行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

资产出售交易 - 公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，出售目的为资产证券化 [1] - 该交易在北京产权交易所挂牌，挂牌底价为22.65亿元人民币 [1] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未订立有约束力的协议 [1] 标的资产详情 - 目标公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家于2008年开业的五星级酒店 [1] - 该酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房及33栋私密别墅，并设有450平方米行政酒廊 [1] - 截至2025年8月31日，目标公司营业收入约为2.36亿元人民币，净利润为3779.99万元人民币 [1] 资产处置战略 - 公司明显加快了酒店资产的退出节奏，此次并非首次挂牌出售三亚酒店资产，去年已出售三亚希尔顿酒店 [1] - 对于过往出售，公司解释原因为酒店运营近20年，装修及设施设备较为陈旧需持续投入，股权出售是实现资产整体销售的良机 [2] - 资产出售带来的现金流及利润有助于优化集团整体财务状况及营运资金，并便于寻找新投资机会 [2] 公司经营与财务表现 - 公司主营业务涵盖物业开发、商务租赁、零售商业运营、酒店经营等 [3] - 2025年中期报告显示，公司营业收入为251.13亿元人民币，同比增长14.28%，归母净利润为10.9亿元人民币，同比增长7.93% [3] - 同期经营活动产生的现金流量净额为-81.22亿元人民币，上年同期为-36.83亿元人民币 [3] - 2025年10月，公司取得签约销售金额119.97亿元人民币，同比增加3.45%，签约销售建筑面积33.15万平方米 [3] - 2025年前10个月，公司累计签约销售金额达926.82亿元人民币，同比增加23.57%，累计签约销售建筑面积为400.6万平方米 [3]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌底价为22.65亿元（226,460万元）[1][3] - 该交易在北京产权交易所进行，挂牌日期为2025年11月21日，挂牌期间为20个工作日，选择网络竞价方式，并设置自动延期[3] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未订立任何有约束力的协议[1] 标的资产详情 - 目标公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家于2008年开业的五星级酒店[1] - 酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房，以及33栋私密别墅，并设有450平方米行政酒廊[1] - 截至2025年8月31日，标的企业营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元[1] 公司资产处置战略 - 此次出售目的为资产证券化[1] - 公司明显加快了酒店资产的退出节奏，此次并非首次挂牌出售三亚酒店资产，去年已出售三亚希尔顿酒店[1]

土拍总体情况 - 上海2025年第九批次土拍推出9宗宅地，起始总价约169亿元 [1] - 上午场成交8宗地块，总成交金额约156亿元 [1] - 下午场将竞拍青浦徐泾大虹桥地块，起始楼板价为3万元/平方米 [1] 参拍主体与地块特征 - 参拍主体以深耕型房企、本地国企及民企为主 [1] - 地块普遍要求配建5%公租房或养老设施，容积率多控制在2.5或以下 [1] - 土拍延续“稳预期”思路，外环外供地数量超过半数 [1] 重点地块成交详情 - 中海底价竞得杨浦东滩地块 [1] - 大华和金茂分别摘得宝山高境地块和庙行地块 [1] - 浦东川沙地块经过82轮竞价，由上海佳运置业全资子公司以24.7541亿元竞得，溢价率达15.76%，住宅楼面价约2.99万元/平方米 [1]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司计划出售其持有的金茂(三亚)旅业有限公司100%股权 [1] - 出售目的为基于资产证券化 [1] - 出售已在北京产权交易所进行公开挂牌，挂牌底价为人民币22.65亿元 [1] 标的资产详情 - 目标公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业 [1] - 酒店拥有446间客房及套房 [1] 交易状态与后续安排 - 截至公告日，尚未确定股权的受让方及最终对价，也未订立任何有约束力的协议 [1] - 确定受让方后，上海金茂将与其签署产权交易合同 [1] - 预计该出售将构成香港联交所上市规则下的须予披露交易，公司将适时遵守相关规定 [1]

资产出售交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，出售目的为资产证券化 [2] - 该交易已在北京产权交易所挂牌，挂牌底价为22.65亿元人民币 [3] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未签署任何有约束力的协议 [3] 标的资产详情 - 目标公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店为2008年开业的五星级酒店 [3] - 酒店资产包括446间客房及套房，其中设有51间行政客房与套房，专属450平方米行政酒廊以及33栋私密别墅 [3] - 截至2025年8月31日，金茂三亚（旅业）有限公司营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元 [3] 历史资产出售情况 - 公司在2024年已出售另一处三亚酒店资产，即金茂三亚希尔顿酒店 [3] - 该历史交易通过公开挂牌方式进行，受让方为海南骊驰咨询有限公司，最终转让总对价为18.49亿元人民币 [4] - 根据估值报告，金茂三亚希尔顿酒店的估值为16.06亿元 [4] 公司战略与财务影响 - 公司董事认为出售老旧酒店资产是以合理价格实现酒店整体销售的良机，出售带来的现金流及利润有助优化集团整体财务状况及营运资金 [4] - 资产出售亦令集团可以适时寻找其他新投资机会 [4] 市场表现 - 截至11月24日开盘，中国金茂股价报1.47港元/股，当日上涨0.68% [5]

市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权 [1] - 出售标的为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 交易在北京产权交易所挂牌，挂牌底价为22.65亿元人民币（即226460万元） [1][2] 交易具体细节 - 转让比例为100% [2] - 挂牌日期为2025年11月21日，挂牌期间为20个工作日 [2] - 选择的竞价交易方式为网络竞价，并设置为自动延期 [2] - 交易行为已获中国中化控股有限责任公司批准 [2] - 标的企业原股东已放弃行使优先购买权 [2] 资产背景 - 三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是丽思卡尔顿品牌在中国较早布局的度假奢华酒店之一 [1] - 此次出售目的为资产证券化 [1]

重大事项 - 复星医药子公司复迈宁®药品注册申请获得受理 [1] - 恒瑞医药旗下9款药物获得批准可开展临床试验 [1] - 中国金茂附属公司计划挂牌出售其持有的金茂(三亚)旅业有限公司100%股权 底价为22.646亿元 [1] - 博雷顿发布全新无人驾驶矿用卡车产品 [1] - 石药集团选择性5-HT2A受体激动剂SYH2056片在中国获得临床试验批准 [1] - 北京汽车拟以约16.08亿元出售北汽国际51%股权 [1] - 中信银行全资子公司信银金投获得监管批准正式开业 [1] 经营业绩 - 名创优品第三季度经调整净利润为7.67亿元 同比增加11.7% [1] - 普达特科技上半年实现销售收入约7756.8万港元 多款半导体设备核心产品获得重磅订单 [1] - 优矩控股前9个月在线营销解决方案业务总账单金额约118.63亿元 同比增加约35.3% [1] - 南旋控股中期业绩显示公司拥有人应占溢利为3.36亿港元 同比增长12.7% [1] - 国际商业结算发布盈利警告 预期中期综合亏损净额同比上升约72% [1]