行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

江湖一直有传言：房屋租赁市场降温，年轻人正在离开北上广深。 然而当你身处其境，你会发现，悖论再次产生。就像你迟迟叫不到网约车，司机也迟迟接不到单一样， 租房市场也总是一番租客没房，房东和中介没生意的景象。 供需关系从来不是由某个突然的群体性行为或一次风口就能彻底改变的。租房仍是一门生意，它背后的 商业模式，以及市场竞争带来的自然反应，才能根本地决定一间房子的流转。 2025 年 9 月 15 日，《住房租赁条例》正式施行。一些曾频频惹来争议和官司的矛盾点再次被厘清，同 时，它也意味着，房屋租赁会逐渐进入更加规范的管理与监督中。 事实上，近几年的租房市场也确实有不少细微的改变。从重托管模式逐渐式微，到轻托管模式炙手可 热，从大搞合租到整租…… 不过，问题有时候恰恰也和变化共生。 铁打的房子，流水的中介 "租房这件事，要么给钱，要么给时间。"北京的多多（化名）最近正在找房，她已经完全接受租房离不 开中介这件事，她认为自己可以代表一类人：宁愿给中介钱，免自己摊上不靠谱房东/二房东的灾。 市场上比较主流的几个租房平台有链家、贝壳、自如、我爱我家等，剩下的大多是巴乐兔、房小豆、闲 鱼租房等相对较小的平台，或者是房地产开 ...

新华财经北京9月16日电（记者高婷）15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施。目前 我国城镇租房人口已达2亿多，租赁市场日益庞大。如何在激烈的市场竞争中抓住国家培育市场化、专 业化企业的机遇，成为住房租赁企业不得不深入思考的问题。 业内人士普遍认为，住房租赁企业在整个租赁市场中起到"压舱石"和"助推器"的作用，是健全租购并举 制度不可或缺的市场化力量；随着《条例》的实施，合规企业将获得更多长期发展机会，住房租赁企业 应善用数字化手段等不断创新，做好政策协同，运用REITs等金融手段盘活存量资产，实现可持续发 展。 《条例》创新提出市场主体"分类监管"模式合规企业的"春天"来了 北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说，此次《条例》制度创新的一大亮点是将市场主体细分为个人 出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管。 在这四类市场主体中，赵庆祥认为，住房租赁企业在整个租赁市场中起到"压舱石"和"助推器"的作用。 通过专业化、机构化的经营方式，住房租赁企业解决了传统租赁市场信息不对称、服务无标准、权益无 保障的核心痛点，也是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量，是连接政府、 ...

合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

市场表现与签约事件 - 龙湖·光年中心位列2025年1-8月合肥办公产品成交榜首 [1] - 东源电力签约入驻整层约2200平方米总部空间 [1] 地段优势与区域定位 - 项目位于高新蜀西湖CBD 是国家级高新区核心区域 比肩北京中关村和上海张江 [3][5] - 区域具备高浓度资源：政府政务窗口 上下游产业链 高净值人才均在1公里范围内 [5] - 无缝接驳地铁2号线 3横3纵路网 5分钟可达产商居研一站式配套 [8] 品牌生态与服务体系 - 龙湖集团依托地产开发 商业投资 物业管理 资产管理 智慧营造五维生态布局 [5] - 项目自带约12万平方米天街购物中心 提供品牌展示与客户接待流量入口 [5] - 配备龙湖冠寓长租公寓 解决500强企业全国调派人才居住需求 [5] - 智能通行与24小时能源监测系统提升办公效率30%以上 [5] 硬件配置与空间设计 - 项目采用垂直TOD生态理念 73%企业将TOD综合效能列为关键选址因素 [8] - 配备8大鼎级配置：约200米天际线 LOW-E双层中空玻璃 11部锋速电梯 VRV分户空调 [8] - 拥有约700平方米精装大堂 约600平方米CEO云顶会客厅等尊享空间 [8] 资产管理与成本优化 - 黑金权益服务体系通过4大智能科技+2大绿色节能系统帮助企业节省15%-20%运营成本 [10] - 提供10项全周期行政助理服务 包括政策申报 工商财税 活动策划等菜单式解决方案 [10] - 资管团队定期提供租金走势分析和产业政策解读 实现空间与资产双重收益 [10] 企业集聚与生态价值 - 已汇聚超过60家头部名企 包括国家级专精特尖小巨人富瑞雪 晋江离岸创新中心等 [13] - 项目通过地段×品牌×产品×服务全维度价值进阶 重新定义合肥商务地标标准 [13] - 形成资源互通 合作共荣的全维商务生态圈 成为企业第二张烫金名片 [13]

政策导向与市场机遇 - 《住房租赁条例》将于9月实施 明确多渠道增加租赁住房供给并培育市场化、专业化住房租赁企业 [1][2] - 国家通过完善政策措施支持保障性租赁住房发展 包括土地、财税、金融等专门支持政策 [5][9] - 租赁被视为存量房源盘活的最大潜力 是楼市止跌回稳的重要抓手 [3] 非居改租实践与成效 - 非居改租在部分城市已取得实际进展 深圳允许不变更土地性质和不补缴土地价款 [1][5] - 泊寓品牌通过非居改保、由售改租、TOD租赁社区等模式 累计盘活超1.46万间存量住房 [3] - 龙湖冠寓在南京和北京成功改造商业物业和国企大院 近700间公寓焕发新价值 [6] - 深圳环水泊寓项目将闲置办公楼改造为204套租赁住房 投运2年持续满租且租金为周边9折 [4][6] 机构化租赁市场发展 - 集中式长租公寓租客中毕业3年内占比达62% 显著高于个人房源的52% [2] - 龙湖冠寓已累计服务近200万租户 泊寓开业房间数突破20万间 [2][3] - 专业化机构主体被认定具有更大能量去盘活存量资产 资管行业迎来发展风口期 [2] 改造挑战与成本问题 - 非居改租面临改造成本高、用地性质变更难、消防报批难等突出问题 [7] - 老旧厂房改造需大范围拆卸并重建基础设施 成本回收期远超常规的5-8年 [8] - 厂房改造存在空间布局和采光通风限制 需结合区位和客群评估收益 [8] 审批流程与政策期待 - 非居改租需经多部门联合会审 包括住建、消防、规划等 审批环节耗时较长 [8] - 业界期待条例配套措施简化合规审批 并明确非住业态认定保租房的标准 [9] - 相关部门表示将出台配套规定细化制度措施 确保条例落地实施 [9]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于9月实施 核心政策包括"多渠道增加租赁住房供给" 重点推动"非居改租"模式 [1] - 政策明确培育市场化、专业化住房租赁企业 目前市场供给主体以个人为主 机构主体发展不足 [2] - 深圳等地已推出配套细则 允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 不变更土地性质 不补缴土地价款 [5] 行业现状与市场表现 - 长租公寓成为新市民首选 集中式公寓租客中62%为毕业3年内年轻人 分散式公寓中占比52% [2] - 泊寓开业房间数突破20万间 2025年上半年新开业房源中超七成与国企合作保租房项目 [3] - 龙湖冠寓累计服务近200万租户 南京水晶郦城店将可售商业改为700间长租公寓 [2][6] 存量资产盘活实践 - 泊寓在长春、广州等地盘活1.46万间存量住房 其中万科旗下房源7000间 形成"非居改保"等可复制模式 [3] - 深圳环水泊寓·生态软件园店由国企办公楼改造 204套房源持续满租 租金为周边同品质9折 [4][6] - 北京亚运村关庄店改造国企大院 办公楼更新为长租公寓 食堂浴室改为联合办公空间 [6] 改造难点与政策期待 - 老旧厂房改造面临成本高、设计差异大等问题 回收期远超常规5-8年 需重新做楼面结构等基础改造 [7][8] - 审批流程复杂 部分地区需经市区两级多部门联合会审 涉及住建、消防、规划等10余个部门 [8] - 行业期待《条例》配套措施优化审批流程 明确非住业态认定标准 降低水电气费用等运营成本 [9]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 《条例》提出鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为拥有长租公寓业务的房企带来新机遇 [1] 长租公寓市场现状 - 截至2025年6月底 TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 万科泊寓 龙湖冠寓和魔方生活位列前三 开业规模分别达到19.82万间 12.3万间和8.4万间 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率达到95.3% [1] - 深圳长租公寓出租率基本在85%以上 但租金维持稳定 竞争加剧导致企业不敢随意提价 [2] - 长租公寓市场玩家推出"安心住""随心住"等灵活短租产品以应对租金下滑压力 [2] 资本与投资动态 - 部分投资机构打包改造商务公寓为长租公寓 优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率 [3] - 政策规范提高租赁稳定性 激励市场主体投资住房租赁 促进行业向存量运营转型 有利于REITs发行 [3] 行业发展趋势 - 住房租赁市场正从大规模建设进入存量提质阶段 对长租公寓企业提出更高要求 [4] - 相比发达国家 我国住房租赁行业机构化率仍较低 未来政策有望从财政金融 市场培育等多角度加大支持力度 [4] - 头部企业已建立可复制 可扩展的资产运营模型 在存量市场中寻找可持续现金流 [3]

《住房租赁条例》实施与行业影响 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 旨在规范租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 条例鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为房企长租公寓业务提供新机遇 [1] 头部房企长租公寓业务表现 - TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源达135.9万间 较5月底增加2.7万间 万科泊寓 龙湖冠寓 魔方生活分别以19.82万间 12.3万间 8.4万间位列前三 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率95.3% 显示头部企业通过规模扩张与高效运营贡献稳定现金流 [1] 长租公寓市场现状与竞争策略 - 市场进入理性发展阶段 出租率普遍超85% 但租金保持稳定 长期租赁可享折扣 年轻租客更倾向选择长租公寓 [3] - 行业竞争加剧 企业推出"短租"产品如"安心住""随心住"以应对租金压力 同时资本机构通过打包改造商务公寓进入市场 优质资产回报率接近5年定存利率 [3] 政策与行业转型分析 - 政策规范权益将提高租赁稳定性 激励市场主体投资 推动行业向存量运营转型 促进REITs发行 [5] - 头部企业建立标准化产品体系与数字化管理模型 实现可复制运营模式 在存量市场中获取可持续现金流 [5] - 行业从大规模建设转向存量提质阶段 机构化率仍低于发达国家 未来政策或从财政金融 市场培育 非居改租等多角度持续支持 [5]