行业投资评级 - 维持“优于大市”评级 [5][25] 核心观点 - 2026年是“十五五”开局之年，在行业高质量发展要求引领下，考虑到“十四五”期间总量出清深刻，当前8万亿平新房市场销售下具备一定承接能力，需关注财政发力节奏及蓝筹竞争格局显现时点 [1][5][25] 2025年12月百强房企单月销售环比回升 - **整体销售环比回升，同比仍下降**：2025年12月，TOP100房企实现操盘口径销售金额3246.5亿元，环比增长39.3%，但同比下降26.1%；权益销售金额2615.3亿元，环比增长42.0%，同比下降28.7% [3][7] - **累计销售降幅略有分化**：2025年1-12月，TOP100房企操盘口径累计销售金额31344.8亿元，较2024年同期下降19.0%，降幅较2025年11月收窄0.9个百分点；权益金额24645.1亿元，同比下降20.1%，降幅较11月扩大1.2个百分点，权益比为79% [5][7] - **前50强销售表现**：2025年1-12月，前50强房企操盘口径累计销售金额27341.2亿元，同比下降18.6%；权益金额21143.8亿元，同比下降18.8%，权益比为77% [5][7] - **不同梯队销售表现**：从2025年1-12月累计数据看，各梯队房企销售金额同比均为负增长，其中TOP11-20梯队降幅相对较小（操盘口径-18.0%，权益口径-15.2%），而TOP31-50及TOP51-100梯队降幅较大（操盘口径均为-21.9%） [12][14][15][17] - **销售门槛变化**：对比2024年与2025年全年操盘口径销售门槛，TOP11-20梯队门槛从366亿元降至350亿元，降幅最小（-4.3%）；TOP51-100梯队门槛从76亿元降至54亿元，降幅最大（-28.5%） [5][16][18] 2025年12月多数百强房企单月销售同比负增长 - **单月销售额头部公司**：2025年12月单月，中国海外发展操盘销售金额最高，为380亿元；其次为华润置地369亿元；中建东孚、招商蛇口和绿城中国当月销售在121-284亿元之间 [5][19] - **单月同比增速分化显著**：在前50强房企中，仅有9家实现12月单月操盘销售金额同比正增长，增速最高的为中建东孚（213.2%），其次为融创中国（73.6%）；跌幅超过61%的公司包括仁恒实业控股、中国中铁等 [5][19] - **累计销售增长公司稀少**：2025年1-12月累计，前50强房企中仅有7家实现操盘销售金额同比正增长，旭辉控股集团同比负增长超过52% [5][19] - **重点公司累计销售数据**：2025年全年，部分头部房企累计操盘销售金额及同比变化为：绿城中国2519亿元（-9.0%）、中国海外发展2392亿元（-18.9%）、保利发展2328亿元（-21.7%）、华润置地2101亿元（-10.5%）、招商蛇口1858亿元（-10.1%）、万科A 1250亿元（-45.3%） [21] - **部分公司实现正增长**：在整体下滑的背景下，中国金茂、绿地控股、中建东孚、邦泰集团、陆家嘴、能建城发等公司2025年累计操盘销售实现了同比正增长 [21] 投资建议 - **推荐板块及公司**：报告推荐四类公司 [5][25] - **开发类**：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股推荐中国海外发展、建发国际集团 - **商住类**：推荐华润置地、龙湖集团 - **物业类**：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 - **文旅类**：推荐华侨城A - **盈利预测与估值**：报告提供了部分推荐公司的盈利预测与估值数据，例如保利发展2025年预测EPS为0.45元，对应PE为13.56倍；招商蛇口2025年预测EPS为0.46元，对应PE为18.78倍 [26]

证券日报网讯 1月5日，滨江集团在互动平台回答投资者提问时表示，截至2025年12月31日，公司合并 普通账户和融资融券信用账户的在册股东总户数为30492户。 （文章来源：证券日报） ...

滨江集团1月5日大宗交易平台共发生16笔成交，合计成交量542.98万股，成交金额5022.64万元。成交价 格均为9.25元，相对今日收盘价折价10.19%。从参与大宗交易营业部来看，机构专用席位共出现在14笔 成交的买方或卖方营业部中，合计成交金额为4522.94万元，净买入4522.94万元。 进一步统计，近3个月内该股累计发生55笔大宗交易，合计成交金额为3.03亿元。 两融数据显示，该股最新融资余额为3.42亿元，近5日减少2677.97万元，降幅为7.27%。（数据宝） 1月5日滨江集团大宗交易一览 | 成交量 | 成交金额 | 成交价 | 相对当日收盘 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | （万 | （万元） | 格 | 折溢价（%） | 买方营业部 | 卖方营业部 | | 股） | | （元） | | | | | 170.00 | 1572.50 | 9.25 | -10.19 | 机构专用 | 广发证券股份有限公司杭 | | | | | | | 州富春路证券营业部 | | 58.10 | 537.43 | 9.25 | -10.19 | ...

1月5日，滨江集团收涨2.49%，收盘价为10.30元，发生16笔大宗交易，合计成交量542.98万股，成交金 额5022.64万元。 第1笔成交价格为9.25元，成交21.70万股，成交金额200.73万元，溢价率为-10.19%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部。 第2笔成交价格为9.25元，成交21.70万股，成交金额200.73万元，溢价率为-10.19%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部。 第3笔成交价格为9.25元，成交22.16万股，成交金额204.98万元，溢价率为-10.19%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部。 第4笔成交价格为9.25元，成交21.70万股，成交金额200.73万元，溢价率为-10.19%，买方营业部为机构 专用，卖方营业部为广发证券股份有限公司杭州富春路证券营业部。 第5笔成交价格为9.25元，成交21.62万股，成交金额200.00万元，溢价率为-10.19%，买方营业部为国投 证券股份有限公司连云港郁州北路证券营业部，卖方营业部为广发证 ...

行业投资评级 - 强于大市 [6] 核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力 但中央政策表态旨在稳住房地产市场并推进制度完善 房价的惯性下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台 预计今年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的来看 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性 在新消费时代下 提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [6] - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：本周40个城市新房成交面积281.9万平方米 环比上升0.5%（涨幅收窄） 同比下降21.5%（降幅收窄16.9个百分点）[6][16][17] 分城市看 一线城市成交面积环比上升51.9% 同比上升0.5% 二线城市环比下降7.2% 同比下降22.9% 三四线城市环比下降34.7% 同比下降54.7% [6][17] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11398万平方米 环比下降0.7% 同比下降7.0% [6][42] 去化周期为16.2个月 环比下降1.6个月 同比上升4.3个月 [6][42] 分城市看 一、二、三四线城市库存面积去化周期分别为17.5、12.4、65.8个月 环比均下降 同比均上升 [6][42] - **二手房成交**：本周18个城市二手房成交面积126.2万平方米 环比下降28.0%（由正转负） 同比下降15.9%（降幅收窄13.4个百分点）[6][16][49] 分城市看 一线城市成交面积环比下降20.0% 同比下降26.1% 二线城市环比下降22.8% 同比下降5.5% 三四线城市环比下降46.7% 同比下降11.1% [6][49] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城全类型成交土地规划建筑面积4375.0万平方米 环比下降15.4% 同比下降16.5% 成交总价1113.6亿元 环比下降14.1% 同比下降8.5% 楼面均价2545.5元/平 环比上升1.6% 同比上升9.5% 溢价率8.7% 环比上升7.3个百分点 同比上升6.9个百分点 [6][63] - **住宅类土地**：百城住宅类成交土地规划建筑面积1326.5万平方米 环比下降28.6% 同比上升0.1% 成交总价757.6亿元 环比下降13.7% 同比上升13.7% 楼面均价5711.2元/平方米 环比上升20.9% 同比上升13.6% 溢价率2.2% 环比上升0.7个百分点 同比上升0.8个百分点 [6][83] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：财政部、国家税务总局发布公告 自2026年1月1日起 个人销售购买不足2年的住房 增值税税率从5%降至3% 销售购买2年及以上住房免征增值税 [2][97] 央行发布《中国金融稳定报告（2025）》 提出将密切关注房地产市场及金融形势边际变化 稳妥有序完善房地产信贷基础性制度 [97] - **地方政策**：福建提出深入实施福州、厦漳泉两大都市圈高质量建设行动 广东韶关出台措施 对农业转移人口在主城区购买新建商品住房并落户的给予契税全额财政补贴 [98] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-0.7% 较上周下降2.6个百分点 相对沪深300收益为-0.1% 较上周下降0.1个百分点 [6][101] 房地产板块PE为24.64X 较上周下降0.04X [6][101] - A股涨跌幅靠前的公司为滨江集团（1.7%）、绿地控股（0.0%）、新城控股（-1.0%） 港股涨跌幅靠前的公司为中国海外发展（2.0%）、中国金茂（1.7%）、旭辉控股集团（0.6%） [107] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量19.6亿元 环比下降68.5% 同比下降20.2% 总偿还量23.0亿元 环比下降69.7% 同比下降45.1% 净融资额为-3.3亿元 [6][116] - 本周债券发行量最大的房企为新盛集团（14.9亿元）、浦开集团（5.7亿元）、苏州高新（4.0亿元） 偿还量最大的房企为新盛集团（22.1亿元）、天地源（9.0亿元）、成兴国投（5.3亿元） [116][123] 百强房企销售情况 - 百强房企2025年12月全口径销售额同比下降27.9%（前值-37.1%） 权益口径同比下降26.7%（前值-36.3%） [6] - 2025年全年 百强房企全口径销售金额3.36万亿元 同比下降19.8% 权益口径销售金额2.46万亿元 同比下降20.1% [6]

12月30日，财政部、国家税务总局发布公告宣布，自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般 纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上 （含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 此次新政将原5%的征收率下调至3%，通过降低交易税负释放政策红利，成为稳楼市政策"组合拳"的重 要一环。近期房地产领域新政持续密集落地，从需求端减负到供给端优化形成系统性支持，为行业向高 质量发展转型筑牢基础，更有助于提振市场信心，推动滨江集团（002244）等头部房企加速估值修复。 滨江集团打造高品质"好房子"的底气，根植于公司高质量交付水平与稳居行业第一梯队的稳健财务表 现。 2025年，滨江集团交付规模与销售业绩同步放量，全年累计交付项目43个，总交付面积达383.5万平方 米，其中杭州地区交付项目35个，累计惠及25020户家庭；销售端同步实现1017亿元全口径销售额，行 业标杆地位稳固，稳居全国房企第一梯队。 财务端，截至2025年末，公司债务结构优化成效持续显现。公司权益有息负债规模压降至262亿元，较 2024年末减少超40亿元，较2022年末实现规模缩减近半；融 ...

1月5日，滨江集团盘中上涨2.09%，截至09:54，报10.26元/股，成交9480.09万元，换手率0.35%，总市 值319.23亿元。 资金流向方面，主力资金净流入699.47万元，特大单买入634.85万元，占比6.70%，卖出101.70万元，占 比1.07%；大单买入1986.18万元，占比20.95%，卖出1819.85万元，占比19.20%。 滨江集团今年以来股价涨2.09%，近5个交易日涨4.59%，近20日涨1.18%，近60日跌17.12%。 资料显示，杭州滨江房产集团股份有限公司位于浙江省杭州市庆春东路38号，成立日期1996年8月22 日，上市日期2008年5月29日，公司主营业务涉及房地产开发和销售。主营业务收入构成为：房产销售 98.93%，房产租赁0.44%，房产项目管理服务0.34%，酒店管理服务0.27%，其他0.02%。 滨江集团所属申万行业为：房地产-房地产开发-住宅开发。所属概念板块包括：房屋租赁、特色小镇、 低市盈率、固态电池、证金汇金等。 截至12月20日，滨江集团股东户数3.03万，较上期增加0.00%；人均流通股88625股，较上期增加 0.00%。2025 ...

头部房企销售表现与结构 - 2025年销售额超千亿元的房企共10家，头部企业销售规模保持韧性[1] - 保利发展、绿城中国、招商蛇口、滨江集团等企业销售额均超过千亿元[1] - 多数千亿级企业坚持顺势而为策略，经营开发能力强，在多个核心城市推出热销项目，抓住了核心城市的改善性需求[1] - 部分经营稳健的民营房企保持稳定节奏，例如滨江集团持续深耕杭州市场，销售额和拿地金额均位居当地前列，龙湖集团在重庆、苏州等城市亦有项目进入当地热销榜单[1] 房企投资与土地市场 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元，同比增长3.9%[1] - 多地推出利好政策稳定土地市场，且推地质量不断提升，增加了房企拿地积极性[2] - 近年来房企拿地力度较弱，存量可开发土地已基本开发完毕，当前房企抓住利好时机积极补仓以图可持续发展[2] - 民企拿地主要集中在一二线核心城市，且聚焦优势区域深耕，例如滨江集团在杭州拿地、懋源地产在北京拿地[2] 土地市场区域与货值结构 - 一二线核心城市成为房企重仓区域，2025年杭州、上海、北京三地全年土地出让金均超1400亿元[2] - 一二线核心城市因人口流入大、产业基础强、需求更有韧性而更受房企青睐[2] - 头部房企新增货值继续向核心城市和优质项目集中，招商蛇口、保利发展新增货值位居前列[2] - 城市更新项目成为补充优质货值的重要来源[2] 土地供应机制与未来展望 - 多地在供地端持续优化出让机制，土地供应呈现“控量提质”特征[3] - 地方政府提升供地精准度，部分城市对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励，另有城市支持土地出让金分期缴纳以缓解房企资金压力[3] - 围绕“好房子”建设导向，各地加大低容积率、可开发性较强地块的投放力度，优质地块供应明显增加，房企竞拍积极性提升，高溢价成交案例增多[3] - 展望2026年，住宅市场有望迎来一批在区位、品质和功能上更具竞争力的“好房子”项目，核心城市新房产品结构将进一步优化[3] - 具备持续开发能力与稳健经营能力的头部房企，有望保持竞争优势[3]

行业销售格局与头部企业表现 - 2025年销售额超千亿元的房企共10家，头部企业销售规模保持韧性[1] - 保利发展、绿城中国、招商蛇口、滨江集团等企业销售额均超过千亿元[1] - 多数千亿级企业坚持顺势而为策略，经营开发能力强，在多个核心城市推出热销项目，抓住了核心城市的改善性需求[1] - 部分经营稳健的民营房企保持稳定节奏，例如滨江集团持续深耕杭州市场，销售额和拿地金额均位居当地前列，龙湖集团在重庆、苏州等城市亦有项目进入当地热销榜单[1] 房企投资与土地市场动态 - 2025年TOP100房企拿地总额为9640亿元，同比增长3.9%[1] - 多地推出利好政策稳定土地市场，推地质量提升，增加了房企拿地积极性，同时房企因存量土地基本开发完毕，正抓住时机积极补仓[2] - 民企拿地主要集中在一二线核心城市且聚焦优势区域深耕，例如滨江集团在杭州拿地、懋源地产在北京拿地[2] - 一二线核心城市成为房企重仓区域，2025年杭州、上海、北京三地全年土地出让金均超1400亿元，因人口流入大、产业基础强、需求更有韧性而更受青睐[2] 土地供应机制与产品展望 - 多地供地端持续优化出让机制，呈现“控量提质”特征，地方政府提升供地精准度，部分城市对配建公共服务设施项目给予容积率奖励，或支持土地出让金分期缴纳以缓解房企资金压力[3] - 围绕“好房子”建设导向，各地加大低容积率、可开发性较强地块的投放力度，优质地块供应明显增加，房企竞拍积极性提升，高溢价成交案例增多[3] - 展望2026年，住宅市场有望迎来一批在区位、品质和功能上更具竞争力的“好房子”项目，核心城市新房产品结构将进一步优化[3] 企业战略与资源分布 - 头部房企新增货值继续向核心城市和优质项目集中，招商蛇口、保利发展新增货值位居前列[2] - 城市更新项目成为头部房企补充优质货值的重要来源[2] - 具备持续开发能力与稳健经营能力的头部房企，有望在核心城市产品结构优化中保持竞争优势[3]

行业投资评级 - 对房地产开发行业评级为“增持” [7] - 对房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 中央在2026年开年即发文强调改善和稳定房地产市场预期，表明对地产预期管理的重视度进一步提升，传递了积极信号，针对预期的对症下药有望加速市场回稳 [1] - 报告看好“三好”房企、优秀运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] - 预期管理是2025年以来中央多次强调的重要工作，此次开年发文表明今年稳定房地产市场预期、防范预期失序的迫切性 [2] - 稳定预期的关键在于保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导，其中“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”最为重要 [3] - 房地产传统发展模式已走到尽头，但其在国民经济中的重要性并未下降，考虑到上下游影响，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业 [4] - 房地产转型发展空间依然十分广阔，开发销售之外的住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域发展潜力巨大 [4] - 近期地产政策和重要表述持续践行“着力稳定房地产市场”的思路，政策若能继续围绕“预期”对症下药，或将加速市场回稳 [5] 重点推荐公司及观点 - **龙湖集团 (960 HK)**：目标价15.21港元，评级“买入” [9][11]。作为深耕商业+地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，公司价值存在低估，主要体现为商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能 [12]。调整2025-2027年EPS预测至0.52/0.68/1.04元 [12]。 - **绿城中国 (3900 HK)**：目标价13.69港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑90%至2.1亿元，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度明显加大，未来有望带动盈利修复 [12]。预计2025-2027年EPS为0.45/0.48/0.57元 [12]。 - **中国海外发展 (688 HK)**：目标价19.08港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比下滑17%至86亿元，但公司开发业务规模与运营优势仍保持行业领先，土储资源充裕优质 [12]。调整2025-2027年EPS至1.39/1.48/1.60元 [12]。 - **招商蛇口 (001979 CH)**：目标价12.79元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收382.81亿元，同比增长43.18%，归母净利润10.49亿元，同比下滑11.38% [13]。公司投拓有力，融资优势凸显 [13]。小幅下调2025-2027年EPS至0.45/0.47/0.55元 [13]。 - **绿城服务 (2869 HK)**：目标价6.56港元，评级“买入” [9][11]。公司重申维持2025年业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购 [13]。维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测 [13]。 - **招商积余 (001914 CH)**：目标价15.68元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收139.4亿元，同比增长15%，归母净利润6.9亿元，同比增长11% [13]。维持2025-2027年EPS为0.88/0.98/1.08元的盈利预测 [13]。 - **领展房产基金 (823 HK)**：目标价50.59港元，评级“买入” [9][11]。作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元 [13]。预计2026-2028财年DPU为2.67/2.70/2.73港元 [13]。 - **建发国际集团 (1908 HK)**：目标价21.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年归母净利润同比增长11.8%至9.1亿元，业绩超预期主要得益于结转项目毛利率改善及结转权益比例提升 [13]。调整2025-2027年EPS至2.06/2.29/2.49元 [13]。 - **新城控股 (601155 CH)**：目标价18.90元，评级“买入” [9][11]。2025年第三季度营收122.71亿元，同比下滑30.51%，归母净利润7901.05万元，同比下滑42.09% [13]。公司商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解 [13]。维持2025-2027年EPS为0.37/0.44/0.53元 [13]。 - **华润置地 (1109 HK)**：目标价36.45港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年收入949亿元，同比增长19.9%，核心净利100亿元，同比下滑6.6% [14]。公司经常性业务持续贡献稳定增长，核心利润占比显著提升 [14]。调整2025-2027年EPS至3.59/3.70/3.96元 [14]。 - **滨江集团 (002244 CH)**：目标价13.18元，评级“买入” [9][11]。2025年1-3季度营收655.1亿元，同比增长61%，归母净利润23.9亿元，同比增长47% [14]。公司在杭州具备显著的深耕优势，有望率先受益于核心城市房地产市场复苏 [14]。预计2025-2027年EPS为0.91/0.94/1.03元 [14]。 - **新鸿基地产 (16 HK)**：目标价111.51港元，评级“买入” [9][11]。公司是香港最大地产开发商之一，截至2025财年末在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储 [14]。预测2026-2028财年核心EPS分别为7.70/8.18/9.28港元 [14]。 - **华润万象生活 (1209 HK)**：目标价46.60港元，评级“买入” [9][11]。2025年上半年核心净利润20.1亿元，同比增长15%，符合公司指引 [14]。中期以核心净利润计算的派息率达到100% [14]。维持2025-2027年核心EPS为1.77/2.01/2.28元的盈利预测 [14]。 - **中国金茂 (817 HK)**：目标价1.81港元，评级“增持” [9][11]。2025年上半年归母净利润11亿元，同比增长8% [14]。公司开发业务销售额逆势实现增长，新获取项目的利润兑现度较高 [14]。调整2025-2027年EPS至0.10/0.10/0.11元 [14]。