公司月度销售业绩 - 2025年11月单月 公司取得签约销售金额人民币79.97亿元 签约销售建筑面积365,709.00平方米 [1] - 截至2025年11月底 公司累计已认购但未签约的物业销售金额为人民币7.18亿元 [1] 公司年度累计销售业绩 - 2025年1月至11月 公司累计签约销售金额达人民币1,006.79亿元 [1] - 2025年前11个月 公司累计签约销售建筑面积为4,371,726.40平方米 [1] - 累计销售金额包含多个城市运营项目的成交额 如长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城等项目 [1]

China Jinmao Holdings Group Limited 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：00817） 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 免責聲明 房地產銷售過程中存在諸多不確定性，上述披露各項銷售數據乃初步根據本集團 內部管理紀錄及國土資源主管部門公佈的成交結果統計，均未經審核。且該等數 據與本公司定期報告披露的數據可能存在差異，因此該等數據僅供投資者參考， 它們並不能成為或被視為出售或購買任何證券或金融產品的邀請或遊說，不能作 為研究報告之依據，亦無意圖及不構成任何投資建議。本公司股東及有意投資者 務須小心謹慎，避免不恰當的依賴該等數據。 務請本公司股東及有意投資者於買賣本公司股份時審慎行事。 承董事會命 中國金茂控股集團有限公司 公告 2025年11月未經審核銷售數據 中國金茂控股集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此公佈，2025年11 月份，本公司及其附屬公司（「 ...

市场表现 - 截至发稿，内房股普遍受挫，中国海外宏洋集团跌8.93%，中国金茂跌8.76%，绿城中国跌5.45%，中梁控股跌5.13%，越秀地产跌3.19%，美的置业跌3.02%，龙湖集团跌2.93%，旭辉控股集团跌2.69%，远洋集团跌2.65%，华润置地跌2.53% [1] 机构观点与行业分析 - 摩根大通表示，房地产板块仍是主要风险点，市场未能实现“止跌回稳”，销售和投资持续下滑 [1] - 房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [2] - 政策宽松效果有限，库存压力依然巨大 [2] 风险事件与市场情绪 - 万科的境内债展期申请严重打击了市场情绪，引发了对私营开发商融资收紧的担忧 [1] - 万科寻求境内债券展期导致离岸和在岸债券价格大幅下跌，加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧 [2] 投资建议与标的偏好 - 分析师仅看好正在向租赁模式转型、拥有大量未抵押投资性物业的龙湖集团 [1] - 该机构建议投资者在中国信贷市场采取精选策略，首选基本面稳健且资产负债表强劲的TMT公司（如阿里巴巴、微博） [1] - 对于国企，尽管利差收窄，但技术面支撑强劲，建议关注防御性标的（如中国化工） [1] - 房地产板块因万科延期支付引发担忧，情绪脆弱，仅维持对正在向租赁模式转型的龙湖集团的增持评级 [1]

港股市场整体表现 - 12月9日午间收盘，港股三大指数震荡走低，恒生指数跌0.84%，报25549.90点，恒生科技指数跌1.32%，报5587.69点，国企指数跌1.12%，报8981.84点 [1][8][9] - 盘面上，科网股全线下跌，其中小米集团-W跌2.72%，快手、哔哩哔哩、百度跌超2%，美团、网易跌超1% [1][7][8][13] 有色金属与黄金板块 - 黄金股及有色金属股承压，紫金矿业跌4.07% [2][5] - 板块内个股普跌，中国大冶有色金属跌6.80%，三田知品跌6.27%，江西铜业股份跌5.96%，中国铝业跌5.34%，招金矿业跌3.86%，中国宏桥跌3.62%，山东黄金跌2.43% [5] - 市场对全球主要央行货币政策转向的预期是板块承压原因之一，包括日本央行可能调整加息步伐、欧洲央行执委的鹰派讲话促使市场押注明年加息，以及美联储不够鸽派的言论打压了明年降息预期 [2][9] 房地产板块 - 内房股走弱，中国金茂领跌11.68% [5][11][12] - 板块内其他个股亦下跌，中国海外宏洋集团跌8.93%，中梁控股跌5.13%，绿城中国跌4.66%，越秀地产跌4.09%，龙湖集团跌4.04%，龙光集团跌3.75%，远洋集团跌3.54%，美的置业跌3.26% [5][12] - 摩根大通指出房地产板块形势依然严峻，房地产市场“止跌回稳”未在2025年实现，销售和投资持续下滑 [5][11] - 万科寻求境内债券展期导致其离岸和在岸债券价格大幅下跌，加剧了市场对私营开发商融资环境的担忧，同时政策宽松效果有限，行业库存压力巨大 [5][11] 新消费概念板块 - 新消费概念股延续跌势，泡泡玛特跌4.04% [6][12] - 板块内其他个股下跌，布鲁可跌4.45%，达势股份跌3.92%，零跑汽车跌3.83%，茶百道跌2.94%，奈雪的茶跌2.80%，卫龙美味跌2.28% [7][12][13] - 德意志银行研报警示，泡泡玛特为应对需求激增，将其Labubu产品产能从上半年1000万只大幅提升至年底月均5000万只，对于依赖独特设计与稀缺性的潮流玩具品牌，大规模量产可能是热度消退的前兆 [6][12]

每经AI快讯，12月9日，港股内房股下挫，中国金茂跌超8%，中梁控股、绿城中国、越秀地产跟跌。 ...

2025年11月房企销售业绩 - 2025年11月，30家重点上市房企实现销售全口径金额1623.6亿元 [1] - 2025年1-11月，30家重点上市房企累计实现销售全口径金额19811.3亿元 [1] - 从单月表现看，30家房企中有7家实现环比增长，包括华润置地、龙光集团、中海地产、融创中国、滨江集团、远洋集团和新城控股，其中华润置地单月业绩环比增幅最大，达51.3% [1][3] - 从前11月累计业绩看，30家房企中仅中国金茂和绿地控股实现了同比增长 [1] - 单月销售金额排名前列的房企包括：华润置地230.0亿元、中海地产221.4亿元、保利发展179.5亿元、招商蛇口144.5亿元、绿城中国125.0亿元 [3] - 单月环比下降幅度较大的房企包括：越秀地产(-58.5%)、建发房产(-45.2%)、万科地产(-34.4%)、中国金茂(-33.3%) [3] 房企投资与土地储备 - 2025年11月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为234亿元，拿地面积为131万平方米 [5] - 30家房企中，仅有13家在11月有新增土地储备入账 [5] - 单月拿地金额超过30亿元（全口径）的企业主要为中海地产、绿城中国、中国金茂等央国企 [5] - 房企投资态度谨慎，布局集中于一、二线城市的优质地块 [5] - 从累计数据看，2025年1-11月30家房企月均新增土地建筑面积282万平方米，成交总价644亿元，楼面价22834元/平方米；而2025年11月单月楼面价为17860元/平方米，低于前10个月及2024年月均水平 [7] - 部分房企如华润置地、龙湖集团、碧桂园等在11月无新增土地储备 [7] 企业融资情况 - 2025年11月，65家典型房企的融资总量为432.79亿元，环比增长24% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企的累计融资总量为3902.36亿元 [7] - 从融资结构看，11月境内债权融资261.26亿元，环比减少1.2%；境外债权融资111.74亿元，环比大幅增长292.1%；资产证券化融资59.79亿元，环比增长6.6% [7] - 2025年1-11月，65家典型房企新增债券类融资成本为2.87%，较2024年降低0.06个百分点 [8] - 其中，境内债券融资成本为2.52%，较2024年全年降低0.39个百分点；境外债券融资成本为6.21%，较2024年全年提升2.03个百分点 [8] - 11月单月，境内债券融资成本环比降低0.08个百分点至2.3%，继续保持低位 [8] 组织架构与人事动态 - 多家房企在11月进行组织架构调整，通过区域合并、精简层级以提升效能 [11][12] - 龙湖集团将武汉公司与长沙公司合并为华中公司，最终形成10大地区公司的业务格局 [11][12] - 华发股份将珠海大区与华南大区合并为新的华南大区，下设广深、西南、华中、珠海四大片区，维持集团-大区-片区三级管控体系 [11][12] - 新城控股将其代建业务板块“新城建管”分拆为两家独立公司，同时将房地产开发事业部的多个区域公司整合为华北、华东、东南、华南四大区域公司 [11][13] - 旭辉集团在11月上旬合并区域，撤销5个分区及下属城市公司，新成立华北、华东、华南三大区域事业部，调整后形成四大区域及山东平台的业务版图 [11][14] - 人事变动方面，涉及高管变动的企业包括五矿地产、中海地产、万科、中建七局、光明地产等 [11]

融资事件概述 - 中国金茂与建设银行牵头的七家国有大行签署银团贷款合同，获得不超过99亿元人民币的中长期贷款额度 [1][8] - 为获取贷款，公司抵押了金茂大厦部分资产，包括31-50层办公区域、88层观景台及地下车库 [1][8] 抵押资产估值与融资条件 - 抵押资产的评估价为47.6亿元人民币，而实际获得抵押贷款金额是评估值的2.08倍，显示出上海核心资产的强劲溢价能力 [3][10] - 此次抵押的主要目的是进行“债务置换”，而非新增融资 [3][11] 债务置换具体安排 - 贷款资金将用于置换2023年及2024年发行的三笔绿色资产支持专项计划 [4][12] - 三笔待置换绿债具体为：2023年3月发行的“金茂鑫悦2023-1”（规模30亿元）、2023年4月发行的“金茂绿色2023-1”（规模35.01亿元）、2024年2月发行的“金茂绿色2024-3”（规模34.99亿元），本金合计100亿元 [4][12] - 本次99亿元融资几乎可完全覆盖上述100亿元绿债的本金 [5][13] 财务影响分析 - 债务置换的核心好处是降低利息支出，被置换的绿债票面利率区间为3.2%-3.6% [6][15] - 本次抵押融资利率虽未公布，但预计低于3%，参考公司2025年上半年境内外新增融资平均成本2.7% [6][15] - 若按2.7%的利率计算，此次债务置换预计可为公司节省数千万元利息支出 [6][15] 公司战略与过往案例 - 公司通过抵押核心资产（如金茂大厦），完成了从市场融资向银行融资的转化，强化了资产的金融属性 [6][15] - 此次操作并非首例，2024年3月公司曾以北京凯晨世贸中心作为抵押物，获得86.9亿元贷款，用于偿还相关绿色资产支持专项计划的剩余本金 [6][15] - 在市场利率下行周期中，此类操作被视为公司最大化其优质资产价值的正常举措 [7][15]

项目规划调整核心内容 - 项目高度由原规划306米降至249米，塔楼层数由66层变更为51层 [1][2] - 取消酒店和直升机停机坪功能，主要功能变更为办公和65年酒店式公寓 [1][2] - 裙房由地上3层变更为6层，建筑高度不变，主要功能为商业和停车楼等辅助设施 [2] 项目背景与区位 - 项目位于南京主城核心区，玄武湖西侧，为地铁一号线玄武门站上盖物业 [1] - 项目前身为南京国际广场，2013年更名为金茂广场，一期商业部分览秀城已于2015年开业 [1] - 二期项目坐落在中央路201号，已取得建设工程规划许可证 [1] 政策调整动因 - 规划调整是为响应2024年江苏省严控250米以上建筑建设的要求 [1][2][3] - 2024年1月1日起，城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑 [3] - 政策旨在避免城市盲目攀高，结合房地产市场走势和企业实际需求，促进楼市健康发展 [3] 项目原规划与规模 - 原规划为超300米超高层综合体，建筑面积约26万平方米 [3] - 原计划引入万豪集团旗下奢华酒店 [3]

核心交易概述 - 公司进行重大资产抵押，以其持有的上海金茂大厦部分楼层作为抵押财产，为一项总额不超过99亿元的中长期银团贷款提供担保 [2][3] - 该笔贷款并非新增融资，主要用途为置换此前发行的总额100亿元的“三期绿色资产支持专项计划”（碳中和ABS）[3][4] - 抵押资产的具体范围为金茂大厦世纪大道881号的31-50层、88层及地下车库，该部分资产的评估值为47.6亿元 [3] - 99亿元的融资金额约为抵押资产评估值的2.08倍 [3] 贷款具体条款 - 贷款银团由建行上海浦东分行等贷款人组成，建行上海浦东分行作为代理行，贷款期限截至2039年6月14日 [3] - 贷款资金用途包括置换三期绿色资产支持专项计划以及满足金茂大厦运营所需的日常资金周转需求 [4] - 此次重大资产抵押已于2025年11月26日办理完成不动产中心抵押登记 [4] 抵押资产详情 - 上海金茂大厦于1999年8月28日竣工，共88层，占地24000平方米，总建筑面积约29万平方米，主楼高420.5米 [4] - 此次抵押的31-50层资产是金茂大厦的办公区 [4] 类似交易先例 - 此次操作并非公司首次通过抵押核心资产进行债务置换，2025年3月公司曾以北京凯晨世贸中心为抵押物获取86.89亿元贷款，用于偿还对应的绿色资产支持专项计划 [6][7] - 2022年，公司以凯晨世贸中心为标的物业发行了规模为87.08亿元的“凯晨CMBS” [7] 公司声明 - 公司公告强调，该抵押预计不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响 [5]

股份情况 - 截至2025年11月30日，已发行股份（不含库存）13,512,466,348，库存股份0，总数13,512,466,348[2] - 2025年11月，已发行股份（不含库存）及库存股份数目无增减[2] 期权情况 - 截至2025年11月30日，行使价3.99港元期权计划结存95,774,000[3] - 截至2025年11月30日，行使价4.58港元期权计划结存2,000,000[3] - 2025年11月，行使期权所得资金0港元[3]