报告行业投资评级 - 看好，维持 [12] 报告的核心观点 - 6月整体供地量环比提升，但核心地块供应节奏放缓，整体成交量环比提升，溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [2][10] - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，1 - 6月金茂、建发、滨江、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好 [2][10] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发的整体拿地质量更优 [2][10] - 结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [2][10] 根据相关目录分别总结 供应 - 核心地块供应节奏放缓，2025年1 - 6月全国300城涉宅用地累计推出建面同比 - 17.3%，一线/二线/三四线累计同比分别为 + 23.9%/+4.2%/-23.3%，6城核心行政区累计同比为 + 33.6%，各能级供应累计同比较上月回落，能级更高区域边际回落幅度更大 [6] - 6月全国300城涉宅用地推出建面环比5月 + 38.4%，相比4月 + 34.8%，6城核心行政区当月推出建面环比5月 - 27.2%，相比4月 - 15.0%，6月整体土地供应环比提升，但核心区域供地量较4、5月减少 [6] 成交 - 上半年土地出让力度大，6月成交环比提升，1 - 6月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为 - 4.3%/+28.0%，一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为 + 20.9%/+18.6%/-11.1%、累计成交金额同比分别为 + 49.5%/+43.8%/-1.3%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为 + 59.0%/+106.3% [7] - 6月300城成交建面/成交金额环比分别为43.5%/98.3%，成交溢价率延续3月以来回落趋势，流拍率仍在低位 [7] 房企 - 6月建发、中海、保利等在土地市场积极发力，6月建发、中海、保利全口径拿地金额分列前3，为219亿元、110亿元、89亿元；1 - 6月累计拿地金额前3位是建发、保利、金茂，拿地金额分别为592亿元、509亿元、492亿元 [8] - 金茂、保利、中海、招蛇、绿城等累计拿地金额同比涨幅较大，与供地前置有关；金茂、建发、滨江、绿城等1 - 6月拿地强度处在较高水平，金茂、越秀、华发、建发等销售同比表现较好 [8] - 6月样本房企获取的重点项目中，绿城、金茂、建发整体拿地质量更优，建发拿地投资金额较大，样本房企重点项目拿地分布均在高能区或中能区，整体能级较高，绿城、金茂、建发获取项目预期利润率相对较高 [9] 投资建议 - 重视中长线结构性机会，结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [10]

房地产贷款数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元 同比增长0.4% 增速比上年末高0.6个百分点 上半年增加4166亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元 同比增长0.3% 上半年增加2926亿元 [1] - 个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 增速比上年末高1.2个百分点 上半年增加510亿元 [1] 政策动态与行业趋势 - 国家统计局指出房地产销售面积和价格同比仍在下降 但总体朝着止跌回稳方向迈进 一二三线城市商品房价格降幅有所收窄 [1] - 住房城乡建设部强调因城施策 精准施策 加快建设"好房子" 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [2] - 国务院积极表态刺激房地产 5年期与1年期利率互换利差转正 显示资本对行业预期改善 [3] 房企债务重组进展 - 14家房企债务重组或重整获批 包括融创 富力 中梁 当代 佳兆业等 部分房企境外债重组已获债权人通过 [2] - 龙光在20天内完成境内债二度重组 显示债务重组进程加速 [2] 券商观点与投资建议 - 中泰证券认为现房销售将改变行业经营模式 看好布局一二线城市 基本面稳健的房企 [3] - 华安证券预测房地产板块绝对收益有5%-15%上行空间 因政策宽松预期推动估值修复 [3] 重点房企经营数据 - 万科一季度营收380亿元 销售350亿元 回款率超100% 完成1万套房屋交付 公开债如期兑付 [4] - 华润置地2025年6月合同销售额234.5亿元 同比下降26.7% 上半年累计销售额1103亿元 同比下降11.6% [4] - 越秀地产上半年合同销售额615亿元 同比上升11% 达成全年目标的51% [4] - 中国金茂2025年6月签约销售金额156亿元 同比增长17.29% [5]

公司评级与目标价 - 花旗维持中国金茂"买入"评级 目标价1 62港元 [1] - 公司被列为花旗2025年4月起首选股 因国企母公司支持(持股38 4%) 融资顺畅 股息支付率40% 市净率0 2倍(NAV折让60%) 2025财年预测PE为9倍 [1] 管理层与股权结构 - 管理层交接顺利 原董事长退休后首席执行官升任董事长 [1] - 国企母公司持股比例增至38 4% [1] 销售业绩与目标 - 2025年6月销售额156亿元人民币(同比+17%) 上海市场表现强劲 [1] - 2025年上半年总销售额534亿元人民币(同比+20%) [1] - 2024年销售额983亿元人民币 行业排名第12 [1] - 2025年计划投入可售资源1800亿元人民币(新增700亿) 目标销售额超1000亿元人民币(预估1100亿 同比+12%) [1] 土地储备与开发策略 - 2025年上半年新增14宗土地 总地价260亿元人民币 71%位于上海/北京(5个项目) 29%位于二线城市(杭州/成都) [2] - 土地获取加速(对比2024年新增22个项目 权益土地款202亿元 净利率10%) [2] - 开发物业资源储备超3000亿元人民币 一二线城市占比87% [2] 净资产收益率提升计划 - 优化资产周转 目标2027年前解决80%库存问题 [2] - 70个项目受益地方政府土地及库存回购政策(如2025年1月湖州项目回笼资金78亿元) [2] - 新项目净利率目标10% 毛利率目标15-20% [2] - 计划提升租金及服务业务利润占比至20%(毛利率70%/30%) [2]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

南京土地市场动态 - 今年以来南京江宁片区土地市场表现活跃，已成功出让九龙湖G18、百家湖G38及竹山路G39三幅地块 [1][2] - 7月16日江宁区和六合区共出让2宗涉宅用地，总成交金额19.94亿元 [2] - 江宁片区还有翠屏山G50和上秦淮G51两幅地块拟待7月30日出让 [2] 中国金茂土地获取情况 - 中国金茂7月16日以15.49亿元竞得江宁竹山路G39地块，楼面地价11997元/平方米 [2] - 4月30日公司以11.4亿元拿下九龙湖G18地块，楼面价17289元/平方米，溢价率15.15% [3] - 今年以来公司在江宁板块累计获取土地金额达26.89亿元 [3] 地块详细信息 - 竹山路G39地块面积79416.74平方米，规划建筑面积129120.04平方米，容积率1.78 [3] - 地块需出资建设5400平方米地铁换乘站房，建设费用3596.26万元 [3] - 九龙湖G18地块面积36631.76平方米，规划建筑面积65937.17平方米，容积率1.8 [4] 产品规划与定位 - 九龙湖G18地块将打造南京第四座"金茂府"，规划5栋小高层和3栋洋房，户型140-220平方米 [7] - 竹山路G39地块可能引入"璞系"产品线，定位复合型高端开发 [7][8] - "璞系"产品在成都、西安等地表现优异，成都项目累计销售额超29亿元 [8] 市场供需状况 - 竹山路G39地块周边仅仁恒龙湾、嘉和华府两个项目在售，住宅用地供应稀缺 [4] - 九龙湖板块近8年无新房供应，G18地块成交价刷新板块近5年纪录 [4] - 片区金隅紫京云筑等改善项目均为2019年前出品，存在新项目需求 [6]

地块成交概况 - 南京7月16日拍出2幅地块 成交总价19 94亿元[1] - 百家湖G39地块由北京方兴亦城置业有限公司以15 49亿元竞得 楼面价11997元/㎡[1] - 六合龙袍G36地块由南京龙跃房地产开发有限公司以4 45亿元竞得 楼面价7852元/㎡[1] 百家湖G39地块详情 - 地块性质为商住混合用地+基层社区中心用地 体量8万㎡ 综合容积率1 78[1] - 区位优势显著 紧邻地铁1号线和5号线竹山路站 金茂拿地后立即启动建设[1] - 地块位于江宁核心区 坐拥牛首山河景观带 距地铁1号线小龙湾站仅百米[2] - 周边配套完善 紧邻百家湖商圈 10分钟可达南京南站 25分钟达禄口机场[2] 六合龙袍G36地块详情 - 规划为纯住宅用地 出让面积33337 94㎡ 容积率1 01-1 7 建筑限高35米[4][5] - 区域新房供应稀缺 仅仁恒龙湾和嘉和华府在售 后者前期房源去化超70%[4] - 嘉和华府2023年成交楼面价达20883元/㎡ 规划建设12-18层小高层[4] 区域市场动态 - 江宁G39地块2023年经13轮竞价触顶 联发27 2亿元竞得 楼面价20883元/㎡[4] - 仁恒龙湾项目自2024年8月首开后持续领跑江宁高端改善市场[4]

土地成交概况 - 南京2宗涉宅用地以总成交金额19.94亿元底价成交 [1] - 2宗地块分别位于江宁区和六合区 [1] 地块交易细节 - 北京方兴亦城置业有限公司（金茂）以底价15.49亿元竞得江宁地块 [1] - 金茂竞得地块成交楼面价为11997元/平方米 [1] - 南京龙跃房地产开发有限公司以底价4.45亿元竞得六合地块 [1] - 龙跃地产竞得地块成交楼面价为7852元/平方米 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

宏观经济数据 - 中国2025年第二季度GDP同比增长5.2%超预期 [1] 港股指数表现 - 恒生科技指数收涨2.8%至5431.29点 [1][2] - 恒生指数上涨1.6%至24590.12点 [1][2] - 国企指数上涨1.65%至8877.10点 [1][2] 大型科技股 - 哔哩哔哩大涨7.94%至184.90港元 [4][5] - 阿里巴巴上涨6.97%至113.50港元 [4][5] - 金蝶国际上涨6.44%至16.54港元 [4][5] - 腾讯音乐上涨5.30%至82.40港元 [4][5] - 美团上涨4.38%至126.20港元 [2][4] - 百度集团上涨4.22%至87.70港元 [2][4] 算力板块 - 金山云大涨16.81%至7.92港元 [5][6] - 万国数据上涨12.19%至38.65港元 [5][6] - 迈富时上涨10.60%至52.70港元 [5][6] - 英伟达获批准向中国销售H20芯片并计划推出RTXpro GPU [6] 创新药概念股 - 百济神州上涨7.80%至164.40港元 [7][8] - 石药集团上涨7.51%至8.59港元 [7][8] - 诺诚健华上涨6.46%至17.46港元 [7][8] - 2025年国家医保目录及商业健康保险创新药品目录调整于7月11日启动 [8] 稳定币概念股 - 云锋金融大涨19.53%至3.55港元 [9][10] - 伟仕佳杰上涨11.05%至9.85港元 [9][10] - 招商证券上涨4.34%至15.88港元 [9][10] 弱势板块 - 建材水泥股下跌 金隅集团跌6.98%至0.80港元 海螺水泥跌4.55%至23.10港元 [11][12] - 内房股走低 远洋集团跌6.90%至0.108港元 雅居乐集团跌5.88%至0.48港元 [12][13] - 上半年全国房地产开发投资4.67万亿元 同比下降11.2% [13] - 6月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4% [13] - 电力设备股下跌 协鑫科技 哈尔滨电气 亿华通均跌超3% [14] 其他表现突出板块 - 影视娱乐股上涨 中国星集团涨超10% 腾讯音乐涨超5% [15] - 生物医药股全天维持强势 [2] - 苹果概念股 软件类股 汽车股 电信股 海运股午后涨幅扩大 [2] 资金流向 - 南向资金净买入38.24亿港元 其中港股通(沪)净买入15.9亿港元 港股通(深)净买入22.34亿港元 [18]

港股内房股表现 - 港股内房股普遍下跌，雅居乐集团(03383 HK)跌幅近10% [1] - 世茂集团(00813 HK)下跌近7% [1] - 富力地产(02777 HK)、远洋集团(03377 HK)、融创中国(01918 HK)、中国金茂(00817 HK)均下跌超过5% [1]