消息面上，12月19日晚，中原建业发布公告称，已履行复牌指引，主要包括刊发所有尚未刊发的财务业 绩，并解决任何审计修订。至今，集团向多家房地产公司提供十笔总额7.5亿人民币贷款的本金额已悉 数偿还，未偿还应收利息5300万人民币，公司已指示法律顾问审查并追讨。 智通财经APP获悉，中原建业(09982)于2024年4月2日暂停买卖，时隔逾20个月复牌，今早一度飙升近 64%，截至发稿，涨38.18%，报0.152港元，成交额2492.65万港元。 ...

香 港 交易 及 結 算 所 有限 公 司 及 香港 聯 合 交 易 所有 限 公 司 對 本公 告 的 內 容概 不 負 責， 對 其 準 確 性或 完 整 性 亦不 作 任 何 聲 明， 並 明 確 表 示概 不 對 因 本公 告 全 部或 任 何 部 分 內容 而 產 生 或因 倚 賴 該 等 內容 而 引 致 的 任何 損 失 承 擔任 何責任。 CENTRAL CHINA MANAGEMENT COMPANY LIMITED 中 原 建 業 有 限 公 司 （ 於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：9982） (1)完成內部監控審查； (2)履行復牌指引； 及 (3)恢復買賣 本公告乃由中原建業有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」） 根 據 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「 聯 交 所 」）證 券 上 市 規 則（「 上 市 規 則 」）第 13.09 (2) (a)條以及香港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部項下之內幕消 息條文（ 定義見上市規則 ）作出。 茲提述(i)本公司日期為2024年3月26日、2024年3月28日、2024年4月26日、 2024年 ...

行业整体增长态势 - 2025年1-9月头部代建企业新增签约建筑面积达15771万平方米，同比大幅增长31% [1] - 前三季度代建中标项目总量约432个，同比增长18%，增速较2024年同期下降10个百分点但较半年度有所回升 [3] - 季度中标数量持续走高，第三季度中标172个项目创历史新高，同比和环比增幅分别达到37%和17% [3] 市场竞争格局 - 行业集中度与专业度持续提升，第三季度45%的中标项目由已搭建专业平台的进驻企业获得 [3] - 绿城管理中标数量断层领先，第三季度公开中标项目接近20个，龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地集团等企业中标数量也显著高于同行 [3] - 头部企业在市场增量空间收窄环境下凭借规模与品牌优势加速拓展，巩固市场地位 [3] 委托方结构变化 - 政府与国企委托项目为市场主力，项目体量大且集中于安置保障房、医院、场馆等类型 [7] - 第三季度国资类招投标项目占比显著波动，9月份占比降至70%，较前8个月平均水平下降近20个百分点 [7] - 私企及其他委托方占比小幅提升，其中村委会、合作社等委托项目增多，但单项目金额多在100万元以下且由小型建筑公司主导 [7] 区域市场分布 - 项目能级分布保持稳定，前三季度一线、二线、三四线城市中标数量占比分别为14%、35%和51%，三四线为主力 [9] - 第三季度一线城市占比走高至17%，二线城市占比相应回落 [9] - 长三角区域占比最高但呈下降趋势，前三季度占比47%较二季度末下降4个百分点，第三季度占比进一步降至45% [9] - 中西部、珠三角、环渤海区域前三季度占比分别为22%、19%和12% [9]

投资评级 - 报告对绿城管理控股的投资评级为“推荐”（维持）[1] 核心观点 - 行业竞争趋于理性，代建行业格局趋稳，头部企业份额扩大，非理性内卷竞争将逐步回归理性 [6][10] - 公司经营端出现积极信号，2025年上半年新拓代建费总额和建筑面积实现双位数增长，在手订单总建面达1.265亿平米，高股息为估值提供支撑 [6] - 公司作为代建头部企业，具备综合竞争优势，虽2025年业绩或阶段性承压，但有望逐步走出低谷，轻资产模式具备派息潜力 [6] 行业竞争格局 - 2025年上半年已无新规模房企入局代建行业，行业格局趋稳，未来竞争将集中于头部企业之间 [6][10] - 城市更新、“白名单”扩围及推广“好房子”等城建政策加力推进，为代建行业带来结构性增量机会 [6][10] - 尽管行业单方代建费用下行，但公司近年市场份额均超20%，毛利率、净利率仍处于约40%和20%的水平 [6][18] 公司经营与财务表现 - 2025年上半年新拓代建费总额同比增长19.3%，新拓总建筑面积同比增长13.9% [6][30] - 截至2025年上半年末，公司在手现金为16.44亿元，较2024年末增长8.3%；经营性现金流净额同比增长44.4% [51][55] - 公司近年保持较高派息比例，2025年首次实施中期派息，截至2025年11月21日股息率达11.12% [6][51] - 2025年8月29日至10月17日期间，公司累计完成1000万股股份回购 [51] 业务优势与前景 - 公司客户结构多元，涵盖政府、国企、私营企业、金融机构四大核心群体，业务模式包括政府代建、商业代建和资方代建 [36][38] - 秉承“绿城系”基因，产品力有望受益于“好房子”、城市更新等需求，尤其在三四线城市，产品力优势更易凸显 [32][33] - 截至2024年末，公司累计落地纾困保交楼总建筑面积超1000万平米，与多家知名AMC及金融机构合作 [40] 盈利预测 - 报告小幅下调公司2025年EPS预测至0.28元（原为0.32元），维持2026年EPS预测0.31元，上调2027年EPS预测至0.34元（原为0.31元）[6][59] - 预计2025-2027年营业收入分别为29.94亿元、32.48亿元、35.31亿元，同比变化分别为-13.0%、8.5%、8.7% [5][58] - 预计2025-2027年毛利率分别为40.0%、41.5%、41.5%，净利率分别为20.5%、20.6%、20.9% [5][58] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍 [5][6]

代建行业整体渗透率 - 2025年前三季度重点城市商品房代建渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [1] - 分季度看，第一季度渗透率5%，第二季度跃升至8.7%创单季度新高，第三季度为7.12% [1] - 各季度渗透率波动幅度大于2024年，若第四季度保持同比上升趋势，全年渗透率有望再创新高 [1] 各线城市代建市场表现 - 二线城市是代建市场绝对主力，84%的代建项目位于二线城市，15%位于三四线城市，仅1%位于一线城市 [2] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [6] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [11] - 一线城市中，广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海5个，深圳3个，北京2个 [5] 重点城市代建渗透率详情 - 苏州2025年前三季度代建渗透率高达38.5%，天津为30.6%，昆明27.3%，长春22.2% [8] - 长沙、合肥、武汉代建渗透率超过10%，分别为17.2%、13.3%、11.1% [8] - 济南、西安和重庆代建渗透率较低，分别为8.7%、7.0%、5.4% [8] 代建企业市场布局 - 在苏州，朗诗绿色管理和旭辉建管是主要代建企业，项目数量占比均超过20% [10] - 朗诗绿色管理进驻苏州较早，2023年已有5个项目开盘，旭辉建管同期仅1个项目但2024年和2025年增长明显 [10] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州也有项目，但因进驻较晚目前占有率相对较低 [10] 代建项目区域分布与委托方 - 代建项目在区域分布上，长三角占比高达40% [2] - 一线城市代建项目主要分布在非核心区域，如广州项目位于南沙区、增城区、花都区 [6] - 城投公司是代建项目最主要委托方，其拿地与未来代建渗透率基本呈正相关 [5] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来代建前景在一线城市中最好 [5] 三四线城市代建潜力 - 从2024年至2025年9月监测数据看，三四线城市在代建项目中标情况中占比长期位于50%以上 [13] - 三四线城市是城投拿地占比最高的能级，常州、徐州、无锡城投拿地占比分别达100%、94%、89% [15][16] - 除长三角三四线城市外，代建企业可关注佛山、珠海、惠州等珠三角重点城市 [15]

典型代建企业新签项目动态 - 绿城管理在9月中标多个项目，包括杭州住宅项目、泰州莲溪湖开发项目和温州市丰双片区四个地块的全过程代建开发服务[1] - 润地管理（金地集团）在9月通过联合体中标东莞保障性住房项目（总建筑面积8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套），并在浙江地区签约杭州临平星桥低密住宅地块（计容建筑面积2.48万平方米）和杭州萧山蜀山商住地块（总建筑面积6万平方米），其深圳公司中标南宁武鸣项目（总建设规模30万平方米）[1] - 而今管理、旭辉建管、蓝绿双城和蓝城集团在9月分别中标温州、成都、温州苍南县和绍兴的房地产或安置房项目全过程代建服务[1] 典型代建企业运营与产品动态 - 合生创展前8个月以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积为47591平方米，合约销售金额为42.36亿元[2] - 金地管理发布升级版《委托方服务白皮书》2.0，持续迭代服务能力[3][4] - 旭辉建管与瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区在9月顺利开业，开创国内险资参与开发型长租公寓基金并实现项目落地的先河[5] 代建市场招投标分析 - 9月公开市场招标中，住宅物业占比85%，办公物业占比15%，物业类型集中[6] - 浙江省是招标信息发布最多的省份，占比54%[6] - 中标企业方面，95%的项目由房地产开发企业中标，住宅物业是主要业态，占比高达70%，办公物业和学校物业分别占比25%和5%[8][9] 行业土地市场与代建机遇 - 2025年1-9月，民营房企在拿地TOP100企业中的金额占比为13.4%，较2024年提升5.6个百分点，拿地意愿增加[11] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方，其拿地意愿增加为代建企业提供了新的发展机遇[11] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为行业提供了一种新的拓展方式[11]

行业趋势 - 2025年1-9月拿地TOP100企业中民营房企拿地金额占比13.4%较2024年提升5.6个百分点显示民营房企拿地意愿增加 [1] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方拿地意愿增加为代建企业提供新的发展机遇 [1] - 部分代建企业前置介入代建流程联动委托方获取优质土储为代建提供新的拓展方式 [1] 代建企业动态 - 绿城管理9月中标杭州杭政储出[2025]75号地块商品房住宅项目全过程代建服务泰州莲溪湖2号3号地块开发项目代建代销服务及温州市丰双片区鞋都单元多个地块建设项目全过程代建开发服务 [4] - 润地管理9月联合体中标东莞市南城街道保障性住房项目全过程管理咨询服务总建筑面积约8.45万平方米计划建设配售型保障性住房510套 [4] - 金地集团浙江地区公司9月签约杭州临平星桥低密住宅地块全过程代建代销服务总建筑面积约2.48万平方米并中标杭州萧山蜀山商在地块全过程管理及销售服务项目总建筑面积约6万平方米 [4] - 金地深圳地区公司9月成功中标南宁市武鸣万丰新新传奇营销管理服务项目总建设规模30万平方米 [4] - 而今管理9月中标温州瑶溪南单元12-E-08地块房地产开发项目续建工程全过程代建代销服务 [4] - 旭辉建管9月中标成都市青白江区国资住宅项目全过程代建及营销管理服务 [4] - 蓝绿双城9月中标温州苍南县铁路站前区D-05地块商住项目全过程代建开发服务 [4] - 蓝城集团9月中标绍兴镜岭水库移民安置公寓房项目全过程代建开发 [4] 企业运营数据与事件 - 合生创展截至2025年8月31日止8个月以合生品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积约47591平方米合约销售金额约人民币42.36亿元 [5] - 金地管理升级发布《委托方服务白皮书》2.0版持续迭代和进化服务力该白皮书于2021年推出是聚焦委托方服务指南的工具书 [6] - 旭辉建管携手瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区于9月顺利开业开创国内险资参与开发型长租公寓基金且实现项目落地的先河 [7] 市场招标与中标分析 - 9月招标物业类型中住宅物业占比85%办公物业占比15%招标物业类型比较集中 [8] - 从招标发布区域看浙江占比54%依旧是招标信息发布最多省份 [8] - 9月中标企业方面95%的项目由房地产开发企业中标 [9] - 9月中标业态方面住宅物业占比高达70%办公物业和学校物业分别占比25%和5% [9]

行业竞争格局 - 2025年1—9月绿城管理以2790万平方米新签约规模位列行业第一 [1] - 同期旭辉建管和润地管理新签约面积分别为1301万平方米和1290万平方米，位列第二和第三 [1] - 绿城管理在2025年1—9月以706亿元合约销售金额位列代建销售榜首位 [1] 行业核心能力 - 当前大部分商品住宅均需要代建企业代销 [1] - 销售去化能力成为代建企业项目拓展的重要能力之一 [1]

公司荣誉与行业地位 - 公司在2025上半年中国房地产代建企业综合能力TOP20中位列第15位并获评优秀政府代建企业称号 [1] - 公司凭借项目医生般的精准诊断能力及在政府代建领域的标杆项目输出获得认可 [1] 业务规模与增长 - 2025上半年公司新拓项目33个新签项目面积达562万平方米规模排名行业第八 [3] - 公司二季度新增签约面积跃升至行业TOP3展现出强劲发展势头 [3] 政府代建业务实力 - 公司自2004年受托代建北京市规划展览馆以来已建立规范高效的专业服务体系 [3] - 公司在民生工程建设城市更新等实践中积累丰富经验其浙江慈溪政府代建项目荣获中国房地产优秀政府代建项目殊荣 [3] 业务范围与服务能力 - 公司已形成覆盖住宅商业写字楼酒店养老产业园等多业态的综合解决方案 [3] - 公司通过项目医生般的精准把脉助力项目价值挖掘持续为合作伙伴创造价值增量 [3]

核心观点 - 2025年上半年公司新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 新拓规模 新拓代建费 在手订单面积 交付面积持续保持龙头地位 [1] - 代建领域竞争加剧下 虽然各项财务指标较去年同期有所回落 但仍维持在健康区间 [1] - 公司将继续巩固和提升代建主业 保持代建行业的第一身位 第一品牌 第一市值 并积极探索第二增长曲线 从开发环节向房地产全生命周期全方位的综合服务延伸 同时依托中交集团的海外资源 探索海外代建的可能性 [1] 新拓业务表现 - 2025年上半年新拓规模达到1989万平方米 同比提升13.9% 新拓代建费约50亿元 较去年同期增长19% [1][5] - 新拓建筑面积在一二线城市占比维持在58%的高位 以杭州 南京 石家庄 苏州等经济发达城市为主 [1][5] - 新拓单价回升至251元/平方米 同比上升5% [5] - 商业代建新拓总建筑面积占比持续增长 [1] - 私营企业委托建面727万平方米 同比增长41% 占比达到37% 较2024年中期增加8pts [8][9] - 国企委托597万平方米 同比增长29% 占比30% 同比提升3pts [8][9] - 金融机构委托292万平方米 同比增长25% 占比14% 同比基本持平 [8][9] - 政府委托373万平方米 同比下降30% 占比下降至19% [8][9] 订单与交付能力 - 截至2025年6月底 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 [2][10] - 四大核心城市群合计占比达77% 其中长三角46% 环渤海及京津冀21% 珠三角7% 成渝城市群3% [2][10] - 待开发面积占比38.4% 较2024年末减少5pts [12] - 2025年上半年共交付45个项目 建筑面积465万平方米 交付满意度保持在92% [2][15] - 预计下半年交付近1000万平方米 全年合计交付规模将达到1500万平方米左右 [16] 运营效率提升 - 2025年中期中标率较2024年提升15pts 较2023年提升20pts [19] - 重复委托率达到22% 较2023年和2024年分别增加9pts和4pts [2][19] - 首开项目兑现率93% 同比上升1.7pts [2][24] - 销售案场转化率7.1% 提升0.6pts [24] - 数字营销成交占比6.5% 提升1.8pts [24] - 营销费率持续下降至2.2% 同比减少1.03pts [2][24] - 2025年上半年销售规模增长至419亿元 同比提升1.9% [23] 财务表现 - 2025年上半年实现营收13.74亿元 同比下降17.7% [2][26] - 毛利润5.5亿元 同比下降36% 毛利率40% 同比减少12pts [2][26] - 净利润2.73亿元 同比下降44.4% 净利率19% 同比减少11pts [2][26] - 归母净利润2.56亿元 同比下降48.9% 归母净利率18.64% 同比减少11.38pts [26][31] - 截至2025年6月末 在手现金16.44亿元 较2024年末提升8% 且期末无借款 [2][29] - 经营性现金流净额1.12亿元 同比增加45% [29] - 净合同资产11.87亿元 较2024年末降低4% [29] - 首次实施中期分红 中期每股派息0.076元 [29]