9月17日，在中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院与克而瑞集团主办的"2025中国房地产企业 品牌价值测评成果发布会"上，远洋建管凭借"项目医生"般的精准诊断能力，以及在政府代建领域持续 输出的标杆项目，位列'2025上半年中国房地产代建企业综合能力TOP20'第15位，并获评'优秀政府代建 企业'称号。 克而瑞数据显示，2025上半年，远洋建管新拓项目33个，新签项目面积达562万平方米，规模排名行业 第八，其中二季度新增签约面积更是跃升至行业TOP3，展现出强劲的发展势头。 在政府代建领域，远洋建管积淀深厚、实力突出。自2004年受托代建北京市规划展览馆以来，已建立起 规范高效的专业服务体系，在民生工程建设、城市更新等实践中积累了丰富经验。在浙江慈溪政府代建 项目推进过程中，远洋建管注重质量、进度与安全的协同管理，着力打造品质标杆，荣获"中国房地产 优秀政府代建项目"殊荣，充分彰显了远洋品质。 目前，远洋建管已形成覆盖住宅、商业、写字楼、酒店、养老、产业园等多业态的综合解决方案，通 过"项目医生"般的精准把脉，助力项目价值挖掘，持续为合作伙伴创造"价值增量"。 责任编辑：郭栩彤 ...

核心观点 - 2025年上半年公司新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 新拓规模 新拓代建费 在手订单面积 交付面积持续保持龙头地位 [1] - 代建领域竞争加剧下 虽然各项财务指标较去年同期有所回落 但仍维持在健康区间 [1] - 公司将继续巩固和提升代建主业 保持代建行业的第一身位 第一品牌 第一市值 并积极探索第二增长曲线 从开发环节向房地产全生命周期全方位的综合服务延伸 同时依托中交集团的海外资源 探索海外代建的可能性 [1] 新拓业务表现 - 2025年上半年新拓规模达到1989万平方米 同比提升13.9% 新拓代建费约50亿元 较去年同期增长19% [1][5] - 新拓建筑面积在一二线城市占比维持在58%的高位 以杭州 南京 石家庄 苏州等经济发达城市为主 [1][5] - 新拓单价回升至251元/平方米 同比上升5% [5] - 商业代建新拓总建筑面积占比持续增长 [1] - 私营企业委托建面727万平方米 同比增长41% 占比达到37% 较2024年中期增加8pts [8][9] - 国企委托597万平方米 同比增长29% 占比30% 同比提升3pts [8][9] - 金融机构委托292万平方米 同比增长25% 占比14% 同比基本持平 [8][9] - 政府委托373万平方米 同比下降30% 占比下降至19% [8][9] 订单与交付能力 - 截至2025年6月底 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 [2][10] - 四大核心城市群合计占比达77% 其中长三角46% 环渤海及京津冀21% 珠三角7% 成渝城市群3% [2][10] - 待开发面积占比38.4% 较2024年末减少5pts [12] - 2025年上半年共交付45个项目 建筑面积465万平方米 交付满意度保持在92% [2][15] - 预计下半年交付近1000万平方米 全年合计交付规模将达到1500万平方米左右 [16] 运营效率提升 - 2025年中期中标率较2024年提升15pts 较2023年提升20pts [19] - 重复委托率达到22% 较2023年和2024年分别增加9pts和4pts [2][19] - 首开项目兑现率93% 同比上升1.7pts [2][24] - 销售案场转化率7.1% 提升0.6pts [24] - 数字营销成交占比6.5% 提升1.8pts [24] - 营销费率持续下降至2.2% 同比减少1.03pts [2][24] - 2025年上半年销售规模增长至419亿元 同比提升1.9% [23] 财务表现 - 2025年上半年实现营收13.74亿元 同比下降17.7% [2][26] - 毛利润5.5亿元 同比下降36% 毛利率40% 同比减少12pts [2][26] - 净利润2.73亿元 同比下降44.4% 净利率19% 同比减少11pts [2][26] - 归母净利润2.56亿元 同比下降48.9% 归母净利率18.64% 同比减少11.38pts [26][31] - 截至2025年6月末 在手现金16.44亿元 较2024年末提升8% 且期末无借款 [2][29] - 经营性现金流净额1.12亿元 同比增加45% [29] - 净合同资产11.87亿元 较2024年末降低4% [29] - 首次实施中期分红 中期每股派息0.076元 [29]

核心观点 - 上调绿城管理控股股票评级至跑赢行业 维持目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 16%上行空间 [1] - 前端经营指标积极变化支撑未来业绩和现金流企稳 较高股息率提供额外估值支撑 [1][2] 前端经营趋势改善 - 2025年上半年新拓展金额同比增长19% 对应单平米代建费251元 同比提升5% [2][4] - 上半年经营性现金流净额同比增长45% 经营性现金流入1.1亿元 [2][3] - 1-7月代建销售金额511亿元 与去年同期基本持平 增速跑赢TOP10房企14个百分点 [2][3] - 经营性现金流对归母净利润覆盖比例提升28个百分点至44% [3] 代建业务表现 - 上半年新签代建合同50亿元 同比增长19% [4] - 代建费单价企稳 1H24为251元/平米 2024年为255元/平米 [4] - 截至2024年末在手订单152亿元 订单覆盖倍数有保障 [4] 股息回报水平 - 2025年预期股息收益率达9.5% [1][5] - 2022-2023年派息比例均超过100% [5] - 公司持续优化派息政策 致力于提供长期稳健可持续的股东回报 [5] 估值水平 - 当前交易于10.6倍2025年市盈率 [1] - 目标价对应12倍2025年市盈率 [1] 潜在催化剂 - 经营和业绩逐步企稳 [6] - 分红派息积极兑现 [6]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]

城投代建市场现状与机遇 - 城投公司成为代建企业核心服务对象，过去四年大量托底拿地但开工率持续低位，开发能力与市场不匹配催生代建需求 [1] - 30城城投未开工地块达3.6亿平方米，其中2022-2024年成交地块占比最高（近1亿平方米），独立拿地占比95.3% [4] - 销售筑底、财政压力等因素导致城投开发意愿降低，代建企业拓展难度加大，需聚焦优质地块 [1][5] 未开工土地区域分布特征 - 中西部城市未开工体量突出：徐州（超4000万㎡）、重庆、长沙总规模领先，其中徐州市区地块达1000万㎡适合深耕 [6] - 长三角城市开发节奏快：深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万㎡，竞争集中于头部企业 [6] - 区位优势城市：常州、西安、郑州等市区未开工地块超600万㎡，福州/常州市区地块占比超70% [6] 地块容积率与产品定位 - 32.3%未开工地块容积率低于2（7.8%＜1.5，24.5%在1.5-2区间），改善型产品潜力大 [8][9] - 容积率分布城市差异：珠海/无锡/厦门超60%地块容积率＜2，长沙/西安/上海集中于2-3区间刚需型 [11] - 高容积率挑战：深圳/昆明/广州部分地块容积率＞3，需代建企业具备强产品方案能力 [11] 地块规模与代建策略 - 43%未开工地块建面＜10万㎡（5-10万㎡占比最高），中小规模更适合作代建 [14] - 城市分化：上海/福州/天津小体量地块多，珠海/厦门/长春以＞10万㎡为主，头部企业可借大项目扩大品牌效应 [15] 代建企业拓展方向 - 需综合评估地块拿地时间、区位、容积率等要素，选择匹配自身优势的城市深耕 [18] - 改善型地块符合"好房子"趋势，产品力强的企业可通过创新设计创造超额收益 [9] - 刚需项目代建需强化成本控制与工期管理能力，平衡品质与效益 [9]

代建行业现状 - 代建行业已从蓝海进入红海阶段 行业竞争加剧 [1] - 代建项目主要集中在二三线城市 一线城市占比极低 [1][4] - 2024年二三线城市代建渗透率突破8% 一线城市仅1.25% [4] - 2025年一季度一线城市新开盘代建项目为零 二线/三四线渗透率分别为4.1%/3.8% [4] 一线城市代建特点 - 一线城市代建渗透率长期低于1% 显著低于行业平均2.4% [4][7] - 代建项目72%位于郊区 北京/上海郊区占比分别达74%/85% [10][11] - 头部企业垄断现象明显 绿城管理等头部企业占据主导地位 [7][14] - 广州代建渗透率一线最高 城投拿地市区占比达56% [11] 代建项目表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53% 绿城揽江印月溢价达24% [14][15] - 代建项目去化优于周边 如凤凰于飞项目成交套数为周边项目的5倍 [15] - 品牌力对溢价贡献显著 头部企业项目溢价能力更强 [14] 未来机会与挑战 - 公建配套类政府代建是一线城市潜在机会点 [3][16] - 广州代建发展前景相对优于其他一线城市 [11] - 中小企业面临更高竞争压力 需提升产品力与品牌力 [14][16]

代建行业发展趋势 - 代建行业凭借轻资产、专业化优势在房地产市场深度调整期快速发展 2023年以来重点城市新开盘项目中代建渗透率迅速提升 二线城市表现尤为明显 [2] - 2024年代建渗透率达6.6%创四年峰值 2025一季度因供应紧缺回落至3.3% 但与发达国家相比仍有较大提升空间 [3] - 2023年为代建项目集中入市分水岭 渗透率从2022年不足1%跃升至4% 2024年进一步攀升至6.56% 2025一季度短期收缩至3.33%主要受整体供应偏紧影响 [4] 城市能级差异 - 一线城市代建渗透率显著低于二三线 2025一季度一线城市新开盘无代建项目 二线4.1% 三四线3.8% [6] - 一线城市代建项目多集中在远郊刚需盘 委托方倾向选择头部代建企业 如广州绿城·揽江印月由绿城管理代建 [7] - 二线城市代建前景整体优于三四线 2025一季度二线渗透率高出三四线0.33个百分点 2023年差值接近1个百分点 [7] 重点城市表现 - 无锡2023年代建渗透率急速升至38.5% 2024年保持26.9% 苏州2024年达31% 天津/济南/长春等城市代建比例持续快速提升 [8] - 长沙/重庆/南京等城市城投拿地占比超60% 但代建渗透率低于平均水平 长沙2.1% 南京1.29% 南京2024年渗透率大幅提升至10%显示潜力 [9] 企业布局策略 - 代建企业分为三种类型：集中型（如天津泰达建设专注本地）、局部深耕+扩张型（如金地管理/龙湖龙智造）、分散型（如绿城管理广泛布局） [12] - 绿城管理在武汉/杭州/天津/长沙等城市均有5个以上项目 形成广泛布局领先优势 招商建管虽布局分散但项目数量较少 [12] 行业前景展望 - "城投拿地+企业代建"模式在无锡/苏州等地已成常见模式 长沙/南京等城投拿地占比高的城市具备较强代建发展空间 [14]

文章核心观点 公司2024年业绩良好，在房地产代建服务领域保持领先地位，全国化布局持续推进，订单结构不断优化，新拓规模保持行业第一 [1][2] 业绩表现 - 2024年收入34.41亿元，同比增加4.2% [1] - 毛利17.06亿元，股东应占溢利8.01亿元，每股基本盈利0.41元 [1] - 拟派发末期股息每股0.24元 [1] 行业地位 - 2024年继续保持房地产代建服务领域行业第一，代建行业市占率22.1%，较2023年提升1.7个百分点，连续九年保持20%以上市占率 [1] - 荣获“2024中国房地产代建运营引领企业TOP1”等多项殊荣 [1] 项目布局 - 截至2024年12月31日，代建项目布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市 [1] - 合约项目总建筑面积1.26亿平方米，较去年同期增长5.0% [1] - 在建面积5396万平方米，较去年同期增长2.9% [1] 区域比重 - 主要经济区域合约项目预估总可售货值达7201亿元，规模占整体可售货值的77.3%，与去年同期基本持平 [2] - 一二线城市建筑面积达5530万平方米，占总建筑面积的44.0%，较上年同期提升7.6% [2] 新拓规模 - 2024年新拓项目的合约总建筑面积达3650万平方米，较去年同期增长约3.4% [2] - 新拓项目代建费预估93.2亿元，较去年同期下降约10.1% [2] - 新拓项目价格由2024年上半年每平方米240元回稳至全年每平方米255元 [2] - 新拓项目一二线城市占比进一步提升至58%，较去年同期上升6个百分点 [2]