深圳楼市表现 - 深圳一二手房成交呈现一枝独秀态势 市场回归自住属性支撑成交表现 [5] - 三四季度新房市场刚需和中改需求有望持续释放 整体延续弱复苏走势 [5] - 二手房市场将延续高位震荡行情 短期内以价换量仍是主要销售策略 [5] 上海房地产政策 - 上海限购放松+利率统一+税收优惠 政策调整覆盖面较北京更大 [6][7] - 上海刺激措施力度大于预期 对改善外环外市场成交压力作用重大 [8] - 政策允许1年社保外环上车 与北京五环外不限购形成对比 [6] 土地市场动态 - 第34周重点城市土地供应建筑面积487万平方米 环比上升61% [11] - 同期土地成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [11] - 没有10亿元以上高总价土地成交 平均溢价率大幅回落 [11] - 北京顺义区低密宅地以10.3亿元底价成交 由懋源地产竞得 [9] 税收政策利好 - 中央部委发布增值税期末留抵退税政策 允许新增留抵增值税退税60% [12] - 政策显著减轻新建项目税费压力 增强行业抗风险能力 [12] 代建业务发展 - 两周中标代建项目25个 一线城市占比增加且以政府代建类为主 [13] - 绿城管理上半年代建交付面积465万平方米 [12] - 重点监测企业中绿城管理和旭辉建管中标数量领先 [13] 绿城中国业绩 - 2025上半年合同销售额1222亿元 同比减少3.4% [15] - 合同销售面积535万平方米 同比减少9.5% [15] - 代建业务销售额419亿元 逆势增长1.9% [15] - 代建业务对销售额贡献度达34.3% 同比提高1.8个百分点 [15] - 归母净利润下降近九成 [15] 保利发展业绩 - 2025上半年全口径销售金额1451.71亿元 同比减少16.25% [16] - 销售面积713.54万平方米 同比减少25.23% [16] - 销售额规模稳居行业第一 [16] - 拿地力度明显加大 [16] 滨江集团战略 - 公司聚焦杭州市场 全年千亿销售目标不变 [17] - 持续降低负债规模和成本 直接融资比例控制在20%以内 [17] - 实现营利双收 [17] 华发股份表现 - 上半年销售规模逆势增长 [17] - 盈利状况稳健 维持稳定分红回报股东 [17] - 债务结构良好 长期债务占总债务比例达八成以上 [17] 绿城管理业务 - 新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 [18][19] - 新拓规模、新拓代建费、在手订单面积、交付面积持续保持龙头地位 [19] - 利润指标同期回落但仍处于健康区间 [18] 产品创新趋势 - 头部房企联手大IP 通过架空层设计撬动业主黏性与社区溢价 [21] - 住宅开发从空间制造转向场景营造 架空层被打造为品牌联名泛会所 [21] - 建立客户深度共创机制 在产品设计、物业服务和社群运营方面实现创新 [22] - 全屋飘窗设计提供近10%附赠面积 成为住宅产品差异化竞争重要突破口 [23]

核心观点 - 2025年上半年公司新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 新拓规模 新拓代建费 在手订单面积 交付面积持续保持龙头地位 [1] - 代建领域竞争加剧下 虽然各项财务指标较去年同期有所回落 但仍维持在健康区间 [1] - 公司将继续巩固和提升代建主业 保持代建行业的第一身位 第一品牌 第一市值 并积极探索第二增长曲线 从开发环节向房地产全生命周期全方位的综合服务延伸 同时依托中交集团的海外资源 探索海外代建的可能性 [1] 新拓业务表现 - 2025年上半年新拓规模达到1989万平方米 同比提升13.9% 新拓代建费约50亿元 较去年同期增长19% [1][5] - 新拓建筑面积在一二线城市占比维持在58%的高位 以杭州 南京 石家庄 苏州等经济发达城市为主 [1][5] - 新拓单价回升至251元/平方米 同比上升5% [5] - 商业代建新拓总建筑面积占比持续增长 [1] - 私营企业委托建面727万平方米 同比增长41% 占比达到37% 较2024年中期增加8pts [8][9] - 国企委托597万平方米 同比增长29% 占比30% 同比提升3pts [8][9] - 金融机构委托292万平方米 同比增长25% 占比14% 同比基本持平 [8][9] - 政府委托373万平方米 同比下降30% 占比下降至19% [8][9] 订单与交付能力 - 截至2025年6月底 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 [2][10] - 四大核心城市群合计占比达77% 其中长三角46% 环渤海及京津冀21% 珠三角7% 成渝城市群3% [2][10] - 待开发面积占比38.4% 较2024年末减少5pts [12] - 2025年上半年共交付45个项目 建筑面积465万平方米 交付满意度保持在92% [2][15] - 预计下半年交付近1000万平方米 全年合计交付规模将达到1500万平方米左右 [16] 运营效率提升 - 2025年中期中标率较2024年提升15pts 较2023年提升20pts [19] - 重复委托率达到22% 较2023年和2024年分别增加9pts和4pts [2][19] - 首开项目兑现率93% 同比上升1.7pts [2][24] - 销售案场转化率7.1% 提升0.6pts [24] - 数字营销成交占比6.5% 提升1.8pts [24] - 营销费率持续下降至2.2% 同比减少1.03pts [2][24] - 2025年上半年销售规模增长至419亿元 同比提升1.9% [23] 财务表现 - 2025年上半年实现营收13.74亿元 同比下降17.7% [2][26] - 毛利润5.5亿元 同比下降36% 毛利率40% 同比减少12pts [2][26] - 净利润2.73亿元 同比下降44.4% 净利率19% 同比减少11pts [2][26] - 归母净利润2.56亿元 同比下降48.9% 归母净利率18.64% 同比减少11.38pts [26][31] - 截至2025年6月末 在手现金16.44亿元 较2024年末提升8% 且期末无借款 [2][29] - 经营性现金流净额1.12亿元 同比增加45% [29] - 净合同资产11.87亿元 较2024年末降低4% [29] - 首次实施中期分红 中期每股派息0.076元 [29]

公司业务动态 - 旭辉建管招采平台上线并发布"同路人计划"总包专项招募 聚焦政府代建、商业代建及AMC处置等多元业态工程[1] - 绿城管理2025年上半年新拓代建面积1989万平方米同比增长13.9% 新拓代建费50亿元同比增长19.1%[9] - 龙湖龙智造2025年上半年实现代建销售额84亿元 交付面积122万平方米[9] - 招商蛇口上半年新增41个代建项目 新增管理面积482万平方米 新进驻北京上海等城市[10] 项目中标与拓展 - 旭辉建管中标南通通州区R2023-012地块项目 规划容积率1.05-1.2 拟建3-7层低密别墅及洋房产品[3] - 远洋建管推进浙江慈溪政府代建项目 总建筑面积35.63万平方米含1784套安置房及配套业态[6] - 远洋建管深圳代建项目位于宝安区 总建筑面积48.5万平方米 涵盖住宅商业等多业态开发[7] - 金地管理中标平阳县昆阳城东KYCD-06地块项目 体量49291平方米 成交金额2.24亿元[12] - 绿城管理中标平阳县昆阳城东KYCD-03地块项目 体量92994平方米 成交金额5.39亿元[12] 战略合作与区域布局 - 旭辉建管与神辉置业达成二度合作 共同开发南通主城核心区域项目[3] - 中交建管首次进驻西安 承接陕西御辰置业开发管理项目[4] - 金地管理进驻西安幸福林带板块 将打造四代住宅标杆产品[2] - 中建八局深度参与上海闵行区城市更新及基础设施建设[2] - 企业实现肯尼亚市场突破 中标75公里管网升级项目 由法国开发署提供欧元融资[4]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额502.2亿元，同比增长11.1%，行业整体走低背景下实现逆势增长 [2][6] - 操盘口径销售金额位居行业第8，较2024年底提升1位，全口径销售额位居行业第11位 [2][6] - 多个项目单盘表现亮眼：南京绿城华发·金陵月华销售15.37亿元位列当地TOP1，联发华发嘉和华府销售10.99亿元位列TOP3；上海时代之城销售40.77亿元获外环销售金额、面积、套数三项冠军；广州长隆万博悦府销售31.48亿元位列当地TOP2 [2][8] 投资拓展 - 上半年在成都新增2个项目，新增土储建筑面积15.29万平方米，总价36.09亿元 [2][10] - 持续布局重点城市核心板块优质地块，锁定城市发展红利 [2][10] - 具体项目包括锦江区商住地块（建筑面积7.35万方，总价16.17亿元）和绵江区住宅地块（建筑面积7.94万方，总价19.92亿元） [11] 财务业绩 - 总营业收入381.99亿元，同比增长53.76%；开发结转收入345.01亿元，同比增长52.18% [3][13] - 期末预收楼款745.43亿元，预收收入比达1.24倍（预收楼款/2024年全年营收），为营收增长提供保障 [3][13] - 毛利率14.16%，同比下降2.6个百分点；受计提14.36亿元存货减值损失影响，净利率1.99%，归母净利率0.45% [3][15] - 净利润7.59亿元（同比减少56.27%），归母净利润1.72亿元（同比减少86.41%） [15] 股东回报与债务结构 - 维持稳定现金分红政策，年中拟每股分红0.02元（含税），分红比例达31.74%；上市至今累计派发现金红利约81.48亿元，近5年平均现金分红率近36% [3][18] - 总有息负债1427亿元，其中长期负债占比84.7%；现金短债比1.34（2024年末为1.5）；净负债率94.3%；扣除预收账款后的资产负债率63% [3][19] - 整体平均融资成本较2024年降低0.46个百分点 [3][19] 业务发展 - 住宅产品力持续提升，以"数字化、智慧化、绿色化、产业化"为技术支撑，"好房子"建设在珠海、成都、西安等地落地实践，多个项目获国际奖项 [4][23] - 商业运营租金收入4亿元，同比增长8.75%；集中商业招商面积8.5万平方米；累计客流量3359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家；下半年预计开业4个新项目 [4][23] - 物业管理合约面积6320万平方米，在管面积5850万平方米，已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度大幅提升 [4][23] 财务指标对比 - 2025上半年营业收入382.0亿元（2024年同期248.4亿元），归母净利润1.7亿元（2024年同期12.6亿元） [24] - 总资产3992.4亿元（较2024年末下降10.1%），净资产1201.4亿元（较2024年末下降10.6%） [24] - 毛利率14.2%（2024年同期16.8%），净利率2.0%（2024年同期7.0%），归母净利率0.5%（2024年同期5.1%） [24]

销售表现与目标 - 2025年上半年实现销售额527.5亿元，同比下降9.4%，降幅低于TOP10房企加权平均值（降幅13.4%）[1][4] - 位列全口径销售金额第10名，是TOP10中唯一民营房企[1][4] - 杭州市场销售贡献占比77.4%，省内业绩贡献超95%[1][3][4] - 权益销售额254.8亿元，权益比例约48%，合作项目中95%以上由公司操盘[4] - 全年销售目标维持在1000亿元左右，预计行业排名15名以内，全国份额1%以上[1][4] 投资策略与土地储备 - 上半年新增土地项目16个（杭州14个、金华2个），计容建筑面积100.7万平方米（同比增长15%），土地总价款332.7亿元（同比增长49%）[1][8] - 全口径拿地销售金额比0.63，权益拿地销售金额比0.72[1][8] - 投资金额控制在权益销售回款50%左右，区域布局以杭州为主并持续增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏[1][8] - 期末土地储备总建筑面积993.6万平方米，其中杭州占比81%，剩余可开发建筑面积仅26.8万平方米（占比2.7%）[10] - 通过品牌输出新增南京代建项目，计容建面5.7万平方米[8] 财务业绩 - 上半年营业收入454.5亿元（同比增长87.8%），其中房地产销售业务收入449.6亿元（同比增长89.9%）[2][12] - 期末预收房款1013.4亿元，可结算资源充裕[2][12] - 毛利润55.6亿元（同比增长140.1%），毛利率12.24%（同比上升2.67个百分点）[12] - 净利润26.9亿元（同比增长120%），净利率5.92%；归母净利润18.5亿元（同比增长58.9%），归母净利率4.08%[2][12] 负债与现金流 - 经营活动现金流净流出89.6亿元，主因投资开发支出增加[2][14] - 期末持有现金295亿元（较期初下降20%），短期有息负债94.1亿元，现金短债比3.14[2][14] - 有息负债较期初降低40.83亿元至333.5亿元，其中银行贷款占比83.9%[2][14] - 获银行授信总额度1290.2亿元（剩余可用979亿元），直接融资可用额度33亿元[14] - 平均融资成本3.1%（较上年末下降0.3个百分点），目标将有息负债控制在300亿元以内，直接融资比例控制在20%以内[2][14][15] - 扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%[14]

核心观点 - 深圳2025年前7月一二手房总成交面积同比增长27% 居核心一二线城市前列 市场表现突出[3][31] - 深圳楼市呈现"房价泡沫挤出 购房需求向居住属性回归"特征 新房市场由刚需和中改需求支撑 二手房市场以价换量驱动[5][9][19] - 新房市场中300-400万元和500-600万元总价段成交占比显著提升 分别增长4.58pcts和超1.5pcts 而1000-3000万元豪宅需求降温[9] - 二手房市场购买力降级特征明显 300万元以下总价段成交占比上升 200-300万元总价段成为成交主力占比19.18%[21] - 三四季度新房市场预计延续弱复苏走势 二手房市场保持高位震荡 以价换量仍是主要销售策略[31] 深圳楼市整体表现 - 2025年前7月深圳新房成交面积239万平方米 同比增长25% 成交金额1446亿元 同比增长19%[3] - 二手房成交面积336万平方米 同比增长29% 成交金额1931亿元 同比增长25%[3] - 一二手房总成交面积575万平方米 同比增长27% 增幅居京沪深杭等核心城市前列[3][31] - 深圳是唯一实现新房成交面积和金额同比双增长的一线城市[3] 新房市场特征 - 成交结构呈现"刚需 中改支撑市场 顶豪降温"特征[9] - 300-400万元总价段成交占比从16.31%增至20.89% 增长4.58pcts[9] - 500-600万元总价段成交占比增长超1.5pcts[9] - 70-90平方米面积段成交占比36.05% 同比增长2.26pcts[10] - 100-120平方米面积段成交占比增长3pcts[10] - 1000-3000万元总价段成交套数占比下降2.47pcts至9.86%[9] - 龙岗区和龙华区成交套数占比均超2成 集中度持续上升[12] 热销新房项目分析 - 去化率超6成项目主要集中在3-8万元/平方米单价段[16] - 深铁阅云境项目折后均价4.42万元/平 低于周边竞品4.6-4.8万元/平[17] - 红山华府备案均价8.05万元/平 折后总价470万元/套起 为近五年深高北学区最低上车门槛[18] - 红山华府实际使用率91-94% 较同片区项目高约4个百分点[18] 二手房市场特征 - 呈现"总价段下移 面积段上移"的购买力降级特征[19][20] - 200-300万元总价段成交占比从17.69%增至19.18% 成为成交主力[21] - 300万元以上总价段成交占比持平或回落 400-600万元下降2.32pcts[21] - 100平方米以上各面积段成交占比均出现上升[22] - 70-90平方米面积段成交占比32.79% 同比下降0.67pcts[22] - 龙岗区成交占比超2成 盐田区成交占比上升0.85pcts[24] 热销二手房项目分析 - 成交套数居前项目多集中在龙岗和盐田片区[28] - 可比房价较2024年同期降幅均在10%以上[28] - 金地龙城中央项目成交均价16686元/平 同比下降23%[29] - 万科东海岸项目成交均价37257元/平 同比下降19%[29] - 阳光花园项目成交111套 成交均价32426元/平 同比下降11%[29]

核心观点 - 公司销售规模稳居行业第一但销售额和面积同比下滑 存货去化压力持续加大 尤其三四线城市库存问题突出 [2][7][19] - 公司拿地力度显著增强且重点投资一线城市 但新增土地权益比例下降 土地储备总量减少 [2][13][19] - 公司待结算收入储备充足但盈利能力持续下滑 毛利率 净利率均同比下降 [3][21][22] - 公司财务保持绿档且融资成本降至行业极低水平 现金覆盖能力稳定 [3][24][28] 销售表现 - 2025上半年全口径销售金额1451.71亿元 同比减少16.25% 销售面积713.54万平方米 同比减少25.23% 销售额排名行业第一 [2][5] - 2021年及以前存量项目销售金额514亿元 占比35.4% 竣工物业规模达2137.7亿元 较期初增长7.2% 占存货比例提升至28.1% [2][7] - 销售回笼率100% 当期销售回笼率65.3% 新开工面积仅378万平方米 存货规模较期初减少4.7%至7611亿元 [7][9] - 38个核心城市销售金额占比92% 珠三角区域销售面积占比31% 环渤海区域占比27% 二线城市销售面积占比49% 一线城市占比17% [11] 投资活动 - 新增计容建筑面积228万平方米 同比增长96.6% 拓展成本509亿元 同比增长304% 拿地销售金额比从0.07提升至0.35 [2][13] - 一线城市新增建面占比23.8% 三四线城市建面占比13.8% 平均拿地成本22325元/平米 环渤海区域新增土储建面占比34.8% [15] - 总土地储备11426万平方米 较期初减少9.1% 权益比例69.52% 三四线土储占比43.8% 二线占比43% 一线占比12.8% [19] 盈利能力 - 营业收入1168.57亿元 同比减少16.08% 预收房款3303.01亿元 待结算收入储备充足 [3][21] - 毛利率14.6% 同比下降1.4个百分点 净利率5.6% 同比下降2.1个百分点 归母净利率2.3% 同比下降3个百分点 [3][22][28] - 毛利润171.04亿元 同比减少23.3% 归母净利润27.11亿元 同比减少39.3% 核心归母净利润25.79亿元 同比减少64.3% [21][28] - 资产经营收入25.4亿元 同比增长13% 其他主营业务收入114.17亿元 占总营收比例9.8% [21] 财务状况 - 持有现金1385.62亿元 较期初增长3.3% 非受限现金短债比1.19 较期初提升0.18 [3][24] - 有息负债3446.84亿元 较期初减少1.2% 净负债率59.64% 较期初下降3.03个百分点 扣除预收后资产负债率64.56% 下降1.31个百分点 [24][28] - 综合融资成本2.89% 较期初下降0.21个百分点 经营活动现金流量净额160.17亿元 [3][24]

销售表现 - 2025上半年合同销售额1222亿元同比减少3.4% 销售面积535万平同比减少9.5% [2][4] - 代建业务销售额419亿元同比增长1.9% 对销售额贡献率提升1.8个百分点至34.3% [2][4] - 自投项目销售额803亿元同比减少6% 回款率96% 一二线城市销售贡献占比86% [4] - 前7月自投项目销售目标完成率53.6% 下半年需达到45%去化率即可完成全年目标 [2][6] 存货去化 - 21年及以前库存去化190亿元 已竣工待售物业占比下降2.9个百分点至14.9% [2][6] - 上半年整体平均去化率48% 下半年计划新推货值898亿元（含714亿元首开项目） [6] - 期末存货规模较期初增长3.1% 但去库存效果显著 [6] 土地投资 - 新增拿地建面355万平同比增长172% 新增货值907亿元同比增长172% [2][7] - 权益拿地销售比从0.4提升至0.67 拿地权益比例75%同比下降5.5个百分点 [2][7] - 新增项目集中于杭州西安苏州等二线城市（占比79%） 三四线城市拿地占比19% [12] - 预计新增项目年内销售转化率55% 可贡献销售约500亿元 [2][12] 土地储备 - 总土储2724万平（权益比65.9%） 可售货值4518亿元 一二线城市占比80% [2][16] - 长三角及环渤海区域货值占比64%和11% 杭州上海西安苏州货值均超200亿元 [16] - 代建业务在手订单建面1.265亿平 四大城市群占比77% [16] 财务表现 - 营业总收入533.7亿元同比减少23.3% 结转收入496.5亿元同比减少22.1% [17] - 已售未结资源1987亿元 其中1030亿元预计2025年结转 合同负债1550.8亿元较期初增长5.5% [17] - 物业销售收入占比93% 酒店业务0.8% 项目管理2.6% 其他业务3.3% [17][18] 盈利能力 - 综合毛利率13.4%同比微升0.3个百分点 物业销售结转毛利率12.7%同比提升1个百分点 [20] - 净利率同比下降2.5个百分点至2.3% 归母净利率同比下降2.5个百分点至0.4% [3][20] - 净利润同比下降63.5%至12.1亿元 归母净利润同比下降89.7%至2.1亿元 [20] - 其他收入同比减少46%至9.3亿元 计提资产减值损失19.33亿元 [3][20] 融资与偿债 - 发行境内债77.11亿元 平均融资成本从4.05%降至4% 完成境外债务置换8.02亿美元 [22] - 银行借款规模1169亿元 占有息负债比例81.7%较期初提升5.5个百分点 [3][22] - 整体融资成本降至3.4% 可动用现金395亿元 短债覆盖倍数1.7倍较期初提升0.29 [3][22] - 扣预资产负债率67.1%较期初降0.2个百分点 净资产负债率63.9%较期初升7.2个百分点 [3][22]

土地市场整体表现 - 第34周土地供应建筑面积487万平方米 环比大幅上升61% 成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [1] - 成交金额124亿元 环比大幅下降42% 平均溢价率出现大幅回落 本周无10亿元以上高总价高溢价土地成交 [1][3] - 一线城市土地供应稀缺 仅广州新增1宗宅地 上海新增均为商办用地 重点城市供应含宅用地50幅 平均容积率1.82 [1] 重点城市土地供应详情 - 成都成华区挂牌高总价商住地块 起拍价21亿元 容积率3.0 规划建筑面积19.5万平方米 起拍楼板价1.08万元/平方米 商业面积占比近50% [2] - 郑州郑东新区北龙湖挂牌纯宅地 起拍价15.2亿元 容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 属稀缺低密地块 周边新房价格达4万元/平方米以上 [3] - 南通、重庆、无锡宅地供应平均容积率均不高于1.5 反映低密度开发趋势 [1] 典型地块成交分析 - 宁波江北区洪塘地块底价成交 总价19.3亿元 楼板价9574元/平方米 较2022年成交价下降约3700元/平方米 地块经规划调整 宅地比例提升 [3][4] - 杭州下沙单元低密宅地溢价13.88%成交 总价4.9亿元 楼板价1.8万元/平方米 周边新房售价达4万元/平方米 [5] - 宁波地块由城投关联企业宁波城宏置业竞得 南通两宗地块均以楼板价约12356元/平方米底价成交 [10][12] 房企拿地特征 - 地方国企与城投公司活跃 宁波城宏置业、南通中央创新区科创、永康城投等均参与底价拿地 [10][12] - 保利发展以总价8亿元竞得三亚中央商务区地块 楼板价6777元/平方米 [10] - 龙湖集团以楼板价14200元/平方米底价获取成都锦江区地块 [12]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义区薛大人庄村宅地[1][3] - 地块编号京土储预（顺）〔2025〕027号，位于顺义区天竺镇[5] - 地块容积率1.6，总规划建筑面积3.68万平方米，成交楼板价27989元/平方米[5][9] 地块属性与规划 - 用地性质为二类城镇住宅用地，属纯住宅属性[5][9] - 地块限高40米，可开发叠拼加洋房的低密改善型社区[9] - 周边配套包括地铁15号线国展站、温榆广场及天竺公园[9] 区域市场环境 - 地块位于中央别墅区，是最后可连片开发住宅用地[9] - 东侧毗邻懋源·璟橒项目（2022年成交价19.55亿元，楼板价3.36万元/平方米）[6] - 周边别墅类二手房价格普遍在千万级别以上，高端居住氛围浓厚[10] 竞得人开发策略 - 懋源地产连续在中央别墅区获取地块（2022年竞得相邻地块溢价率15%）[6] - 目标客群定位地缘改善家庭、机场/望京高净值人群及国际学校陪读家庭[9] - 现有项目懋源·璟橒别墅售价7.4万元/平方米，去化周期14个月[6][14] 政策影响与市场表现 - 北京8月8日松绑五环外限购政策，释放改善性需求[13] - 政策后首周（8月11-17日）五环外千万级新房成交52套，同比增长58%[14] - 中央别墅区库存消化周期14个月，低于同类板块21个月的中位数水平[14]