自2020年起，亿翰智库便持续深耕房地产服务领域研究，率先启动"双十佳"房企服务力深度调研；2021年，我们进一步推出"服务力TOP50"专项研究体 系；至2024年，研究再度升级为"超级服务力"评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核。 基于此，我们正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》。谨以这份凝聚洞察与沉淀的成果，向所有在行业变革中坚守服务初心、以专业赢得信赖的 同行者致敬，并期待以此为行业在不确定中锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑。 | 排名 | 企业名称 | 排名 | 企业名称 | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 绿城中国 | 26 | 大华集团 | | 2 | 保利发展 | 27 | 宸嘉发展 | | 3 | 华润置地 | 28 | 首创城发 | | 4 | 中海地产 | 29 | 金沙集团 | | 5 | 招商蛇口 | 30 | 华远地产 | | 6 | 华发股份 | 31 | 金基集团 | | 7 | 中国金茂 | 32 | 电建地产 | | 00 | 龙湖集团 | 33 | 建杭置业 | | 9 | 万科地产 | 34 | 星河湾 | | ...

公司治理与人事变动 - 公司于2025年12月23日召开职工代表大会，选举夏文杰为第十一届董事局职工董事 [1] - 选举产生的职工董事将与2025年第七次临时股东会选举的非职工董事共同组成公司第十一届董事局，任期与第十一届董事局一致 [1] - 夏文杰符合《公司法》及公司章程规定的董事任职条件，不存在不得担任董事的法定情形 [1] 新任职工董事个人履历 - 夏文杰，男性，1978年出生，拥有大学本科学历，为中共党员 [3] - 其职业经历包括：曾任工商银行珠海分行公司业务部会计及信贷经理、珠海铧创投资管理有限公司业务拓展部总监、珠海华发集团财务有限公司副总经理及董事 [3] - 在公司内部，曾任总裁助理、副首席资金官等职务 [3] - 现任公司职工董事、首席资金官、资金管理中心总经理 [3]

公司治理动态 - 华发股份于2025年12月23日召开职工代表大会，选举夏文杰先生为公司第十一届董事局职工董事 [2] - 此次选举产生的职工董事将与公司2025年第七次临时股东会选举产生的非职工董事共同组成公司第十一届董事局 [2] - 新任职工董事的任期与公司第十一届董事局的任期保持一致 [2]

融资情况 - 2023年10月向特定对象发行6.35亿股，每股8.07元，募资51.2445亿元[8] 项目投入 - 郑州华发峰景花园等三项目拟分别投入5.5414840042亿、6.618622214亿、23.3772110637亿元[10] 审计事项 - 立信中标2025 - 2027年报审计，成交价1530万元[15] - 拟聘立信为2025财务和内控审计，费用不超510万元[15] 董事提名 - 提名郭凌勇等5人为第十一届非独立董事候选人[21] - 提名王跃堂等3人为第十一届独立董事候选人[24]

公司治理动态 - 公司于2025年12月23日召开职工代表大会，选举夏文杰先生为公司第十一届董事局职工董事 [1] - 选举产生的职工董事将与2025年第七次临时股东会选举产生的非职工董事共同组成公司第十一届董事局 [1] - 新任职工董事的任期与公司第十一届董事局的任期一致 [1]

公司人事 - 2025年12月23日召开职工代表大会选举夏文杰为职工董事[2] - 夏文杰与非职工董事组成第十一届董事局[2] - 夏文杰曾任工行珠海分行相关职务，现任公司多职[3]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

公司项目交付与市场表现 - 华发股份联合华润置地、鼎信长城打造的新川印项目于10月31日集中交付，较原计划提前近5个月 [1] - 新川印项目从2023年9月亮相到交付用时约1年，示范区开放当日吸引超千人到访，每次开盘均引发市场热捧 [5] - 同为公司项目的超百亩改善大盘锦江上院，从2023年3月首次取证至最后批次取证持续热销，用时仅1年，并于今年10月底提前完成品质交付 [5] 公司发展战略与市场定位 - 公司自2019年进入成都市场，6年来秉持“聚焦核心地段，专筑高端改善”的发展战略，在锦江区、高新区、天府新区等高价值区域精耕细作 [3] - 公司在成都开发的项目成交均价超3.5万/平方米，套均价超680万元，确立了在高端改善市场的精准定位和强大影响力 [3] - 公司通过锦江首府、锦江璞园、锦江大院、锦江上院、新川印、阅天府、锦宸院等项目，逐步构建起清晰的高端产品序列 [3] 产品力与品牌建设 - 阅天府项目首创“全景舱+双端厅”设计，引领成都新一轮豪宅竞速 [5] - 公司通过6年深耕，在成都成功树立起高端改善品牌形象，从单项目开发到多盘联动全面开花 [5] - 2025年公司在成都进入“集中兑现期”，阅天府项目2号地、6号地也将在年底交付，进一步巩固市场信誉和品牌形象 [16] 项目品质与工艺细节 - 新川印项目在交付前夕对部分苗木进行优化调整，追求长期的生态融合与景观效果 [9] - 小区围墙选用大尺寸岩板铺贴，在交付标准之上进行升级，以提升社区颜值并确保经久耐用 [11] - 室内精装工艺细节处理到位，从开关面板安装到橱柜收边均经过精心打磨 [12] 客户关系与社区运营 - 新川印项目从今年4月开始定期举办工地开放日，邀请业主走进施工现场，将“交付验收”转变为贯穿开发全过程的“品质共建” [14] - 项目团队已规划未来社群活动蓝图，包括亲子手工课堂、长者健康讲座、邻里读书会、社区运动赛事等，以连接邻里关系 [16] - 公司强调房屋交付不是服务终点，而是美好生活的开始，未来将以“品质开发+持续运营”的双轮驱动模式在成都发展 [16] 公司背景与经营韧性 - 华发股份是华发集团旗下房地产板块核心平台，华发集团1980年组建，与珠海经济特区同龄 [3] - 在近年来房地产市场深度调整的背景下，公司展现出强劲的发展韧性 [3] - 由华发股份和锦江统建共同打造的锦宸院项目的二期锦宸院·上玺与三期锦宸院·观著已面市，为成都高端改善市场注入新活力 [16]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

股价与交易表现 - 12月19日盘中，公司股价上涨2.09%，报4.39元/股，成交额5297.74万元，换手率0.44%，总市值120.82亿元 [1] - 当日资金流向显示主力资金净流入478.90万元，其中特大单净买入260.49万元，大单净买入218.41万元 [1] - 公司股价今年以来累计下跌22.11%，近5日、20日、60日分别下跌0.45%、7.58%和20.47% [1] 公司基本情况 - 公司全称为珠海华发实业股份有限公司，成立于1992年8月18日，于2004年2月25日上市，主营业务为房地产开发与经营 [1] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发90.32%，其他7.23%，物业服务2.45% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括长期破净、破净股、低价、证金汇金、国资改革等 [1] 股东与股权结构 - 截至9月30日，公司股东户数为5.06万户，较上期减少9.02%，人均流通股54426股，较上期增加9.91% [2] - 截至9月30日，香港中央结算有限公司为新进第八大流通股东，持股3617.00万股；南方中证500ETF为第九大流通股东，持股3207.45万股，较上期减少74.87万股；南方中证房地产ETF发起联接A已退出十大流通股东之列 [3] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入517.50亿元，同比增长63.98% [2] - 2025年1-9月，公司归母净利润为1.02亿元，同比大幅减少92.31% [2] 分红历史 - 公司自A股上市后累计派发现金红利81.48亿元 [3] - 近三年，公司累计派发现金红利21.42亿元 [3]