中央经济工作会议房地产政策信号 - 中央经济工作会议对房地产市场的表态与先前类似，但着墨更多，显示稳定房地产行业仍是内地关键任务之一 [1] - 会议未提及具体措施，但下一步的政策措施或推出旨在降低购房成本的措施 [1] 摩根大通首选股票 - 摩根大通首选股为华润置地、华润万象生活与中国金茂 [1]

行业转型与公司战略定位 - 中国房地产行业正经历从“开发逻辑”到“运营逻辑”的深刻转型 [1] - 公司作为“城市运营商”先行者，正通过精品持有业务开辟“第二增长曲线” [1] - 公司构建了覆盖商业、写字楼、酒店、文旅和轻资产运营的商业新生态 [1] - 截至2025年上半年，公司持有及在营项目达80个，总体量约360万平方米 [1] - 叠加在建、待建项目，公司持有业务总规模近600万平方米 [1] - 业务覆盖北京、上海、深圳、天津、青岛、苏州、杭州、宁波、长沙等核心城市 [1] 商业版图与产品线布局 - 公司商业领域的核心是“三驾马车”产品线：“览秀城”、“金茂汇”及“丰茂里” [2] - “览秀城”聚焦城市级商业，“金茂汇”聚焦区域品质商业，“丰茂里”聚焦社区特色商业 [2] - 长沙金茂览秀城是公司首个览秀城项目及全国首批消费基础设施REITs底层资产 [2] - 长沙览秀城开业九年来出租率长期保持在98%以上，销售额与客流持续领跑区域市场 [2] - 南京览秀城定位“年轻能量场”，青岛览秀城集合了200余个品牌 [3] - 天津金茂汇项目通过工业遗产改造，保留老厂房历史元素 [5] - 宁波奉化金茂汇以TOD商业综合体形式落地，联动地铁、酒店与乐园 [5] - “丰茂里”品牌定位精致社区商业，体现国际范、高颜值、烟火气等特点 [5] - 常熟昆承湖丰茂里于“五一”期间开业，开业客流达13万人次，招商率100% [6] - 常熟项目引入奥赛健身、星巴克、必胜客、霸王茶姬、华为、名创优品等品牌 [6] 轻资产运营与项目拓展 - 公司在商业版图中拓展轻资产输出与全周期运营管理的新增长方式 [9] - 在杭州富阳以轻资产管理输出方式运营“秦望水街”，引入近70家品牌，近半数为区域首店 [9] - 杭州秦望水街项目于今年国庆开业，开业当日客流超10万人次 [9] - 于2025年8月获取成都天府新区天沐锦江商业项目轻资产管理权 [9] - 在酒店领域，通过轻资产管理输出运营太仓、江阴、南昌的酒店，均于2025年开业 [9] - 公司在杭州、武汉及上海布局三大城市地标项目，以拓展商业版图 [9] - 杭州览秀城预计2026年底入市，是杭州富阳“城市眼”的重要组成部分 [9] - 武汉览秀城将打造为双地铁TOD项目，上海横沔老街项目集“农文商旅”于一体 [9] 发展模式与市场表现 - 公司形成了以精品持有为主线、轻资产运营为延伸、REITs上市为支撑的可持续发展生态体系 [10] - 在克而瑞“2024年内资房企运营收入排行榜”中，公司位列第14位 [10] - 公司是国资房企中运营收入增长最快的企业之一 [10] - 稳定的经营性现金流、表现亮眼的REITs平台及精进的资管体系为“第二曲线”提供保障 [10]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

公司内部人士交易 - 中国金茂执行董事兼主席陶天海于2025年12月9日，在场内以每股均价1.2048港元增持公司310万股股份 [1] - 此次增持涉及资金总额约为373.5万港元 [1] - 增持完成后，陶天海的最新持股数量达到1280万股，其持股比例由0.07%上升至0.10% [1][2]

港股市场整体表现 - 香港恒生指数收盘上涨0.42% [1] - 恒生科技指数收盘上涨0.48% [1] 房地产行业表现 - 内房股板块整体大幅上涨 [1] - 万科企业(02202.HK)股价收盘大幅上涨13.2% [1] - 融创中国(01918.HK)股价上涨近9% [1] - 中国金茂(00817.HK)股价上涨8.55% [1]

公司2025年11月及累计销售业绩 - 2025年11月单月，公司实现签约销售金额人民币79.97亿元，签约销售建筑面积36.57万平方米 [1] - 2025年1月至11月累计，公司实现签约销售金额共计人民币1006.79亿元，累计签约销售建筑面积437.17万平方米 [1] 公司累计销售的主要项目构成 - 累计销售金额主要来源于多个城市运营及新城项目，包括长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城、嘉兴上海之窗智慧科学城、郑州二七区马寨新城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城及上海横沔城市运营项目 [1] 公司未签约认购情况 - 截至2025年11月30日，集团已录得已认购但未签约的物业销售金额共计人民币7.18亿元 [1]

港股内房股市场表现 - 12月10日港股内房股午后出现显著上涨行情 [1] - 万科企业股价上涨超过13% [1] - 世茂集团与融创中国股价均上涨超过9% [1] - 融信中国股价上涨超过8% [1] - 中国金茂与金辉控股股价均上涨超过7% [1] - 碧桂园股价上涨超过5% [1] 领涨公司 - 万科企业为当日涨幅最大的内房股之一，涨幅超13% [1] - 世茂集团与融创中国涨幅紧随其后，均超9% [1] - 融信中国、中国金茂、金辉控股及碧桂园均录得显著涨幅 [1]

港股内房股市场表现 - 港股市场内房股出现集体拉升行情 [1] - 万科企业股价涨幅最大，达到17% [1] - 融创中国与金辉控股股价涨幅均超过11% [1] - 雅居乐集团、世茂集团、中国金茂股价涨幅均超过9% [1] - 碧桂园股价涨幅超过7% [1] - 远洋集团、富力地产、旭辉控股股价涨幅均超过6% [1]