我有个朋友一直在纠结要不要买房。他工作了这些年，也存了点钱，有买房的经济能力。但这些年每次想起买房这件事，他就有点犹豫。主要是因为他看到 这几年的楼市确实在变化，房价在波动，贷款条件也在调整。他有点害怕，如果现在买了，过一段时间房价下跌怎么办。或者贷款利率又提高了怎么办。这 种不确定性让他一直没有做出决定。 最近他找我聊天的时候，说起了楼市最近传来的一些新消息。他说，好像是房价趋稳了，房贷利率也在下调，还有关于住房保障的新政策出台。他问我这些 是不是真的，对他这样想要买房的人是不是好消息。我查了一些资料，和在房地产行业工作的朋友交流过，发现这些确实都是最近发生的变化。 这三个利好消息，对于那些还没买房的人来说，真的意味着什么呢？我觉得很有必要和大家好好聊一聊这个话题。因为这关系到千千万万个像我朋友一样的 人，他们正在纠结要不要买房，什么时候买房。 先说第一个好消息，房价趋稳，市场回归理性。这个变化是怎么出现的呢？这些年，楼市经历了一个比较大的波动过程。前些年，房价涨得很快，有很多地 方房价在短短几年内翻倍。这样的快速上升，吸引了很多投资者进入房市。他们买房不是为了自住，而是为了投资和炒作。这样的情况下，房价就 ...

投资咨询业务资格：证监许可【2011】1778 号 作者声明 本人具有中国期货业协会 授予的期货从业资格证书，期 货投资咨询资格证书，本人承 诺以勤勉的职业态度，独立、 客观地出具本报告。本报告清 晰准确地反映了本人的研究观 点。本人不会因本报告中的具 体推荐意见或观点而直接或间 接接收到任何形式的报酬。 期货研究报告 姓名：涂伟华 宝城期货投资咨询部 从业资格证号：F3060359 投资咨询证号：Z0011688 电话：0571-87006873 邮箱：tuweihua@bcqhgs.com 钢材&铁矿石 | 日报 2025 年 12 月 16 日 钢材&铁矿石日报 专业研究·创造价值 市场情绪回暖，钢矿震荡回升 核心观点 螺纹钢：主力期价震荡企稳，录得 0.55%日涨幅，量仓收缩。现阶段， 低供应格局给予钢价支撑，但需求表现同样疲弱，基本面并无好转，淡 季钢价继续承压运行，相对利好则是估值偏低与政策预期，预期现实博 弈下钢价延续低位震荡运行态势，关注钢厂生产情况。 热轧卷板：主力期价震荡走高，录得 0.68%日涨幅，量仓收缩。目前来 看，热卷供需两端均在走弱，产业矛盾缓解有限，价格继续承压运行， 相对利好 ...

政策目标变化 - 政策目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，从“推动止跌”变为“着力稳定”，凸显政策决心，核心趋向于巩固“稳”的态势 [2][3] - 前十一个月数据显示，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达到45%，住房市场全面进入存量时代，同时房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长，因此明年政策核心目标是让市场“稳”得住 [6] 政策方向变化 - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向，其中“优供给”是首次出现的新词汇，意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [7] - 各地供地需考虑库存问题，去库存的同时需纳入“民生保障”考量，并优化供地市场结构 [7] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [7] - 优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大，公积金可用于租房提取，贷款额度提高以缓解刚需与改善群体的支付压力 [7] - “好房子”建设的有序推动，意味着将从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [10] 城市更新地位变化 - “城市更新”在政策表述中的位置大幅提前，从去年置于房地产段落中，变为进入“坚持内需主导”的第一部分，说明其地位显著上升，明年推进力度将进一步加大 [10]

风险提示及免责条款 市场有风险，投资需谨慎。本文不构成个人投资建议，也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何 意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资，责任自负。 刚刚闭幕的中央经济工作会议在部署明年的经济工作中，对房地产提出具体要求。相比去年，这一次房 地产工作仍被放在"化解重点领域风险"之列，字数不多，但政策目标、方向、工具都有新变化。 一、 政策目标有变化。去年提的目标是"持续用力推动房地产市场止跌回稳"，这一次则提出"着力稳定房地 产市场"，从"推动止跌"变为"着力稳定"，凸显政策决心，意味着政策核心趋向如何巩固住"稳"的态 势。 二、政策方向有变化。去年强调的是"合理控制新增用地""推进处置存量商品房"等，这一次则首 次明确将"控增量、去库存、优供给"并列作为核心方向，其中"优供给"是第一次出现的新词汇，意味着 明年的政策是一套协同发力的"组合拳"，各地供地前要考虑好库存的问题，去库存的同时还要把"民生 保障"也考虑进来，同时还要优化供地市场的结构。 三、政策工具有变化。这一次，公积金改革与"好 房子"建设首次明确成为明年的政策新抓手。 四、"城市更新"这个词的位 ...

政策目标 - 政策核心目标从去年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，重点在于巩固“稳”的态势 [1] - 行业数据显示市场正趋于稳定，尽管前11个月开发投资仍在下降，但房价降幅持续收窄 [1] - 住房市场全面进入存量时代，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达到45% [1] 政策方向 - 政策方向首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列为核心，其中“优供给”为首次出现的新词汇 [1] - 政策将是一套协同发力的“组合拳”，各地供地需考虑库存问题，并将“民生保障”纳入考量 [1] - 在去库存的同时，政策强调优化供地市场的结构 [1] 政策工具 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [2] - 政策将优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面，扩大其使用范围，如用于租房提取 [2] - 公积金贷款额度的提高旨在缓解刚需与改善群体的支付压力 [2] 城市更新地位 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从去年房地产段落中跳出，进入“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [2] - 这表明明年城市更新的地位显著上升，推进力度将进一步加大 [2]

中央经济工作会议房地产政策新变化 - 政策核心目标从推动市场“止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，凸显巩固“稳”态势的决心 [1] - 政策转变基于前十一个月市场数据：开发投资虽下降，但全国二手房交易网签面积占比已达45%，房价降幅收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] 政策目标变化 - 政策目标核心是让市场“稳”得住，从“推动止跌”变为“着力稳定” [1] 政策方向变化 - 首次明确将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心政策方向 [2] - “优供给”是首次出现的新词汇，意味着政策是一套协同发力的“组合拳” [2] - 政策要求各地供地前考虑库存问题，去库存同时兼顾“民生保障”，并优化供地市场结构 [2] 政策工具变化 - 公积金改革与“好房子”建设首次明确成为明年的政策新抓手 [3] - 优化灵活就业人员缴存住房公积金的覆盖面将进一步扩大，支持租房提取与提高贷款额度以缓解刚需与改善群体支付压力 [3] - “好房子”建设的有序推动，意味着将从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [3] 城市更新地位提升 - “城市更新”在会议表述中的位置大幅提前，从房地产部分跳进“坚持内需主导”部分，成为一项重要工作 [4] - 说明明年城市更新的地位上升，推进力度将进一步加大 [4]

他强调，若这两方面措施能在2026年得到切实落实，也许到2027年整个经济，包括企业的盈利、老百姓 找工作的收入预期，都会回到一个更为理想的正循环。 12月7日，"和讯财经中国2025年会"在北京举行，主题为"寻找中国经济破局之路"。摩根士丹利中国首 席经济学家邢自强在演讲中表示，当前整体经济面临较大挑战，但中国已显现出新的亮点，资本市场迈 上了新的台阶。未来经济的破局关键，将主要依赖于发展新质生产力与调整房地产政策两大路径。 来源：睿见Economy 为实现这一目标，邢自强提出两方面关键举措。首先，应该通过大幅推进社会保障体系改革，缓解公众 后顾之忧，从而释放消费潜力。其次，在房地产领域应实施更有力且能直接见效的政策，帮助它止跌回 稳，以减少对消费者和财富下行的效应。 回顾过去一年零三个月中国的资本市场，他表示，信心上了一个巨大的台阶。"两三年前我们针对海内 外打破低物价循环陷阱的经验和教训，制作的关于中国走出这一轮的图谱，现在看起来在半路上已经在 打破思维定式的过程中迈出了坚实的一步，但是步伐还是温和的，也许还要再经历一两年左右的探索、 调整。" 邢自强谈到，根据"十五五"规划建议所指引的合理方向，未来应 ...

市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号 [1] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1] - 45%的小区成交价格实现环比上涨，较上月增加4个百分点 [1] 挂牌价格趋势 - 2025年9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，房东降价意愿持续释放 [1][3] - 近一年上海各小区挂牌价格平均下跌13.6%，2025年下半年价格下调速度显著加快 [3] - 挂牌价格指数从2024年9月的近一年高点90.3，整体下行至2025年9月的78 [3] 成交价格与议价空间 - 9月房价上涨的高频交易小区占比升至45%，较8月增加4个百分点，上涨小区绝对数量达233个，环比增加21% [1][5] - 9月上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低，显示供求双方价格判断趋于一致 [8] “825”新政影响 - 2025年8月25日上海优化调整房地产政策，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略释放郊区购房需求 [1][11] - 新政内容包括外环外不限购、单身人士按家庭执行限购、提高公积金贷款额度至最高216万元等，激活刚需群体需求并降低购房成本 [11][12] 刚需市场表现 - 2025年9月上海房价止跌的核心动力源于刚需类小区房价上涨，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点 [2][15] - 总价200万元以内房源成交套数占比达46.56%，环比上升2.79个百分点，同比上升7.51个百分点 [12][13] - 70平方米以内小面积段房源是成交主力，9月成交套数占比在40%以上 [12][14] 区域市场分化 - 成交向城市近远郊片区聚焦，金山区和奉贤区9月成交套数占比排全市前2位，奉贤区占比达5.05%，金山区占比达4.2% [14] - 不同板块出现显著涨跌差异，南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超六成小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块有超六成小区房价上涨 [24] 租赁回报率指标 - 9月成交活跃且房价上涨的二手房小区中，租赁回报率在2-3%之间的有27个，大于3%的有15个 [18] - 租赁回报率达到2%是止跌的重要指标，符合此条件的上涨小区占比达82% [18] - 租赁回报率2%以上小区多分布在宝山、金山、松江等城市近远郊片区，印证刚需是推动房价止跌的核心力量 [21]

新建商品住房供应概况 - 上海近期推出8个新建商品住房项目，分布于6个区，合计供应874套房源，总建筑面积10.57万平方米 [2] - 本次上市项目均为加推批次，暂无全新盘亮相 [2] 项目详情与入围比分析 - 入围比为2.5的项目有2个，分别为浦东翡瑞名庭和虹口润和墙园，均为此前热销的高端盘 [4] - 入围比为2的项目有1个，为宝山润清名郎，推出86套住宅，均价约6.75万元/平方米 [4][6] - 入围比为1.8的项目有3个，包括闵行天誉兰园、嘉定润辰名感和临港境朗苑 [4][7] - 入围比为1.3的项目有2个，为嘉定观喜测庭和松江和胸难苑 [4][9] 重点高端项目表现 - 浦东翡瑞名庭（翡雲悦府）本次加推32套170平方米房源，销售均价11.34万元/平方米，总价门槛约1900万元，该项目今年前9个月成交金额达126.91亿元，位列上海楼盘销售金额榜前三 [5] - 虹口润和墙园（外滩瑞府）本次二期加推146套房源，户型面积124-330平方米，均价14.83万元/平方米，较上批次微涨500元/平方米，其上月首开119套房源当日售罄 [5][6] 开发商动态与市场竞争格局 - 华润置地在此次8个项目中占据4席，推盘力度显著 [10] - 今年1-9月，华润置地以355.94亿元全口径销售额居上海房企第二位，与榜首招商蛇口（362.38亿元）的差距不足7亿元 [10] 市场环境与政策影响 - 上海“金九”新房成交面积54万平方米，环比增加近40%，表现优于二手房市场 [10] - 市场表现得益于8月出台的优化调整房地产政策措施，涉及调减住房限购、优化住房公积金等 [10] - 对于“银十”后续行情，分析认为整体表现较为平淡，后续变化需关注LPR是否降息及新房推盘节奏 [10]

房地产政策 - 住房城乡建设部表示“十四五”期间各地坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策 [2] - 政策支持力度包括下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、对居民“卖旧买新”换购住房给予退税支持、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等 [2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策，以降低居民购房成本 [2] 娃哈哈集团人事变动 - 娃哈哈集团召开董事会，通过宗馥莉辞职事项，并任命许思敏为集团总经理，董事长职务空缺 [3] - 宗馥莉的叔叔宗泽后回应辞职称“是件好事”，并指出其接班策略问题包括不应优先考虑做大规模和赚钱，而应先考虑做好事、做慈善以获得认可 [12] - 宗泽后强调娃哈哈本质上是国家为大股东，国有企业中职业经理人需“夹着尾巴做人” [12] 教育基础设施规划 - 天津市静海区规划至2035年将基础教育学校从现状的408所增加至约440所 [4] 科技与数据中心投资 - 谷歌计划投资100亿美元在印度安得拉邦的维沙卡帕特南附近建设1GW数据中心集群，预计2028年7月开始运营 [5] 汽车行业竞争生态 - 汽车行业“黑公关”乱象成为网络顽疾，水军手段已进化到专业化、规模化，技术更智能隐蔽 [5] - 许多车企被迫参与舆论攻防，每年投入约10%预算甚至更多用于应对黑公关 [6] - 小米集团高管表态坚决反对恶意造谣诋毁攻击 [6] 机器人产业发展 - 宇树科技CEO王兴兴表示家庭生活、服务娱乐、工业产品未来市场空间大，但家庭场景挑战包括伦理道德和安全要求，工业场景需机器人迈过比人力效率更高、成本更低的临界点才可能大规模铺量 [7] 字节跳动公司治理 - 字节跳动启动年内第二次期权回购，在职员工回购价为200.41美元/股（合人民币1424.01元/股），离职员工回购价为180.37美元/股（合人民币1281.62元/股） [8] - 相较于2025年4月的上一次回购，在职员工回购价从189.9美元/股上涨，离职员工回购价从161.42美元/股上涨 [8] 零售业战略调整 - 百盛集团中国内地首店北京百盛复兴门店将于2025年12月31日关闭，原因为集团推进战略转型，对难以实现均衡发展的门店做出必要决定 [9] 智能驾驶与底盘融资 - 宁德时代旗下时代智能完成首轮融资，融资总额超20亿元，投资方包括博裕投资、国泰君安等，融资后估值超百亿，成为智能底盘领域首家独角兽企业 [10] - 滴滴自动驾驶获得D轮融资，融资总额20亿元，投资方包括中关村科学城基金、广汽集团等，资金将用于加大AI研发投入、推动L4自动驾驶应用落地 [11] 航空服务升级 - 东航宣布自10月11日起，所有宽体机执行的国内“空中快线”航班提供经济舱全舱位免费Wi-Fi [13]