PART 01 滨湖区省府板块，方兴湖TOD合肥轨道翰墨雲栖最新消息，这应该是滨湖新计容最低上车门槛了，规划了13栋15-17F小高层，全系一梯一户产品，容积率 1.8，共470套房源，据说是外立面铝板、石材到顶，户型面积段128-139-168平，小区规划了泛会所、图书馆、TOD商业组团、儿童乐园、四点半课堂、 私宴厅等功能区。 中海望津府作为合肥一环内首座新规人文大宅，展现出其独特的建筑风格和人文关怀。项目位于合肥逍遥津的胜利路与淮南路交口，周边环绕着四牌楼、 银泰中心、淮河路步行街等多个繁华商圈，为居民提供了丰富的购物、娱乐和餐饮选择。 瑶海区的中海望津府，没想到不声不响的就已经开过盘了，中海的效率一向是很高的。 东路站 R III 45 86 36班 珠海路小学 省行政中心东站 ST NY NEW (4) 搜狐号@话说探家 2#16F T 3#16F | 1#17F 128m2 | 128m2 128m2 128m² | 128m² 128m 128m1 128m2 128m² 51 m CHANNETH 7#17F 5#15F 6#17F 8#17F 139m² 168m2 139m² 168m2 ...

交易概述 - 中国金茂间接全资附属公司北京亦城与保利房地产及北京朝新签订增资协议 北京亦城向北京朝新增资人民币3.5亿元 保利房地产向北京朝新增资人民币21.5亿元 增资完成后北京亦城和保利房地产持股比例分别为30%和70% [1] - 北京亦城与保利房地产及北京满茂签订另一增资协议 北京亦城向北京满茂增资人民币21.5亿元 保利房地产向北京满茂增资人民币3.5亿元 增资完成后北京亦城和保利房地产持股比例分别为70%和30% [1] 土地获取背景 - 北京亦城与保利房地产以50%:50%比例组成联合体 通过公开竞买以总价人民币87.295亿元获得北京两宗地块土地使用权 其中北京朝新地块成交价款人民币43.095亿元 北京满茂地块成交价款人民币44.2亿元 [2] - 两宗地块位于北京市朝阳区三间房乡 总占地面积68,996平方米 规划计容建筑面积172,936平方米 均为居住用地 [2] 项目开发规划 - 北京朝新地块占地面积32,154平方米 计容建筑面积80,830平方米 将开发为可售住宅及配套幼儿园 计划2027年1月竣工 [2] - 北京满茂地块占地面积36,842平方米 计容建筑面积92,106平方米 将开发为可售住宅项目 计划2026年12月竣工 [2] 品牌与运营安排 - 北京满茂地块将由公司打造金茂"满"系产品 北京朝新地块将由保利房地产打造保利"天字系"产品 [3] - 增资交易使公司和保利房地产在各自操盘项目的股权比例增加 有利于促进项目开发工作顺利进行 [3]

项目基本信息 - 中建壹品以27.78亿元总价摘得海淀宝山0016地块 溢价率1.76% 住宅楼面价约5.68万元/㎡ [7] - 地块占地2.4公顷 总建筑面积8.01万㎡（地上5.04万㎡ 地下2.97万㎡） 容积率2.1 控高30米（局部36米）[1][7] - 规划11栋7-11层洋房 主力户型建面100-120㎡ 含少量140-180㎡大户型 [1] 规划设计特点 - 采用新中式建筑风格 屋顶设飘檐造型 部分楼栋存在窗井设计 可能包含首层下跃户型 [5] - 未设置架空层 部分层高接近3米 [3] - 中央设置约900㎡立体下沉会所式庭院 南侧配建约7000㎡超级园林 另有两个小型花园 总绿化面积超1万㎡ [3] 配套设施 - 地块内含社区卫生服务站（不低于550㎡）、社区养老服务驿站（约1000㎡）[8] - 另规划社区综合文化室（约800㎡）、末端营业网点（约50㎡）、10千伏开闭站（占地约300㎡）及通信机房等设施 [9] - 1公里内规划九年一贯制学校（可能引入首师大附中） 2公里内现有北京十一晋元中学及首师大附属小学 [11] 区位与市场环境 - 地块位于西五环内海淀四季青镇 临近阜石路及地铁6号线廖公庄站 [7] - 周边缺乏大型商业综合体 依赖石景山商圈资源（山姆会员店、万达广场等 车程约10分钟）[11] - 区域竞品密集：东北3公里田村地块由保利发展+北京建工以45.45亿元摘得 楼面价7.84万元/㎡ 溢价率11.95% [11] - 北侧3公里西郊机场地块预计本月底入市 当前西四环至西五环一带新盘面临去化压力 [11]

投资评级 - 维持"持有"评级 [2][6] 核心观点 - 保利发展销售稳居行业首位，融资成本进一步下降 [2] - 公司具备安全性与一定的成长性 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入1168.57亿元，同比减少16.08% [5] - 归母净利润27.11亿元，同比下降63.47% [5] - 基本每股收益0.23元，同比下降63.4% [5] - 第二季度单季度营业收入625.85亿元，同比减少30.07% [5] - 第二季度归母净利润7.60亿元，同比下降85.38% [5] - 房地产销售业务收入1051.43亿元，同比减少17.72%，毛利率14.88%，同比下降0.93个百分点 [5] - 其他业务收入114.17亿元，同比增加3.46%，毛利率11.09%，同比下降4.99个百分点 [5] - ROE（TTM）为0.15% [4] 销售与市场地位 - 上半年签约金额1451.71亿元，同比减少16.25% [5] - 签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米 [5] - 38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92% [5] - 销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点 [5] - 当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点 [5] 土地储备与投资 - 新增项目26个，全部位于核心城市 [5] - 新增项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米 [5] - 新增地价环比2024年下半年下降8.6%，计容面积增长7.0% [5] 财务结构与融资 - 资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率63.30%，净负债率59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点 [5] - 成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，6年期综合成本2.32% [5] - 发行公司债和中期票据57亿元 [5] - 新增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89% [5] - 经营活动现金净流入160.17亿元，同比实现由负转正 [5] - 期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上 [5] - 另有593亿元已售待回笼资金 [5] 盈利预测 - 预计2025年基本每股收益0.43元，当前股价对应PE约19.3倍 [6] - 预测2025年营业总收入286733百万元，2026年272396百万元，2027年275120百万元 [7] - 预测2025年归母净利润5152百万元，2026年5668百万元，2027年6405百万元 [7] - 预测2025年PE 19.29倍，2026年17.53倍，2027年15.51倍 [7]

项目概况 - 项目名为"华联峦山府" 曾用名"御品峦山" 位于宝安区西乡街道广深公路与航城大道交汇处东北侧 [1][4][5] - 总建设用地面积2 19万平方米 总建筑面积12 43万平方米 容积率4 19 绿化率25% 车位比1:1 29 [6] - 由7栋楼体构成 含5栋住宅(28-38层 504户) 1栋6层商业 1栋21层办公 梯户比为2梯4户或3梯4户 [7] - 规划恒温泳池 地上核增建筑面积调整为12347平方米 地下核增建筑面积改为32371平方米 [2][8] 开发历程 - 2006年启动规划 2014年8月动工 2015年底因合作方纠纷停工 2024年10月复工 [1][13] - 设计单位由深圳合大国际变更为梁黄顾建筑设计 开发主体为景恒泰房地产(华联控股100%持股) [14][15][17] - 景恒泰历史股东包括深物业集团 深投控物业 2019年恒裕集团接盘 2024年华联控股取得开发控制权 [19][20][21] 区位优势 - 双地铁口物业(12号线西乡桃源站 在建20号线二期航城站) 步行可达 [10] - 教育资源包括西乡实验学校(880米)和中澳实验学校 自带7000平方米商业 [10] - 1公里内有航城里购物中心 3公里内覆盖缤纷时代购物中心 西乡彩虹城等商业体 [10] 产品规划 - 推出96-119平方米平层和133-170平方米复式 预计2024年10月开盘 [10] - 西乡核心区宅地稀缺 项目入市将缓解板块新房供应压力 [11] - 开发商华联控股与恒裕集团均为深圳本土实力房企 恒裕以高品质豪宅开发著称 [22][23][24]

地块成交与项目背景 - 越秀地产以14 15亿元竞得白云区沙太路以西AB3101018地块 折合楼面价33623 6元/㎡（未扣除配建）[3] - 地块为二类居住用地 宗地面积21010㎡（出让面积16835㎡） 容积率2 5 计算容积率建筑面积42088㎡[5] - 地块竞拍吸引中海 金茂 绿城 龙湖等多家房企参与 经过26轮竞价后由越秀摘得[3] 项目规划与市场表现 - 越秀云萃规划建面约88㎡ 107㎡ 117㎡户型 使用率预计120% 参考同区域越秀云悦一期设计[8] - 越秀云悦一期去化表现优异 网签去化率超90% 目前仅剩尾盘在售（如3楼剩余2套 1楼剩余2套）[7][8] - 项目首推4号楼共105套房源 当前诚意登记客户超300组 相当于3人抢一套[2] 区位与价格信息 - 项目位于天河白云交界同和板块 临近在建地铁18号线京溪站 周边有信达金茂广场等成熟配套[10] - 市场吹风价5 8-6 5万/㎡ 开发商为广州和秀房地产（注册资本7 315亿元 成立时间2025年5月）[10] - 地块邻近越秀云悦一期 形成区域协同效应[6]