公司高管变动 - 公司首席财务官黄鹏因需投入更多精力管理孵化业务，已辞任首席财务官，自2025年12月5日起生效 [1] - 黄鹏将继续担任公司执行总裁，负责孵化业务板块的日常管理工作，包括环境业务、商业管理服务、“三供一业”、房产经纪业务、资产管理等新业务及创新业务发展 [1] - 田田获委任为公司首席财务官，自2025年12月5日起生效，全面负责公司财务管理及资本市场工作 [1] 新任首席财务官背景 - 田田是中国注册会计师及特许公认会计师公会会员，拥有丰富的财务管理及资本运作经验 [1] - 其职业履历包括：2022年5月至2025年6月担任某新能源物流公司首席财务官；2020年10月至2022年2月担任水滴公司财务副总裁；2016年7月至2020年9月在Zebra Global Capital担任执行董事；2015年3月至2016年7月担任去哪儿网财务总监；2011年10月至2015年3月担任世纪互联宽带数据中心有限公司财务高级经理 [1] - 职业生涯始于毕马威华振会计师事务所，曾任审计师及高级审计师；拥有清华大学电气工程及其自动化专业工学学士学位及管理科学与工程专业管理学硕士学位 [2] 公司基本情况 - 碧桂园服务控股有限公司创立于1992年，于2018年6月19日在香港交易所主板上市，2020年全面升级品牌 [2] - 公司为住宅、商业物业、写字楼、产业园、政府大楼、医院、学校及其他公共设施等多种业态提供服务 [2] 近期财务表现 - 今年上半年公司实现营收231.9亿元，同比增长10.16% [2] - 今年上半年公司归母净利润为9.966亿元，同比减少30.81% [2]

财务业绩表现 - 公司截至2025年9月30日止六个月收益为2.85亿港元，同比增长13.4% [1] - 公司同期净利润为2356.2万港元，同比增长10.4% [1] - 公司同期每股基本盈利为2.57港仙 [1] 分部业务表现 - 手表制造及手表配件贸易分部的经营业绩与去年同期相比略有改善 [1] - 精品商业物业投资表现良好，业绩令人满意 [1]

公司财务业绩 - 截至2025年9月30日止六个月，公司收益为2.85亿港元，同比增长13.4% [1] - 同期净利润为2356.2万港元，同比增长10.4% [1] - 同期每股基本盈利为2.57港仙 [1] 分部业务表现 - 手表制造及手表配件贸易分部的经营业绩与去年同期相比略有改善 [1] - 精品商业物业投资表现良好，业绩令人满意 [1]

行业观点与评级 - 香港房地产市场复苏是循序渐进的过程，涵盖不同资产子板块，而非单一事件 [1] - 将行业评级由"同步"上调至"领先"，预期深层内在价值可望释放 [1] - 市场拐点已至，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松及基础需求驱动因素回归 [1] 复苏路径与子板块展望 - 投资者将优先布局住宅板块复苏，其次是优质零售资产，最后是核心办公室 [1] - 新鸿基地产与领展房产基金分别为住宅与商业物业的首选标的 [1] - 新鸿基地产目标价111.7港元，领展房产基金目标价45.7港元，预计两者未来1-2年受益于产业复苏与多重催化剂 [1] 住宅市场具体预测 - 香港持续人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求 [2] - 预计2025年租金水平上涨约3–5%，2026与2027年年均增长约3% [2] - 预计住宅价格在2025年上涨3–5%，2026年上涨5%，2027年上涨5% [2] - 正向净租金回报率与降息是未来价格关键催化剂，将提升用户购买力并刺激投资需求 [2]

地块补偿与股东分配 - 广州珠江新城跑马场地块进入收回补偿阶段，补偿款总额约为100亿元 [1] - 土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司在扣减税费及必要支出后，预计可获得约66.4亿元净补偿款，将按股东持股比例分配 [1] - 越秀集团作为做地主体配合收回地块并支付补偿款，其是赛马场运营公司的第一间接大股东，持股比例近49.85% [1][3] 地块规划与市场价值 - 跑马场地块收回土地面积共36.2万平方米，调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅和50万平方米商业等配套 [2] - 该地块位于广州CBD珠江新城，是区域内最后一块未充分开发的优质“绝版地” [2][3] - 市场预计该地块出让总价或将创下新高，最高有望触及200亿元，仅22万平方米的住宅用地价格就有望超过100亿元 [3] 土地市场动态与供应 - 广州土地市场在2025年第四季度开闸，截至11月19日，本月已挂牌12宗地块，多数位于核心区域 [1][4] - 近期广州集中挂牌四宗涉宅用地，总起始价超60亿元，涵盖天河金融城、黄埔长洲岛和南沙灵山岛尖等区域 [4] - 天河区金融城东区一宗“回炉地”再度出让，起拍总价从37亿元降至22.1亿元，降幅约15亿元，起拍楼面价为4.08万元/平方米 [4] 土地市场背景与展望 - 2025年前三季度，广州共推出住宅用地33宗，规划建筑面积192.62万平方米，同比下降39.51% [5] - 同期广州成交住宅用地22宗，住宅用地出让金达211.95亿元，同比下降38.6% [5] - 业界预计，随着广州优质土地供应持续放量，市场有望企稳，通过好产品的迭代带动更多需求入市 [1][5] 公司参与与项目进展 - 越秀集团深度介入跑马场地块更新，其旗下公司是珠江新城东区提升及基础设施配套建设项目的建设单位，项目总投资为151.19亿元 [3] - 跑马场地块有望在明年上半年正式挂牌出让 [1][3] - 各股东在收到补偿款分红后，可选择向开发主体购买改造后地块内的物业 [2]

公司财务表现 - 2025年第三季度公司拥有人应占溢利约800万港元，较2024年同期的680万港元同比增长17.6% [1] - 截至2025年9月30日止9个月公司拥有人应占溢利约1660万港元，较2024年同期的730万港元大幅增长127.4% [1] - 报告期内营业额取得约1.1%的增长 [1] 业务分部业绩 - 食物及餐饮业务取得溢利约800万港元 [1] - 食品手信业务取得溢利约1010万港元 [1] - 物业投资业务取得溢利约380万港元 [1] 业绩驱动因素 - 营业额增加是公司拥有人应占溢利增长的主要原因 [1] - 澳门及香港访客人数增加带动了集团营业额增长 [1] 其他重要事项 - 报告期内就澳门耶稣会纪念广场的主要投资物业取得公允价值亏损净额约350万港元，而2024年同期为0 [1]

核心财务表现 - 2025年第三季度公司拥有人应占溢利约800万港元，较2024年同期的680万港元同比增长17.6% [1] - 截至2025年9月30日止9个月公司拥有人应占溢利约1660万港元，较2024年同期的730万港元大幅增长127.4% [1] - 2025年前9个月营业额取得增长约1.1% [1] 业务分部贡献 - 食物及餐饮业务于2025年前9个月取得溢利约800万港元 [1] - 食品手信业务于同期取得溢利约1010万港元 [1] - 物业投资业务于同期取得溢利约380万港元 [1] 市场环境与驱动因素 - 澳门及香港访客人数增加是公司营业额增长的主要驱动力 [1] 非经营性项目 - 2025年前9个月集团就位于澳门耶稣会纪念广场的主要投资物业取得公允价值亏损净额约350万港元，而2024年同期为0 [1]

经营业绩 - 2025年1 - 9月会议中心业态经营收入42,971万元[6] - 2025年1 - 9月酒店业态经营收入55,605万元[6] - 2025年1 - 9月写字楼及综合商业业态经营收入50,793万元[6] - 2025年1 - 9月公寓业态经营收入19,886万元[6] - 2025年1 - 9月公司销售金额27.82亿元，同比下降5.53%[7] 土地与建设 - 2025年1 - 9月公司总土地储备357.25万平方米，权益土地储备332.58万平方米[7] - 2025年1 - 9月公司开复工面积109.39万平方米，新开工面积为0，竣工面积2.74万平方米[7] 销售情况 - 2025年1 - 9月公司销售面积21.04万平方米，同比下降0.05%[7] - 2025年1 - 9月公司权益销售面积19.38万平方米，同比上升1.20%[7] - 2025年1 - 9月公司权益销售金额25.57亿元，同比下降5.33%[7]

投资评级与目标价 - 星展维持对恒隆地产的买入评级 [1] - 目标价从9.38港元上调至10港元 [1] - 公司估值对长期投资者仍具吸引力 [1] 业务前景与增长动力 - 公司是中国领先的商业地产商，持有长期投资性商业物业组合 [1] - 中国内地商场整体租户销售额在2025年第三季度同比增长10% [1] - 增长主要由上海港汇恒隆广场带动，武汉恒隆广场销售表现趋稳 [1] - 杭州恒隆广场将分阶段启用，办公大楼和商场预租率分别为27%和83% [1] 租金收入预期 - 预期租金可提升，得益于租户销售额改善和物业组合扩张 [1] - 续租租金调整率呈现增长趋势 [1] - 杭州项目的新增供应将为未来数年租金收入增长提供支持 [1] 行业与政策环境 - 公司对投资中国高端商场产业的长期投资者具有吸引力 [1] - 预期任何进一步的消费刺激政策都可能提升其投资吸引力 [1]

股价表现 - 复牌首日早盘股价一度飙升逾230% 截至发稿涨153.85%至0.66港元[1] - 成交额达340.59万港元[1] 复牌进展 - 公司已达成所有复牌指引并获得联交所批准 自今日上午9时起正式恢复买卖[1] 财务业绩 - 2025年上半年实现收入15.85亿元人民币 同比增长8%[1] - 公司拥有人应占利润893.7万元人民币 较上年同期亏损5071.8万元实现扭亏为盈[1] - 销售商业物业毛利率从2024年上半年的7.5%提升至2025年上半年的11.2%[1] - 毛利率改善主要由于2025年上半年交付的商业物业成本较2024年上半年有所减少[1]