行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价下跌8.7%至0.630港元 金辉控股下跌8%至2.870港元 中梁控股下跌7%至0.081港元 [1] - 世茂集团 旭辉控股 融创中国均下跌近6% 万科企业 富力地产 远洋集团 龙光集团跌幅超4% [1] - 新城发展 融信中国 中国金茂等多只股票跌幅超过3% [1] 房地产开发投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 其中住宅投资46382亿元下降11.9% [1] - 房地产开发企业到位资金同比下降8% 个人按揭贷款下降10.5% [1] 行业政策动态 - 多个重点城市出台利好政策促进房地产市场平稳发展 特别在限购政策放宽方面力度较大 [1] - 北京 上海 深圳的政策调整尤为引人关注 [1]

行业投资评级 - 投资评级：优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 8月地产基本面延续下行趋势 新房销售规模和房地产开发投资加速下跌 一线城市二手房价相比二三线明显补跌[1][4] - 9月仍是地产股政策博弈窗口期 因北京 上海 深圳陆续出台放松限购限贷的地产新政[4][70] - 报告研究的具体公司推荐中国金茂 中国海外宏洋集团 贝壳-W 我爱我家[4][70] 行业数据表现 - 2025年1-8月全国房地产开发投资60309亿元 同比下降12.9% 降幅较1-7月扩大0.9个百分点[3][39] - 2025年1-8月房屋新开工面积39801万平方米 下降19.5% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点[3][55] - 2025年1-8月房屋竣工面积27694万平方米 下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点[3][55] - 2025年1-8月新建商品房销售面积57304万平方米 同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点[3][5] - 2025年1-8月新建商品房销售额55015亿元 下降7.3% 降幅较1-7月扩大0.8个百分点[3][5] - 2025年1-8月房地产开发企业到位资金64318亿元 同比下降8.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点[3][39] 销售市场分析 - 8月单月商品房销售额同比下降14.0% 销售面积同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点[5] - 2025年8月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的45%和44% 处于历史较低水平[5] - 2025年1-8月新建商品房销售均价9600元/平方米 同比下降2.7% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点[19] - 8月单月新建商品房销售均价9487元/平方米 同比下降3.8% 降幅较7月收窄2.9个百分点[19] 价格走势特征 - 2025年8月70城新建商品住宅销售价格同比下降3.0% 降幅较7月收窄0.4个百分点 已连续10个月收窄[19] - 2025年8月70城新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与7月持平[19] - 2025年8月70城二手住宅销售价格同比下降5.5% 降幅较7月收窄0.4个百分点 已连续11个月收窄[19] - 一线城市二手房价同比跌幅连续3个月扩大 环比跌幅保持-1.0% 已连续4个月超过二三线城市环比跌幅[19] 企业资金状况 - 8月单月房地产开发投资额同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.4个百分点[39] - 8月单月房企到位资金同比下降11.9% 降幅较7月收窄3.9个百分点[39] - 2025年1-8月定金及预收款同比下降10.5% 降幅较1-7月扩大0.6个百分点[39] - 2025年1-8月个人按揭贷款同比下降10.5% 降幅较1-7月扩大1.2个百分点[39] - 2025年8月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的57%和51%[39] 建设活动表现 - 8月单月房屋新开工面积同比下降20.3% 降幅较7月扩大4.8个百分点[55] - 8月单月房屋竣工面积同比下降21.4% 降幅较7月收窄8.0个百分点[55] - 2025年8月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和62%[55] - 新开工规模保持极低水平 竣工作为滞后指标下行趋势确定[55]

核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

重大事项 - 健康160香港公开发售获得751.77倍认购 预计9月17日上市 [1] - 华检医疗与仁和国际达成重大战略合作 共建全球首个专注于OTC领域的垂直RWA交易所 [1] - 巨星传奇战略入股鸟巢运营公司 强化IP与地标协同 [1] - 越秀地产附属公司以13.3亿元成功竞得杭州市拱墅区康桥地块 [1] - 中国金茂拟向北京朝新增资3.5亿元 向北京满茂增资21.5亿元 [1] - 四川能投发展旗下德格格萨尔电力与四川能投发展建设订立建设合同 [1] - 千循科技就拟收购朋克代码科技100%股权订立谅解备忘录 [1] - 协鑫科技澄清8-9月盈利表述非年度预测 仅基于多晶硅价格趋势及已披露数据 [1] 经营业绩 - 中国神华8月商品煤产量2860万吨 同比减少0.3% [1] - 南顺(香港)公布年度业绩 净溢利3.03亿港元 同比增长51% [1]

交易概述 - 中国金茂间接全资附属公司北京亦城与保利房地产及北京朝新签订增资协议 北京亦城向北京朝新增资人民币3.5亿元 保利房地产向北京朝新增资人民币21.5亿元 增资完成后北京亦城和保利房地产持股比例分别为30%和70% [1] - 北京亦城与保利房地产及北京满茂签订另一增资协议 北京亦城向北京满茂增资人民币21.5亿元 保利房地产向北京满茂增资人民币3.5亿元 增资完成后北京亦城和保利房地产持股比例分别为70%和30% [1] 土地获取背景 - 北京亦城与保利房地产以50%:50%比例组成联合体 通过公开竞买以总价人民币87.295亿元获得北京两宗地块土地使用权 其中北京朝新地块成交价款人民币43.095亿元 北京满茂地块成交价款人民币44.2亿元 [2] - 两宗地块位于北京市朝阳区三间房乡 总占地面积68,996平方米 规划计容建筑面积172,936平方米 均为居住用地 [2] 项目开发规划 - 北京朝新地块占地面积32,154平方米 计容建筑面积80,830平方米 将开发为可售住宅及配套幼儿园 计划2027年1月竣工 [2] - 北京满茂地块占地面积36,842平方米 计容建筑面积92,106平方米 将开发为可售住宅项目 计划2026年12月竣工 [2] 品牌与运营安排 - 北京满茂地块将由公司打造金茂"满"系产品 北京朝新地块将由保利房地产打造保利"天字系"产品 [3] - 增资交易使公司和保利房地产在各自操盘项目的股权比例增加 有利于促进项目开发工作顺利进行 [3]

增资情况 - 2025年9月16日，北京亦城和保利房地产分别向北京朝新增资3.5亿和21.5亿，增资后股权比例30%和70%[2] - 2025年9月16日，北京亦城和保利房地产分别向北京满茂增资21.5亿和3.5亿，增资后股权比例70%和30%[2] - 北京朝新公告日注册资本20亿，增资25亿后增至45亿，对价款25亿2025年12月31日前支付[5][6] - 北京满茂公告日注册资本20亿，增资25亿后增至45亿，对价款25亿2025年12月31日前支付[11][12] 交易性质 - 本次视作出售和收购事项最高适用百分比率超5%低于25%，构成须予披露交易[3][19] 地块情况 - 2025年2月11日，联合体87.295亿投得两地块，朝新地块43.095亿，满茂地块44.2亿[16] - 两地块总面积约68996平方米，规划计容建筑面积约172936平方米[16] - 朝新地块占地约32154平方米，规划计容建筑面积约80830平方米，2027年1月竣工[17] - 满茂地块占地约36842平方米，规划计容建筑面积约92106平方米，2026年12月竣工[18] 财务数据 - 2025年4月30日，朝新经审核总资产约44.536亿，净资产约19.988亿[17] - 朝新自成立至2025年8月31日，税前亏损2860万，税后亏损2150万[17] - 2025年4月30日，满茂经审核总资产约45.8497亿，净资产约19.991亿[18] - 满茂自成立至2025年8月31日，税前亏损2000万，税后亏损1500万[18] 其他 - 增资完成后，北京朝新董事会3名董事中1名由北京亦城委派，2名由保利房地产委派[8] - 增资完成后，公司于北京朝新权益由50%降至30%，预计视作出售事项除税前收益净额约429万[10] - 增资款用于北京朝新日常经营及地块投资开发，对价款参考2025年4月30日净资产估值约20亿[7] - 北京亦城、朝新、满茂、保利房地产均从事房地产开发经营[21]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 河南加大购房补贴力度和收储力度 新房和二手房成交环比上升 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房面临价格下行压力 [5] - 二手房价企稳是地产见底的关键观测指标 新房基于高品质有溢价空间 [5] 板块行情表现 - 第37周申万房地产指数上涨6.0% 在31个一级行业中排名第2位 [5][8] - A股首开股份周涨幅达57.0% 港股远洋集团周涨幅达45.4% [7][12] - 行业绝对表现：1个月5.8% 6个月11.0% 12个月40.7% [3] 政策要闻 - 深圳首次面向轮候册以外家庭配售安居型商品房剩余房源 [5][13] - 河南推出12方面措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金贷款额度上浮10% 收购存量房作保障房 [5][13] - 郑州2025年力争收购存量商品房100万平方米 [5][13] 销售数据表现 - 第37周20城新房成交面积166万方 日均23.7万方 环比上升5% 同比下降1% [5][18] - 年初至今20城新房成交面积7058万方 累计同比下降9% [5][18] - 第37周11城二手房成交面积193万方 日均27.6万方 环比上升19% 同比上升8% [5][21] - 年初至今11城二手房成交面积7109万方 累计同比上升12% [5][21] - 一线城市新房成交64.2万方 同比上升3% 二线城市64.1万方 同比上升8% [20] - 越秀地产8月合同销售金额55.05亿元 同比下降45.0% [5][16] 公司动态 - 旭辉控股8月合同销售金额9.6亿元 销售面积78,400平方米 [5][16] - 中国金茂8月签约销售金额90.77亿元 签约建筑面积410,652平方米 [5][16] - 华润置地8月总合同销售额132.0亿元 同比减少13.25% [16] - 中国海外发展以8.41亿元摘得青岛地块 楼面地价1.32万元/平方米 [16] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企 如绿城中国 华润置地 [5][28] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性 如太古地产 华润万象生活 [5][28] - 关注存量房中介业务方向 如贝壳-W [5][28]

政策背景与市场目标 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 并强调多管齐下释放改善性需求 [1] - 江苏部分城市如苏州已优化公积金政策并取消限售以配合政策导向 [1] 2025年1-8月江苏房企销售业绩 - TOP20房企销售金额门槛为34.39亿元 销售面积门槛为14.22万㎡ [3] - 招商蛇口以88.25亿元销售额位居金额榜首位 华发股份82.14亿元及绿城中国77.39亿元紧随其后 [2][3] - 销售面积前三为招商蛇口34.08万㎡ 保利发展32.17万㎡及新城控股29.07万㎡ [2][3] - TOP4房企销售业绩均超70亿元和26万㎡ [3] 江苏本土房企表现 - 本土房企TOP20销售金额门槛17.70亿元 销售面积门槛7.44万㎡ [5] - 金基地产以52.66亿元居本土销售额榜首 新城控股以29.07万㎡居销售面积榜首 [4][5] - TOP8本土房企销售业绩均超27亿元和11万㎡ [5] 本土国有房企专项排名 - 本土国有房企TOP10销售金额门槛20.41亿元 销售面积门槛7.89万㎡ [6] - 苏州恒泰以45.05亿元销售额居国有房企金额榜首位 华建地产以16.05万㎡居面积榜首位 [6] - 南京南部新城30.56亿元和梁城美景29.83亿元分列金额榜第二、三名 [6] 土地市场数据 - 全省1-8月成交涉宅用地425宗 成交规划建面2625.74万㎡ 楼面均价6484元/㎡ [7] - 8月单月成交涉宅用地85宗 成交建面494.56万㎡ 楼面均价6517元/㎡ [7] - 南京和南通为省内土地供应及成交主力 苏州以12187元/㎡楼面价领跑全省 [9] - 南京土地出让金428.32亿元居省内首位 [9] 重点城市土地成交案例 - 南通8月6日6宗宅地全部底价成交 总成交金额22.198亿元 [11] - 苏州高新区宅地由苏州高新区新振建设以4.452亿元底价竞得 楼面价12500元/㎡ [11] - 南京鼓楼区宅地由金基控股以3.40亿元竞得 楼面价12119元/㎡ [11] - 南京8月15日两宗宅地由南京地铁和电建地产分获 总成交7.23亿元 [11] - 南通海门两宗宅地8月27日以8.03亿元底价成交 楼面价约3370元/㎡ [12] 市场展望 - 政策支持力度有望加大 市场对美联储9月降息预期升温 国内货币政策空间或进一步打开 [13] - 房企预计在"金九银十"期间加快核心城市推盘节奏 市场活跃度有望阶段性回升 [13]