核心观点 - 深圳2025年前7月一二手房总成交面积同比增长27% 居核心一二线城市前列 市场表现突出[3][31] - 深圳楼市呈现"房价泡沫挤出 购房需求向居住属性回归"特征 新房市场由刚需和中改需求支撑 二手房市场以价换量驱动[5][9][19] - 新房市场中300-400万元和500-600万元总价段成交占比显著提升 分别增长4.58pcts和超1.5pcts 而1000-3000万元豪宅需求降温[9] - 二手房市场购买力降级特征明显 300万元以下总价段成交占比上升 200-300万元总价段成为成交主力占比19.18%[21] - 三四季度新房市场预计延续弱复苏走势 二手房市场保持高位震荡 以价换量仍是主要销售策略[31] 深圳楼市整体表现 - 2025年前7月深圳新房成交面积239万平方米 同比增长25% 成交金额1446亿元 同比增长19%[3] - 二手房成交面积336万平方米 同比增长29% 成交金额1931亿元 同比增长25%[3] - 一二手房总成交面积575万平方米 同比增长27% 增幅居京沪深杭等核心城市前列[3][31] - 深圳是唯一实现新房成交面积和金额同比双增长的一线城市[3] 新房市场特征 - 成交结构呈现"刚需 中改支撑市场 顶豪降温"特征[9] - 300-400万元总价段成交占比从16.31%增至20.89% 增长4.58pcts[9] - 500-600万元总价段成交占比增长超1.5pcts[9] - 70-90平方米面积段成交占比36.05% 同比增长2.26pcts[10] - 100-120平方米面积段成交占比增长3pcts[10] - 1000-3000万元总价段成交套数占比下降2.47pcts至9.86%[9] - 龙岗区和龙华区成交套数占比均超2成 集中度持续上升[12] 热销新房项目分析 - 去化率超6成项目主要集中在3-8万元/平方米单价段[16] - 深铁阅云境项目折后均价4.42万元/平 低于周边竞品4.6-4.8万元/平[17] - 红山华府备案均价8.05万元/平 折后总价470万元/套起 为近五年深高北学区最低上车门槛[18] - 红山华府实际使用率91-94% 较同片区项目高约4个百分点[18] 二手房市场特征 - 呈现"总价段下移 面积段上移"的购买力降级特征[19][20] - 200-300万元总价段成交占比从17.69%增至19.18% 成为成交主力[21] - 300万元以上总价段成交占比持平或回落 400-600万元下降2.32pcts[21] - 100平方米以上各面积段成交占比均出现上升[22] - 70-90平方米面积段成交占比32.79% 同比下降0.67pcts[22] - 龙岗区成交占比超2成 盐田区成交占比上升0.85pcts[24] 热销二手房项目分析 - 成交套数居前项目多集中在龙岗和盐田片区[28] - 可比房价较2024年同期降幅均在10%以上[28] - 金地龙城中央项目成交均价16686元/平 同比下降23%[29] - 万科东海岸项目成交均价37257元/平 同比下降19%[29] - 阳光花园项目成交111套 成交均价32426元/平 同比下降11%[29]