海南封关运作后 三亚免税消费连续三日破亿元 12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关运作后，离岛免税购物政策红利持续释放，推动消费市场 迎来新一轮热潮。三亚市商务局数据显示，12月18日封关首日，三亚全市免税销售额达1.18亿元；12月 19日，三亚全市免税店单日销售额达1.05亿元，同比增长45.8%。12月20日，全市免税店销售额达1.08 亿元，同比增长47%。至此，三亚免税消费连续三日破亿元。（海南广播电视总台、三亚日报） 12月23日，中国金茂发布公告称，11月21日，公司全资附属公司上海金茂基于资产证券化之目的，拟透 过公开挂牌转让的方式出售其所持三亚旅业100%股权之交易。于12月23日，上海金茂与三亚峦茂（作 为受让方，透过公开挂牌程序摘牌）签订产权交易合同，据此，三亚峦茂同意收购而上海金茂同意出售 三亚旅业100%股权，最终转让总对价为人民币22.646亿元。据悉，三亚旅业仅持有金茂三亚亚龙湾丽 思卡尔顿酒店，该酒店为一家五星级酒店，于2008年开业，拥有446间客房。中国金茂表示，金茂三亚 亚龙湾丽思卡尔顿酒店开业以来经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好，是公司打造精品持有的目标酒 店。 ...

核心观点 - 报告认为中国公募基金行业正经历由“重规模”向“重回报”的深刻转型，“组合管理”理念的崛起是行业迈向成熟、实现长期主义的立身之本 [5] - 报告指出欧洲电动车市场在补贴政策落地后呈现高速增长，2025年11月欧洲9国新能源车销量同比+38.6%，其中法国、意大利纯电动车（BEV）销量增长尤为显著 [10][11][12] - 报告观察到半导体行业释放新一轮涨价信号，在AI需求井喷和供给侧产能缺口共同作用下，晶圆代工、存储和模拟芯片有望进入价格上行期 [15] - 报告认为北京再次放宽限购政策旨在激活年末市场热度，通过降低购房门槛和成本来稳定市场预期，预计将对成交产生直接拉动作用 [21][22][25] - 报告关注到领益智造通过收购英伟达核心液冷供应商立敏达，强化了其在AI服务器“散热+电源”领域的布局，有望打开远期增长空间 [27][28] - 报告指出金固股份正从传统轮毂制造商向以新材料技术为核心的多元赛道科技平台升级，其自研的阿凡达铌微合金材料正拓展至两轮车、机器人等新领域 [32][33][34] - 报告认为中国金茂在行业逆势中销售表现强劲，2025年上半年销售金额同比+19.6%，且通过优化货值结构和财务状况，展现出穿越周期的盈利修复能力 [36][37][39] 总量研究（策略） - 2025年5月中国证监会发布《推动公募基金高质量发展行动方案》，标志着公募行业开启深层次的“组合管理觉醒”，推动行业向“重回报”、“重客户”转型 [5] - 成熟市场的资产管理秉持“组合先于观点、配置先于择时”的理念，其核心在于承认市场不可预测，但可通过有纪律的组合管理稳定获取风险调整后的超额回报 [6] - 组合管理的三大核心目标是多维暴露控制、超额收益生成和下行风险管理，其四个基本步骤包括基准设定、工具选择、绩效评估和动态调整 [7] - 当前公募基金面临两大转型挑战：一是考核机制由“短”变“长”、由“重规模”变“重收益”；二是需要突破投研协同的壁垒，构建数字投研一体化体系 [8] 行业研究（电力设备与新能源） - 2025年11月欧洲9国新能源车销量为28.1万辆，同比+38.6%，新能源车渗透率达到34.3%，同比提升9.0个百分点 [10] - 纯电动车（BEV）销量为19.0万辆，同比+40.5%；插电式混合动力车（PHEV）销量为9.1万辆，同比+35.0% [10] - 分国家看：德国BEV销量5.6万辆（同比+58.5%），拟于2026年重启补贴；法国BEV销量3.4万辆（同比+47.5%），渗透率达25.8%；意大利BEV销量1.5万辆（同比+131.4%），补贴落地效果显著；西班牙BEV销量0.9万辆（同比+60.9%） [11][12] - 投资建议覆盖锂电池、锂电材料、结构件、电源/电驱系统、汽车安全件及充电桩等多个产业链环节，推荐标的包括宁德时代、亿纬锂能、湖南裕能、天赐材料、铭利达、威迈斯、通合科技等 [13] 行业研究（电子） - AI需求井喷叠加供给侧产能缺口，半导体行业释放价格周期上行信号，代工价格、存储芯片、模拟芯片纷纷开启涨价计划 [15] - 晶圆代工方面：中芯国际2025年第三季度产能利用率达95.8%，华虹公司产能利用率高达109.5%；中芯国际、世界先进已对8英寸BCD工艺平台产品涨价约10% [16][17] - 存储芯片方面：自7月底至报告期，NAND价格指数上涨173%，DRAM价格指数上涨169%；存储模组厂反馈NAND缺货程度超以往，库存仅能维持至2026年第一季度 [18] - 模拟芯片方面：ADI计划自2026年2月1日起对全系列产品平均涨价约15%；此前德州仪器（TI）已于第三季度涨价10%-30% [19] - 受益标的包括：代工环节的中芯国际、华虹公司；存储环节的江波龙、兆易创新、北京君正；模拟环节的圣邦股份、纳芯微、思瑞浦等 [19] 行业研究（地产建筑） - 2025年12月24日，北京出台新政：将五环内非京籍家庭购房社保/个税年限由3年减至2年，五环外由2年减至1年；支持多子女家庭在五环内增购1套住房；商贷利率不再区分首套与二套；二套公积金贷款首付比例由30%降至25% [21] - 政策效果方面：2025年四季度北京市场热度下降，11月新房成交套数同比-45.9%，二手房同比-21.9%；历史经验显示，2024年9月及2025年8月的限购放松均对成交有直接拉动作用 [25] - 投资建议推荐三类标的：强信用房企如绿城中国、招商蛇口；住宅与商业双轮驱动房企如华润置地、龙湖集团；优质物管公司如华润万象生活、保利物业 [26] 公司研究（领益智造） - 公司拟以8.75亿元现金收购立敏达35%股权，并通过表决权委托合计控制其52.78%表决权，立敏达将纳入合并报表 [27] - 立敏达是英伟达RVL/AVL名录上的核心液冷供应商，产品包括服务器液冷快拆连接器、液冷歧管、散热模组等，客户涵盖英伟达、英特尔、富士康等 [28] - 此次收购将强化公司在AI服务器领域“散热+电源”的协同布局，公司预计2025/2026/2027年归母净利润为25.16/35.75/47.65亿元 [27] - 公司形成“消费电子+机器人+AI服务器”三轮驱动，在机器人领域已完成超过5000台人形机器人硬件/整机组装服务，客户超20家企业 [30] 公司研究（金固股份） - 公司正从轮毂制造商向新材料科技平台升级，核心是自研的革命性材料“阿凡达铌微合金”，用于生产高性能、低成本的低碳车轮 [32][33] - 公司积极扩张阿凡达车轮产能以匹配订单增长，并与九号公司战略合作，拓展电动两轮车车轮及车架市场 [34] - 公司布局机器人领域，已与智元机器人等企业合作，并成立具身智能科技公司，探索铌微合金的新应用场景 [34] - 报告预计公司2025-2027年营收分别为42.78、61.08、88.82亿元，归母净利润分别为0.64、3.31、10.03亿元 [32] 公司研究（中国金茂） - 2025年上半年，公司实现销售金额534亿元，同比逆势增长19.6%，首次进入克而瑞销售排名前10位 [36][37] - 截至2025年上半年，公司未售货值约3200亿元，其中88%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升9个百分点，货值结构优化 [37] - 公司财务状况稳健，2025年上半年新增融资平均成本为2.70%，较2024年底下降0.69个百分点；“三道红线”维持全绿 [39] - 报告预计公司2025-2027年归母净利润分别为11.1、15.6、16.2亿元 [36]

(文/孙梅欣 编辑/张广凯） 临近年底，中国金茂以22.65亿元的价格，将三亚的丽思卡尔顿酒店出售。 中国金茂在12月23日发布公告，上海金茂通过公开挂牌转让的方式，将100%持股的三亚旅业出让给三 亚峦茂，对价22.65亿元。三亚峦茂由此获得三亚旅业的全部股权。 公告称，上海金茂此次出售，是基于资产证券化的目的。同时，根据今年3月末评估报告的估值，三亚 旅业的净资产评估价为21.35亿元，因此此次出售价格略有溢价。 信息显示，三亚旅业成立于2004年3月，注册资本为人民币5亿元，仅持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒 店。这家五星级酒店于2008年开业，有446间客房。 作为一家运营多年的高端酒店，中国金茂表示，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店开业以来经营成熟稳定，盈 利及现金流情况都比较好，是公司打造精品持有的酒店。开展资产证券化，是为了将酒店资产估值盘活 效用最大化。 不过和国内高端旅游业存在的环境相似，三亚旅业近年的业绩也出现一定的下滑。 三亚丽思卡尔顿酒店在中国金茂业务中被纳入酒店经营业务，从整体业务来看，金茂的酒店经营和同行 业类似，都面临着挑战。 中国金茂显示，公司上半年营收258.46亿元，同比上升14%； ...

临近年底，中国金茂以22.65亿元的价格，将三亚的丽思卡尔顿酒店出售。 中国金茂在12月23日发布公告，上海金茂通过公开挂牌转让的方式，将100%持股的三亚旅业出让给三 亚峦茂，对价22.65亿元。三亚峦茂由此获得三亚旅业的全部股权。 今年中报显示，上半年中国金茂酒店经营收入7.76亿元，同比有12%的下滑，在集团总收入的占比下降 1个百分点，降至3%。 出售公告显示，2023全年三亚旅业扣除税项及非经常性项目前的净利润额约为1.1亿元，到了2024年， 这一项净利润金额已经降至7046万元。但到今年第一季度，数据有所好转，该项达到4074万元。 而在今年的中报中，虽然丽思卡尔顿平均房价下降至2054元/天，但仍是酒店业务中房价最高的酒店。 同时，降价也换得了平均入住率的上升，达到80.5%的平均入住率，较上年同期提升了11.2个百分点， 是表内酒店业务中入住率上升最高的一家。每间房的收益也达到1654元/间，比去年同期上升3.24%。 值得注意的是，虽然中国金茂将丽思卡尔顿出售，但并非彻底结束与之的关联，金茂体系仍然可以从酒 店运营中收益。 信息显示，接盘方三亚峦茂是今年8月成立的中信证券-中国金茂三亚酒店 ...

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 公司自2023年以来进行战略调整，基本面持续向好，2025年上半年销售业绩逆势攀升，收益水平有望持续修复 [5][17] - 公司受中化系股东坚定支持，销售拿地逆势强劲，业绩修复倾向明显，看好业务结构调整后盈利能力回升 [5][103] 销售业绩与土地投资 - **销售业绩逆势强劲**：2025年上半年，公司销售金额达534亿元，同比逆势提升19.6%，首次进入克而瑞全口径销售排名前10位 [5][6][24] - **销售均价提升**：2025年上半年，住宅平均签约单价提升至2.2万元/平方米 [24] - **销售高度聚焦核心城市**：2025年上半年，华北及华东区域销售占比进一步提升至70%，一、二线城市销售占比达94% [25][27]；签约销售前10大城市金额占比由2024年底的61%提升至2025年上半年的74.5% [25][28] - **未售货值充裕且结构优化**：截至2025年上半年，公司未售货值约3200亿元，其中69%集中在华北及华东，88%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升9个百分点 [6][36] - **拿地强度显著提升**：2025年上半年，公司拿地金额总计492亿元，拿地面积145万平方米，拿地金额超2024年全年总额 [30][32]；拿地强度自2022年触底后逐年回升，2023年、2024年、2025年上半年分别为23%、34%、92% [30][34] - **投资聚焦核心板块**：2025年上半年新增16个优质项目全部位于一二线城市，其中北京、上海两个战略深耕城市投资额达324亿元，占比66% [29][30] 产品力与经营效率 - **产品线定义清晰**：公司将产品线分为“金”、“玉”、“满”、“堂”四个系列，精准适配多元客群诉求 [41] - **科技系统打造极致产品力**：公司围绕温度、光照、声音、湿度、空气、水质、智慧七大核心要素，研发12大科技系统，打造硬核技术底座 [40][43][44][45] - **高端品质与精工用料**：产品立面采用铝板、天然石材干挂等高端材质，坚守绿色高标，用料扎实 [46][54] - **产品力有效转化为经营效率**：2025年上半年，16个新获取项目完成首开，平均首开周期仅4.8个月，开盘去化率达81% [56]；经营性现金流回正速度缩短，平均回正周期11.4个月，部分项目如成都东城金茂晓棠等回正周期仅6个月 [56]；新项目平均首开认购兑现度达132%、价格兑现度达104% [56] 投资物业与物业服务 - **投资物业提供稳定现金流**：该板块长期稳健运行，虽受疫情影响收入有所下降，但持续为公司提供稳定现金流 [7][59] - **商业零售经营稳健**：公司以“览秀城、金茂汇、J·LIFE”三大品牌矩阵深耕一二线核心城市黄金地段 [64]；2025年上半年，租赁及零售商业运营板块收入为7.85亿元 [61][63] - **写字楼出租率维持高位**：代表性写字楼如北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等，2024年末出租率分别达到96.8%、83.5%，持续维持高位 [66][69][72] - **酒店运营聚焦核心区位**：公司聚焦一二线核心城市优质地段，与万豪、凯悦等国际顶级管理公司合作 [74][76]；2025年上半年，酒店运营板块收入为7.76亿元 [72][77] - **REITs打通资产退出渠道**：2024年通过长沙览秀城底层资产完成国内首批消费基础设施公募REITs上市，有助于快速回收资金、优化资产负债表 [81][82] - **物业服务稳健拓展**：2025年上半年，金茂服务管理规模同比增长11%至1.1亿平方米，其中92%的在管面积分布于高能级城市 [7][83]；2025年上半年，金茂服务实现营业收入17.8亿元，同比增长19.6%，实现归母净利润1.79亿元，同比增长3.1% [85][87] 财务状况与盈利预测 - **营收业绩边际修复**：2025年上半年，公司实现营业收入251.13亿元，同比增长14.3%；实现归母净利润10.9亿元，同比增长7.9% [88][90] - **盈利水平回升**：2024年毛利率为14.6%，同比提升2.1个百分点；2025年上半年毛利率、净利率分别为16.2%、5.1%，相比2024年全年进一步提升 [92][96] - **期间费用持续压降**：2025年上半年，公司期间费用为32.6亿元，期间费率为13.0%，相较2024年进一步下降0.1个百分点 [93][94] - **债务结构优化，融资成本下降**：2025年上半年，公司境内外新增融资平均成本为2.70%，较2024年底下降0.69个百分点；外币债务占比下降至21%，开发贷及经营贷占比提升至41% [8][95][98][100]；“三道红线”维持全绿 [8][95] - **盈利预测**：报告预计公司2025-2027年归母净利润分别为11.1、15.6、16.2亿元，对应EPS分别为0.08、0.12、0.12元 [5][103] - **估值水平**：当前股价对应2025-2027年PE分别为13.5、9.7、9.3倍，低于可比公司平均值 [5][9][103][104]

当公募REITs的大门向酒店资产敞开，资本市场的聚光灯骤然打亮。市场最敏锐的"猎手"们已然嗅到机 遇，悄然集结。 随着酒店公募REITs被正式提上日程，整个行业的发展逻辑已然发生根本转向，不动产金融的逻辑正成 为主流。 通过证券化盘活"沉睡"资产，唤醒流动性、优化资产负债表，已成为不可逆转的浪潮。 中国金茂率先扣动扳机，12月23日晚间，该公司发布公告称，其计划以22.65亿元的代价转让三亚亚龙 湾丽思卡尔顿酒店100%股权，目标直指资产证券化。 这不是一次简单的资产处置，而是企业拥抱大资管时代的战略信号。 资产出售 当酒店行业迈入新一轮发展周期，各大企业纷纷重铸护城河。中国金茂也悄然布局，打出一张关键 的"金融牌"。 12月23日晚间，中国金茂一纸公告，宣布旗下上海金茂与三亚峦茂签订产权交易合同，以约22.65亿元 对价，出售三亚旅业100%股权。 而三亚旅业的核心资产，正是金茂旗下标杆酒店之一——三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。这家2008年开 业、拥有446间客房的奢华酒店，一直是金茂酒店板块的"压舱石"。 实际上，这并非金茂首次出售三亚高端酒店资产。就在去年12月，其刚以18.49亿元转让了毗邻的金茂 三亚 ...

南向资金整体流向 - 12月22日，南向资金净流入金额前三名为腾讯控股、阿里巴巴-W、香港交易所，分别净流入11.15亿港元、10.55亿港元、3.09亿港元 [1] - 南向资金净流出金额前三名为中国移动、洛阳钼业、中金公司，分别净流出10.53亿港元、1.84亿港元、1.81亿港元 [1] 资金净流入榜单分析 - 腾讯控股为当日南向资金净流入榜首，金额达11.15亿港元，净流入比为13.09%，股价收报614.500港元，微涨0.08% [2] - 阿里巴巴-W净流入10.55亿港元，净流入比12.23%，股价收报146.400港元，上涨0.76% [2] - 香港交易所净流入3.09亿港元，净流入比高达24.77%，股价收报407.000港元，与前日持平 [2] - 招商银行净流入2.26亿港元，净流入比26.25%，股价收报51.000港元，微跌0.10% [2] - 石药集团净流入2.09亿港元，净流入比14.73%，股价收报8.250港元，上涨0.61% [2] - 长飞光纤光缆净流入1.91亿港元，净流入比6.23%，股价大幅上涨11.21%，收报57.550港元 [2] - 南方恒生科技ETF净流入1.88亿港元，净流入比8.25%，价格收报5.415港元，上涨1.03% [2] - 中国石油化工股份净流入1.84亿港元，净流入比高达49.05%，股价收报4.510港元，微跌0.44% [2] - 电能实业净流入1.72亿港元，净流入比高达66.41%，股价收报54.500港元，上涨0.74% [2] - 比亚迪股份净流入1.66亿港元，净流入比12.47%，股价收报93.750港元，微涨0.05% [2] 资金净流出榜单分析 - 中国移动为当日南向资金净流出榜首，金额达10.53亿港元，净流出比为-54.21%，股价收报83.700港元，微跌0.24% [2] - 洛阳钼业净流出1.84亿港元，净流出比-29.82%，股价收报19.100港元，上涨1.76% [2] - 中金公司净流出1.81亿港元，净流出比-30.22%，股价收报20.540港元，上涨0.98% [2] - 优必选净流出1.76亿港元，净流出比-25.45%，股价收报114.000港元，上涨1.97% [2] - 地平线机器人-W净流出1.64亿港元，净流出比-10.65%，股价收报9.120港元，与前日持平 [2] - 中国石油股份净流出1.60亿港元，净流出比-20.36%，股价收报8.080港元，微跌0.12% [2] - 中国财险净流出1.21亿港元，净流出比-20.77%，股价收报16.680港元，微涨0.12% [2] - 中国平安净流出1.14亿港元，净流出比-7.93%，股价收报65.250港元，微跌0.31% [2] - 申洲国际净流出1.02亿港元，净流出比高达-61.80%，股价收报61.600港元，上涨1.07% [2] - 工商银行净流出1.01亿港元，净流出比-8.35%，股价收报6.130港元，微涨0.16% [2] 净流入比榜单分析 - 中国通信服务净流入比最高，达167.31%，净流入金额为2659.26万港元，股价收报4.520港元，下跌0.88% [1][2] - 亿华通净流入比为126.18%，净流入2654.81万港元，股价收报23.980港元，上涨0.33% [1][2] - 阳光保险净流入比为118.17%，净流入3155.58万港元，股价收报3.940港元，微跌0.51% [1][2] - 中国金茂净流入比为107.35%，净流入2030.23万港元，股价收报1.230港元，与前日持平 [3] - 南方东西精选基金净流入比为103.12%，净流入525.22万港元，价格收报10.430港元，微跌0.19% [3] - 中烟香港净流入比为96.12%，净流入4846.64万港元，股价收报35.020港元，上涨1.57% [3] - KLN净流入比为87.19%，净流入757.73万港元，股价收报7.080港元，上涨0.85% [3] - 曹操出行净流入比为80.36%，净流入4074.56万港元，股价收报31.100港元，上涨1.83% [3] - 南方港股通基金净流入比为71.43%，净流入1.07万港元，价格收报107.000港元，微跌0.05% [3] - H&H国际控股净流入比为67.78%，净流入357.72万港元，股价收报13.600港元，上涨1.12% [3] 净流出比榜单分析 - 方舟健客净流出比最高，达-478.67%，净流出346.12万港元，股价收报2.570港元，微跌0.39% [1][3] - 晶苑国际净流出比为-132.72%，净流出1335.32万港元，股价收报6.900港元，微跌0.14% [1][3] - 同仁堂国药净流出比为-110.40%，净流出497.69万港元，股价收报8.520港元，微涨0.12% [1][3] - 第一拖拉机股份净流出比为-108.97%，净流出1603.36万港元，股价收报8.890港元，下跌0.67% [3] - 361度净流出比为-103.26%，净流出1734.12万港元，股价收报5.950港元，下跌1.16% [3] - 固生堂净流出比为-100.73%，净流出2036.78万港元，股价收报29.440港元，微跌0.27% [3] - 神州控股净流出比为-93.06%，净流出359.05万港元，股价收报2.630港元，微跌0.38% [3] - 信义能源净流出比为-91.78%，净流出410.14万港元，股价收报1.150港元，下跌1.71% [3] - 天工国际净流出比为-89.27%，净流出1033.30万港元，股价收报3.020港元，微跌0.33% [3] - 复旦张江净流出比为-79.58%，净流出149.79万港元，股价收报2.840港元，上涨0.71% [3]

研究背景与核心观点 - 亿翰智库自2020年起持续深耕房地产服务领域研究，研究体系从“双十佳”房企服务力深度调研，演进至2021年的“服务力TOP50”专项研究，并于2024年升级为“超级服务力”评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核 [1] - 行业正处在从“产品交付”向“服务运营”转型的关键时期，单一的产品交付能力已难以构成可持续的竞争壁垒，“服务力”的竞争已演进为一场关于“预见性”的体系化较量 [21][55] - 研究正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》，旨在为行业锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑 [3][40] 集团级榜单排名 - 发布“2025中国房企超级服务力TOP50”榜单，排名前五的房企依次为：绿城中国、保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口 [6][42] - 榜单中位列前十的房企还包括：华发股份（第6位）、中国金茂（第7位）、龙湖集团（第8位）、万科地产（第9位）、中建智地（第10位） [6][43] - 评选出“房企社群运营典范”，包括华发股份、华远地产、绿城中国、越秀地产、招商蛇口五家企业 [9][44] 区域级标杆评选 - 评选出“综合实力标杆区域”，包括：保利发展江苏公司、华润置地北京公司、绿城中国浙江区域、中国金茂上海公司、中国铁建地产华东公司 [12][46] - 评选出“完美交付标杆区域”，包括：龙湖集团华南公司、建发房产东南区域、招商蛇口浙江公司、中国铁建地产华东公司、中海地产辽宁公司 [13][47] - 评选出“社区运营项目典范”，均为交付两年内的项目，包括：绿城中国武汉的湖畔云庐、华润置地上海的时代之城、首创城发万宁的首创南燕湾、金茂中国上海的张江金茂府、新希望地产重庆的D10 [15][49] 北京区高端项目服务力榜单 - 发布“中国名盘·豪宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括建发海晏、缓合·北京、万柳书院、恒基天汇、北京中国府、招商玺、广渠金茂府、优山美地、北京天誉、龙湖颐和原著 [17][51] - 发布“中国名盘·高端住宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括丽苑太和、印香山、北京隅·海明、中建宸园、金茂·璞逸丰宜、颐海漂颂、中海丽金府、紫京宸园、唐宁one熙典华庭、中海甲叁號院 [19][53] 前置服务与预见式体系 - 中国铁建地产华东公司构建了“早介+风控”预见式服务体系，以上海熙语项目为例，实现了从风险预控到现场执行的无缝衔接，做到“在建造之初，便看见居住之后” [21][55] - 华发华南珠海片区推动“客服全面前置”，创新打造“优+服务官”体系与“专属服务群”模式，在签约后即为业主配备专属服务团队，通过月度家书、工程进度报告、生日关怀等动作，在交付前建立情感连接 [21][55] - 华发华南大区搭建“全周期风控体系”，将风险管控节点系统化前置，并创新“交付专家人才库”应急机制，可跨区域调度专家支援以保障交付时效 [23][57] 品质保障与匠心交付 - 华发南京项目以“超预期兑现”为目标，硬件上实现约45%的高绿化率及“南北双园”布局，交付执行上配备高达1:2服务保障比的陪验与快修团队，执行“15分钟响应、随验随修不过夜”的标准 [24][58] - 中建智地构建“全程可感的匠心交付体系”，恪守1:1实景还原，并通过N对1高定级陪验机制、“交付即办证”等创新服务提升交付效率与体验，并在交付后持续开展社区焕新与服务迭代 [26][60] - 华发成都锦江上院实施“全程陪伴式交付服务”，交付前启动客户大使提前介入机制进行预验房排查，交付期内由客户大使、房修工程师、楼栋管家组成“一对一”服务小组，提供全程上门维修及生活支持 [28][62] 社区服务与长效共生 - 华润置地上海片区着力构建长效信任关系，核心在于建立透明、严谨的沟通与品质保障体系，明确区分“概念示意”与“交付标准”，并以合同为准绳进行承诺管理 [30][64] - 招商北京构建了刚柔并济的社区响应运营框架，一方面通过跨部门协同建立高效服务基底，另一方面在流程中注入人文关怀，从归家引导、便民物资到文件核验、钥匙封装，并建立持续的设备维护与环境保障机制 [30][64] 社群运营与生态构建 - 华润置地上海片区着眼于构建可长期存续的自循环生态，通过机制设计连接公共服务与产业资源，例如在康养社群中联动医疗、保险机构，在太极拳社群通过初期培育最终推动业主实现自主组织与费用自理 [32][66] - 华发华南珠海片区将社群运营系统化升级，构建分层治理结构及“标准化+个性化”SOP体系，并创新采用“内容共创”模式，让业主成为活动发起人与主理人，房企退居平台提供资源支持，并通过整合WTA赛事等高端资源打造“超级华粉节”IP [34][68] - 中国铁建地产华东公司通过“邻里家宴”IP营造美好生活，在第六届“美好生活”业主节期间，活动跨越8月至10月，覆盖6座城市、14个项目，吸引超4000位业主参与，实现了从“企业主导”到“业主共创”的转变 [36][70]

交易核心信息 - 中国金茂间接全资附属公司上海金茂以**22.646亿元人民币**的对价，出售三亚旅业**100%** 的股权 [1] - 交易标的公司三亚旅业的核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，该酒店拥有**446间**客房和**33栋**私密别墅 [3] - 截至**2025年8月31日**的8个月内，该酒店实现营收约**2.36亿元**，净利润约**3778万元** [3] 交易背景与卖方动机 - 此次交易是金茂在一年内出售的第二家三亚高端酒店，此前于**2024年12月**以**18.49亿元**出售了金茂三亚希尔顿酒店，累计回笼资金超**40亿元** [7] - 公司官方出售理由为“优化资产结构，提升资金使用效率”，旨在剥离折旧摊销重、现金回流慢的重资产，将资金投入回报率更高的业务 [7] - 交易对价基于截至**2025年3月31日**的评估净资产值确定，公司并未“贱卖”资产 [4] 买方分析与交易结构 - 买方三亚峦茂酒店管理有限公司成立于**2025年**，注册资本仅**100万元**，其全资股东为嘉兴峦茂企业管理合伙企业，最终受益人为张辉 [5][6] - 从股权架构看，买方极可能是一个专为此次收购设立的**SPV（特殊目的载体）**，背后可能隐藏险资、私募股权基金或为资产证券化做准备的过桥资金 [7] 行业趋势与政策影响 - 交易发生在**2025年12月**，正值国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确将**四星级及以上酒店项目**纳入消费基础设施REITs底层资产范围 [9][10] - 新政被视为中国存量酒店资产的“破冰”时刻，为运营成熟、现金流稳定的优质高星酒店提供了通过公募REITs退出的通道 [11][12] - 此次出售可能是资产证券化的第一步，接盘方或作为**Pre-REITs基金**介入，未来可能将资产打包发行公募REITs以实现价值释放 [13][14] 战略意义与行业展望 - 交易标志着公司“轻资产”转型的决心，未来可能通过保留管理权或REITs形式实现轻资产运营 [7] - 对于酒店行业，REITs通道的打开意味着资产估值逻辑将从“重置成本法”转向“收益法”，**稳定的现金流（NOI）** 对资产价值至关重要 [16] - 核心城市的顶级奢华酒店被视为市场上流动性最好的资产之一，央国企正加速盘活存量资产，未来可能有更多成熟物业被出售或推向REITs市场 [16][17] - 行业正进入一个更注重运营效益、更懂资本运作的“金融化”时代 [17]

核心交易概述 - 中国金茂于2025年12月23日公告，其全资子公司上海金茂通过公开挂牌程序，将持有的三亚旅业100%股权出售给受让方三亚峦茂，最终转让总对价为人民币22.646亿元 [1][7] - 三亚旅业是金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的项目公司，交易完成后，中国金茂将不再持有该酒店资产 [1][7] - 公司表示，本次出售有助于优化资产结构，提升资金使用效率 [1][7] 交易标的详情 - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店于2008年开业，是丽思卡尔顿品牌在中国较早布局的度假奢华酒店之一 [1][7] - 该酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房，并设有450平方米行政酒廊以及33栋私密别墅 [1][7] - 截至2025年8月31日，标的公司金茂三亚（旅业）有限公司营业收入约2.36亿元，净利润3777.99万元 [2][8] 交易背景与目的 - 根据北京产权交易所此前信息，此次出售的挂牌底价约为22.65亿元，出售目的明确为“资产证券化” [2][8] - 行业专家解读指出，此举实质是将重资产转为可交易的金融资产，一次性兑现现金流，旨在为公司减轻负债、优化资产负债表 [3][9] - 此次交易延续了公司自2024年以来的“轻资产”运营思路，即保留品牌管理输出，退出物业所有权，以降低资本沉淀和后续翻新投入压力 [3][9] 历史交易与资产组合 - 在2024年12月，中国金茂已通过公开挂牌方式，以总对价18.49亿元出售了金茂三亚希尔顿酒店（项目公司估值16.06亿元）及相关债权 [2][8][9] - 目前，中国金茂仍持有的酒店资产包括：上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂万丽酒店、长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店 [4][9] 交易对手方信息 - 受让方三亚峦茂酒店管理有限公司成立于2025年，注册资本100万人民币，是一家位于海南省三亚市、从事住宿业的企业 [2][8] - 三亚峦茂由嘉兴峦茂企业管理合伙企业（有限合伙）100%持股，其最终受益人、疑似实控人为张辉，张辉同时担任金茂投资咨询（深圳）有限公司法人代表 [2][8]