深圳楼市新政市场反应 - 新政首周深圳二手房市场录得量1531套 较政策前一周增长19.9% [1][7] - 新政后日均录得量较8月日均提升28.7% 较去年9月日均大幅增长72.2% [7] - 9月13日二手房单日签约量环比上周六上涨近20% 创4月以来周六单日成交量最高 [7] 区域市场表现分化 - 完全放开限购的大鹏新区录得量增长超100% 盐田区增长43.3% [3] - 非核心区域光明区实现超100%增长 罗湖区录得量增长41.0% [3] - 罗湖区二手签约量较新政前六天激增109% 受益于配套成熟和房价亲民优势 [3] 项目层面交易活跃度 - 罗湖区京基璟誉府客户到访量环比上涨约40% 单日成交5套房 [2] - 龙岗区深铁阅云境咨询到访量增加30%以上 意向签约客户增加约17% [2] - 宝安区阅臻府未推新盘情况下咨询量上升约30% [4][5][6] 政策调整带动需求释放 - 单身购房资格等同家庭调整促使潜在客户群体增多 [1][4] - 信贷政策优化不再区分首套二套利率 降低购房成本 [4] - 改善型住房需求明显增加 大户型产品成为咨询焦点 [4][6] 市场预期与趋势 - 市场呈现"活跃且稳定"健康态势 带看量同步上涨支撑交易量增长 [7] - 乐有家二手房带看量环比上涨5% 龙岗区单日带看量增长11% [7] - 市场预期以"中性或温和变化"为主 无极端看涨看跌情绪 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入72.84亿元 同比下滑21.7% [1] - 净利润-32.68亿元 归属于母公司净利润-33.61亿元 较上年同期-37.93亿元有所收窄 [1] - 对联营企业和合营企业的投资收益录得-32.03亿元 主要受万科投资拖累 [1] - 总资产7932.32亿元 总负债4796.20亿元 所有者权益3136.11亿元 [1] 万科关联影响 - 持有万科27.18%股份 为第一大股东并介入经营 [1] - 长期股权投资814.05亿元 占总资产10.26% [1] - 2025年内累计向万科提供8次借款支持 总金额达243.69亿元 [1] - 2017-2025年通过股权和债务融资累计向万科投入近950亿元 [2] 业务板块表现 - 地铁/铁路运营及管理设计板块营业收入55.92亿元 同比增长16.34% [2] - 该板块业务成本68.6亿元 同比增长13.66% 产生12.68亿元成本缺口 [2] - 站城一体化开发业务营业收入16.25亿元 同比大幅减少63% [3] - 站城一体化业务成本8.39亿元 同比下降69.9% 毛利率提升11.84个百分点至48.38% [3] 房地产开发动态 - 深铁阅云境人才房项目两次推盘均实现"日光盘" 其中1月推盘1小时售罄 销售金额突破7亿元 [4] - 前海时代尊府项目4月推盘1小时去化超九成 销售金额约19亿元 8月推盘去化81% 成交金额13.8亿元 [4] - 上半年深铁置业完成认购销售55.26亿元 交付房屋1121套 面积18.85万平方米 [4] - 年内计划推出4300套房源 涵盖人才房、商品房、公寓等多类型产品 [4] 投资与资金压力 - 上半年完成固定资产投资442.82亿元 同比增长34% [2] - 在建17条线路及西丽枢纽等重大工程需持续资金投入 [2] - "地产反哺地铁"模式因房地产行业下行面临挑战 [2] - 站城一体化开发业务营收占比降至22.3% 为近年来首次跌破三成 [3]

核心观点 - 深圳2025年前7月一二手房总成交面积同比增长27% 居核心一二线城市前列 市场表现突出[3][31] - 深圳楼市呈现"房价泡沫挤出 购房需求向居住属性回归"特征 新房市场由刚需和中改需求支撑 二手房市场以价换量驱动[5][9][19] - 新房市场中300-400万元和500-600万元总价段成交占比显著提升 分别增长4.58pcts和超1.5pcts 而1000-3000万元豪宅需求降温[9] - 二手房市场购买力降级特征明显 300万元以下总价段成交占比上升 200-300万元总价段成为成交主力占比19.18%[21] - 三四季度新房市场预计延续弱复苏走势 二手房市场保持高位震荡 以价换量仍是主要销售策略[31] 深圳楼市整体表现 - 2025年前7月深圳新房成交面积239万平方米 同比增长25% 成交金额1446亿元 同比增长19%[3] - 二手房成交面积336万平方米 同比增长29% 成交金额1931亿元 同比增长25%[3] - 一二手房总成交面积575万平方米 同比增长27% 增幅居京沪深杭等核心城市前列[3][31] - 深圳是唯一实现新房成交面积和金额同比双增长的一线城市[3] 新房市场特征 - 成交结构呈现"刚需 中改支撑市场 顶豪降温"特征[9] - 300-400万元总价段成交占比从16.31%增至20.89% 增长4.58pcts[9] - 500-600万元总价段成交占比增长超1.5pcts[9] - 70-90平方米面积段成交占比36.05% 同比增长2.26pcts[10] - 100-120平方米面积段成交占比增长3pcts[10] - 1000-3000万元总价段成交套数占比下降2.47pcts至9.86%[9] - 龙岗区和龙华区成交套数占比均超2成 集中度持续上升[12] 热销新房项目分析 - 去化率超6成项目主要集中在3-8万元/平方米单价段[16] - 深铁阅云境项目折后均价4.42万元/平 低于周边竞品4.6-4.8万元/平[17] - 红山华府备案均价8.05万元/平 折后总价470万元/套起 为近五年深高北学区最低上车门槛[18] - 红山华府实际使用率91-94% 较同片区项目高约4个百分点[18] 二手房市场特征 - 呈现"总价段下移 面积段上移"的购买力降级特征[19][20] - 200-300万元总价段成交占比从17.69%增至19.18% 成为成交主力[21] - 300万元以上总价段成交占比持平或回落 400-600万元下降2.32pcts[21] - 100平方米以上各面积段成交占比均出现上升[22] - 70-90平方米面积段成交占比32.79% 同比下降0.67pcts[22] - 龙岗区成交占比超2成 盐田区成交占比上升0.85pcts[24] 热销二手房项目分析 - 成交套数居前项目多集中在龙岗和盐田片区[28] - 可比房价较2024年同期降幅均在10%以上[28] - 金地龙城中央项目成交均价16686元/平 同比下降23%[29] - 万科东海岸项目成交均价37257元/平 同比下降19%[29] - 阳光花园项目成交111套 成交均价32426元/平 同比下降11%[29]

第33周全市新房（预售+现售）周成交652套。值得关注的是，8月16日，深铁集团以"低空+轨道"融 合，创新推出空中直播间活动，通过直升机空中巡礼与地面展示中心联动直播，立体呈现位于龙岗、宝 安、光明三区的深铁阅云境、深铁铭著、深铁睿著三大TOD项目，开启房地产营销新模式。 深铁阅云境地处大运国际会客厅核心，毗邻大运中心体育场、深圳国际大学园，凭借地段优势与优质配 套，该项目多次"日光"。此次推出建面约100至104平方米的三房户型，满足改善型家庭对品质生活的追 求。 深铁铭著位于宝安松岗片区，是深圳西部唯一"三轨交汇"的TOD综合体，集住宅、办公、酒店、商业于 一体，成为连接深莞、辐射粤港澳大湾区的重要枢纽。本次推出建面约76至118平方米的二至四房精装 住宅；深铁睿著位于深圳"科学大脑"的核心承载区，项目依托世界级科学城发展红利，打造低密度宜居 社区。本次推出建面约86至141平方米的三至四房园景精装户型，致力于树立光明人居新标杆。 业界专家表示，近期房地产政策利好不断，市场活跃度提升，深铁项目大规模集中亮相，以"国企担 当"与"创新思维"，为行业探索"高品质居住"与"城市协同发展"的融合路径提供了可借鉴 ...