销售表现 - 2025上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 完成全年1205亿元目标的51% 位列行业全口径金额榜第八名 [1][7] - 销售面积146万平米 同比减少22.3% 销售均价同比提升42.8%至42123元/平米 [7] - 销售额80.5%位于一线城市 北京/广州/上海单城销售额均超100亿元 其中北京近200亿元 [1][10] - 区域销售分布变化明显：北方区域占比提升至33.8% 华东区域27.8% 大湾区区域降至27.4% [10][12] 土地储备 - 新增13宗地块 总建面148.4万平米 同比减少13.8% 权益投资额109.6亿元 [15] - 新增土储权益比例35.6% 较2024年降低16.6个百分点 创近年新低 所有新增项目权益比例均低于60% [15] - 一线城市拿地建面占比67.9% 其中北京单城新增64.68万平米占比43.6% 二线聚焦西安和杭州 [2][16] - 总土储建面2043.1万平米 94%位于一线和重点二线城市 区域分布：大湾区39% 中西部26% 华东19% 北方16% [2][19] 盈利能力 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 其中物业销售结转收入440.3亿元 同比增长34.2% [22] - 毛利率10.6% 同比降低3.1个百分点 净利率6.3% 同比降低1个百分点 [3][22] - 归母净利润13.7亿元 同比减少25.2% 归母净利率2.9% 同比降低2.3个百分点 [3][31] - 已售未入账销售额1490亿元 较期初减少12.4% 合同负债698亿元 较期初减少16.7% [3][22] 财务结构 - 完成新融资234.3亿元 加权平均融资成本3.16% 较期初降低0.33个百分点 [4][24] - 总有息负债1038.6亿元 与期初基本持平 短期有息负债253.9亿元占比24.4% [24] - 持有现金446.4亿元 较期初减少10.8% 现金短债比1.76 非受限现金短债比1.16 [4][24] - 扣预资产负债率64.6% 净资产负债率53.2% 三条红线保持绿档 [4][24] 商业运营 - 直接持有商业租赁收入2.68亿元 同比减少9.7% [5][26] - 越秀房托（持股40.61%）营业收入9.66亿元 同比减少6.6% [5][26] - 越秀服务（持股67.81%）营收19.62亿元 同比增长0.1% [5][26] - 在租商业物业面积109.9万平米 其中写字楼44.4% 商业物业45.9% 停车场及其他9.7% [30] - 越秀服务在管面积7231万平米 较期初增长4.3% 新增合约面积596万平米 [30]

股价及交易情况 - 截至2025年8月7日收盘，白云机场股价报9.40元，较前一交易日上涨0.21% [1] - 当日成交量为97095手，成交金额达0.91亿元 [1] 公司业务及定位 - 白云机场是中国三大航空枢纽之一，主要运营广州白云国际机场 [1] - 公司业务涵盖航空服务、商业租赁、地面服务等多个领域 [1] - 作为粤港澳大湾区核心枢纽机场，白云机场正在推进三期扩建工程 [1] 扩建工程进展 - 白云机场T3航站楼预计将于2025年底投入运营 [1] - 三期扩建工程总投资537.7亿元，将新增两条跑道和综合交通中心 [1] - 工程完成后，白云机场将形成5条跑道、2个航站区的运营格局 [1] - 年旅客吞吐能力提升至1.4亿人次 [1] 口岸运营情况 - 白云机场口岸2025年出入境人员已突破1000万人次，较去年提前41天 [1]

核心观点 - 政策端持续发力，资产价格逐步寻底，后续或存在资产价格修复空间，维持"增持"评级 [1] - 公司2025-2027年EPS预测为-0.23/-0.08/0.01元，采用PB估值更符合当前市场变化，2025年每股净资产预测为12.84元，目标价5.78元 [2] 财务表现 - 2025年1-3月营业收入59.66亿元，同比-14.32%，归母净利润-6.58亿元，同比-138.34%，毛利率12.51%，较2024年同期下降2.41个百分点 [2] - 截至2025年一季度末，总资产2888.12亿元，较24年末下降1.7%，资产负债率64.82%，较24年末上升0.03个百分点，经营活动现金流量净额-10.68亿元 [2] 销售与运营 - 2025年1-3月签约面积54.0万平方米，同比-45.18%，签约金额81.5亿元，同比-51.31% [3] - 2025年第一季度新开工面积28.1万平方米，竣工面积55.9万平方米，租金收入75281万元，写字楼与商业出租率分别为78%和79%，较2024年同期有所提升 [3] 债务情况 - 2025年与2026年尚未兑付境内公开债面值分别为0.59亿元和5.01亿元 [3] - 截至2024年末有息负债余额同比下降20%至735亿元，综合融资成本4.05%，扣预负债率与净负债率优化至59.7%和49.1% [3]