [4] 重点房企新增土储情况 - 2025年1-11月新增土储价值排名前三房企为中海地产962亿元华润置地757亿元招商蛇口754亿元 [5] - 同期新增土储面积排名前三房企为中海地产438万平方米保利发展363万平方米招商蛇口314万平方米 [5] 核心30城土地市场表现 - 2025年1-11月光大核心30城成交宅地1,412宗累计同比+3.8%成交总建面9,815万平方米累计同比-5.2%成交总价1.06万亿元累计同比+7.5%成交楼面均价10,809元/平方米累计同比+13.4%整体溢价率9.6%同比+4.7个百分点 [7] - 2025年11月单月光大核心30城成交宅地208宗单月同比-19.4%成交总建面1,529万平方米单月同比-14.4%成交总价1,144亿元单月同比-37.7%成交楼面均价7,482元/平方米单月同比-27.2%整体溢价率2.2%单月同比-4.1个百分点 [6] - 2025年11月核心30城零溢价成交宅地184宗占比88.5%土拍溢价率超过20%的成交宅地仅8宗 [6] 核心城市市场集中度 - 2025年1-11月光大核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%成交总价占百城比重76.2% [8] - 同期核心6城宅地成交建面占百城比重10.9%成交总价占百城比重42.5% [8] - 1-11月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为24,527元/平方米10,913元/平方米6,295元/平方米 [8]

2025年广州土地市场总结 - 广州2025年住宅用地成交正式收官，全年共成交住宅用地48宗，总成交金额506.61亿元，总成交建筑面积309.14万平方米 [3][4] - 全年成交规模相比去年有所下降，符合“控增量、盘存量”的市场主基调，市场整体呈现平稳格局 [3] - 成交呈现“翘尾”行情，12月单月集中成交16宗土地 [3] 市场成交特征与价格趋势 - 约半数地块为底价成交，溢价成交地块的溢价率普遍在20%左右 [4] - 多数地块成交楼面价对比周边有所下降，反映房企拿地态度偏向审慎 [4] - 以海珠区为例，一手住宅成交均价从2022年的8.76万元/平方米下降至2025年前三季度的6.74万元/平方米，地价随之回归 [6] - 具体案例显示价格差异：2022年保利发展摘得的广州大道南788号一期地块楼面价为4.84万元/平方米，而2025年10月中海地产摘得的二期地块名义楼面价约1.53万元/平方米（实际约3.5万元/平方米） [5][6] 拿地主体结构 - 国央企占据绝对主导地位，全年在广州拿下超过35宗土地 [7] - 拿地主力包括全国性房企（如保利、越秀、中海）以及本土及区属国企（如广州地铁、南沙开建、花都城投） [7] - 部分深耕型民企通过土地盘活置换或根据投资节点小幅加仓，例如敏捷集团、福牛地产 [7] - “过江龙”房企如绿城，基于对结构性机会的把握，今年在广州土地市场收获颇多 [8] 地块供应策略与规划调整 - 官方为促成成交展现诚意，对去年部分流拍土地进行规划调整 [3] - 典型案例为越秀地产以底价14.36亿元摘得的海珠广纸地块，该地块计容建筑面积和容积率较首次挂牌“瘦身”近一半，从源头上为房企减负 [3][4] - 该地块规划建筑面积4.22万平方米，容积率3.5，因体量较小，未来可能建设超高层，建设要求需确保与当地消防救援能力相匹配 [3][4] 市场展望与房企策略 - 业界普遍认为，2026年广州住宅用地成交规模将维持平稳，国央企主导的局面短期内不会改变 [3] - 随着“好房子”建设规划推进，住宅用地供应指标有望持续改善，或将提高房企投资积极性 [3] - 房企投资策略趋于谨慎和选择性，主要聚焦于土地价格合理、存在点状结构性缺货机会的地块 [9] - 当前市场去化缓慢，库存高企，截至12月21日广州商品住房库存量超过9.2万套，外围区域如增城库存超2万套，南沙、黄埔、番禺超1万套 [9] - 年末中心区楼盘出现明显“以价换量”趋势，在此市场环境下，预计明年土地市场仍将以稳为主 [9]

公司战略发布 - 中海地产于12月22日晚间在国家会议中心举行了全新产品代系战略发布会，并发布了其北京首个“安系”产品——安澜北京 [1] - 公司正式发布了四大全新产品系，分别为：萬、方、安、和 [1] 产品设计理念 - 公司基于对新时代生活观的洞察，提出了“六更需求”作为产品设计核心，具体为：更安全、更专属、更懂我、更贴心、更好看、更恒久 [6] - 产品演进理念是从“技术奇点”到“生活革命”，是一场环环相扣的演进图谱，涉及技术环境革命 [8] 产品生态与功能 - 公司构建了“超级生态圈”，整合了庞大的供应链与深厚的合作伙伴资源，相关数据包括200+、100***、100***** [11] - 产品具备智能场景功能，例如在客厅场景中，可实现窗帘关合、灯光调暗、投影仪启动、声量调节等联动，将整个空间转化为特定场景 [13] - 产品致力于提供专属、懂用户的空间体验，例如“给你一个会用的空间” [12] 以及“最懂”用户的设计 [14] - 产品旨在“打破”生活界限，实现“生活的版本”迭代 [13][15]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]