报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且维持此评级 [1] 报告核心观点 - 尽管受元旦假期影响，本周一二手房销售数据同环比均出现显著下降，但地方支持性政策（如南京人才新政、沈阳公积金优化）持续出台，旨在稳定市场 [6][13] - 行业板块本周表现强于大盘，申万房地产指数上涨5.07%，跑赢沪深300指数2.29个百分点 [3][11] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求回升而实现估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周（报告期），申万房地产指数上涨5.07%，同期沪深300指数上涨2.79%，板块获得2.29%的相对收益 [3][11] - 个股方面，涨幅前五为城建发展、*ST亚太、盈新发展、上实发展、*ST荣控；跌幅前五为海南机场、光明地产、和展能源、首开股份、*ST美谷 [11] 行业新闻追踪 - **南京人才新政**：1月4日发布三项新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴，学士1万元、硕士3万元、博士10万元；同时扩大住房租赁补贴范围，博士2000元/月、硕士800元/月、学士600元/月，补贴期限不超过36个月 [13][15] - **沈阳公积金优化**：1月7日起实施5项优化政策，包括将最低首付15%政策延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民和青年人公积金贷款额度上浮30%适用范围扩大至二手房等 [13][15] - **上海规范市场竞争**：1月8日，上海住建委提出将健全公平竞争审查机制，推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争 [13][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：38个重点城市一手房合计成交19，373套，同比-31.1%，环比-58.6%；成交面积178.5万平方米，同比-39.8%，环比-64.5% [4][21] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-3.7%，环比-52.8%；二线城市同比-48.1%，环比-67.0%；三四线城市同比-38.1%，环比-54.4% [21] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：38城合计成交21，950套，同比-28.6%，环比-26.5%；成交面积196.1万平方米，同比-39.3%，环比-32.0% [28] 重点城市二手房成交分析 - **本周（1.2-1.8）成交**：16个重点城市二手房合计成交16，210套，同比-21.0%，环比-6.9%；成交面积158.9万平方米，同比-23.8%，环比-8.3% [4][37] - **分能级看**：一线城市成交套数同比-27.4%，环比-21.6%；二线城市同比-24.1%，环比+17.9%；三四线城市同比+2.9%，环比-29.0% [37] - **本月至今（1.1-1.8）成交**：16城合计成交16，503套，同比-21.5%，环比-20.8%；成交面积161.6万平方米，同比-24.5%，环比-20.5% [40] 重点城市库存情况分析 - **本周（1.2-1.8）库存**：17个重点城市商品房库存面积18，816.5万平方米，环比增速为0%，去化周期为149.2周 [4][51] - **分能级看**：一线城市去化周期115.8周；二线城市173.4周；三四线城市258.2周 [51] 土地市场供给与成交分析 - **本周（12.29-1.4）土地市场**： - 供应：土地供应面积2，258.2万平方米，同比+25.3%；供应均价1，479元/平方米，同比+5.3% [5][61] - 成交：土地成交面积2，488.6万平方米，同比-62.2%；成交金额361.8亿元，同比-71.6%；成交楼面价1，454元/平方米，溢价率0.5% [5][61] - **近期房企拿地**：列举了多家房企近期拿地情况，包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等在核心城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **本周（1.2-1.8）信用债发行**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比-57.67%，环比+411.59% [5][77] - **本月至今信用债发行**：合计35.3亿元，同比-57.67%，环比-79.15% [77] 个股公告及新闻追踪 - **绿城管理**：截至2025年12月31日，新拓代建项目合同总建筑面积3，535万平方米，较去年同期下降约3.1%；新拓代建项目代建费预估93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [16][18] - **时代中国控股**：2025年全年累计合同销售金额约53.37亿元，签约建筑面积约43.9万平方米；12月单月合同销售金额约5.50亿元 [16][18] - **中国海外发展**：拟发行不超过25亿元公司债券，品种一利率预设区间1.60%-2.60%，品种二1.80%-2.80% [16][17][18] - **保利发展**：2025年12月实现签约面积69.71万平方米，同比-19.33%；签约金额121.64亿元，同比-18.94%。2025年1-12月累计签约面积1，235.34万平方米，同比-31.24%；签约金额2，530.30亿元，同比-21.67% [18][20] - **中国金茂**：2025年12月取得签约销售金额128.21亿元，签约销售建筑面积423，229.71平方米。2025年全年累计签约销售金额1，135亿元 [18][20] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底中，但政策面积极因素在积聚，中央表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3%，其中一二线城市环比下降58.2%，三四线城市环比下降40.2% [1][3]。1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月下降15.7个百分点，其中一二线同比下降40.6%，三四线同比下降44.2% [1][4] - **二手房成交量**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10]。1月截至上周累计成交同比下降23.3%，但降幅较12月收窄3.3个百分点 [1][10] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][18]。截至上周末（2026/1/9），15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比微升0.1% [1][18]。3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][18] 行业政策和新闻跟踪 - **宏观政策**：监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，白名单项目贷款可在原银行展期至5年 [2][24][25] - **地方政策**：上海发布城镇土地使用税困难减免公告 [2][24]。南京发布人才新政，发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万）并扩大住房租赁补贴 [2][24]。北京公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目，惠及约4.3万户居民 [24][27]。成都公积金购房提取代际互助政策延至2026年底 [2][24]。沈阳优化5项公积金贷款政策，延长15%首付等政策至年底 [2][24] - **土地市场**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][24][28] - **金融创新**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][24][28] - **物管行业**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [30][31] 重点公司公告 - **房企经营数据**：多家房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，例如中国海外发展398.3亿元（-1%）、绿城中国276.0亿元（-3.5%）、保利发展121.6亿元（-18.9%）、招商蛇口258.4亿元（-14.6%）、金地集团24.0亿元（-54.5%）、新城控股13.54亿元（-57.8%）[2][33][34][36] - **公司动态**：滨江集团控股股东合计减持2，672万股，持股比例降至60% [2][33][36]。万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][33][36]。越秀地产附属公司出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [33][36] - **物管公司回购**：贝壳-W于1月2日至8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [38][39]。绿城服务于1月5日至9日共耗资约481万港元回购约104万股 [38][39] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨4.32%，跑赢沪深300指数（上涨2.33%）1.99个百分点，在31个板块中排名第11位 [2][40]。个股方面，城建发展、盈新发展涨幅居前 [2][40][43] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，跑输沪深300指数1.54个百分点 [2][45]。个股方面，正荣服务、永升服务涨幅居前 [45][50] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [2][44][49][51]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - 房地产基本面仍在继续磨底，但政策面积极因素正在积累，中央对房地产的表态出现积极转变，后续行业政策值得期待 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分领域的投资机会 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回落**：上周（1.3-1.9）34个重点城市新房合计成交178.4万平米，环比下降57.3% [1][3] - **分线级看**：一二线城市成交165.1万平米，环比下降58.2%；三四线城市成交13.3万平米，环比下降40.2% [1][3] - **月度成交同比降幅扩大**：1月（1.1-1.9）34城一手房成交同比下降40.9%，较12月降幅扩大15.7个百分点 [1][4] - **分线级月度同比**：一二线城市同比下降40.6%，三四线城市同比下降44.2% [1][4] 二手房市场 - **周度成交环比回升**：上周（1.3-1.9）13个重点城市二手房合计成交126万平米，环比上升12.6% [1][10] - **月度成交同比降幅收窄**：1月累计成交同比下降23.3%，较12月降幅收窄3.3个百分点 [1][10] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘77万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.83倍 [1][19] - **可售面积**：截至上周末（2026/1/9）15城合计住宅可售面积为8951.4万平米，环比上升0.1% [1][19] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为21.6个月，环比下降0.24个月 [1][19] 行业政策与新闻总结 宏观与融资政策 - **融资协调机制调整**：监管部门指导，对进入“白名单”的项目，符合条件的贷款可在原银行展期至5年 [2][26][27] 地方因城施策 - **上海**：发布城镇土地使用税困难减免公告，符合条件的纳税人可申请 [2][26][29] - **南京**：发布三项人才新政，对符合条件的在宁就业高校毕业生发放一次性生活补贴（学士1万至博士10万），并扩大住房租赁补贴范围及额度，期限最长36个月 [2][26][29] - **北京**：公布第五批央企老旧小区改造名单，涉及311个项目、866栋楼，预计惠及约4.3万户居民 [26][29] - **公积金政策**： - 成都：公积金购房提取代际互助政策延续至2026年底 [2][26][29] - 沈阳：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，将最低首付15%等政策延长至2026年底 [2][26][29] 土地市场与其他 - **土地成交**：越秀地产以25.6亿元底价拿下上海浦东新区地块 [2][26][30] - **REITs发展**：全国首支地方政府引导的REITs主题基金在厦门设立，目标规模55亿元，期限10年，聚焦存量资产盘活 [2][26][31] 物业管理行业 - **新规施行**：新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规于2026年1月1日正式施行，从物业费、公共收益、维权三方面进行系统性改革 [32][33][34] 公司动态总结 房企经营数据（2025年12月单月销售金额及同比） - 中国海外发展：398.3亿元（-1%）[2][35][36] - 建发国际：96亿元（-44%）[2][35][36] - 绿城中国：276.0亿元（-3.5%）[2][35][36] - 金地集团：24.0亿元（-54.5%）[2][35][38] - 保利发展：121.6亿元（-18.9%）[2][35][38] - 旭辉控股：10.0亿元（-58.3%）[2][35][38] - 招商蛇口：258.4亿元（-14.6%）[2][35][38] - 新城控股：13.54亿元（-57.8%）[2][35][38] 公司其他动态 - **股份变动**： - 滨江集团控股股东合计减持2,672万股，持股比例降至60% [2][35][39] - 越秀地产附属公司拟出售杭州一项目公司73.7%权益，总代价10.2亿元 [35][39] - **人事变动**：万科董事、执行副总裁郁亮辞职 [2][35][39] - **股份回购**： - 贝壳-W：1月2日-1月8日共耗资约2050万美元回购约365万股 [41][42] - 绿城服务：1月5日-1月9日共耗资约481万港币回购约104万股 [41][42] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数上涨4.32%，沪深300指数上涨2.33%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第11位 [2][44] - **个股表现**： - 涨幅前五：城建发展、盈新发展、*ST亚太、*ST阳光、*ST荣控 [2][44][47] - 跌幅前五：海南机场、光明地产、首开股份、和展能源、华联控股 [2][44][47] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为21.7/19.0倍 [2][48] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨0.79%，相对沪深300指数收益为-1.54%，板块表现弱于大市 [2][49] - **个股表现**： - 涨幅前五：正荣服务、永升服务、彩生活、华润万象生活、金融街物业 [49][54] - 跌幅前五：建业新生活、第一服务控股、佳源服务、荣万家、宋都服务 [49][54] - **估值水平**：板块平均2025、2026年PE分别为13.5/12.1倍；华润万象生活估值较高（25/26年PE为23/21倍），中海物业估值较低（25/26年PE为9/8倍）[2][53][55] 投资分析意见 - **推荐方向**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][4][8] 报告核心观点 * 2025年11月，中国房地产市场整体需求疲软，各线城市新房成交量同比普遍大幅下降，龙头房企业绩同比下滑，但行业融资环境有所改善，债券融资总额同比增长 [4][5][7] * 政策层面，中央持续推进高质量城市更新，地方政策聚焦于盘活存量资产、优化公积金贷款及纾困房企，旨在促进市场平稳健康发展和资源效率提升 [12][13][15][25][37] 全国市场整体情况总结 * **市场需求**：2025年11月，一线城市商品住宅平均成交面积为198.60万平方米，同比下降42.42%，环比微增0.43%；二线代表城市平均成交757.70万平方米，同比下降45.70%，环比下降12.89%；三线代表城市平均成交174.76万平方米，同比下降21.25%，环比增长9.72% [4][10] * **供求情况**：2025年11月，50个代表城市商品住宅可售面积约29575.38万平方米，环比下降1.17%，同比下降13.33%；短期库存去化时间为14.6个月，环比延长0.5个月，同比缩短0.5个月 [11] 重点企业整体情况总结 * **销售情况**：2025年11月，监测的品牌房企销售额整体同比下降32.4%，环比下降7.2%；监测的10家房企中，仅绿城中国、华润置地销售额环比增长，其中华润置地环比增幅最大，达51.3%；10家房企销售额同比均下降，金地集团降幅最大，为-68.4% [5][39] * **拿地情况**：2025年11月，重点监测品牌房企累计权益拿地成本119.9亿元，权益新增土地面积53.4万平方米，权益规划建筑面积100.2万平方米；中海地产权益拿地金额最高，为43.1亿元 [6][38] * **融资情况**：2025年11月，房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%；其中，信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4%；债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点 [7][41] 品牌房企经营状况总结 * **万科**：11月销售额94.2亿元，同比减少53.2%，环比减少34.4%；新增土地3宗，权益拿地金额9.2亿元；上海市场热销6.4亿元居首，热销项目为上海的中興傲舍，销售额3.22亿元 [46][48][52][53] * **保利发展**：11月销售金额180.2亿元，同比减少24.9%，环比减少14.7%；新增土地2宗，权益拿地金额17.4亿元；广州市场热销142.0亿元居首，热销项目为广州的保利玥玺湾，销售额111.26亿元 [58][61][62][63] * **中海地产**：11月销售金额约222.35亿元，同比下降26.0%，环比增加19.2%；新增土地3宗，权益拿地金额43.1亿元；北京市场月销20.7亿元居首，热销项目为深圳的中海大运玖章，销售额13.5亿元 [69][73][76][77] * **金地集团**：11月销售金额15.2亿元，同比减少68.4%，环比减少20.8%；本月无新增土地；天津市场月销4.3亿元居首，热销项目为武汉的金地长江艺境，销售额3.04亿元 [81][82][83][88] * **绿城中国**：11月合同销售金额约243亿元，同比减少21.9%，环比增加9.0%；新增土地3宗，权益拿地金额28.4亿元；杭州市场月销71.1亿元居首，热销项目为杭州的晓澜玉华轩，销售额24.59亿元 [92][95][96][97] * **华润置地**：11月合同销售金额约230亿元，同比减少10.9%，环比大幅增加51.3%；新增土地4宗，权益拿地金额15亿元；三亚市场销售18.4亿元居首，热销项目为三亚的华润置地观岚，销售额14.45亿元 [101][102][106][107] * **招商蛇口**：11月合同销售金额约140.9亿元，同比减少34.7%，环比减少8.3%；新增土地3宗，权益拿地金额5.67亿元；上海市场销售37.8亿元居首，热销项目为上海的康定壹拾玖，销售额15.24亿元 [112][115][117][118] * **龙湖集团**：11月合同销售额36.4亿元，同比减少57.2%，环比减少21.5%；本月无新增土地；重庆市场销售5.15亿元居首，热销项目为天津的龙曜城，销售额3.38亿元 [124][125][126][131] * **建发房产**：11月合同销售额60亿元，同比减少51.7%，环比减少45.2%；本月无新增土地；上海市场销售12.14亿元居首，热销项目为北京的建发·海晏，销售额6.24亿元 [135][136][137][142] * **越秀地产**：11月销售金额约51.15亿元，同比减少49.0%，环比减少58.4%；本月无新增土地；北京市场销售18.5亿元居首，热销项目为北京的璞樾家园，销售额7.29亿元 [146][147][148][153] 政策盘点总结 * **中央层面**：住建部召开全国城市更新工作推进会，强调编制专项规划、建立可持续投融资体系及运营模式，预计配套金融、财税等支持政策将加速落地 [12][13][36] * **地方层面——存量盘活**：多地出台政策盘活存量资产，主要方向包括：1) 转变房屋用途，如杭州允许临时改变用途（最长5年），广州、成都支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 [15][16][17][19]；2) 支持功能兼容，如上海允许商务楼宇兼容公寓、医疗等功能 [20]；3) 松绑“自持”限制，如广州、成都允许自持商品住房或商办物业在补缴出让金后转为可售 [21][22]；4) 优化管理审批流程，如成都完善商住项目进度挂钩机制，佛山优化开竣工时限 [23] * **地方层面——需求端支持**：1) 多地优化公积金政策，如重庆支持提取公积金支付二手房首付，佛山支持二套房“商转公”，驻马店、鹤壁、嘉兴上调贷款额度或拓宽使用范围 [30][31][32]；2) 发放购房补贴，如杭州余杭区给予新建商品住宅每套3万元补助，青岛为引进人才提供最高30万元购房补贴 [33]；3) 广州开展常态化收购存量商品房用作保障性住房 [34]；4) 天津、广州优化公租房轮候及补贴政策 [35]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业投资评级，但通过对企业进行深入分类透视，指出了不同类别房企的经营韧性与发展潜力 [3][15][23] 报告核心观点 * 2025年中国房地产市场仍处于调整过程中，行业经历大浪淘沙 [3] * 部分头部及经营稳健的央国企、民企展现出较强韧性，有望成为行业中流砥柱 [3][17][23] * 市场调整期企业分化显著，“中建系”等后起之秀及部分区域深耕型地方国企、民企凭借特定优势实现市场地位提升 [19][20] * 结合销售与拿地数据，约30家经营活跃的企业（超80%为央国企）未来具有较强发展潜力 [21][22] * 预计“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳，行业将向高质量发展转型 [23] 2025年房企销售业绩榜单总结 * **全口径销售额TOP10**：保利发展以2530.0亿元位居第一，绿城中国（2519.0亿元）、中海地产（2512.0亿元）紧随其后，华润置地（2336.0亿元）、招商蛇口（1960.2亿元）位列前五，第六至第十名分别为万科（1339.0亿元）、建发房产（1220.8亿元）、中国金茂（1135.0亿元）、越秀地产（1085.0亿元）、滨江集团（1017.6亿元）[4] * **全口径销售面积TOP10**：保利发展以1224.4万平方米位居第一，绿城中国（1208.0万平方米）、中海地产（1096.6万平方米）位列前三，第四至第十名分别为万科（1018.7万平方米）、华润置地（869.2万平方米）、绿地控股（754.6万平方米）、招商蛇口（708.0万平方米）、中国铁建（548.8万平方米）、龙湖集团（503.1万平方米）、建发房产（498.0万平方米）[4] * **权益销售额TOP10**：中海地产以2311.0亿元位居第一，保利发展（2000.0亿元）、华润置地（1592.8亿元）位列前三，第四至第十名分别为招商蛇口（1323.0亿元）、绿城中国（1040.0亿元）、万科（1004.3亿元）、建发房产（909.1亿元）、中国金茂（783.2亿元）、越秀地产（705.2亿元）、绿地控股（622.7亿元）[10] * **权益销售面积TOP10**：中海地产以947.2万平方米位居第一，保利发展（930.2万平方米）、万科（764.0万平方米）位列前三，第四至第十名分别为绿地控股（679.1万平方米）、华润置地（616.5万平方米）、招商蛇口（552.0万平方米）、绿城中国（499.0万平方米）、中国铁建（471.1万平方米）、建发房产（366.9万平方米）、龙湖集团（366.2万平方米）[10] 2021-2025年持续在榜房企分析 * 2021至2025年连续位列销售额TOP100的房企有53家，过半企业在市场调整期维持了一定的经营韧性 [15] * 可细分为四类： * **千亿企业（10家）**：包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团，这些企业开发经营能力强，多具有融资、投资、产品、公司治理等多方面优势 [17] * **千亿以下央国企（16家）**：包括华发股份、中国铁建、保利置业、中建东孚等 [17] * **经营相对稳健的民企和混合所有制企业（12家）**：包括龙湖集团、金地集团、美的置业、大华集团等 [17] * **出险民企和混合所有制企业（16家）**：包括绿地控股、碧桂园、融创中国、远洋集团等，其销售规模严重萎缩，但前期土储仍保障了一定销售规模 [17][18] 市场新势力与区域深耕型房企分析 * **“中建系”企业异军突起**：从2021年仅2家增至2025年的7家（如中建壹品、中建东孚、中建智地等），在行业下行周期发挥资金优势、逆势拓储，市场地位明显提升 [19][20] * **部分地方国企抓住机遇**：如北京城建、象屿地产等，立足本土并聚焦核心城市，依托国资背景对接城市更新、TOD等项目，获取低成本资源与政策支持 [20] * **区域深耕型民企表现突出**：如兴耀房产集团、建杭置业、润达丰滨江等，聚焦杭州、成都等核心二线城市，通过“小而美”的精准布局、联合拿地及打造高性价比产品实现增长 [20] * **近两年新进入TOP100的房企**：有20余家，主要为中小规模地方国企和区域性民营房企，经营业绩稳定性偏弱，但能依托地缘优势灵活竞争 [21] 经营活跃房企与发展潜力分析 * 近两年连续位列销售额TOP100和拿地金额TOP100的房企有30家，经营较为活跃，未来具有较强发展潜力 [3][21] * 这30家企业中，央国企比例超过80%，包括中海地产、保利发展、招商蛇口等；民企和混合所有制企业包括绿城中国、滨江集团、大华集团、万科、龙湖集团 [22] * 经营活跃的企业中超半数是2025年销售额TOP20企业，表明头部企业已取得投资端和销售端优势，市场地位或将进一步稳固 [21] 行业趋势展望 * 未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平方米，城市分化加剧 [23] * 随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳 [23] * 2026年短期内市场仍处调整期，房地产企业债务重组将加快推进，风险有望加速出清 [23] * 部分房企凭借强劲的经营韧性，已成为并将继续成为支撑行业平稳运行的中流砥柱，推动行业向高质量发展转型 [23]

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