行业背景与核心观点 - 2025年房地产行业从数量扩张转向品质提升，“好房子”概念已上升为国家战略并加速实施，标志着行业进入以产品力为核心竞争力的新发展阶段 [2] - 部分前瞻性房企已将产品力提升作为核心战略，这不仅是对抗市场下行的策略，更是引领未来的关键决策 [2] - 行业研究机构为此发布了多项产品力榜单，包括《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》、《全国十大作品》，并新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》以树立标杆 [2] 榜单发布：企业产品力排名 - 《中国房地产企业产品力TOP100》榜单前列企业包括绿城中国、保利发展、华润置地、招商蛇口、中海地产、龙湖集团、万科地产、建发房产、越秀地产、华发股份等 [4][5][6][7] - 参评企业的项目统计范围为房企2025年集团及产品系在售住宅项目，数据来源包括国家统计局、企业公告、公开媒体信息及调研访谈等 [7] 榜单发布：顶级产品系列 - 2025年度全国十大顶级豪宅产品系包括：新希望地产的D10系列、绿城中国的凤起系、越秀地产的和越系、宸嘉发展的嘉佰道系、中海地产的玖序系、万华投资的麓系、中国金茂的璞系、华润置地的The Court系、保利发展的天系、招商蛇口的玺系 [8] - 2025年度全国十大轻奢精品产品系包括：绿城中国的海棠系、中国电建地产的华曦系、华发股份的锦宸系、华建地产的天字系、龙湖集团的御湖境系、能建城发的誉府系、保利置业的誉系、保利发展的和系、华润置地的悦系、招商蛇口的臻系 [9][10] - 2025年度全国十大品质作品产品系包括：旭辉集团的铂萃系、绿城中国的春风系、龙湖集团的观萃系、保利发展的和系、华发股份的湖湾系、邦泰集团的境系、华润置地的润系、越秀地产的越系、招商蛇口的雍系、国贸地产的原系 [10] - 参评产品系需为住宅产品系，在售项目个数≥3，统计范围为2025年该产品系的在售项目，排名不分先后 [8][9] 榜单发布：代表作品 - 2025年度全国十大高端作品包括：北京潤園、武汉宸嘉100·嘉佰轩、成都招商玺、杭州岱天青岳里、广州保利天曜、北京建发·海晏、上海静安里、杭州绿城·杭州溪径恒庐、厦门保利安控御宸天悦、深圳深圳湾湾玺等 [13] - 2025年度全国十大轻奢作品包括：杭州保利天奕、南通和园、三亚华润三亚海棠悦府二期、重庆龙湖·两江御湖境、广州能建·天誉府、上海保利天奕、成都天宸上院、广州越秀·江湾潮起、合肥越秀和越府、长沙招商序等 [15][16] - 2025年度全国十大品质作品包括：合肥合肥嘉宸、珠海华发天玺、济南望雲、上海林屿湖畔、长沙能建·天誉府等 [17] - 参评作品为居住类项目，首次开盘时间为2024年11月15日至2025年12月31日，排名不分先后 [15][16] 榜单发布：好房子企业与作品 - 《中国好房子企业TOP10》榜单前列企业包括：绿城中国、华润置地、招商蛇口、保利发展、中海地产、龙湖集团、建发房产、万科地产、越秀地产、华发股份 [21] - 《中国好房子作品TOP20》包括：南宁邦泰·璟和、杭州岱天青岳里、郑州高新华曦府、杭州杭州保利天奕、华宸府、珠海华发香山湖畔、珠海华发香山湖壹号、北京建发·海晏、上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、杭州绿城·杭州溪径恒庐、上海上海保利天奕、深圳深圳湾湾玺、西安玺宸上院、合肥越秀和越府、杭州越秀运河越、三亚招商林屿间、上海中环麓岛、三亚中粮·北外滩壹号、中旅·馥棠公馆等 [21][22][23] - 好房子作品进一步细分为“安全性能”、“舒适宜居”、“绿色低碳”、“智慧科技”等专项类别，例如上海海上原野、南通和园、珠海华发天玺、南京瑞玺、厦门厦门保利安控御宸天悦入选“安全性能”好房子 [24] - 天津某项目、大连朗悦宸湾、北京能建·東誉府、上海上海保利都汇和煦、北京长安华曦府入选“舒适宜居”好房子 [25] - 上海林屿湖畔、重庆龙湖·两江御湖境、万宁绿城·海语春风、三亚三亚海棠悦府二期、济南悦章·天城入选“绿色低碳”好房子 [25] - 厦门国贸地产某项目、合肥合肥嘉宸、济南绿城·济南凤栖和鸣、上海上海保利都汇和煦、深圳卓越曼悦入选“智慧科技”好房子 [26] 房企好房子战略特征 - 2025年保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略，其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地 [28][29] - 各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖从物理空间到服务生态，体现精细化管理思路 [33] - 越秀地产“4X4好产品理念”包含品质、温度、智慧、成长4大维度和16个产品主张 [30][33] - 招商蛇口“七大维度”技术体系以四大基础维度叠加精工、美学，最终落地为贴心服务，细化出27项可感知亮点 [30][33] - 建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项 [33] - 中国电建地产明确“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数 [30][33] - 战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证，例如中海地产自研“Living OS系统”使隔声性能提升20%，污染降低70% [33] - 智慧化从设备层向服务场景延伸，例如华发股份通过BIM技术实现施工可视化，搭载“智慧家居大脑”；中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现跨场景服务串联 [34] - 在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”、“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地“三好十二优”体系通过十二大生活场景落地八大价值 [34] - 行业正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒 [35] 住宅项目产品趋势：外显高颜值与内修高性能 - **大门趋势**：尺度进一步突破，部分品质项目大门宽度突破70米，高端项目甚至达到120米，以营造仪式感与归家尊崇感 [38] - **大门趋势**：在地化打造明显，通过非遗技艺、门头造型、本地原生材料等方式演绎地域文化，例如宁波绿城·凤栖云庐融入青瓷艺术，苏州凤起潮鸣借鉴传统建筑曲线，厦门建发·宸启瑞湖致敬海浪元素 [39][40] - **会所趋势**：“会所+泛会所”渐成标配，2025年十大作品测评入围项目中采用此配置的项目个数占比68.3%，功能互补且空间拓展性更强 [42][43] - **会所趋势**：超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观深度融合，将其转变为社区开放性的公共空间，提升活力与归属感 [45] - **景观趋势**：立体景观配置比例高，测评入围项目中达到83.3%，头部房企项目几乎实现100%覆盖，通过高差重构与功能整合实现空间情感化升级 [46] - **景观趋势**：景观在地化项目占比达到61.6%，北京、杭州和西安是结合频率最高、表现最突出的三个城市 [48] - **车库趋势**：实现功能、美学与细节三重升级，95%项目配置地下落客区以提升便利与品质；采用高档材料提升颜值；优化管线设计与顶面管理以平衡成本与美观 [49] - **科技配置趋势**：入围项目科技系统提及率达100%，重点关注全屋净水、降噪、安全三大高敏感点，通过高精度过滤、隔音材料、智能安防系统等提升居住品质 [50] - **环保用材趋势**：入围项目中“绿色”与“环保”提及率均达100%，例如越秀“环境试验室”实现超越欧盟标准的“近零污染”精装修；绿城装配式内装体系选用环保材料，通过干法安装控制有害气体释放 [51] 住宅项目产品趋势：不同档次产品差异 - **品质项目核心**：高效利用空间，聚焦小面积户型的高使用率和整屋收纳体系 [52] - 例如广州越秀珑悦西关68㎡三房实现130%使用率，实际面积约88㎡；北京通州招商朝棠揽阅69㎡户型得房率高达91% [54] - 品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，有收纳体系的项目占比70%，例如绿城5S收纳体系、金茂棠系收纳系统可使空间利用率提升25-40% [56] - **轻奢项目核心**：聚焦场景创新，室内设计强调“场景化”与“尺度” [52][57] - 2025年客餐厅功能描述中，“场景化”词频占比达30%，与“尺度”（30%）并列第一 [58] - 社区配套功能聚焦“儿童”，轻奢测评项目中“儿童主题”功能配置占比高达79.4% [60] - **高端项目核心**：关注人文艺术与高定生活方式 [52] - 强调在地文化系统性融入，例如北京建发·海晏的门头、西安金茂璞逸东方的立体景观、广州保利玥玺湾的会所艺术装置均深度融合地域文化 [62] - 提供“柔性定制”精装模式（如广州琶洲樾提供12种差异化户型方案）和“高定服务体系”（如成都某项目配备180名服务人员服务256户业主，涵盖103项服务） [63]

向宇。 华发股份官网图 1月1日，华发股份（代码600325）发布第十一届董事会第一次会议决议公告，公告宣布，第十一届董事 会完成组建。 其中，郭凌勇继续担任董事长，刘颖喆出任副董事长。此外，在高管聘任方面，经公司董事长郭凌勇提 名，向宇被聘任为公司总裁，叶宁为董事会秘书。 华发股份迎来高层人事大调整！陈茵卸任总裁一职，华发股份公司执行副总裁向宇接任！ 2025年4月22日，华发股份公告，公司常务执行副总裁俞卫国、执行副总裁张驰和财务总监罗彬因个人 原因辞职，辞职报告自送达董事局之日起生效。 公告资料显示，向宇，男，土家族，1971年出生，博士研究生学历，中共党员。曾任武汉中央商务区城 建开发有限公司董事长，华发股份副总裁、华东区域董事长兼华中区域董事长，华夏幸福基业股份有限 公司高级副总裁兼南方总部江南区域总经理等职务。此前担任华发股份公司董事，执行副总裁，华南大 区党委书记、董事长、总经理。 新团队就任之外，此次原总裁陈茵的离任也引发了不少关注。 陈茵 华发股份官网图 公开资料显示，陈茵1970年出生，汉族，中国国籍，工程师，博士学历，曾任珠海英格仕房产开发有限 公司助理总经理兼工程业务部经理，华发股份销 ...

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

绍兴的陈师傅买了一套房子 他说销售承诺买房送价值72万的黄金 可到现在还没兑现 有关这件事情的话题 登上了微博热搜第一 陈师傅：我就是冲着这个72万的黄金的等额的价格来购买的，返黄金嘛，没想到现在一拖再拖。本来说 2个月，后来3个月，现在5个月了，还没返过来这黄金。 越城区HFC华发金融活力城臻庭的一套房子 位于一楼面积119平方 总价219万多 陈师傅是绍兴人 他说全家四口人还住在一套老房子里 2025年6月份 他看中了 陈师傅：反正有70多万的黄金可以返，加上贷款有168万的贷款，首付款是总共是33万多，除掉首付的 还有余值的。她是口头上跟我说的，等于说是证据什么的都没有的。之前的话早的时候有，有人已经都 拿到了，我是听说了，我朋友的朋友。 陈师傅说 房子首付款要51万多 他们可以享受将近18万的二胎补贴 所以首付款只用付33万元 记者查到 2025年 绍兴多地发布"多孩家庭购房补贴通知" 二孩家庭每平方米补贴1500元 最高不超过20万元 来源：绍兴滨海新区管理委员会官网 说回陈师傅买房的事情 2025年7月28号 他付了首付 同年8月4号 168万元的银行贷款下来了 他最开始想的是 价值72万元的黄金 ...

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 投资推荐五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理公司及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）34个重点城市新房合计成交406.7万平米，环比上升10.8%，较2025年周均成交291.7万平米上升39.4% [3] - **分城市能级**：一二线城市合计成交385.3万平米，环比上升12.7%，较2025年周均成交261.2万平米上升47.5%；三四线城市合计成交21.4万平米，环比下降15.5%，较2025年周均成交30.5万平米下降29.7% [3] - **月度数据**：12月（12.1-12.31）34城一手房成交1489.3万平米，同比下降25.8%，降幅较11月收窄10.7个百分点 [6] - **累计数据**：年初至今34城累计成交1.26亿平米，同比下降17.2% [6] 二手房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）13个重点城市二手房合计成交110万平米，环比下降10.4% [11] - **月度数据**：12月截至上周累计成交557.2万平米，同比下降26.8%，降幅较11月扩大9.6个百分点 [11] - **累计数据**：年初至今13城累计成交5840.4万平米，同比下降3.1% [11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘-2万平米，合计成交125万平米，成交推盘比为-66.32倍 [22] - **去化率指标**：2025年10月至12月对应的周成交/推盘比分别为1.47倍、0.9倍和1.0倍 [22] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/2）15城合计住宅可售面积为8940.1万平米，环比下降1.4% [22] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比下降0.9个月 [22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **《求是》杂志发文**：住建部政策研究中心副主任钟庭军指出，房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [2][28] - **增值税下调**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率从5%降至3%；满2年以上维持免征，自2026年1月1日起施行 [2][28][29] - **REITs市场发展**：证监会发布通知，部署推动REITs市场高质量发展，包括推动商业不动产REITs平稳健康发展 [31] 地方政策 - **深圳“十五五”规划**：推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [2][28] - **常州公积金新政**：可贷额度增加50万元，购买高品质住宅首付最低可至15% [2][28][31] - **甘肃“十五五”规划**：提出加快构建房地产发展新模式，有序推进“好房子”建设 [31] 土地市场 - **上海**：华发股份联合体以19.4亿元竞得浦东周浦地块 [2][32] - **长沙**：招商蛇口以底价4.5亿元竞得雨花区一宗地块 [2][32] - **大连**：华润置地以底价12.2亿元摘得高新区一宗地块 [2][32] 重点公司动态总结 地产公司 - **华润置地**：携手华夏股权成功设立首只Pre-REITs私募股权投资基金，规模3亿元，用于投资优质商业地产项目 [2][34][35] - **华发股份**：为全资子公司武汉置业提供9亿元担保 [2][34] - **越秀地产**：分别获得2.2亿港元和5亿港元的贷款融资，期限均为364天 [2][34][36] - **旭辉集团**：境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），预计削减债务约380亿元，化债比例达67%；境内债务重组涉及金额100.6亿元，预计可削减债务超50亿元，标志着境内外债务重组全面完成 [2][34][36] 物管公司 - **贝壳-W**：在2025年12月24日至31日期间，共耗资约1500万美元回购股份约281万股 [38][39] - **绿城服务**：在2025年12月29日至2026年1月2日期间，共耗资约1325万港币回购股份约292万股 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第16位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为光明地产、苏州高新、城建发展、首开股份、合肥城建；跌幅后五位为大连友谊、ST中迪、华联控股、黑牡丹、盈新发展 [2][41][44] - **估值水平**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.5倍和17.9倍 [2][46] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.79%，相对沪深300指数收益为-0.52%，表现弱于大市 [2][47] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、建发物业、宋都服务、祈福生活服务、绿城服务；跌幅后五位为建业新生活、佳兆业美好、荣万家、浦江中国、保利物业 [47][51] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13倍和12倍，其中华润万象生活估值较高，分别为22倍和20倍；中海物业估值较低，分别为8倍和8倍 [50][52]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一方面，“好房子”政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [2] - 投资分析意见看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐了商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介五类标的 [2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）34个重点城市新房合计成交406.7万平米，环比上升10.8%，较2025年周均成交291.7万平米上升39.4% [2][3] - **分城市能级**：其中一二线城市合计成交385.3万平米，环比上升12.7%，较2025年周均成交261.2万平米上升47.5%；三四线城市合计成交21.4万平米，环比下降15.5%，较2025年周均成交30.5万平米下降29.7% [2][3] - **月度数据**：12月（12.1-12.31）34城一手房成交1489.3万平米，同比下降25.8%，当月成交同比降幅较11月收窄10.7个百分点 [2][6] - **累计数据**：年初至今34城累计成交1.26亿平米，同比下降17.2% [2][6] 二手房成交量 - **周度数据**：上周（12.27-1.2）13个重点城市二手房合计成交110万平米，环比下降10.4% [2][11] - **月度数据**：12月截至上周累计成交557.2万平米，同比下降26.8%，当月成交同比降幅较11月扩大9.6个百分点 [2][11] - **累计数据**：年初至今13城累计成交5840.4万平米，同比下降3.1% [2][11] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周（12.27-1.2）15个重点城市合计推盘-2万平米，合计成交125万平米，成交推盘比为-66.32倍 [2][23] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/2）15城合计住宅可售面积为8940.1万平米，环比下降1.4% [2][23] - **去化月数**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比下降0.9个月 [2][23] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **《求是》杂志发文**：住建部政策研究中心副主任钟庭军指出，房地产带有显著的金融资产属性，是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [2][30] - **增值税新政**：财政部、税务总局发布个人销售住房增值税新政，个人将购买不足2年的住房对外销售的增值税率从5%降至3%，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，维持免征增值税 [2][30][31] 地方政策 - **深圳“十五五”规划**：提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加快构建房地产发展新模式 [2][30] - **常州公积金新政**：可贷额度增加50万元，首付比例最低可至15% [2][30] 土地市场 - **上海**：华发股份联合体以19.4亿元竞得浦东周浦老集镇D地块 [2][30][34] - **长沙**：招商蛇口以底价4.5亿元竞得雨花区一宗地块 [2][30][34] - **大连**：华润置地以底价12.2亿元摘得高新区一宗地块 [2][30][34] 重点公司动态总结 地产公司 - **华润置地**：携手华夏股权成功设立旗下首只Pre-REITs私募股权投资基金，基金规模3亿元，用于投资优质商业地产项目 [2][37][38] - **华发股份**：为全资子公司武汉置业提供9亿元担保 [2][37] - **越秀地产**：公司及其全资附属公司分别获得2.2亿港元和5亿港元的贷款融资，贷款期限均为364天 [2][37] - **旭辉集团**：境外债务重组方案正式生效，涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），预计将削减债务约380亿元，化债比例达67%；至此，旭辉境内外债务重组全面完成 [2][37][39] 物管公司 - **股份回购**：贝壳-W在12月24日至12月31日期间共耗资约1500万美元回购股份约281万股；绿城服务在12月29日至1月2日期间共耗资约1325万港币回购股份约292万股 [41][42] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.29%，沪深300指数下跌0.27%，相对收益为-0.02%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第16位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五的个股分别为光明地产、苏州高新、城建发展、首开股份、合肥城建；跌幅前五的个股分别为大连友谊、ST中迪、华联控股、黑牡丹、盈新发展 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.5倍和17.9倍 [2][48] 物管板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.79%，相对沪深300指数收益为-0.52%，板块表现弱于大市 [2][50] - **个股表现**：涨幅前五的个股分别为佳源服务、建发物业、宋都服务、祈福生活服务、绿城服务；跌幅前五的个股分别为建业新生活、佳兆业美好、荣万家、浦江中国、保利物业 [50][55] - **估值水平**：板块平均2025、2026年预测市盈率（PE）分别为13倍和12倍；其中华润万象生活估值较高，分别为22倍和20倍；中海物业估值较低，分别为8倍和8倍 [53][56]

董事会会议 - 公司第十一届董事会第一次会议于2025年12月31日召开，9位董事全到[1] - 选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[1] - 选举董事会各专门委员会成员，战略委7人，审计等委各3人[1][2] 人员聘任 - 设立第十一届董事会预算工作小组，郭凌勇任组长，王跃堂任副组长[2] - 聘任向宇为总裁，叶宁为董事会秘书[2] - 聘任刘颖喆等为执行副总裁，杨拥军为财务总监[2] - 聘任杜雅清为证券事务代表[3] 人员信息 - 向宇1971年出生，现任公司董事等职[6] - 刘颖喆1975年出生，现任公司副董事长等职[6] - 戴戈缨1968年出生，现任公司执行副总裁[7]

广东恒益律师事务所 关于珠海华发实业股份有限公司 2025 年第七次临时股东会的法律意见书 粤恒益法字 2025 第2 18号 致:珠海华发实业股份有限公司 根据《中华人民共和国证券法》(以下简称:"《证券法》")、《中华人民 共和国公司法》(以下简称:"《公司法》")和中国证券监督管理委员会《上市 公司股东会规则》（以下简称:"《股东会规则》"）等相关法律、法规和其他规 范性文件要求,广东恒益律师事务所(以下简称:"本所")接受珠海华发实业股 份有限公司(以下简称:"公司")的委托,指派本所律师通过现场会议方式对公 司 2025 年第七次临时股东会(以下简称:"本次股东会")进行见证,对本次股 东会的召集与召开程序,出席会议人员资格、表决程序等重要事项出具法律意见。 律师声明事项: 1、本法律意见书是经办律师根据出席本次股东会所掌握的法律事实及公司 提供的有关资料发表法律意见。 2、公司已向本所保证,其已提供为出具本法律意见书所需要的资料,并保 证该等资料真实、准确、完整。 一、本次股东会召集、召开的程序 本次股东会是由公司第十届董事局第六十二次会议决定召开,并于 2025年 12 月 16 日在《中国证券 ...