核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

公司获奖情况 - 绿城管理控股(9979.HK)在格隆汇“金格奖”年度卓越公司评选中荣获“年度社会责任奖” [1] - 该奖项是对公司多年来积极履行社会责任的认可和肯定 [1] - 该奖项是对公司管理水平和人员素质的嘉奖 [1] 奖项意义与公司发展 - 具备社会责任感是企业可持续发展的必要条件 [1] - 作为经济主体，只有认识并积极承担社会责任才能使自己更具竞争力 [1]

活动与评选概述 - 格隆汇于12月22日在线举办“科技赋能·资本破局”分享会 并在会上揭晓了“金格奖”年度卓越公司评选榜单 [1] - 评选旨在打造投资圈最具参考价值的上市公司及独角兽公司排行榜 其初衷为“全球视野 下注中国” [2] - 评选覆盖了在港交所、上交所、深交所、纽交所、美国证券交易所、纳斯达克证券交易所挂牌上市的全部上市公司及独角兽公司 [2] 获奖公司名单 - 共有10家企业荣获“年度社会责任奖” 按公司首字母顺序排列分别为：大麦娱乐(01060 HK)、都市丽人(02298 HK)、绿城管理控股(09979 HK)、奇富科技-S(03660 HK)、青鸟消防(002960 SZ)、腾讯控股(00700 HK)、小菜园(00999 HK)、讯飞医疗科技(02506 HK)、粤海投资(00270 HK)、众安在线(06060 HK) [1] 奖项意义与评选方法 - “年度社会责任奖”是对公司积极履行社会责任、管理水平及人员素质的认可与嘉奖 [1] - 具备社会责任感被视为企业可持续发展的必要条件 能使企业更具竞争力 [1] - 评选通过定量数据分析和专家评审团等方式得出最终结果 [1]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

公司股份激励计划更新 - 绿城管理控股建议采纳新的2025年股份激励计划，以取代现有的2022年股份奖励计划，旨在优化激励方案并使其更贴近当前市况，从而使合资格参与者的利益与公司利益更紧密地保持一致 [1] - 董事会已于2025年12月17日决议，将在股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股东批准 [1] - 待2025年股份激励计划生效后，2022年股份奖励计划将告终止 [1] 新计划股份来源与安排 - 2025年股份激励计划的股份将来自2022年股份奖励计划、可能适用的2020年股份奖励计划（若其后续终止且存在未行使股份）以及归还股份 [1] - 截至公告日期，2020年股份奖励计划尚未终止 [1] - 采纳新计划后，经2022年股份奖励计划承授人同意，该计划下所有已授予但未归属的股份将成为未行使股份，承授人相应不再享有该等股份，所有该等股份及先前计划的未行使股份将转移至2025年股份激励计划 [1]

公司股份激励计划更新 - 绿城管理控股建议采纳新的2025年股份激励计划，以取代2022年股份奖励计划，旨在优化激励方案并使其更贴近当前市况，从而使合资格参与者的利益与公司利益保持一致 [1] - 董事会已于2025年12月17日决议，将在股东特别大会上建议采纳2025年股份激励计划，以供股东批准 [1] - 待2025年股份激励计划生效后，现有的2022年股份奖励计划将告终止 [1] 新计划股份来源与安排 - 2025年股份激励计划的股份将来自2022年股份奖励计划、可能终止的2020年股份奖励计划（若其存在未行使股份）以及归还股份 [1] - 截至公告日期，2020年股份奖励计划尚未终止 [1] - 采纳新计划后，经原承授人同意，2022年股份奖励计划下所有已授予但未归属的股份将转为该计划项下的未行使股份，承授人相应不再享有该等股份，所有此类股份及原计划的未行使股份将转移至2025年股份激励计划 [1]

公司股份激励计划更新 - 绿城管理控股建议采纳新的2025年股份激励计划，以取代现有的2022年股份奖励计划，旨在优化激励方案并使其更贴近当前市况 [1] - 新计划的采纳需待股东在特别大会上批准，董事会已于2025年12月17日决议建议采纳该计划 [1] - 采纳新计划后，2022年股份奖励计划将终止，其所有已授予但未归属的股份将转为未行使股份并转移至新计划中 [1] 计划股份来源与过渡安排 - 2025年股份激励计划的股份来源包括：2022年股份奖励计划、可能终止的2020年股份奖励计划中的未行使股份，以及归还股份 [1] - 截至公告日期，2020年股份奖励计划尚未终止 [1] - 2022年股份奖励计划承授人同意后，其已授予但未归属的股份将不再为其享有，全部转为未行使股份并转移至新计划 [1]

股份计划现状 - 截至2025年12月17日，2022年股份奖励计划持有2614.8万股股份，含592.9万股未归属和2021.9万股未行使股份[6] - 截至公告日，2020年股份奖励计划未终止，712.0961万股股份未转入2025年股份激励计划[11] - 截至公告日，无根据2025年股份激励计划授出的任何激励[8][13] 2025年股份激励计划 - 2025年12月17日董事会决议在股东特别大会建议采纳该计划[4][6][10] - 股份来自2022年股份奖励计划、2020年股份奖励计划（若终止且有未行使股份）及归还股份[4][7][11] - 可供授出最高股份总数3326.8961万股，占公告日已发行股份总数1.66%[11] - 旨在优化参与者长期激励机制，促进公司长期发展[14] - 由董事会或授权人士管理，可任命管理员协助[15] - 激励期间为采纳日期起至采纳日期五周年前一个营业日[36] - 最早归属日期须为参与者接纳激励当日起不少于12个月[37] - 计划授权限额为33,268,961股股份[38] 相关财务与管理 - 终止2022年股份奖励计划将在2026年12月31日止财政年度确认约461万元人民币非现金亏损[9] - 公司委任香港中央证券信托有限公司作为2025年股份激励计划的受托人[11][39] 激励授予与管理规则 - 董事会或授权人士选合格参与者授予激励，考虑个人业绩等因素[16] - 未获监管批准等四种情况授予的激励股份无效[17][20] - 公司知悉内幕消息后，在消息公布后交易日之前及特定日期前30日或60日内不得授予激励[19][21] - 激励股份归属日期不少于参与者接受激励当日起计十二个月[22] - 董事会或授权人士可决定“善意离职人士”身份及归属条款[23] - 参与者因特定原因不再合格，董事会或授权人士可决定未归属激励股份是否归属或失效没收[25] - 未归属激励不得出让或转让，无投票权[26][27] - 未授出激励股份股息归公司，受托人14日内汇付[28] - 已授予但未归属激励股份在归属期累积股息由受托人持有，归属后参与者有权收取[29] - 12个月内授予选定参与者激励及相关股份最高数目不超公司采纳日期已发行股本（不含库存股份）的1%[30] - 公司可在股东大会寻求股东批准更新计划授权限额[31] - 2025年股份激励计划重大修订或对合格参与者有利的修订需股东大会普通决议案批准[32] - 授予合格参与者激励条款变动需经董事会等批准，按现有条款自动生效的除外[32] - 除非董事会提早终止，2025年股份激励计划在激励期间有效，期满后未归属股份仍需落实归属[33] 其他 - 2025年股份激励计划详情将载于发送给股东的通函[34] - 董事会包括2名非执行董事、3名执行董事和3名独立非执行董事[39]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

南向资金近期交易活动 - 12月12日南向资金增持绿城管理控股27.1万股 [1] - 近5个交易日中有4天获增持累计净增持200.0万股 [1] - 近20个交易日中有10天获减持累计净减持503.3万股 [1] - 截至目前南向资金持有公司2.75亿股占公司已发行普通股的13.71% [1] 公司业务概况 - 绿城管理控股是一家主要提供代建服务的公司 [1] - 公司通过三个部门开展业务：商业代建、政府代建及其他部门 [1] - 商业代建部门主要向项目拥有人提供物业开发管理服务 [1] - 政府代建部门主要向政府提供徙置住房及公共基础设施的物业开发管理服务 [1] - 其他部门主要从事政府项目的项目管理服务以及建筑设计咨询等 [1] - 公司主要在中国国内市场开展业务 [1]