核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

公司财务表现 - 2025年上半年营业总收入65.98亿元，同比上升33.91% [2] - 归母净利润8.15亿元，同比下降7.87% [2] - 毛利率50.8%，同比下降15.94%，净利率17.76% [2] - 利润总额16.07亿元，同比增长22% [8] - 房地产销售和租赁分别占营收41%和22% [5] 业务结构与发展战略 - 业务格局为"商业地产+商业零售+金融服务" [3] - 开发重心转移至上海前滩等新兴区域 [3] - 长期持有物业出租毛利率65%，房地产销售毛利率57%，金融业务利润率71% [9] - 住宅物业合同销售金额47.69亿元，同比增加111% [12] - 在售项目整体去化率91% [12] 销售与市场表现 - 上半年房产销售现金流入61.87亿元 [12] - 上海房企销售额排行榜第七位（全口径136.6亿元） [13] - 部分项目销售流速较慢，如川沙锦绣云澜去化率79% [13][14] - 世纪前滩·天御去化率99%，陆家嘴太古源源邸去化率94%-96% [14] 行业比较与竞争态势 - 毛利率远高于同行（华润置地毛利率21%） [9] - 与中海、保利发展等一线房企在去化速度方面存在差距 [13] - 前滩地价持续攀升，高毛利率可持续性存疑 [10] 特殊事件影响 - 苏州"毒地"事件影响股价和财报表现 [14] - 相关地块土壤治理已完成，诉讼仍在审理中 [15]

公司治理与董事会决议 - 第十届董事会第五次会议于2025年7月29日以现场方式召开 全体7名董事出席并审议通过四项议案 [4] - 董事会全票通过2025年半年度报告及摘要 审计委员会确认报告真实准确反映公司财务状况和经营成果 [4][6] - 董事会全票通过两项超额奖励议案 包括2024年度分配比例及2025年度与业绩指标挂钩的方案 [7][8][9] - 提名邓佳悦为新任董事候选人 其现任公司党委副书记兼总经理 曾任多个管理层职务 [10][12] 监事会决议 - 第十届监事会第五次会议于同日以现场结合通讯方式召开 4名监事全部出席 [13] - 监事会审议通过半年度报告 确认编制程序合规且内容符合监管要求 未发现违反保密规定的行为 [13][14] 房地产租赁业务 - 截至2025年二季度末 持有在营物业总建筑面积396万平方米 其中甲级写字楼245万平方米占62% [16] - 2025年上半年房地产租赁现金流入18.54亿元 同比下降14% 权益租赁现金流入15.18亿元同比降幅相同 [16] 住宅销售业务 - 主要住宅项目去化率表现优异 世纪前滩·天御达99% 陆家嘴太古源源邸两批分别达96%和94% [17] - 2025年上半年住宅销售签约面积4.10万平方米同比增96% 合同销售金额47.69亿元同比增111% [17] - 住宅销售现金流入55.48亿元同比增长105% 权益现金流入38.19亿元同比增幅相同 [17] 办公销售与项目竣工 - 2025年上半年办公项目销售现金流入6.39亿元 权益部分为3.51亿元 [18] - 上半年竣工三个项目总建筑面积41.02万平方米 权益竣工面积36.9万平方米 [18] 重大事项进展 - 子公司绿岸公司土地污染治理取得进展 土壤现场治理工作已全部完成 后续工作有序推进中 [3] - 绿岸公司已暂停相关开发建设销售工作 公司累计发布10次专项公告披露此事 [3]

物业持有情况 - 截至二季度末公司持有主要在营物业总建筑面积396万平方米 其中甲级写字楼245万平方米 高品质研发楼33万平方米 商业物业78万平方米 酒店物业27万平方米 租赁住宅物业13万平方米 [2] 房地产租赁表现 - 2025年1-6月房地产租赁现金流入18.54亿元 同比下降14% 权益租赁现金流入15.18亿元 同比下降14% [2] 住宅销售项目去化 - 主要在售住宅项目去化率分别为世纪前滩·天御99% 世纪前滩·天汇92% 川沙锦绣云澜79% 世纪臻邸53% 陆家嘴太古源源邸第一批96%及第二批94% [3] 住宅销售业绩 - 2025年1-6月住宅类物业销售签约面积4.10万平方米 同比增加96% 权益签约面积3.23万平方米 同比增加111% [3] - 同期住宅销售合同金额47.69亿元 同比增加111% 权益合同销售金额33.51亿元 同比增加119% [3] - 实现住宅销售现金流入55.48亿元 同比增加105% 权益销售现金流入38.19亿元 同比增加105% [3] 办公销售与项目建设 - 2025年1-6月办公项目销售现金流入6.39亿元 权益销售现金流入3.51亿元 [4] - 同期竣工项目包括川沙C06-01/02地块 川沙C06-03地块 张江中区74-01地块 竣工面积41.02万平方米 权益竣工面积36.9万平方米 [4] 收入结构 - 2024年度营业收入构成：房产销售48.24% 房地产租赁22.19% 物业管理14.88% 金融业收入9.14% 酒店业3.64% [4]

业绩总结 - 2025年1 - 6月房地产租赁现金流入18.54亿元，同比降14%，权益租赁现金流入15.18亿元，同比降14%[1] - 2025年1 - 6月住宅类物业销售签约面积4.10万平方米，同比增96%，权益签约面积3.23万平方米，同比增111%[2] - 2025年1 - 6月住宅类物业合同销售金额47.69亿元，同比增111%，权益合同销售金额33.51亿元，同比增119%[2] - 2025年1 - 6月住宅类物业销售（含车位）现金流入55.48亿元，同比增105%，权益销售现金流入38.19亿元，同比增105%[2] - 2025年1 - 6月办公项目销售现金流入6.39亿元，权益销售现金流入3.51亿元[2] 项目情况 - 至二季度末公司主要在营物业总建筑面积396万平方米，含甲级写字楼245万平方米[1] - 世纪前滩·天御等项目整体去化率分别约为99%、92%、79%、53%、96%及94%[2] - 2025年1 - 6月公司竣工项目竣工面积41.02万平方米，权益竣工面积36.9万平方米[2]

项目概况 - 陆家嘴太古源源邸项目是陆家嘴金融城扩容增效及上海"一江一河"建设规划的重要组成部分，第三批次住宅即将面市 [1] - 项目总建筑面积约54万平方米，为城市综合体，前身为民生码头，由陆家嘴集团与太古地产合作开发 [1] - 项目充分发挥一线临江优势，打造集滨水豪宅社区、国际商业空间和文化活动空间于一体的城市更新范本 [1] 项目定位与特色 - 项目以国际先进水岸生活为蓝本，结合国际高端商业运营经验，融合历史、人文、时尚、生活元素 [1] - 商业部分定位区别于"太古里"和"太古汇"，以全新产品构建高端生活方式多元业态综合体 [1] - 西区零售聚焦"高端生活方式"，计划引入超过130家高端及精选生活方式类品牌租户 [1] 项目进展与影响 - 住宅部分预计2026-2027年陆续交付 [2] - 项目建成后将展示上海城市更新成果，提升陆家嘴国际化金融中心的综合承载能力 [2]

公司业绩表现 - 2024年营业收入146.51亿元，同比增长33.12%，归母净利润15.08亿元，同比增长5.31%，扣非净利润14.81亿元，同比增长10.35%，扭转了2020-2023年连续四年营收下滑的局面（2020年-2.02%、2021年-4.16%、2022年-15.21%、2023年-9.25%）[3][4] - 房地产业务收入133.12亿元，金融业务收入13.39亿元，住宅销售和办公楼销售结合推动收入增长，前滩东方悦澜等项目结转收入增加[5] - 2024年经营性现金流净额13.16亿元，同比下降88.44%，主要因住宅销售回款减少及支付梅园社区地块土地款，但2025年一季度现金流净额11.18亿元，同比增幅87.27%，因子公司爱建证券回购业务现金流入增加[5][6] 业务结构与发展策略 - 构建"商业地产+商业零售+金融服务"格局，核心资产为30幢甲级写字楼（总建面236万平方米），租赁住宅物业总建面13万平方米（成熟项目川沙悦庭出租率96%，租金2.45元/平方米/天）[3][9][10] - 2024年无新开工项目，7个项目竣工（总建面102.33万平方米），7个续建项目（总建面163万平方米），重点布局陆家嘴核心区、前滩、张江科学城等区域[9] - 推动从"高速度开发"向"高质量运营"转型，优化资金管理（2024年综合资金成本3.06%，较2023年降42BP），探索金融与产业协同路径[6][10] 房地产市场动态 - 2024年住宅合同销售面积6.77万平方米（-52%），金额73.02亿元（-49%），但现金流入95.51亿元（住宅销售占61.36亿元），主要项目去化率：世纪前滩·天御99%、川沙锦绣云澜70%（截至2025年5月实际去化率85%）[7][8] - 办公业务租赁现金流入31.53亿元（同比-10%），核心区写字楼需求稳定，非核心区去化压力大，计划通过多举措稳住出租率[8][9] - 川沙锦绣云澜项目2023-2024年四次开盘共1064套，截至2025年4月待售241套，区域市场份额占一手新房网签量约70%[7][8]