行业市场表现 - 内房股今日普遍上涨，保利置业集团涨6.49%至1.97港元，中国金茂涨3.31%至1.25港元，新城发展涨2.44%至2.1港元，中国奥园涨2.38%至0.086港元 [1] 券商核心观点 - 短期来看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [1] - 长期需关注房企在新模式下的发展机遇 [1] 投资建议 - 短期建议关注政策宽松带来的估值修复机会 [1] - 中长期建议聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [1]

协议信息 - 2025年12月18日公司与中化方胜订立人力资源服务框架协议，有效期至2027年12月31日[3][15] - 协议下交易是持续关连交易，须申报、公告及年度审核，可豁免独立股东批准[4] 费用数据 - 预计2025年服务费用年度上限约5800万元，2026和2027年均约7.5亿元[9] 股权结构 - 中国中化间接持有公司已发行股份约38.36%[4] - 中化方胜由中化石油拥有49%股权，是中国中化之30%控制公司[4][14][17] 服务内容 - 服务包括外包、人力资源代理、劳务派遣等[7] 协议意义 - 订立协议可提升管理质量、降低成本，满足全国性服务需求[11]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 中央经济工作会议明确化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，政策端有望进一步发力[2][4] - 在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有着重要意义[4] 板块行情 - 本周（12月6日至12月12日）房地产（申万）板块指数下跌2.6%，表现弱于主要市场指数（上证指数下跌0.3%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.7%，沪深300下跌0.1%）[4][7] - 个股方面，周涨幅前五分别为：三湘印象(+12.1%)、南都物业(+7.6%)、京基智农(+5.1%)、苏州高新(+4.2%)、世联行(+2.9%)[4][7] - 个股方面，周跌幅后五分别为：海泰发展(-18.2%)、ST中迪(-15.5%)、*ST阳光(-11.7%)、中天服务(-11.0%)、*ST荣控(-11.0%)[4][7] 数据跟踪：新房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），42个重点城市新房合计成交189万平方米，环比上周下降2.4%，同比去年同期下降47.5%[11] - **分能级当周成交**：一线城市（4城）成交47.3万平方米，环比下降8.6%；二线城市（15城）成交115.9万平方米，环比上升3.2%；三四线城市（23城）成交25.6万平方米，环比下降12.9%[11] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），42个重点城市新房合计成交325万平方米，环比上月同期上升19.7%，同比去年同期下降43.7%[4][17] - **年初至今累计成交**：42个重点城市年初至今累计成交同比下降16.0%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交80万平方米，环比上升20.4%，同比下降36.7%；年初至今累计同比下降10.9%[17] - 二线城市：12月累计成交194万平方米，环比上升26.9%，同比下降44.5%；年初至今累计同比下降15.9%[17] - 三四线城市：12月累计成交50万平方米，环比下降2.7%，同比下降49.6%；年初至今累计同比下降22.2%[17] 数据跟踪：二手房市场 - **当周成交**：本周（12.6-12.12），21个重点城市二手房合计成交197万平方米，环比上周上升3.0%，同比去年同期下降32.3%[28] - **分能级当周成交**：一线城市（3城）成交85.2万平方米，环比上升4.3%；二线城市（9城）成交95.5万平方米，环比上升1.4%；三四线城市（9城）成交15.9万平方米，环比上升6.6%[28] - **月度累计成交**：12月截至本周（12.1-12.12），21个重点城市二手房合计成交356万平方米，环比上月同期上升9.2%，同比去年同期下降36.3%[4][32] - **年初至今累计成交**：21个重点城市年初至今累计成交同比上升4.9%[4] - **分能级月度及累计成交**： - 一线城市：12月累计成交144万平方米，环比上升4.4%，同比下降33.1%；年初至今累计同比上升5.9%[32] - 二线城市：12月累计成交182万平方米，环比上升8.9%，同比下降40.7%；年初至今累计同比上升4.7%[32] - 三四线城市：12月累计成交31万平方米，环比上升40.8%，同比下降18.7%；年初至今累计同比上升0.4%[32] 行业新闻与政策动态 - **宏观政策**：中央经济工作会议（12月10日至11日）明确坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，具体举措包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[4][45][46] - **地方政策与动态**： - 北京：国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记实现“全程网办”，住宅类办理时限压缩至3个工作日[45][46] - 宁夏：推出楼市新政，为购买新建商品住房的市民发放专项补贴，并拓展公积金使用[45][46] - 青岛：发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四大类20项指标，并配套容积率优化、公积金贷款额度上浮30%等18项激励政策，目前已累计供应“好房子”484万平方米[45][46] - 长沙：发布公积金新政，二孩及以上家庭购新房可核减一套房认定、异地缴存职工不再查缴存地住房、公积金直付房租并上线商转组合贷[45][46] - 上海杨浦：对符合条件的互联网优质内容创作者在区内购买首套自住商品住房给予最高200万元一次性住房补贴[46] - 山东青岛：落地省内首个“专项债+再贷款”模式保障性住房收购项目，涉及金额2.41亿元[46] - **土地市场**： - 武汉：集中出让26宗地块，总成交金额86.55亿元，华润置地、武汉城投等企业拿地[46] - 深圳：两宗地块以39.52亿元总价成交，中海溢价夺地[46] - 江苏常州：6宗涉宅地块成交，总金额约28.96亿元，均为地方国企拿地[46] - **物业管理**：最高人民法院发布典型案例，明确物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费[46][47] 公司公告 - **11月单月销售金额**： - 华润置地：230亿元，同比下降10.8%[4][48] - 越秀地产：51.2亿元，同比下降49.0%[4][48] - 保利发展：180.2亿元，同比下降24.9%[4][48] - 中国金茂：78.0亿元，同比下降0.03%[4][48] - 龙湖集团：36.4亿元，同比下降57.2%[4][48] - 招商蛇口：140.9亿元，同比下降34.7%[4][48] - 新城控股：14.5亿元，同比下降42.4%[4][48] - 首开股份：9.9亿元，同比下降70.8%[4][48] - **企业融资**： - 新城控股：成功发行2025年度第三期中期票据，规模17.5亿元，期限5年，利率4.0%[4][48] - 保利发展：拟发行50亿元可转债，募集资金用于9个房地产开发项目[4][48] - 越秀地产：签订一笔金额高达2亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资协议[48] - **其他公司动态**： - 贝壳-W：于12月5日至11日连续进行股份回购，单日回购金额约300万港元[48] - 招商积余：完成股份回购及注销，回购662.6万股，总金额7801万元[48] 投资分析意见与建议关注标的 - 报告维持房地产行业“看好”评级[4] - 建议关注以下五类标的[4]： 1. **地产开发**：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋 2. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设 3. **地产转型**：衢州发展 4. **二手房中介**：贝壳 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

核心观点 - 方正证券首次覆盖中国金茂，给予“推荐”评级，认为公司凭借央企背景的融资优势、聚焦核心城市的项目获取以及“金玉满堂”的产品力，有望在销售端发力 [1][9] 财务表现 - 截至2025年上半年，公司实现营收251.13亿元，同比增长14%，增长主要源于物业开发及金茂服务收入增加 [2][10] - 其中，土地及物业开发营收200.41亿元，同比增长17%；金茂服务营收17.83亿元，同比增长20% [2][10] - 截至2025年上半年，公司实现扣非归母净利润11.23亿元，同比增长2%，主要得益于营销费用和管理费用同比分别减少15%和5% [2][10] 销售与土地投资 - 2025年1-11月，公司累计实现全口径销售金额1007亿元，已超过2024年全年的983亿元，是行业内为数不多实现销售正增长的企业 [3][11] - 2025年1-11月，公司累计权益拿地金额达339亿元，较2024年全年的187亿元大幅增加，显示出公司增强的土地拓展力度和对自身操盘能力的信心 [3][11] 资产证券化与REITs机遇 - 2025年11月21日，公司公告拟以22.65亿元底价挂牌三亚丽思卡尔顿酒店，旨在进行资产证券化 [4][12] - 2025年12月，国家发改委发布新版REITs项目行业范围清单，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施领域，可发行基础设施REITs [4][12] - 此次资产处置是公司“盘活存量，做优增量”策略的延续，有望成为继长沙梅溪湖览秀城REITs上市后的又一个资产证券化案例 [4][12] 公司优势 - 公司背靠母公司中国中化，作为央企在融资成本方面具备优势 [1][9] - 公司在一线和核心二线城市获取的项目越来越多 [1][9] - 公司凭借“金玉满堂”的产品力，有望在销售端逐渐发力 [1][9]

核心观点 - 方正证券首次覆盖中国金茂，给予“推荐”评级，认为公司凭借央企背景的融资优势、聚焦核心城市的项目布局以及“金玉满堂”的产品力，有望在销售端发力 [1] 财务表现 - 截至2025年上半年，公司实现营收251.13亿元，同比增长14%，增长主要来自物业开发及金茂服务 [2] - 其中，土地及物业开发营收200.41亿元，同比增长17%；金茂服务营收17.83亿元，同比增长20% [2] - 截至2025年上半年，公司实现扣非归母净利润11.23亿元，同比增长2%，主要得益于营销及管理费用同比分别减少15%和5% [2] 销售与土地投资 - 2025年1-11月，公司累计实现全口径销售金额1007亿元，已超过2024年全年的983亿元，是少数实现销售正增长的房企 [2] - 2025年1-11月，公司累计实现权益拿地金额339亿元，较2024年全年的187亿元大幅增加，显示拿地意愿增强及对自身操盘能力的信心 [2] 资产证券化与REITs - 2025年11月21日，公司公告拟以22.65亿元底价挂牌三亚丽思卡尔顿酒店，旨在进行资产证券化 [3] - 2025年12月，国家发改委发布新版REITs项目行业范围清单，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施领域，可发行基础设施REITs [3] - 此次挂牌是公司“盘活存量，做优增量”策略的延续，有望成为继长沙梅溪湖览秀城REITs上市后的又一个资产证券化范例 [3]

公司业绩增长与规模扩张 - 2017年，公司提出五年目标：城市版图从23个扩张至40个，签约额从500亿元提升至2000亿元 [2][19] - 2017年销售额达693亿元，同比增长85%，在行业销售排行榜中位列第29位 [2][19] - 2013年至2021年，公司多项财务指标持续增长：收入从207.19亿元增至900.6亿元，毛利从92亿元增至167.58亿元，资产总额从1208.43亿元增至2025年上半年的4437.78亿元，签约销售额从168.68亿元增至2021年顶峰2356.03亿元 [3][4][5][21][22] 财务表现与潜在问题 - 公司所有者应占溢利在2019年达到峰值64.52亿元，但在2023年出现巨额亏损68.97亿元 [5][22] - 负债总额从2013年的736.24亿元持续攀升至2025年上半年的3230.12亿元 [5][22] - 2022年后，公司收入、毛利及签约销售额均从峰值回落，例如2023年收入降至724.04亿元，签约销售额降至1412亿元 [3][21] 高管薪酬与激励结构 - 2018年至2021年是公司高管的“千万薪酬时代”，首席执行官李从瑞在此期间年薪最高达1840.4万元（2019年），首席财务官江南最高达1173.4万元（2019年），高级副总裁宋镠毅最高达1234.7万元（2019年） [7][11][12][23][27][28] - 高管薪酬中，业绩奖金和特别奖金占主要部分，例如李从瑞2019年总薪酬1840.4万元中，业绩与特别奖金合计1353.4万元，占比73.5% [13][29] - 2022年后，高管薪酬大幅下调至百万级别，例如李从瑞2022年薪酬降至363.6万元，2023年降至140.2万元 [7][14][31] 管理层变动 - 2023年，包括首席执行官李从瑞、首席财务官江南、执行董事宋镠毅在内的多位核心高管相继辞任 [16][34] - 辞任后，陶天海、张辉及乔晓洁组成新的管理层团队 [16][34]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

文章核心观点 - 市场广泛讨论并预期“购房贴息”政策出台 该政策通过财政资金补贴购房贷款利息 在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息效果 旨在缓解银行经营压力并降低购房者成本 借鉴财政贴息消费贷的成功模式 有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [1] 政策实践与模式 - 自2023年末以来 杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策 通过财政补贴部分贷款利息降低购房成本 [2] - 主要操作模式分为两类 一是按贷款金额比例给予固定贴息 例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴 南京则根据购买新房面积分级给予2%、1.5%、1%的财政贴息 [3] - 第二类是按贷款利息百分比进行贴息 例如运城面向高层次人才 根据人才层次按购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [3] - 贴息期限普遍在1至3年 发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [4] - 政策效果已初步显现 南京雨花台区2024年6月政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长17.5%、15.0% 武汉2025年9月末政策落地后 次月新房成交套数、面积环比分别增长18.7%、5.7% [6] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期 降低购房门槛 带动住房交易活跃度提升 促进房地产市场修复 [8] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算 若获得1%的贴息支持 购房者月供可减少约1048元 全年预计节省利息1.26万元 [9] - 政策预期反映在资本市场 2025年12月10日港股内房股一度冲高 万科企业涨超17% 融信中国、融创中国涨超12% 世茂集团涨11% 中国金茂涨逾9% 碧桂园涨超5% [11] 政策逻辑与可行性 - 业内对贴息落地持积极预期 认为房价需要内在利率平衡 2025年重点50城租金回报率为2.08% 而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% 房屋潜在收益低于资金成本 [12] - 银行净息差持续承压制约房贷利率下调 2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42% 其中国有大型银行低至1.31% 财政贴息可在不损害银行净息差的背景下达到类似降息的“稳房价”效果 [12] - 贴息政策有助于优化银行资产质量 2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22% 新购房群体风险承受能力提升 是信用风险更小的优质客户 [12] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践 验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 为地产需求端支持提供了范本 [13] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测 2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右 假设首付比例50% 贷款金额约7万亿元 若按1%贴息 增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [9] - 方正证券预测 政策可能分步推进 优先覆盖新增首套房贷 年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元 对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [10] 境外先例 - 中国香港出台居所贷款利息扣除政策 每年基础扣除限额为10万港元 为鼓励生育 自2024年4月1日起满足条件的家庭可额外扣除2万港元 即扣除限额提高至12万港元 [7] - 美国在金融危机期间出台住房可负担修订计划（HAMP）和住房可负担再融资计划（HARP） 通过下调存量房贷利率或调整再融资条件 有效降低居民房贷压力 [7]