项目合作纠纷解决 - 中建智地、越秀北京、金茂北京三方股东就北京朝阳黄杉木店项目（紫京宸园、璞樾）发布联合声明，宣布经过坦诚协商后达成共识 [2] - 股东方承诺将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作 [2] - 针对此前操盘权争议，后续南北“双地块”将由三家联合操盘营销 [5] - 股东方将建立常态化沟通机制，公开项目进展、透明化管理流程，以保障业主权益 [5] 项目合作具体安排 - 三方股东一致承诺将摒弃内部分歧，以朝青板块长远价值为核心 [4] - 合作方式包括统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制，旨在避免无序竞争，共同维护市场健康生态 [4] - 项目最初由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体以126亿元拿下黄杉木店组合地块 [6] - 项目被分为两部分开发：南地块（紫京宸园）由中建智地负责营销，北地块（璞樾）由越秀负责营销和物业，金茂负责产品设计 [6] 项目销售表现 - 紫京宸园和璞樾于今年10月份相继开盘，官宣销售额分别为56.5亿元和45.65亿元 [6] - 截至11月15日，紫京宸园合计网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾合计网签130套，成交均价约9.96万元/平方米 [6] 行业合作模式观察 - 此次纠纷暴露出房企合作开发模式存在风险，例如合作方在定价、营销等方面的利益协调问题容易产生分歧 [7] - 本次事件为联合开发项目的风险化解提供了一定参考 [7]

项目合作纠纷解决 - 北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾）的三家股东中建智地、越秀北京、金茂北京发布联合声明，宣布经过协商已达成共识，将共同推进项目开发经营 [3][4] - 三方股东承诺摒弃内部分歧，以朝青板块长远价值为核心，通过统一规划、协同营销、规范定价来避免无序竞争，共同维护市场健康生态 [5] - 针对此前关注的操盘权争议，后续南北“双地块”将由三家联合操盘营销，并建立常态化沟通机制以保障项目品质和服务 [5] 项目基本信息与销售表现 - 黄杉木店组合地块由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体于今年4月以126亿元竞得 [6] - 项目分为两部分开发，南地块紫京宸园由中建智地负责营销，北地块璞樾由越秀负责营销和物业，金茂负责产品设计 [6] - 截至11月15日，紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米，璞樾网签130套，成交均价约9.96万元/平方米 [6] - 两个项目于今年10月开盘，官宣销售额分别为56.5亿元和45.65亿元 [6] 行业合作模式观察 - 此次纠纷暴露出房企合作开发模式存在风险，例如合作方在定价、营销等利益协调问题上容易产生分歧 [7] - 本次事件的解决为行业内联合开发项目的风险化解提供了一定参考 [7]

项目争议与和解 - 中建智地、中国金茂、越秀地产三方就北京朝阳区黄杉木店项目定价争议达成和解，并联合发布公告 [1] - 三方股东承诺摒弃内部分歧，以区域长远价值为核心，通过统一规划、协同营销、规范定价避免无序竞争 [1] - 针对操盘权争议，解决方案为南北双地块由三家房企联合操盘营销 [1] 项目运营与客户保障 - 股东方将建立常态化沟通机制，公开项目进展与管理流程，从工程建设到物业服务全链条保障业主权益 [1] - 各方将秉持专业、阳光、公开、透明的原则推进项目开发，向社会及客户提供更好的产品和服务 [1] 项目背景信息 - 涉事项目为三大房企于今年4月28日联合竞得的北京市朝阳区黄杉木店及孙河组团地块，总成交额高达126亿元 [2] - 黄杉木店宅地划分为南北地块，南地块由中建智地操盘，推广名"紫京宸园"；北地块由越秀地产操盘，中国金茂负责产品，推广名"璞樾" [2] 争议起源 - 此次争议的导火索是朝阳区黄杉木店项目两大地块的产品定价策略出现差异 [1]

纠纷背景与核心事件 - 北京兴鼎房地产开发有限公司于11月12日向广州国资委发举报信，指控越秀地产未遵循股东方约定的统一定价标准，对部分房源暗中调价[3] - 越秀地产的调价行为据称造成超过3亿元货值损失，并导致南地块紫京宸园部分房源失去竞争优势，影响了超过22亿元房源签约[3] - 北京兴鼎房地产开发有限公司同时向越秀地产发函，要求其停止恶意攻击并在11月17日中午前交出北地块璞樾的操盘权[3] 冲突升级与施压措施 - 中建智地在发函的同时已停止对北地块璞樾的所有审批、合同、用印及财务工作[3] - 中建智地威胁称，若越秀地产未在期限内交接操盘权，将对越秀所有在京项目永久发起无差别全面打击，并对越秀所有在京跟踪地块永久进行无差别抬价[3] - 中建智地还表示将继续向更高层相关部门举报，相关函件及举报信于11月13日出现在网络上引发媒体关注[3] 纠纷解决方案 - 备受关注的黄杉木店双子纠纷以中建智地和越秀地产的握手言和告终[1][3] - 三家股东方的联合声明正在拟定中，计划在11月17日前正式发布[1] - 根据解决方案，北地块璞樾和南地块紫京宸园将同时由中建智地、金茂和越秀三方股东联合操盘[1][3] 市场影响与行业意义 - 此次争端的和解对于购房者、几家股东方以及北京房地产市场而言被视为一个最好的结果[3]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

市场与项目定位 - 广州高端住宅市场在2025年四季度呈现活跃态势，多个项目入市为楼市注入活力 [1] - 璞樾·墅项目定位为市中心稀缺湖畔墅区，凭借约1.1的低容积率打造纯墅地块，在天河核心区具有显著稀缺性 [1] - 项目是世界大观板块最后一块环湖拼图，拥有约5.3万平方米双湖资源和约1.9公里湖岸线 [3] 项目开发与投资 - 越秀地产投入约143亿元接连拿下天河区世界大观板块一二三四期地块，实现一线环湖的围合式连片开发 [3] - 开发采用"先治湖后建房"的模式，并基于POD连片开发进行整体运营 [3] - 项目由越秀地产与金茂联手打造，融合越秀地产的板块开发经验和金茂超过30年的豪宅建造经验 [3] 产品设计与特色 - 项目主力户型为建筑面积约210至550平方米的新规四代墅，提供垂直空间和"一层一世界"的功能分区 [1][5] - 产品采用金茂八衡科技系统，旨在解决广州夏热冬湿的气候问题，提升居住舒适度和室内气候平衡 [5] - 设计上注重自然融合，拥有台地花园与山间小径，将自然、艺术与生活相结合 [3] 配套设施与服务 - 项目在交付前已营造出可消费的会所体验和可参与的社群生态 [3] - 物业服务由越秀商管提供，引入双国际认证服务团队，定制庄园式管家服务体系 [5] - 项目配套包括国际湖区醇熟配套，旨在打造高品质人居标杆 [3][5]

项目发布与产品定位 - 金茂与越秀地产于11月14日联合举行璞樾·墅新品发布会 推出建面约210-550平方米的新规四代墅 同时心湖会所及实体样板间亮相 [1] - 璞樾·墅定位为广州天河市区稀缺的约1 1低容积率湖畔墅区 项目基于越秀地产开发世界大观板块2年兑现的湖区醇熟度及金茂30余年豪宅打造经验 [1] - 项目打造新规四代墅垂直空间 功能分区明确 包括家庭欢聚社交场 阔绰主卧及家族藏品展示空间 [4] 土地获取与板块开发 - 金茂于2025年3月广州首批土拍中以10 77亿元竞得天河区大观路以东 奥体路以北AT1003008地块（天河世界大观四期地块） [2] - 自2023年8月起 越秀地产连续竞得世界大观一至三期地块 累计投入约143亿元 形成太阳湖 月亮湖及绿谷公园的"两湖一谷"生态格局 实现一线环湖围合式连片开发 [2] - 四期地块为世界大观板块最后一块拼图 拥有稀缺天赋湖岸及国际湖区配套 以约1 1低容积率纯墅构建圈层门槛 [4] 品牌合作与项目赋能 - 项目为金茂"璞"系与越秀"樾"系两大产品线融合 汇聚高端产品力 并以金茂八衡科技系统赋能生活 [4] - 项目引进越秀商管进行物业服务 将其商业地产资产运营管理经验与五星级酒店服务经验运用于社区服务 [4]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1] 核心观点 - 2025年1-10月青岛商品住宅市场整体表现弱于去年同期，成交金额约694.7亿元，成交面积约489.7万平方米 [3] - 10月单月市场表现较弱，商品住宅供销同环比均大幅下降，供应5.69万平方米，成交面积39.74万平方米，销售均价为13605元/平方米 [11] 房地产企业销售业绩 - 2025年1-10月青岛房地产企业销售金额TOP20企业合计销售额为434.01亿元 [4] - 君一控股以49.81亿元的销售额位居榜首，海信地产以47.43亿元位列第二，中国金茂以35.34亿元位列第三 [3][4] - 销售面积TOP20企业合计销售面积为249.11万平方米，君一控股以24.1万平方米领先，中国金茂和青特置业分别以22.77万和20.32万平方米位列二、三名 [3][4] 商品住宅项目销售表现 - 销售金额TOP10项目合计销售额为113.8亿元，入榜门槛为8.6亿元，前6名项目销售额均超10亿元 [5] - 崂山区的银丰·玖玺城以21.3亿元销售额位居榜首，海尚府和越秀青铁张村河项目分别以12.2亿和12.1亿元位列二、三名 [5] - 销售面积TOP10项目合计销售面积为59.41万平方米，荣盛·锦绣外滩以8.6万平方米居首，和达铭著·铂岸和寰宇时代雲境分别以6.7万和6.3万平方米紧随其后 [6] - 销售套数TOP10项目合计销售5358套，荣盛·锦绣外滩以709套领先，向阳湖壹号和和达铭著·铂岸分别成交630套和572套 [7] 区域市场表现 - 城阳中心城区板块销售额最高的项目为银丰·御玺，销售额为4.91亿元，海通桂语兰庭和和达·棠颂分别以3.11亿和2.2亿元位列二、三名 [8] - 10月商品住宅供应区域主要集中在胶州市、市北区和李沧区 [11]

行业投资评级与核心观点 - 全国房地产市场整体处于“止跌回稳”过程中，核心城市优质楼盘实现较好去化，但市场复苏动能边际转弱 [3] - 西安新房价格指数环比上涨0.56个百分点，同比上涨2.82%，是全国33个环比上涨的城市之一 [18] - 未来西安房地产市场预计将延续“温和修复、内部分化”的总体态势，年底需求将温和释放，整体成交量以稳为主 [25] 全国与西安市场表现 - 2025年10月，全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.28%，同比上涨2.67%，环比涨幅扩大，同比涨幅略有收窄 [18] - 自去年9.26政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复 [3] - 10月国务院会议中央五部门从“四个取消、四个降低、两个增加”等方面出台组合拳，进一步推动市场止跌回稳 [3] - 西安政策端积极响应国家“好房子”战略，在限购优化、公积金支持、土地出让条件等方面推出一系列本地化配套政策 [4] - 西安“619”新政出台带动市场阶段性回暖，但7-8月受预期偏弱及淡季因素影响市场较为平淡，9-10月供应改善带动销售修复 [4] - 西安二手房市场持续“以价换量”，1-10月二手住宅成交套数累计同比保持正增长 [4] 房企销售业绩与格局 - 西安TOP10房企2025年1-10月实现总销售额648.7亿元，较去年同期下降325.9亿元，降幅达到约33.4% [12] - 2025年TOP10企业门槛为32.5亿元，较去年下降9.6亿元，降幅达22.6% [12] - 2025年1-10月百亿房企数量由去年的5家回落至3家，减少2家 [13] - 全国性品牌房企，尤其是具备国央企背景的企业，依然占据市场主导地位 [14] - 保利发展以106.2亿元销售额位列西安房企第一，销售面积为64.2万m² [5] - 中铁建房地产以104.4亿元销售额位列第二，绿城中国以103.0亿元销售额位列第三 [5] 商品住宅项目表现 - 金茂璞逸东方以30.5亿元销售额位列西安商品住宅项目第一，位于曲江区域 [8] - 保利天珺以25.8亿元销售额位列第二，位于航天区域 [8] - 招商西安玺以25.3亿元销售额位列第三，位于港务区域 [8] - 在未央区域，保利未央璞悦以17.2亿元销售额位列第一 [11] 土地市场情况 - 2025年1-10月西安共推出96宗住宅用地，规划建面931.43万m²，同比下降31.93% [19] - 成交73宗住宅用地，规划建面697.70万m²，同比下滑44.13% [19] - 成交楼面价6694元/m²，同比上涨31.64%，平均溢价率0.98%，同比上涨172.22% [19] - 土拍热度主要集中于核心区域，高新、雁塔、未央、国港住宅用地出让金占全市比重达56% [24]