一、住建部：全面推进城市管理进社区。11月23日，住房城乡建设部透露，为推动城市治理重心和配套 资源向基层下沉，高效解决城市管理领域群众急、难、愁、盼问题，各地将全面推进城市管理进社区工 作，构建城市管理融入基层治理新格局。住房城乡建设部表示，全面推进城市管理进社区，不是简单的 执法延伸，更加注重服务的下沉，以城市管理进社区为载体，将城市管理领域涉及垃圾分类、绿化管 理、停车秩序、供热供气供水等方面管理与服务融入社区治理，着力做好社区居民天天有感的"关键小 事"。 二、湖南郴州：楼盘封顶才能卖。自12月1日起，郴州市中心城区房地产开发企业申请商品房预售许 可，需满足以下条件：项目主体建筑工程全部封顶，已完成风险评估且预售评估无风险。同时，鼓励现 房销售。11月20日，湖南省郴州市住建局办公室印发《关于市中心城区商品房销售管理有关事项的通 知》，对中心城区商品房销售管理提出要求，并明确对未取得《商品房预售许可证》擅自销售商品房的 违规行为，一经发现查证属实，将严肃依法依规查处；同时对该违规预售项目所有商品房暂停网签一个 月，并暂停受理该项目商品房预售申请两个月。这是继衡阳市之后，湖南省又一地市明确楼盘封顶才能 ...

核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后，在交易结构、供应格局和市场特征上显现重大变化，行业正自发调整以适应高质量发展新阶段，从增量开发转向存量运营，市场分化加剧，并孕育新的发展领域[1] 交易总量与结构变化 - 房地产交易总量呈现筑底止跌态势，2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降[1] - 二手房在交易总量中占比显著提升，今年1至11月全国二手房交易网签面积占比升至45%，市场正从新房为主转向新房二手房并举，并进一步迈向以存量交易为主的成熟格局[1] - 一二线热点城市率先进入存量时代，今年1至11月四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成，其中北京占比超八成，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市二手住房成交比例也已超过新房[1] - 二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显，分析市场走势需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一框架[1] “租购并举”格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，补上住房市场“租”的短板[2] - 今年9月中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段[2] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地，使越来越多人选择租房，同时家庭型租赁需求持续增长，租赁市场服务范围从单身青年向家庭延伸，结构更趋多元[2] - 租赁短期内会分流部分购房需求，但能避免非理性行为，长期对房地产市场起到“减震”作用，未来租赁与买卖市场将形成功能互补、协同发展的稳定格局[2] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形或难再现，市场格局呈现显著分化特征，简单的一二三四线城市层级划分已难以精准描摹行业全貌[4] - 同一城市内部不同板块、不同项目销售表现差距拉大，有的持续热销，有的面临去化压力，市场复杂性和多元性凸显[4] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下，部分热点城市已率先回暖，今年1-11月深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长，厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市交易亦保持活跃[4] 企业模式与未来机遇 - 新的市场形势要求房企业务模式从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式，“以规模论英雄”方式不再适用[4] - 伴随阶段性“换挡”，楼市将经历变化和重构，“好房子”建设、城镇化持续推进以及城市更新等领域发展，将带来房地产新供给、新需求和更多新特征[5]

文章核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后 在供求结构 交易格局与企业运行模式等多个领域显现重大变化 行业正自发调整以适应高质量发展新阶段 [1] 交易格局转变 - 二手房交易份额显著提升 全国二手房交易网签面积在房屋交易总量中占比升至45% [2] - 一线城市率先进入存量时代 今年1至11月 四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成 其中北京占比超八成 [2] - 重点二线城市如重庆 成都 杭州 南京的二手住房成交比例也已超过新房 二手房对新房市场的“替代效应”日益明显 [2] - 分析市场需将新房与二手房总供给与总需求纳入同一框架 2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降 显示“筑底止跌”态势 [2] 租购并举格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源 公共租赁住房 保障性租赁住房 市场化商品租赁住房快速发展 补上“租”的短板 [3] - 《住房租赁条例》于今年9月施行 推动住房租赁市场进入法治化 规范化新阶段 [3] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地 使越来越多人选择租房 家庭型租赁需求持续增长 租赁市场服务范围向家庭群体延伸 结构更趋多元 [3] - 租赁短期内分流部分购房需求 但长期能避免非理性行为 对市场起“减震”作用 未来租赁与买卖市场将形成功能互补 协同发展的稳定格局 [3] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形难再现 市场格局呈现显著分化特征 [4][5] - 简单的一二三四线城市层级划分已难精准描摹行业全貌 同一城市内部不同板块 不同项目的销售表现也拉开差距 [5] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下 部分热点城市已率先回暖 今年1-11月 深圳 南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 厦门 贵阳 武汉 沈阳等城市交易亦保持活跃 [5] - 新形势对房企业务模式提出新要求 需从高强度投资 高速度回款的规模型导向 转变为合理适度投资 持续经营 注重单个项目精细打磨的运营商模式 “以规模论英雄”方式不再适用 [5] 行业未来发展方向 - 伴随阶段性“换挡” 楼市将经历一系列变化和重构 [6] - “好房子”建设 城镇化的持续推进以及城市更新等领域的发展 将带来房地产新供给 新需求和更多新特征 [6]

公司经营策略与现状 - 公司市值变化受房地产行业波动下行等综合影响 [1] - 公司自2022年起坚定执行“去库存”策略，推进存量项目销售去化 [1] - 截至今年10月，公司在增量项目上的土地投资累计超过4500亿元 [1] - 公司在保障经营安全的基础上，不断优化资源结构 [1] 公司业务发展与竞争力建设 - 面对行业新发展模式，公司积极提升产品品质 [1] - 公司推进租赁住房业务发展 [1] - 公司加强核心竞争力建设，有信心持续改善经营质量 [1] 公司市值管理 - 公司将结合行业发展态势和经营安排，综合开展各项市值管理工作 [1]

各地“十五五”规划房地产发展核心方向 - 房地产被列为各地“十五五”规划着力推进的重点工作之一 [1] - 发展关键词包括“好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新” [1] 房地产发展新模式与制度建设 - 核心任务是加快构建房地产发展新模式，以解决“十四五”期间暴露的问题并促进高质量发展 [4] - 新模式根基包含基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动三大块 [4] - 基础性制度旨在针对旧模式风险进行完善，包括开发、销售、融资三方面 [4] - 开发制度：夯实项目公司独立法人地位，项目交付前不得抽逃出资或提前分红 [4] - 销售制度：探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [4] - 融资制度：确定主办银行制，项目资金存入主办行，由主办行保证合理融资需求以确保项目交付 [4] - 山西省计划建立“人房地钱”要素联动机制，并完善项目公司制、主办银行制、现房销售等基础制度 [3] 住房供应体系与保障机制 - 将完善“市场+保障”的住房供应体系，健全租购并举的住房制度 [2] - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [2][3] - 因城施策增加改善性住房供给 [2][3] - 北京市明确以“持续推进住有所居”为目标 [2] - 河北省提出以需定建、以需定购 [2] 住房品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”是重点方向 [2] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [2][3] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险等 [2] - 山西省同样计划建立房屋全生命周期安全管理基础性制度 [3] 城市发展与存量盘活 - 强调把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来 [4] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [2] - 加大存量资源盘活力度 [2] - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [2]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 北京“十五五”规划建议将房地产政策融入民生保障任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级 [4] - 规划核心聚焦供给优化、制度革新、品质升级、存量激活，加快构建房地产发展新模式、提升居住品质是重点 [19] - 住房问题与首都功能、超大城市治理、民生福祉深度融合 [19] 政策框架与模式转型 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [8] - 住房政策框架清晰：一方面优化保障性住房供给，另一方面增加改善性住房供给 [14] 土地供应与空间规划 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [9] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施，打造完整社区 [9] - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区常住人口规模，增强城市副中心、平原新城对人口的承载能力 [19] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [19] 保障性住房 - 优化保障性住房供给，从追求规模扩张转向追求精准匹配 [11] - 加大存量资源盘活力度，预计存量房屋改建力度将加大 [11] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [11] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [11] 租赁住房市场 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [12] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [13] 住房供给结构 - 增加改善性住房供给，供给需更加多样化，包括好设计、优品质、完善配套设施的住房 [14] 住房品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [15] - 北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [16] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现全程化、系统化安全管理思维 [17] 城市更新 - 大力实施城市更新，注重整体性、系统性，实施区域综合性更新 [18] - 推行以街区为单元的更新实施模式，推动重点片区更新改造，加快形成整体连片规模效应 [5] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [18] 人口政策 - 实施分区域差异化人口调控，促进人口、经济社会和资源环境相适应 [6] - 完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，在就业集中、交通便捷区域筹建青年公寓，打造青年活力中心 [6][19] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产形成利好 [19]

核心观点 - 多地“十五五”规划建议将“推动房地产高质量发展”和“加快构建房地产发展新模式”作为未来五年工作重点，政策方向高度一致 [2] - 行业发展的核心关键词包括“好房子”、“物业服务质量提升行动”、“城市更新”、“优化保障性住房供给”及“房屋全生命周期安全管理” [2][3] - 当前市场面临的主要困难是供求失衡（供应远大于需求）以及市场预期持续下行，政策需从调节供应、刺激需求和引导预期入手 [2] - 国务院专题学习首次明确将城市更新与稳楼市结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] 各地“十五五”规划政策要点 - **北京市**：政策目标为“持续推进住有所居”，核心措施包括完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度、推动站城融合与TOD开发、优先在轨道交通站点周边供地、盘活存量资源、扩大租赁住房供给、增加改善性住房供给、建设“好房子”及建立房屋全生命周期安全管理制度 [3][5] - **河北省**：核心措施包括完善商品房开发、融资、销售等基础制度，坚持以需定建、以需定购，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设“好房子”，实施房屋品质与物业服务提升工程，建立房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险等全生命周期制度 [3][5] - **山西省**：计划建立人房地钱要素联动机制，完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”体系，因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质与物业服务提升行动，优化保障性住房供给 [4] - **福建省**：核心措施包括推动高质量发展、构建发展新模式、完善房地产开发融资销售机制、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、加强房屋全生命周期安全管理并支持老旧住房自主更新 [5][6] - **浙江省**：核心措施包括高质量推进城市更新、一体推进好房子好小区好社区好城区建设、加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、加强房地产及地方债务等风险监测预警 [6] - **内蒙古自治区**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建房地产开发新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - **黑龙江省**：核心措施包括推动高质量发展、加快构建发展新模式并完善商品房开发融资销售基础制度、优化住房供应结构并加快发展保障性住房、因城施策增加改善性住房供给、适应高寒地区特点建设“好房子”、加强房屋使用全生命周期安全管理 [6] 房地产发展新模式的内涵与制度构建 - 构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手，旨在解决“十四五”期间暴露出的问题 [7] - 新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 [7] - **基础性制度**主要针对旧模式风险进行完善，包括三方面 [7]： - **开发制度**：夯实项目公司独立法人地位，项目交付前不得抽逃出资或提前分红 [8] - **销售制度**：探索实施现房销售，从根本上防范交付风险 [8] - **融资制度**：确定一家主办银行或银团，项目资金存入该行，由主办行保证合理融资需求以确保项目如期交付，维护购房者权益 [8] - 这些基础性制度有的已基本建立，有的正在建立，为“十五五”住房健康发展奠定基础 [8] 行业发展趋势与关键词 - **城市更新**：国务院强调将城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合，表明稳楼市工作需积极向城市更新靠拢 [7] - **“好房子”**：被多地列为建设目标，强调安全、舒适、绿色、智慧 [3][5][6] - **物业服务质量提升**：多地规划中提及实施物业服务质量提升行动 [3][4] - **保障性住房**：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求是普遍重点 [3][4][5][6] - **房屋全生命周期安全管理**：多地计划建立涵盖安全体检、管理资金、质量保险等环节的管理制度 [3][4][5][6] - **以需定建**：河北等地提出坚持以需定建、以需定购的原则 [3][5]

文章核心观点 - 多地“十五五”规划建议共同描绘房地产行业新发展模式 核心是构建“市场+保障”双轨供应体系 聚焦“好房子”建设 强化全生命周期管理 推动行业从开发向运营与服务延伸 实现高质量可持续发展 这是行业摆脱旧路径依赖、穿越周期的根本出路 [1][2][3] 各地规划共同任务 - 多地共同任务包括“加快构建房地产发展新模式”和“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’” [1] - 辽宁 贵州 河北 福建 黑龙江等省份明确提出“推动房地产高质量发展” 并将“加快构建房地产发展新模式”放在首位 [1] - 共同任务还包括“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”以及“建立房屋全生命周期安全管理制度” [1] - 北京 辽宁 贵州 天津 福建 黑龙江均在优化住房供给方面提出新要求 [1] 住房供应体系优化 - 北京和辽宁提出“完善‘保障+市场’住房供应体系” [1] - 北京 河北 贵州 福建 黑龙江提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” [1] - 贵州 河北 福建 黑龙江在此基础上提出“因城施策增加改善性住房供给” [1] - 天津则仅提出“增加改善性住房供给” [1] 各地差异化任务 - 天津在“高质量开展城市更新”框架下提出相关任务 并专门部署“盘活存量资源资产” [2] - 北京提出“推动站城融合发展”和“扩大租赁住房有效供给” [2] - 辽宁提出“推广房票安置、以旧换新” [2] - 贵州提出“推进存量安置房交付动态清零” [2] - 福建提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建” [2] - 河北 福建 黑龙江提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度” [2] - 黑龙江在建设“好房子”前面加了“适应高寒地区特点” [2] 行业转型方向 - 房地产行业正从此前的高周转、高负债规模发展模式 全面转向高质量发展轨道 [3] - 促进行业供求平衡、防范化解风险 已成为下一阶段的核心任务 [3] - 未来五年各地的核心任务仍是推动房地产高质量发展 [3] - 随着越来越多省市明确未来五年房地产发展方向并逐渐落地 将推动行业从规模扩张转向质量提升 迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [3]

行业背景与政策环境 - 租赁住房是保障新青年安居和构建房地产发展新模式的核 心载体[1] - 行业面临供需错配和抗风险能力弱等痛点[1] - 公募REITs落地和金融资本入场将推动市场进入资产供给与交易的爆发期[1] 公司商业模式与核心能力 - 公司已实现“投融建管退”全周期闭环并完成12个项目的退出[1][3] - 核心竞争力在于“以退定投”战略与全链条资管能力[2] - 公司打造“资管+开发建设+运营服务”的全链条模式[3][11] 财务表现与投资回报 - 公司旗下项目平均IRR为8%～12% 资本化率约4.5%[2] - 保租房项目凭借民水民电和税收优惠实现92%～93%的高出租率[2] - 项目单房租金波动100元对应资产端价值差异可达2500万元[3] 产品与运营创新 - 通过大数据分析135种生活场景优化户型设计[4] - 推出社区虚拟货币和共享空间实现1.2-1.3倍的坪效定价[3][9] - 运营端实现共享空间15分钟快速换场和社群自驱生长[3][11] 技术驱动与数字化 - 技术团队占总部人员1/3 自研系统将决策准确率提升至95%以上[4] - 自研FALCON系统完成客户描摹和市场研判[3] - 将产品拆解为700多个可量化维度实现租金精准测算[4] 资本合作与生态构建 - 构建覆盖开发型基金、Pre-REITs基金和稳定型基金的全周期资本合作体系[2] - 与中信金石、险资等设立Pre-REITs基金[2] - 通过托管模式与新华、中信、GIC等资管机构形成生态合作[7] 行业挑战与长期主义 - 行业需要长期投入产品打磨至少需三年形成成熟社区需四五年[8] - 公司沉淀上百亿条数据历时近八年才实现精准洞察[8] - 租赁住房是持久战需坚守品质与专业实现社会与商业价值统一[12]

文章核心观点 - 中国房地产行业将从2025至2035年经历从“地产时代”到“后地产时代”的转型，其核心特征是“退位、换挡” [5] - 旧有以高杠杆、高周转、全国普涨为特征的“国民发动机”模式将不可逆转地被新模式取代 [1][4] - 新模式将围绕保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设三大工程构建，行业将呈现总量收缩、结构分化、区域极端不均衡的特点 [2][3] 总方向 - 房地产对GDP、财政、信贷的贡献占比将缓慢下降，从经济中心退位，变为重要但普通的行业 [1][10] - 房地产属性从投资品退回耐用品，不再是普遍意义上的快速致富工具 [10] 城市格局 - 全国城镇化率将从2024年的约67%上升至2035年的75%左右并趋稳，人口流动从“农村往城市大规模迁移”转变为城市之间的人口再分配 [7][11] - 一线与强二线城市内部将分化，核心城区住宅价格具备相对韧性，而外围新城、卫星城可能出现长期横盘或缓慢下滑 [9][11] - 普通二三线城市房地产更像“刚需型消费品”，产业支撑不足、人口净流出的三四线及县城区域将面临长期“流动性惩罚”和“退出难”问题 [9][11][12] - 对于三四线及县城区域的持有者而言，房产是生活空间而非资产配置 [13] 产品结构 - 住房供应体系将从单一商品房走向“购+租+保障”的三层结构 [14] - 市场化购房层主要满足中等收入及以上家庭的自住改善需求 [19] - 租赁市场层将围绕就业中心发展，企业自持租赁+REITs模式会慢慢发展 [15][19] - 保障性住房层将通过配售型保障房、共有产权房等占据相当比重，三大工程将重塑人口与住房格局 [14][19] 开发商格局 - 民营巨头高杠杆扩张时代基本谢幕，存活民企将收缩战线、深耕少数城市，向“小而精”转变 [17][18][20] - 央企、国企和地方城投将成为主力，角色转变为“城建总承包商+项目运营方”，深度介入土地整理和项目一体化 [18][20] - 新角色资产运营商和专业物业/租赁公司将崛起，商业模式从“开发赚差价”转向“长期运营赚现金流” [16][21] 价格与交易 - 市场主旋律为“量缩价稳”，暴涨暴跌时代基本结束，成交量将明显低于上一个十年 [21][25] - 新房与二手房价格“剪刀差”将长期存在，新房受政策托底有一定支撑，二手房因人口流出、供应过剩下调压力更大 [21][25] - 全国性“炒房”失去基础，投资机会仅存于少数一线、强二线核心地段的稀缺资源房产 [22][25] 金融与居民资产配置 - “房住不炒”成为长期政策基调，按揭政策将更灵活，差异化支持刚需和自住改善，对投资性购房保持高门槛 [23][26] - 居民资产配置中房产比重将缓慢下降，资产从房地产分流至银行理财、公募基金、养老产品等方向，配置更趋分散 [24][27] - 住房仍为家庭资产大头，但将与其他金融资产构成组合，不再是“唯一的压舱石” [27]