土地市场整体表现 - 第34周土地供应建筑面积487万平方米 环比大幅上升61% 成交建筑面积280万平方米 环比下降6% [1] - 成交金额124亿元 环比大幅下降42% 平均溢价率出现大幅回落 本周无10亿元以上高总价高溢价土地成交 [1][3] - 一线城市土地供应稀缺 仅广州新增1宗宅地 上海新增均为商办用地 重点城市供应含宅用地50幅 平均容积率1.82 [1] 重点城市土地供应详情 - 成都成华区挂牌高总价商住地块 起拍价21亿元 容积率3.0 规划建筑面积19.5万平方米 起拍楼板价1.08万元/平方米 商业面积占比近50% [2] - 郑州郑东新区北龙湖挂牌纯宅地 起拍价15.2亿元 容积率1.5 起拍楼板价1.86万元/平方米 属稀缺低密地块 周边新房价格达4万元/平方米以上 [3] - 南通、重庆、无锡宅地供应平均容积率均不高于1.5 反映低密度开发趋势 [1] 典型地块成交分析 - 宁波江北区洪塘地块底价成交 总价19.3亿元 楼板价9574元/平方米 较2022年成交价下降约3700元/平方米 地块经规划调整 宅地比例提升 [3][4] - 杭州下沙单元低密宅地溢价13.88%成交 总价4.9亿元 楼板价1.8万元/平方米 周边新房售价达4万元/平方米 [5] - 宁波地块由城投关联企业宁波城宏置业竞得 南通两宗地块均以楼板价约12356元/平方米底价成交 [10][12] 房企拿地特征 - 地方国企与城投公司活跃 宁波城宏置业、南通中央创新区科创、永康城投等均参与底价拿地 [10][12] - 保利发展以总价8亿元竞得三亚中央商务区地块 楼板价6777元/平方米 [10] - 龙湖集团以楼板价14200元/平方米底价获取成都锦江区地块 [12]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 周度溢价率创近4个月新高，上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录 [3][6] - 重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [4] - 上海、深圳、杭州、成都、苏州高溢价地块带动平均溢价率上升至16.2%，创2025年4月以来周度新高 [5] - 上海虹口区北外滩宅地溢价率高达46.33%，绿城中国以64.7亿元竞得，楼板价12.66万元/平方米 [6] - 苏州工业园区双湖板块宅地楼板价达6.5万元/平方米，刷新城市纪录 [7] 供应分析 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率不高于2.0 [4] - 北京顺义区宅地出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，邻近项目2025年新房成交均价超7万元/平方米 [4] - 西安产灞金贸板块商住用地出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米，周边新房售价超3.5万元/平方米 [5] 成交分析 - 重点城市成交金额485亿元，环比上升251% [5] - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，普陀真如、静安东斯文里等地块均溢价成交 [6] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [6] - 绿城中国和中国海外为本周活跃房企，分别竞得上海虹口、苏州工业园区等高溢价地块 [12][15] 重点地块数据 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [12] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [12] - 苏州工业园区地块成交总价47亿元，楼板价6.52万元/平方米，溢价率9% [12] - 上海徐汇区地块楼板价20.03万元/平方米，溢价率22%，为全国单价最高地块 [15]

土地市场供求 - 2025年6月土地成交建面和金额分别环比增长54%和89%，同比延续缩量提质趋势，建面下降但金额上升 [1] - 截至6月25日，本月供应建筑面积5253万平方米，环比增加9%，同比下降12.2%，延续缩量趋势 [2] - 全国300城经营性土地招拍挂成交4570万平方米，同比下降4%，成交金额1573亿元，同比增长22% [8] - 一线城市中上海和深圳有宅地供应，上海三宗内环内地块起拍楼板价达8-16万元/平方米 [3] - 二线城市中合肥、成都、福州、武汉出让建面超100万平方米，苏州园区地块起拍楼板价达6万元/平方米 [4] 市场热度 - 6月平均溢价率4.2%，延续回落趋势，一二线城市降至5%左右，三四线降至2.7% [11] - 上海、成都平均溢价率仍分别高达10%和15%，锦江区地块溢价率达76% [12] - 6月土地流拍率6%，回落至近年低位，广州、武汉等城市有宅地流标或撤牌 [15] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，由中建八局以1%溢价率竞得 [16] - 北京5宗地块均为低溢价或底价成交，均为高开发难度重点项目 [16] - 杨浦区东外滩地块平均楼板价高达9.5万元/平方米，周边新房售价约20万元/平方米 [19] 后市展望 - 二季度优质宅地供应占比下降导致溢价率回落，但核心城市优质地块仍频频高溢价成交 [20] - 下半年地方政府将落实"控量提质"，与土地收储共同促进库存下降 [21] - 城市更新工作推进将带来更多优质核心板块净地出让，改善行业供求预期 [21]

土地市场概况 - 2025年5月12日-5月18日重点城市土地供应建筑面积456万平方米，环比上升105%，成交284万平方米，环比上升4% [1] - 一二线城市无热点宅地出让，周度平均溢价率1.2%，为近14周以来首次低于5% [1] - 成交金额106亿元，环比下降46%，主要因缺乏高溢价地块成交 [3] 土地供应情况 - 重点城市供应含宅用地44幅，平均容积率1.97，上海、三亚、广州宅地平均容积率均低于2.0 [2] - 上海集中挂牌10宗宅地和2宗商办用地，宅地合计出让底价185亿元，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元 [2] - 广州挂牌4宗宅地，花都区中轴线CBD宅地容积率1.02，出让底价8.2亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米 [2] 土地成交情况 - 南京铁心桥宅地以底价26.05亿元成交，容积率2.4，成交楼板价1.6万元/平方米，周边新房售价可达4万元/平方米 [3] - 温州瓯海区宅地溢价率40.4%，成交总价2.19亿元，楼板价8836元/平方米，周边绿城项目售价1.4万元/平方米 [4] - 成交总价前五地块中，南京铁心桥宅地26亿元居首，杭州东部湾新城宅地18亿元次之，昆山两宗地块分别10亿元和5亿元 [7] 重点地块楼板价排名 - 杭州东部湾新城宅地楼板价17255元/平方米居首 [8] - 南京铁心桥宅地16030元/平方米排名第二 [8] - 温州瓯海区宅地8836元/平方米排名第五，溢价率40%为最高 [8] 市场动态回顾 - 4月21日-5月11日期间，杭州、厦门土拍市场热度高，南京出现4.5万+/平方米单价地块，上海杨浦宅地刷新地价纪录 [9] - 代建行业动态显示，旭辉建管、中原建业等企业近期积极获取项目，二线代建招标数量占比达55% [9]