投资评级 - 维持"推荐"评级 [3][5] 核心观点 - 公司营收利润双增长 2025年上半年实现营收251.13亿元同比提升14% 扣非归母净利11.23亿元同比提升2% [1] - 销售规模显著提升 全口径销售金额533.5亿元同比提升16.36% 销售排名升至全国第9位首次跻身前十 [1] - 土地拓展力度加速 新增16宗土地计容建筑面积超145万方 全口径新增货值749亿元权益口径新增货值403亿元均超2024年全年水平 [2] - 融资成本大幅下降 发行多笔债券票面利率低至2.30% 利息开支32.56亿元同比减少8% [2] - 产品线全面升级 "金玉满堂"四大产品线在北京上海西安等重点城市发力 [1] - 背靠母公司中国中化融资成本具备央企优势 在一线和核心二线城市项目获取增多 [3] 财务表现 - 营收预测 2025E/2026E/2027E分别为636.40亿元/694.38亿元/767.90亿元 增长率7.8%/9.1%/10.6% [4] - 归母净利润预测 2025E/2026E/2027E分别为13.55亿元/19.10亿元/27.18亿元 增长率27.2%/41.0%/42.3% [4] - 盈利能力提升 毛利率从2024A的14.56%预计升至2027E的20.97% 销售净利率从1.80%升至3.54% [7] - 每股指标增长 EPS从2024A的0.08元预计升至2027E的0.20元 每股净资产从3.97元升至4.41元 [7] - 估值水平 2025E/2026E/2027E的PE分别为13X/9X/7X PB保持0.3X [4][7] 业务运营 - 物业开发收入200.41亿元同比提升17% 金茂服务收入17.83亿元同比提升20% [1] - 土地储备充足 物业开发项目未销售面积2681万平米足以支持未来销售 [2] - 资产规模扩大 总资产从2024A的4092.56亿港元预计增至2027E的4608.26亿港元 [7] - 现金流改善 经营活动现金流从2024A的-36.28亿港元转为正 2025E预计111.65亿港元 [7]

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[13] 核心观点 - 7月核心城市核心地块供应继续放缓 低线城市土地供应有所放量[2][6] - 土地成交整体平淡 仅低线城市同比边际改善[2][7] - 中海 绿城 招蛇7月在土地市场积极发力 金茂 建发 绿城1-7月拿地强度较高且销售表现更好[2][8] - 7月样本房企重点项目中 滨江预计利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取地块区位能级更高[2][9] - 结构上重视具备区域优势 产品力和轻库存的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[2][10] 土地供应情况 - 2025年1-7月全国300城涉宅用地累计推出建面同比-17% 一线/二线/三四线累计同比分别为+23%/-2%/-21%[6] - 北上广深杭成等6城核心行政区累计同比+30% 一二线及6城核心供应累计同比继续回落 三四线供应累计同比降幅收窄[6] - 7月当月300城涉宅用地推出建面环比-22% 6城核心当月推出建面环比-51%[6] - 一线/二线/三四线当月推出建面环比分别为-39%/-48%/+1% 6-7月三四线城市土地供应为年内最高[6] 土地成交情况 - 1-7月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为-6%/+25%[7] - 一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为+15%/+9%/-10% 累计成交金额同比分别为+49%/+34%/+2%[7] - 6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为+41%/+80% 仅三四线成交同比边际改善[7] - 7月当月300城成交建面/成交金额环比分别为-16%/-27% 成交溢价率8.4%边际提升 流拍率进一步降低至7.6%[7] 房企拿地表现 - 7月中海 绿城 招蛇拿地力度较大 全口径拿地金额分列前3 为149亿元 139亿元 68亿元[8] - 1-7月累计拿地金额前3位是绿城 建发 中海 拿地金额分别为621亿元 617亿元 553亿元[8] - 累计拿地金额同比涨幅超80%的依次有金茂 中海 绿城 招蛇 保利 建发 华润等[8] - 金茂 建发 绿城等1-7月拿地强度超70%处较高水平 金茂 越秀 建发 华发等销售同比表现较好[8] 重点项目质量分析 - 区位能级角度 7月中海（3宗 143亿） 绿城（4宗 133亿） 招蛇（3宗 62亿） 金茂（1宗 15亿）获取地块均位于高能区[9] - 其他房企（滨江 保利 建发 华润）获取重点地块也均位于高中能级[9] - 盈利水平角度 本月保利 建发 金茂（各1宗）获取项目预计盈利水平较优[9] - 滨江（2宗 34亿） 华润（1宗 27亿）也有较好预期利润兑现度[9] - 综合考虑获取数量和质量 7月滨江获取重点项目利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取能级更高[9] 具体项目清单 - 样本房企7月获取总地价超10亿元重点项目共16宗 覆盖深圳 上海 武汉 杭州 长沙 苏州 温州 南京等城市[40] - 最高单宗成交价项目为绿城获取上海虹口区北外滩地块（64.72亿元 楼面价126,577元/平）[40] - 最高楼面价项目为绿城上海虹口地块（126,577元/平） 其次为招蛇深圳前海地块（84,180元/平）[40] - 可对标最高售价项目为中海上海静安地块（14.1万元/平）和绿城上海虹口地块（16.6万元/平）[40]

公司业绩表现 - 上半年实现营业收入251.13亿元 同比增长14% [3] - 归母净利润10.9亿元 同比增长8% [3] - 销售总金额534亿元 同比上升20% [3] - 首次冲进行业前十 [4] 项目销售情况 - 上海虹口瑞虹新城项目99套房源均价16.6万元/平方米 26分钟内售罄 [6] - 宝山站项目160套房源均价5.39万元/平方米 开盘当日售罄 [7] - 普陀桃浦项目三次开盘均快速售罄 整体去化率接近80% [7] - 小五角场项目认筹率超100% 录得销售额14亿元 [8] 管理架构调整 - 取消五大区域层级 重组为14个地区公司 [14] - 形成总部-地区二级架构 直接管理城市项目 [14] - 晋升三位副总裁高管 公布14位地区总经理 [15] - 免除五大区域领导班子正职岗位人员职务 [15] 土地储备策略 - 权益拿地金额261亿元 位居行业第七位 [18] - 在高能级城市积极竞标 包括上海北京等11个城市 [17] - 杭州地块溢价率达55.91% 楼面价41240元/平方米 [17] - 从低能级区域退出 利用央企资源走土地收储路径 [19] 运营管理机制 - 开展"奋进之星"评选 表彰五类优秀团队或个人 [8] - 推行"六力三比"管理理念 提升内部组织能力 [15][16] - 促进项目快速周转 确保"一年一熟"力争"一年两熟" [8] - 122天开放示范区 实现拿地即开工 [8] 高管团队变更 - 陶天海从华东区域总经理跃升为董事长 [3][13] - 职业生涯25年均在金茂体系内 曾担任多个部门管理岗 [9] - 2021年带领华东区域实现销售额超1000亿元 贡献集团近半业绩 [10][11]

核心财务表现 - 上半年收入251.12亿元同比增长14% 归母净利润10.9亿元同比增长8% 整体毛利率16%与2024年同期持平[2] - 物业开发收入逆势增长17%至200.4亿元 但商务租赁及零售商业运营收入同比减少5% 酒店经营收入同比减少12%[3] - 经营活动现金流量净额虽为负值14.88亿元 但较去年同期30.19亿元流出额收窄[4] 销售与行业地位 - 上半年签约销售金额534亿元同比增长20% 销售规模排名首次进入行业第九[2] - TOP100房企销售总额18364.1亿元同比下降11.8% 公司销售表现显著优于行业整体[2] - 以261亿元拿地金额位居行业第七 新获取16个项目均位于核心一二线城市[2][3] 资产与业务结构 - 持有物业开发项目销售面积约2681万平方米[3] - 金茂物业服务收入同比增长20% 占总收入比例维持7%[3] - 商业收入占比下降因长沙览秀城成为REIT底层资产及宁波嘉苑广场一期出售[3] 战略方向 - 坚持"做优增量 盘活存量"策略 推进"六力三比"主题年工作提升全链竞争力[2] - 短期以经营性现金流回正为核心 加快增量去化与存量盘活 加速第二曲线打造[4] - 中长期把握存量与增量市场 深化城市运营商定位 探索新发展模式[4] 行业环境认知 - 行业处于筑底过程 止跌回稳任重道远[2][4] - 政策持续落地与购房信心修复将推动行业逐步回归平稳发展轨道[4] - 所有房企均需优化业务结构与加强风险管理以实现可持续发展[4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][5] 核心观点 - 中国金茂2025年上半年销售金额533亿元、同比+19.8%，显著优于50家主流房企平均-18%的表现，行业排名第9 [5] - 2025年上半年拿地金额492亿元、同比+1064%，拿地强度（拿地/销售金额比）高达92%，且北京上海占比66% [5] - 融资成本持续优化，2025年上半年境内外新增融资平均成本2.70%、较2024年底下降69个基点 [5] - 公司背靠中化集团，获得256亿元资金支持，并通过新产品系重塑好房子标杆 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入251亿元、同比+14.3%，归母净利润（扣永续债利息后）7.6亿元、同比-22.3% [5] - 毛利率16.2%（同比-0.1个百分点）、归母净利率3.0%（同比-1.4个百分点），地产结算毛利率12%、同比+1个百分点 [5] - 三费费率13.0%、同比-1.1个百分点，其中销售费率和管理费率分别下降1.1和1.0个百分点，财务费率上升1.0个百分点 [5] - 2025年预测归母净利润7.38亿元（同比+5.2%），2026年预测7.92亿元（同比+7.3%），2027年预测8.69亿元（同比+9.7%） [4][5] 业务运营 - 2025年上半年销售面积239万平（同比-2.7%），销售均价2.2万元/平（同比+23.1%） [5] - 未售货值约3,200亿元，一二线城市占比88% [5] - 2024年以来新项目首开认购兑现度132%、价格兑现度104%，全盘利润指标显著优化 [5] - 酒店收入7.8亿元（同比-12.3%），商写收入7.8亿元（同比-4.5%），合计同比-8.6% [5] 资本结构 - 2025年上半年末净负债率73.9%、同比下降8.0个百分点，现金短债比1.2倍、同比下降0.5倍 [5] - 有息负债余额1,233亿元、同比-4.7%，应付集团款项余额401亿元、较2024年末增加77% [5]

交易主体与结构 - 公司间接非全资附属公司北京兆兴与股东方兴亦城、上海建发及福州裕诚订立框架协议 [1] - 北京兆兴按股权比例及相同条款向股东方提供贷款 股东包括方兴亦城、上海建发及福州裕诚或其指定实体 [1] 贷款规模细节 - 北京兆兴向上海建发提供贷款的每日最高结存余额为人民币19.5671亿元 [1] - 北京兆兴向福州裕诚提供贷款的每日最高结存余额为人民币16.21274亿元 [1] - 贷款结存余额包含应计利息 [1] 交易性质与评估 - 交易属于集团日常业务中按正常商业条款进行的操作 [1] - 董事认为交易公平合理且符合公司及股东整体利益 [1]

公司信息 - 公司为中国金茂控股集团有限公司，于香港注册成立且股份在联交所上市[16] - 公司执行董事有陶天海先生（主席）、張輝先生及喬曉潔女士[18] - 公司非执行董事有崔焱先生、劉文先生、陳一江先生及王葳女士[18] - 公司独立非执行董事有劉峰先生、孫文德先生、高世斌先生及鍾偉先生[18] 股权结构 - 方興亦城、上海建發及福州裕誠分别持有北京兆興36%、35%及29%股权[4][6][13][15] - 福州裕誠由上海建發持有33.8%股权并直接控制[15] - 北京兆興为公司间接非全资附属公司[16] - 方興亦城为公司全资附属公司[17] 框架协议 - 2025年8月27日北京兆興与方興亦城、上海建發及福州裕誠订立框架协议提供贷款[3][5] - 框架协议下每笔贷款实际利率参考LPR，可在上下50%范围内浮动[7] - 框架协议有效期为三年，自2025年8月27日起生效[10] - 框架协议有效期内，北京兆興向上海建發及福州裕誠贷款每日最高结存余额分别为19.5671亿元、16.21274亿元[11] - 框架协议下北京兆興向上海建發及福州裕誠贷款合计每日最高结存余额适用百分比率高于5%但低于25%[4][13] - 贷款利息原则上按季度支付，北京兆興有权要求股东按股权比例提前偿还本息[8] - 若无法收回贷款或利息，北京兆興有权以应付款项抵销欠款[9] - 本次交易不构成上市规则第14A章下的关连交易，构成第14章须披露交易[4][13] - 本次交易是北京兆興根据框架协议向上海建發及福州裕誠提供贷款[17] - 公告日期为2025年8月27日[18]

政策核心内容 - 上海发布"沪六条"优化房地产政策 涉及调整住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等措施 [1] - 政策明确符合条件居民家庭在外环外区域购房不限套数 精准释放外环外区域购买力 [2] 新房市场反应 - 政策生效首日两个外环外楼盘开盘售罄：宝山区金茂棠项目推出160套房源均价5.39万元/平方米 认筹率达162.5% [2] - 闵行区保利海上印项目推出168套房源均价8.2万元/平方米 累计认购286组认购率超170% [2] - 松江区招商时代潮派项目出现单客户一次性购买两套房案例 项目均价约5.1万元/平方米 总价范围420-700余万元 [2] 二手房市场反应 - 政策出台后二手房签约量环比上涨约10% 中介在传统休息日出现加班签单情况 [3] - 链家平台二手房浏览量环比上升17%同比上升22% 咨询量环比上升14%同比上升26% [3] - 太平洋房屋数据显示新政首日新增房源环比大幅上涨166% 新增客户环比上涨40% 成交环比上涨14.8% [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入251亿元 归母净利润10.9亿元(剔除投资物业公平值损益后11.23亿元) 毛利润40.49亿元 [1] - 归母净利润同比增长8% 毛利同比增长14% 整体毛利率达16% [1] - 物业开发板块毛利率较去年上半年提升1个百分点 [1] 销售业绩表现 - 签约销售金额534亿元 同比增长20% 排名首次进入行业前十 [1] - TOP10房企规模同比下降背景下实现逆势增长 [1] 产品线市场表现 - "金玉满堂"四大产品线共14个项目首开问世 [1] - 府系产品中长沙湘江金茂府 西安曲江金茂府 上海润雲金茂府均达成首开售罄 [1] - 西安金茂璞逸东方首开摇号热销13亿元 北京璞逸丰宜首开热销18亿元成为丰台区量价标杆 [1] - 长沙璞印梅溪位列长沙别墅销售榜第一 郑州璞逸云湖首开热销12亿元 [1] - 满系项目北京金茂满曜蝉联朝阳区普宅网签套数销冠 天津泮湖满庭获6月天津单盘销冠 [2] - 棠系产品上海金茂棠首开热销12亿元领跑外环市场 成都东城金茂晓棠六开六罄成为现象级产品 [2] 行业定位与发展战略 - 通过产品引领走出市场独立行情 将企业发展融入国家大局 [2] - 高标准履行社会责任 以品质初心持续引领"好房子"建设 [2]

财务业绩 - 营业收入251亿元 归母净利润10.9亿元（剔除投资物业公平值损益后11.23亿元） 毛利润40.49亿元 [1] - 归母净利润同比增长8% 毛利润同比增长14% 整体毛利率16% [1] - 物业开发板块毛利率较去年上半年提升1个百分点 [1] 销售表现 - 签约销售金额534亿元 同比增长20% 行业排名首次进入前十 [1] - TOP10房企整体销售规模同比下降约14% [1] - 四大产品线共4府5璞2满3棠项目首开问世 [1] 项目热销情况 - 府系产品中长沙湘江金茂府/西安曲江金茂府/上海润雲金茂府首开售罄 [1] - 西安金茂璞逸东方首开摇号热销13亿元 北京璞逸丰宜首开热销18亿元成为丰台区量价标杆 [1] - 郑州璞逸云湖首开热销12亿元 长沙璞印梅溪居长沙别墅销售榜前列 [1][2] - 北京金茂满曜蝉联朝阳区普宅网签套数领先 天津泮湖满庭6月登顶天津单盘销量榜首 [2] - 上海金茂棠前首开热销12亿元领跑外环市场 成都东城金茂晓棠六开六罄成为现象级产品 [2] 战略定位 - 通过产品引领走出市场独立行情 将企业发展融入国家大局 [2] - 高标准履行社会责任 以品质初心持续引领"好房子"建设 [2]